2019年祥生地产城市公司《五证报批报建指引》2019.2.27.pdf

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1、城市公司 五证报批报建指引 许家良 2019.2.27 前 言 CONTENTS 房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、 建设局、国土局、发改委、人防、消防、园林、市 政、交通、交警、环保局、水利局、自来水、电力 局、教育局等众多部门；不同性质的项目审批方式 的有所差异，审批标准及结果会有很大不同 五证是神吗？ 建设用地规划许可证 国土土地使用证（不动产权证） 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预售许可证 一、建设用地规划许可证 前置条件： （1）企业或组织申领的营业执照（或组织机构代码） （2）项目批准、核准、备案文件（立项批文） （3）国有土地出让合同（申请新旧章、营业执照、

2、公司章程、委托书） 相关材料： （1）申请表 (2) 企业营业执照（组织机构代码证） (3) 用地红线图（规划核实确认） （4）项目批准、核准、备案文件 （5）国有土地出让合同 审批部门：规划审批处 审批时限：2个工作日 注意事项： （1）营业执照（注册地、公司章程等） （1）地名命名（注明地名寓意诠释、避免繁体、谐音字） （2）土地用途、面积、地块位置命名（边界与取得土地时原始资料进行复核） （3）项目立项（营业执照、建安投资、设备购置费、工程建设其他费用、预备费、建设 期利息、铺底流动资金、项目资本金、银行贷款、其他） （4）幼儿园项目需要项目核准（项目申请报告文本、项目核准申请报告文件、

3、选址意见、 用地预审意见、环保局出具的环评审批意见） 支持部门： 集团、行政、设计、营销策划、成本 二、土地证（不动产权证） 前置条件： （1）土地款支付（合同签订时间的30天内支付第一笔， 第一笔款后2.5个月内付清全部土地款 ） （2）契税支付（契税3%，印花税0.05%，土地款付清后缴纳） 相关材料： （1）申请表 （2）企业营业执照（或组织机构代码证） (3)土地使用权出让合同 （4）项目批准、核准、备案文件 （5）土地出让金、契税交付凭证 （5）成交确认书与拍卖须知 （6）宗地测绘成果报告（宗地取号：土地款付清、提供用地批准通知书、交地记录表） （7）宗地图 （8）国有土地交付记录（

4、土地出让金交清） （9）建设用地批准书（土地出让金交清） (10)建设用地规划许可证 （11）规划用地红线图 部门：国土资源局 审批时限：7个工作日 注意事项： （1）资金审批 （2）宗地测绘 支持部门： 集团、财务 1、方案审查： （1） 前置条件：规划局已完成对设计方案文本的初步审核； 上会材料：总平图、区位图、鸟瞰图、交评、日照分析、经济技术指标； 审批部门：经规划审查后，规委会上会讨论，联审会议。 审批时限：通过后7日内下发会议纪要； （2）会议条件： 总平图及经济技术指标； 鸟瞰图 立面效果图（至少提供三个方案含街景、平、立、剖） 夜视图 设计单位相关资料 交通评估报告 扩初设计：设

5、计说明、建筑总平面图、平立剖图等装订成册 （3）注意事项： 单体建筑平面图外边线标准尺寸与总平图标准尺寸一致； 单体建筑立面图应与立面报批效果一致； 整体地下室分期建设，应有明显界限； 方案联合审查涉及部门：规划、国土、水利、环保、物管处、园林处、市政处、住建、发改委、消防、人 防、交警（交通、公交）、教育、电力、供水等 三、建设工程规划许可证（1） （4）过程重点： 设计方案文本：（外立面效果规划内审会、市政府意见、联合审查） 消防设计：（设计单位资质、消防设计图纸、消防专篇、外保温专篇 ） 人防设计：（人防设计方案总平图、应建人防面积核算表、 地下室战时功能和防护等级确定 ） （5）施工图

6、及图审（施工图纸，节能评估报告与专家会审意见等资料） 建筑设计施工图 （节能计算书） 人防设计施工图（人防工程平战转换涉及方案、阴影区分人防区和非人防区战时平面图、应建人防面积核算、人防等 级确认） 消防设计施工图 （消防设计说明书、总平面图、消防给水总平图图、消防专篇、外保温专篇） 注：消防部门审查点：道路的转弯半径 登高面与消防配套 地上、地下的防火分隔 疏散口的方向 三、建设工程规划许可证（2） 三、建设工程规划许可证（3） 2、工规证申领阶段： 前置条件： （1）建设项目应当符合经批准的控制性详细规划 （2）联合审查会议纪要 （3）建设项目应当符合核定的建设工程设计方案 （4）建设项目

7、应当符合规划管理技术规范和标准的要求 申请材料： （1）申请表 （2）使用土地的相关证明文件 （3）建设项目批准、核准、备案文件 （4）建设工程设计方案（经规划签署确认的设计文本） （5）经图审的施工图纸（含建筑、消防、人防） （6）图纸审查报告合格书与备案表 （7）建设行政主管部门出具的民用建筑节能意见（节能审查意见书） （8）人防部门施工图审查意见（图纸审查合格书） （9）消防部门施工图审查意见 (图纸审查合格书) （10）日照影响分析报告 （11）交通影响评价报告（交警部门意见） （12）企业营业执照（或组织机构代码证）等 审批部门：规划审批处 审批时限：5个工作日（公示10日） 注意事

8、项： （1）施工图图审 （2）房屋预测绘报告 三、建设工程规划许可证（4） 注意事项： （1）施工图图审（绿建设计表（绿建专篇）、图纸质量、设计方配合） （2）房屋预测绘成果 （3）物业用房确认单（明确位置、面积，布置合理性） （4）提供绿地率审核单（绿地率达到30%） （5）消防、人防审查意见（应建防空地下室民用建筑项目报批审批表、消防设计审核意见或消防设计备案） （6）环评批复 （7）水土保持报告批复（如占地面积10公顷以上或者挖填土石方总量5万立方以上的，报告书 报批表：占地面积5公顷以上不到10公顷并且挖填土石方总量不足5万立方米） （6）规费缴纳凭证（基础设施配套费住宅60元/m2，

9、商业110元/m2，办公及地下80元/m2） （绿化补偿费、人防工程异地建设费、水土保持补偿费） （7）提供土地款支付凭证 支持部门： 集团、 设计、工程、财务、物业 四、建筑工程施工许可证 前置条件： （1）经图审后的施工图纸 （2）监理备案合同 （3）施工备案合同 （4）取得建设工程规划许可证 （5）免招标流程审批（中标通知书、如有国有资产，需按招投标程序） 申请材料： （1）申请表 （2建设用地批准书或土地证、用地批准通知书 （3）建设工程规划许可证 （4）中标通知书或直接发包的批准手续 （5）备案的施工合同、监理合同 （6）施工图设计文件审查合格报告（含消防、人防核准） （7）质量、安

10、全监督手续（含施工组织设计专项方案、农名工资保障金、工伤保险等 （8）银行出具的到位资金证明或银行付款担保函或担保公司担保无工程款拖欠承诺书 审批部门：住建审批处 审批时限：2个工作日 注意事项： （1）施工图图审 （2）房屋预测绘报告 （3）未批先建项目，工程负责落实安全文明施工措施，土方外运进出车辆覆盖，场地冲洗、做好围挡、控 尘、排污口沉浆避免直排等 支持部门： 集团、工程、成本、设计 五、商品房预售证（1） 前置条件： （1）工程形象到达预售条件 （2）监管协议签订 （3）物业维修资金预付款缴纳 （4）预售价格意向确定 申请材料： （1）预售方案 预售价格 项目资金监管协议（工程投资额

11、、总投资额、建安成本、配套费用、其他） 预售的投资造价 住宅质量保证书、产品说明书 商品房买卖合同备案（物价局） 工程形象进度（投资额达25%以上监理证明、全年工程形象进度、现场进度满足） 前期物业服务合同与临时管理规约（物业备案合同） 物业用房确认情况联系单（申报资料、总平图、规划设计条件、物业用房所在层图、预测绘成果、规划许可证、规划审 批表，土地出让金交清单据、物业专项维修资金预缴10%） 施工总进度计划表 总平图 现场勘察情况审核表 担保函、公积金承诺书 （2）预售定价 销售意向定价 政府调控区间 楼面价、建安成本、配套等成本分析 五、商品房预售证（2） 预售申请：商品房预售方案、商品

12、房预售申请表（项目基本信息、总投资额、工 程投资额、预售类别、套数等） 审批部门：住建局（房管处、审批处） 审批时限：2个工作日 注意事项： （1）预售方案编制（预售进度） （2）预售价格沟通 （3）开盘方案及开盘价格 （3）预售证申领10日内开盘 （4）预售房源价格基本按照方案价格表预售，预售申报价格一年内不调整， 且商品住宅实际销售价格不高于、或低于预售申报备案价格的10%。商铺实 际销售价格不高于预售申报备案价格的20%，低于预售申请备案价格无下限 要求 （5）开发资质为暂定级资质，集团做担保若破产、解散等清算情况发生后的 商品住房质量责任承担主体的担保 （6）公积金承诺公示（现场公示：限绝、阻扰、拒绝申请公积金贷款） 支持部门： 集团、工程、成本、财务、营销、物业 结束语 房地产的开发周期较长，以上所述的五证为房地产开 发前期工作的前段的主干线，过程中还涉及临水、临电、 临时占道等等一系列审批就此不一一展开。 前期工作从土地获取、项目施工、销售、竣工验收 及房屋交付，贯穿整个项目的开发周期，配合及协助着项 目各项进度推进、整个楼盘如期交付。 THANKS 谢谢聆听