2019年1_7月房地产行业数据点评：融资收紧投资回落销售韧性依然强劲_20190815.pdf

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1、谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/行业月报 2019年08月15日 房地产 增持（维持） 陈慎陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 刘璐刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 韩笑韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 林正衡林正衡 021-28972087 联系人 1金科股份金科股份(000656,买入买入): 均衡布局见成均衡布局见成 效，长效激励护成长效，长效激励护成长2019.08 2金融街金融街(000402,买入买入): 开发销售高弹性，开发销售高弹性， 商业自持稳增长商

2、业自持稳增长 2019.08 3 中南建设中南建设(000961,买入买入): 高质量增长兑现高质量增长兑现 高标准激励加持高标准激励加持2019.08 资料来源：Wind 融资收紧投资回落，销售韧性依然强劲融资收紧投资回落，销售韧性依然强劲 2019 年 1-7 月房地产行业数据点评 核心核心观点观点 我们在 7 月融资专题报告融资乍暖还寒，不改强者恒强中强调，5 月以 来的融资持续收紧会对房企的再投资产生影响，7 月购地和投资增速回落符 合预期。而销售面积 7 月单月增速回升略超预期，说明当前市场去化韧性依 然较强，后续需要观察热点城市按揭贷款利率回升以及去化率变化，我们维 持全年销售面积

3、小幅负增长的判断。 存量施工仍具韧性，土地投资延续下行存量施工仍具韧性，土地投资延续下行 5 月份以来融资政策的持续收紧对房企再投资的影响逐渐兑现， 7 月开发投 资增速回落符合预期。土地投资方面，1-7 月土地购置面积同比降幅较 1-6 月扩大 1.9 个百分点，土地成交价款同比降幅维持 27.6%。当期土地成交 对土地购置费的负贡献预期滞后显现。施工投资方面，加速存量项目的施 工和去化依然是主基调。1-7 月施工面积累计增速提高 0.2 个百分点，新开 工累计增速回落 0.6 个百分点。我们认为下半年融资收紧对施工韧性的制 约以及土地投资的预期回落预计带动开发投资继续下行。 销售增速超预期

4、反弹，下半年景气度预计平稳向下销售增速超预期反弹，下半年景气度预计平稳向下 7 月行业政策环境依然偏紧，销售增速的修复略超预期。我们认为韧性源 于：市场短期可售货值充裕；6 月的集中推盘冲量之后，市场续销情绪良 好；三四线需求韧性依然较强。我们认为 730 政治局会议对于“房住不炒” 的定力以及按揭利率的阶段性反弹对市场谨慎预期的传导预计滞后显现。 短期数据的波动和同比基数效应难以掩盖三四线城市需求侧的中长期压 力。一城一策的政策框架核心依然在于保持行业平稳，未来一二线城市销 售仍能保持平稳，三四线城市预计带动全国销售增速窄幅平稳向下。 融资收紧拖累到位融资收紧拖累到位资金增速放缓，销售回款依

5、赖度创历史新高资金增速放缓，销售回款依赖度创历史新高 银保监会印发 23 号文以来，房企公开市场融资、房地产信托、银行开发贷 陆续受到监管层窗口指导，此外发改委新规进一步规范房企境外债发行。 融资环境趋紧拖累 7 月房企开发到位资金累计增速放缓 0.2 个百分点，除 自筹资金之外，国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款累计增速均有所 提升。1-7 月个人按揭贷款与定金及预收款占到位资金的比重达历史新高 的 52%，行业资金链更加依赖自身的销售回流。 房住不炒框架下关注房企分化，继续看好优质房企估值修复房住不炒框架下关注房企分化，继续看好优质房企估值修复 7 月政治局会议继续强化房住不炒，我们认为

6、地产行业短期内难以期待政 策红利，但流动性宽松预期、优质房企业绩潜力依然能推动估值修复，其 中融资渠道更为通畅、 直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。 从中报业绩预期角度，我们推荐：华侨城 A、荣盛发展等，其次继续推荐： 1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企（万科 A 等） ；2、具 备高周转能力和回款能力的成长企业 （中南建设、 金地集团、 华发股份等） ； 3、受益于公募 REITs 未来推进的优质商业物业企业（大悦城控股等） 。 风险提示：行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；部分房企经 营风险；行业基本面下行风险。 (12) 0 12 24 36 18/081

7、8/1018/1219/0219/0419/06 (%) 房地产沪深300 一年内行业一年内行业走势图走势图 相关研究相关研究 行业行业评级：评级： 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 存量施工仍具韧性，土地投资延续下行存量施工仍具韧性，土地投资延续下行 5 月份以来融资政策的持续收紧对房企再投资的影响逐渐兑现，7 月开发投资增速回落符 合预期。土地投资方面，1-7 月土地购置面积同比降幅较 1-6 月扩大 1.9 个百分点，土地 成交价款同比降幅维持 27.6%。当期土地成交对土地购置费的负贡献预期滞后显现。施工 投

8、资方面，加速存量项目的施工和去化依然是主基调。1-7 月施工面积累计增速提高 0.2 个百分点，新开工累计增速回落 0.6 个百分点。我们认为下半年融资收紧对施工韧性的制 约以及土地投资的预期回落预计带动开发投资继续下行。 开发投资开发投资增速增速连续连续 3 个月回落个月回落，土地购置费贡献，土地购置费贡献预计预计持续持续走低走低 2019 年 1-7 月全国房地产开发投资累计完成额为 7.28 万亿元，累计同比增长 10.6%，增 速较 1-6 月下降 0.4 个百分点； 其中住宅开发投资累计完成额为 5.35 万亿元， 累计同比增 长 15.1%，增速较 1-6 月下降 0.7 个百分点

9、。 2019年7月全国房地产开发投资完成额为1.12万亿元， 环比下降27.7%， 同比增长8.5%。 7 月全国住宅开发投资完成额为 0.83 万亿元，环比下降 27.1%，同比增长 11.4%。 图表图表1： 全国房地产开发投资累计完成额全国房地产开发投资累计完成额 图表图表2： 全国房地产开发投资当月完成额全国房地产开发投资当月完成额 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表3： 全国住宅开发投资累计完成额全国住宅开发投资累计完成额 图表图表4： 全国住宅开发投资当月完成额全国住宅开发投资当月完成额 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来

10、源：国家统计局，华泰证券研究所 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 2 4 6 8 10 12 14 201420152016201720181- 7M2019 房地产开发投资累计完成额 (万亿元，左轴) 累计同比（右轴） -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2018/102018/122019/032019/052019/07 房地产开发投资当月完成额 (亿元，左轴) 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 0% 2%

11、4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20142015201620172018 1-7M2019 住宅开发投资累计完成额 (万亿元，左轴) 累计同比（右轴） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2018/102018/122019/032019/052019/07 住宅开发投资当月完成额 (亿元，左轴) 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和

12、行业评级标准 3 图表图表5： 施工投资累计增速施工投资累计增速 图表图表6： 其他费用累计增速其他费用累计增速 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表7： 土地购置费累计增速土地购置费累计增速 图表图表8： 2019 年年 1-6 月月全国房地产开发投资细分占比全国房地产开发投资细分占比 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 存量施工仍具韧性存量施工仍具韧性，竣工降幅，竣工降幅明显明显收窄收窄 2019 年 1-7 月全国房屋新开工面积为 12.57 亿平，累计同比增长 9.5%，增速较 1-6 月下 降 0

13、.6 个百分点。其中住宅新开工面积为 9.28 亿平，累计同比增长 9.6%，增速较 1-6 月 下降 0.9 个百分点。 2019 年 7 月全国房屋新开工面积为 2.02 亿平，环比下降 21.5%，同比增长 6.6%。7 月 全国住宅新开工面积为 1.48 亿平，环比下降 21.4%，同比增长 5.4%。 图表图表9： 全国房屋新开工面积累计值全国房屋新开工面积累计值 图表图表10： 全国房屋新开工面积当月值全国房屋新开工面积当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 -5% 0% 5% 10% 2017/02 2017/06 2017/10 20

14、18/02 2018/06 2018/10 2019/02 2019/06 施工投资累计增速 0% 20% 40% 60% 2017/02 2017/06 2017/10 2018/02 2018/06 2018/10 2019/02 2019/06 其他费用累计增速 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 2017/02 2017/06 2017/10 2018/02 2018/06 2018/10 2019/02 2019/06 土地购置费累计增速 55.74% 5.25% 1.38% 32.73% 4.90% 建筑工程 安装工程 设备工器具购置 其他费用-土

15、地购置费 其他费用-非土地购置费 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 5 10 15 20 25 201420152016201720181- 7M2019 房屋新开工面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2018/102018/122019/032019/052019/07 当月新开工面积 （万平，左轴） 当月环比 (右轴) 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日 谨请参阅尾页重要

16、声明及华泰证券股票和行业评级标准 4 图表图表11： 全国住宅新开工面积累计值全国住宅新开工面积累计值 图表图表12： 全国住宅新开工面积当月值全国住宅新开工面积当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2019 年 1-7 月全国房屋施工面积为 79.42 亿平，同比增长 9.0%，增速较 1-6 月上升 0.2 个百分点。1-7 月全国房屋竣工面积为 3.73 亿平，同比下降 11.3%，降幅较 1-6 月收窄 1.4 个百分点， 其中 7 月单月竣工同比下降 0.62%， 降幅较上月大幅收窄 13.34 个百分点。 图表图表13： 全国房屋施工面

17、积累计值全国房屋施工面积累计值 图表图表14： 全国房屋竣工面积累计值全国房屋竣工面积累计值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 土地市场土地市场热度如期回落热度如期回落 2019 年 1-7 月全国房地产开发企业土地购置面积为 0.98 亿平，累计同比下降 29.4%，降 幅较 1-6 月扩大 1.9 个百分点。 1-7 月土地成交价款为 0.48 万亿元， 累计同比下降 27.6%， 降幅与 1-6 月持平。 2019 年 7 月土地购置面积为 1725.71 万平，环比下降 39.8%，同比下降 36.8%。7 月土 地成交价款为 983.9 亿元

18、，环比下降 36.2%，同比下降 27.3%。 图表图表15： 全国房地产开发企业土地购置面积累计值全国房地产开发企业土地购置面积累计值 图表图表16： 全国房地产开发企业土地购置面积当月值全国房地产开发企业土地购置面积当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 201420152016201720181- 7M2019 住宅新开工面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -30% -20% -10% 0% 10% 20

19、% 30% 40% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 2018/102018/122019/032019/052019/07 当月住宅新开工面积 （万平，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 20142015201620172018 1-7M2019 房屋施工面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -14% -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 0 2 4 6 8 10 12 201420

20、152016201720181- 7M2019 房屋竣工面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 1 2 3 4 201420152016201720181- 7M2019 本年土地购置面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 2018/102018/122019/032019/052019/07 本年土地购置面积当月值

21、 （万平，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 5 图表图表17： 全国房地产开发企业土地成交价款累计值全国房地产开发企业土地成交价款累计值 图表图表18： 全国房地产开发企业土地成交价款当月值全国房地产开发企业土地成交价款当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表19： 百城百城及各线城市住宅类及各线城市住宅类土地成交溢价率土地成交溢价率 资料来源：Wind，华泰证券研究所 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 2

22、0% 30% 40% 50% 60% 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 201420152016201720181- 7M2019 本年土地成交价款累计值 （亿元，左轴） 累计同比（右轴） -100% -50% 0% 50% 100% 150% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 2018/102018/122019/032019/052019/07 土地成交加快当月额（亿元，左轴） 当月环比 (右轴) 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 2016-01 2016-04 2016-07 2016

23、-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 百城住宅类土地成交溢价率一线城市住宅类土地成交溢价率 二线城市住宅类土地成交溢价率三线城市住宅类土地成交溢价率 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 6 销售增速超预期反弹，下半年景气度预计平稳向下销售增速超预期反弹，下半年景气度预计平稳向下 7 月行业政策环境依然偏紧，销售增速的修复略超预期。我们认为 7 月销售韧性超预期的 原因主要在于：1

24、、施工增速上行，叠加上半年新开工的高增长，市场短期可售货值充裕； 2、经历房企 6 月的集中推盘冲量之后，市场续销情绪良好，去化率预期平稳；3、三四线 需求韧性依然较强，短期政策预期的波动传导至三四线依然有一定的滞后性，市场所担心 的需求透支和棚改收缩效应预期在行业中期平稳兑现。 我们认为 730 政治局会议对于“房住不炒”的定力以及按揭利率的阶段性反弹（6、7 月 连续两个月上涨）对市场谨慎预期的传导预计滞后显现。短期数据的波动和同比基数效应 难以掩盖三四线城市需求侧的中长期压力。一城一策的政策框架核心依然在于保持行业平 稳，我们认为未来一二线城市销售仍能保持平稳，三四线城市将趋于回落，预计

25、带动全国 销售增速保持窄幅平稳向下的趋势。 2019 年 1-7 月全国商品房销售面积为 8.88 亿平，累计同比下降 1.3%，降幅较 1-6 月收 窄 0.5 个百分点；其中，商品住宅销售面积为 7.78 亿平，累计同比下降 0.4%，降幅较 1-6 月收窄 0.6 百分点。 2019 年 7 月全国商品房销售面积为 1.30 亿平， 环比下降 35.9%， 同比上升 1.2%； 其中， 商品住宅销售面积为 1.16 亿平，环比下降 33.8%，同比上升 3.4%。 图表图表20： 全国商品房销售面积累计值全国商品房销售面积累计值 图表图表21： 全国商品房销售面积当月值全国商品房销售面积

26、当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表22： 全国商品住宅销售面积累计值全国商品住宅销售面积累计值 图表图表23： 全国商品住宅销售面积当月值全国商品住宅销售面积当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 201420152016201720181- 7M2019 商品房销售面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 2

27、0% 30% 40% 50% 60% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2018/102018/122019/032019/052019/07 当月商品房销售面积（万平，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 201420152016201720181- 7M2019 商品住宅销售面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 5,0

28、00 10,000 15,000 20,000 25,000 2018/102018/122019/032019/052019/07 当月商品住宅销售面积（万平，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 7 2019 年 1-7 月全国商品房销售金额为 8.32 万亿元，累计同比增长 6.2%，增速较 1-6 月 上升 0.6 个百分点；其中，商品住宅销售金额为 7.24 万亿元，累计同比增长 9.2%，增速 较 1-6 月上升 0.8 个百分点。 2019 年 7 月全国商品房销售金

29、额为 1.25 万亿元，环比下降 34.1%，同比增长 9.8%；其 中，商品住宅销售金额为 1.11 万亿元，环比下降 32.1%，同比增长 14.0%。 图表图表24： 全国商品房销售金额累计值全国商品房销售金额累计值 图表图表25： 全国商品房销售金额当月值全国商品房销售金额当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表26： 全国商品住宅销售金额累计值全国商品住宅销售金额累计值 图表图表27： 全国商品住宅销售金额当月值全国商品住宅销售金额当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 -10% -5%

30、0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 201420152016201720181- 7M2019 商品房销售额累计值（万亿元，左轴） 累计同比（右轴） -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2018/102018/122019/032019/052019/07 商品房销售额当月值（亿元，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 2

31、5% 30% 35% 40% 0 2 4 6 8 10 12 14 201420152016201720181- 7M2019 商品住宅销售额累计值（万亿元，左轴） 累计同比（右轴） -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2018/102018/122019/032019/052019/07 商品住宅销售额当月值（亿元，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日

32、 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 8 现房角度，库存维持下行趋势。2019 年 7 月末全国商品房待售面积 4.99 亿平，较 6 月末 减少 286 万平。 2019 年 7 月末商品房待售面积去化周期为 18.58 个月， 较 6 月末减少 0.54 个月。 图表图表28： 商品房待售面积及去化周期商品房待售面积及去化周期 注：去化周期计算方式为全国商品房待售面积除以近 12 个月商品房现房销售面积的均值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 0 5 10 15 20 25 30 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70

33、,000 80,000 2013/072014/072015/072016/072017/072018/072019/07 商品房待售面积 （万平，左轴）去化周期 （月，右轴） 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 9 融资收紧融资收紧拖累拖累到位资金增速放缓到位资金增速放缓，销售回款依赖度创历史新高，销售回款依赖度创历史新高 银保监会印发 23 号文以来，房企公开市场融资、房地产信托、银行开发贷陆续受到监管 层窗口指导，此外发改委新规进一步规范房企境外债发行。融资环境趋紧拖累 7 月房企开 发到位资金累计增速放缓 0.2

34、个百分点，除自筹资金之外，国内贷款、个人按揭贷款、定 金及预收款累计增速均有所提升。1-7 月个人按揭贷款与定金及预收款占到位资金的比重 达历史新高的 52%，行业资金链更加依赖自身的销售回流。 我们认为融资环境边际收紧对房企的影响主要有 2 个方面： 1、 房企短期现金流影响有限， 更多影响在于未来再投入的预期，拿地力度可能减弱；2、房企将加速库存去化和销售回 款，融资渠道更为通畅、更加不依赖直接融资的龙头房企预计会更为受益，融资集中度重 新回升。 2019 年 1-7 月房地产开发企业到位资金为 9.98 万亿元，同比增长 7.0%，增速较 1-6 月 下降0.2个百分点。 2019年7月

35、到位资金为1.48万亿元， 环比下降18.8%， 同比增长5.8%。 图表图表29： 房地产开发企业到位资金房地产开发企业到位资金累计值累计值 图表图表30： 房地产开发企业到位资金房地产开发企业到位资金当月值当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 拆分到位资金的主要构成： 2019年1-7月房地产开发企业到位资金中， 国内贷款为1.54万亿元， 累计同比增长9.5%， 增速较1-6月增长1.1个百分点。 2019年7月国内贷款为2047.32亿元， 环比下降20.3%， 同比增长 16.8%。 图表图表31： 房地产开发到位资金中国内贷款累计值房地

36、产开发到位资金中国内贷款累计值 图表图表32： 房地产开发到位资金中国内贷款当月值房地产开发到位资金中国内贷款当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2019年1-7月房地产开发企业到位资金中， 自筹资金为3.10万亿元， 累计同比增长2.8%， 增速较1-6月下降1.9个百分点。 2019年7月自筹资金为4301.35亿元， 环比下降33.4%， 同比下降 7.4%。 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 201420152016201720181- 7M2019 房

37、地产开发资金累计值 (万亿元，左轴) 累计同比（右轴） -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2018/102018/122019/032019/052019/07 房地产开发资金当月值 (亿元，左轴) 当月环比 (右轴) 当月同比 (右轴) -10% 0% 10% 20% 0 1 2 3 201420152016201720181- 7M2019 房地产开发资金中国内贷款累计值 （万亿元，左轴） 累计同比（右轴） -20.28% -100% -50% 0% 50% 100% 150%

38、0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2018/10 2018/12 2019/02 2019/04 2019/06 国内贷款当月值（亿元，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 10 图表图表33： 房地产开发到位资金中自筹资金累计值房地产开发到位资金中自筹资金累计值 图表图表34： 房地产开发到位资金中自筹资金当月值房地产开发到位资金中自筹资金当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2019 年 1

39、-7 月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为 3.40 万亿元，累计同比增长 9.6%，增速较 1-6 月上升 0.6 个百分点。2019 年 7 月定金及预收款为 5515.24 亿元，环 比下降 9.1%，同比增长 12.8%。 图表图表35： 房地产开发到位资金中定金及预收款累计值房地产开发到位资金中定金及预收款累计值 图表图表36： 房地产开发到位资金中定金及预收款房地产开发到位资金中定金及预收款当月值当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2019 年 1-7 月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款累计值为 1.52 万亿元，累计同

40、比增长 11.3%，增速较 1-6 月上升 0.2 个百分点。2019 年 7 月个人按揭贷款为 2391.92 亿元，环比下降 6.4%，同比增长 12.2%。 图表图表37： 房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值 图表图表38： 房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 1 2 3 4 5 6 20142015201620172018 1-7M2019 房地产开发资金中自筹资

41、金累计值 （万亿元，左轴） 累计同比（右轴） -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 2018/102018/122019/022019/042019/06 自筹资金当月额（亿元，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 1 2 3 4 5 6 201420152016201720181- 7M2019 房地产开发资金中定金及预收款累计值 （万亿元，左轴） 累计同比（右轴） -

42、40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 2018/102018/122019/022019/042019/06 定金及预收款当月额（亿元，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1 2 3 201420152016201720181- 7M2019 房地产开发资金中个人按揭贷款累计值 （万亿元，左轴） 累计同比（右轴） -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%

43、 40% 50% 60% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 2018/102018/122019/022019/042019/06 个人按揭贷款当月额（亿元，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 11 房住不炒框架下关注房企分化，继续看好优质房企估值修复房住不炒框架下关注房企分化，继续看好优质房企估值修复 我们在 7 月融资专题报告融资乍暖还寒，不改强者恒强中强调，5 月以来的融资持续 收紧会对房企的再投资产生影响，7

44、月购地和投资增速回落符合预期。而销售面积 7 月单 月增速回升略超预期，说明当前市场去化韧性依然较强，后续需要观察热点城市按揭贷款 利率回升以及去化率变化，我们维持全年销售面积小幅负增长的判断。 7 月政治局会议继续强化房住不炒，我们认为地产行业短期内难以期待政策红利，但流动 性宽松预期、优质房企业绩潜力依然能推动估值修复，其中融资渠道更为通畅、直接融资 依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。从中报业绩预期角度，我们推荐：华侨城 A、 荣盛发展等，其次继续推荐：1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企（万科 A 等） ；2、具备高周转能力和回款能力的成长企业（中南建设、金地集团、华发股份

45、等） ； 3、受益于公募 REITs 未来推进的优质商业物业企业（大悦城等） 。 风险提示风险提示 行业政策风险：房地产融资政策收紧的节奏、范围、力度， “一城一策”落地的节奏、范 围、力度，宏观流动性政策的变化，房地产税推进的节奏和力度存在不确定性。 部分房企经营风险：房地产行业融资环境仍然较严，销售下行可能导致部分中小房企资金 链面临更大压力，不排除部分中小房企出现经营困难等问题。 行业下行风险： 若调控政策未出现较大力度放松， 行业经历 2008 年以来最长上行周期后， 需求存在一定透支，叠加居民加杠杆空间和能力的收窄，本轮下行期的持续时间和程度存 在超出预期的可能（尤其是部分三四线城市

46、） ，使得行业销售、投资增速低于我们在悲观 情景下的假设值。 行业研究/行业月报 | 2019 年 08 月 15 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 12 免责申明免责申明 本报告仅供华泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）客户使用。本公司不因接收人 收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司对该等信息的准确性及完整 性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在 不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时， 本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。

47、本公司不保证本报告 所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改， 投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成所 述证券的买卖出价或征价。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务 状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身 特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对 依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。任何形式 的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效

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