2019年第12期:把握“放宽与放开落户”下的城市新机遇.pdf
《2019年第12期:把握“放宽与放开落户”下的城市新机遇.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2019年第12期:把握“放宽与放开落户”下的城市新机遇.pdf(13页珍藏版)》请在佰策地产文库上搜索。
1、政策环境政策环境 中共中央、国务院:高度重视中小企业融资难融资贵问题 北京:不会“差别对待”共有产权房 石家庄:全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款 三亚:今年经适房拟供地 55 公顷 普通商品房仅占 4% 企业动态企业动态 越秀地产:收购官湖项目 86%权益和引入广州地铁 融创:13.34 亿元收购阳光 100 重庆两项目 70%股权 华夏幸福:一季度新增借款 252.1 亿 其他借款占比 91% 万科:配售 2.63 亿股 H 股完成 77.8 亿港元全将用于还债 调低 2019 年目标增幅 40 家房企平均目标增长率仅 18.36% 数据解读数据解读 行业变化:城市典型性不断削弱 分
2、化持续进行 土地市场:消化能力差异拉大 均价小幅上升 热点分析热点分析 如何把握如何把握“放宽与放开落户放宽与放开落户”下的城市新机遇下的城市新机遇? 12446 1 一、一、政策环境政策环境 1.1.中共中央、国务院:高度重视中小企业融资难融资贵问题中共中央、国务院:高度重视中小企业融资难融资贵问题 国务院官网 4 月 7 日披露, 近日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了关于促 进中小企业健康发展的指导意见,高度重视中小企业面临的生产成本上升、融资难融资 贵、 创新发展能力不足等问题, 从营造良好发展环境、 破解融资难融资贵问题等 7 个方面, 促进中小企业健康发展。 【博志成提示】【博志
3、成提示】近年来,国家层面上对纾解中小企业融资难、融资贵等方面的问题 采取了诸多举措,并且也在不断的出台有关政策,推动中小企业高质量发展。但中小企业 要获得金融机构的支持,还得自身硬,尤其是自身的财务及经营问题。要从根本上解决这 些问题需要从企业到银行、政府及信用机构都做出相应的改变。(BMLH) 2.2.北京:不会北京:不会“差别对待差别对待”共有产权共有产权房房 4 月 1 日,北京市教委发布关于 2019 年义务教育阶段入学工作的意见,重申“根 据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素,稳妥推进单校划片和多校划片相结合入 学方式”。同时令人关注的是,对于备受关注的共有产权住房入学政策,北
4、京市教委相关 负责人明确表示,共有产权住房属于产品住房,其入学政策与其他商品房一致,不会出现 “差别对待”。 【博志成提示】【博志成提示】共有产权房作为政府保障性住房,主要为满足更多中低收入家庭住 房需求。 此次教委重申共有产权住房和商品房入学政策保持一致, 既保障了共有产权住房 家庭子女平等受教育的权利, 也令一些位置优越、 教育资源相对丰富共有产权住房项目申 购人群增加,进一步提高该市场的活跃度。同时有利于平抑同区位学区房市场价格,为学 区房“降温”。(BMLH) 3.3.石家庄:全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款石家庄:全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款 4 月 1 日,石家
5、庄住房公积金管理中心发布石家庄住房公积金管理委员会关于加强 业务管理防范化解风险工作的通知。通知明确,自 4 月 1 日起,住房公积金贷款对 象仅限于购买家庭首套自住住房或第二套改善型自住住房的缴存职工。 不得向购买家庭第 2 三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金个人住房贷款。 其次, 在市内五区暂停发放住 房公积金异地贷款的基础上,全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款。 【博志成提示】【博志成提示】石家庄本次公积金新政针对各类需求实行差别化调控政策,满足了 首套刚需和二套改善需求,主要对三套购房进行了限制,以遏制投机行为。此次对于公积 金异地贷款的调控, 实际上是不允许石家庄就业的人到
6、其他城市用公积金贷款购房, 此举 为避免导致公积金可贷资金越来越少的现象出现, 更主要是为了保障石家庄本地的购房需 求。(BMLH) 4.4.三亚:今年经适房拟供地三亚:今年经适房拟供地 5555 公顷公顷 普通商品房仅占普通商品房仅占 4%4% 三亚市自然资源和规划局近日发布三亚市 2019 年度国有建设用地供应计划,称 今年三亚持续收紧普通商品房项目用地的土地供应,大幅增加了经适房项目用地。2019 年供地计划则显示,2019 年三亚计划供应国有建设用地 56 宗 365.87 公顷。其中,住宅 用地 70.73 公顷,占建设用地供应总量的 19.33%,包括经适房项目用地 54.93 公
7、顷,公 共租赁住房 0.48 公顷,限价商品房 1.52 公顷,普通商品房项目用地 13.80 公顷,普通商 品房项目用地占建设用地供应计划总量的 3.77%。 此外,计划供应商服用地 135.69 公顷,占建设用地供应总量的 37.09%;工矿仓储用 地 60.32 公顷,占建设用地供应总量的 16.49%;交通运输用地 6.67 公顷,占建设用地供 应总量的 1.82%;公共管理与公共服务用地 90.48 公顷,占建设用地供应总量的 24.73%; 特殊用地 1.98 公顷,占建设用地供应总量的 0.54%。 【博志成提示【博志成提示】从三亚公布的 2019 年土地供应计划来看,经适房等满
8、足居民居住需 求的民生工程仍是发展的重中之重,也意味着三亚继续保持纯商品住宅供应量紧缩态势, 对企业来说,拿地的难度系数会增加。另外,商服用地供应占了近四分之一,说明三亚调 整了房地产业结构,同时表明了三亚要打造国际旅游岛精品化战略的决心。(BMLH) 3 二、二、企业动态企业动态 【战略投资战略投资】 1.1.越秀地产:收购官湖项目越秀地产:收购官湖项目 86%86%权益和引入广州地铁获股东大会通过权益和引入广州地铁获股东大会通过 4 月 3 日,越秀地产在香港举行股东大会,动议收购官湖项目 86%权益和向广州地铁 配售 30.81 亿股股票事项获高票通过。配股完成后,广州地铁将成为越秀地产
9、战略股东。 越秀地产董事长林昭远表示,交易完成后,公司将在广州新增土储 146 万平方米,越秀地 产广州土储增加至 900 万平方米,约占总土地储备的 43%,对销售资源和现金流作出重大 贡献。而引入广州地铁成为战略股东,将增强越秀地产获取轨交物业资源的能力和优势。 【博志成提示】【博志成提示】越秀地产通过引入广州地铁作为战略股东,可以证实并实现其“轨 交+房地产”的均衡业务战略。越秀在大湾区的布局以广州为主阵地,与广铁联姻,其业 务协同效应对于越秀保持良好的市场地位大有裨益。 值得一提的是, 与此前万科收购深铁 遇阻不同,本次配股及收购或许更接近“天时地利人和”。(BMLH) 2.2.蓝光:
10、蓝光:22.1422.14 亿受让成都亿受让成都 420420 亩地块亩地块 4 月 4 日,四川蓝光发展股份有限公司发布公告称,其下属子公司成都郫都泓璟置业 有限公司通过北京产权交易所有限公司公开挂牌,受让成都聚锦商贸有限公司 100%股权 及 65686.9547 万元债权,成交总价为 221386.9547 万元,获得位于成都市郫都区郫筒镇 目标地块,土地面积共计约为 420.82 亩,目前该公司拥有该项目 90%的权益,五宗地块 均为住宅用地。此外,蓝光发展于 2019 年 3 月共新增房地产项目 8 个,多为位于东部沿 海和西南的主要城市。 【博志成提示】【博志成提示】2019 年对
11、有品牌、有实力的房企来说,是选择城市、优化土地储备 结构、拿地的好时候。蓝光地产本次通过收购获得成都聚锦商贸下属项目,符合公司“聚 焦高价值区域投资”的战略布局。交易完成后,将增加蓝光在成都区域的房地产项目储备 资源,有利于提升公司市场竞争力和品牌影响力;此外,通过并购、合作开发等多元化投 资模式, 公司可以获得新的较低成本的可开发资源, 有利于提高公司房地产项目的盈利能 力。(BMLH) 4 3.3.融创:融创:13.3413.34 亿元收购阳光亿元收购阳光 100100 重庆两项目重庆两项目 70%70%股权股权 4 月 2 日早间,阳光 100 中国控股有限公司发布公告称,公司全资附属阳
12、光壹佰置业 集团有限公司作为卖方,与融创附属公司融创西南房地产开发(集团)有限公司、辽宁阳 光一佰、洋浦华电及目标公司重庆阳光壹佰房地产开发有限公司订立股权转让协议。 据此,阳光壹佰置业已有条件同意出售,而买方已有条件同意购买目标公司的 70%股 权,总代价为人民币 13.34 亿元。其中权益代价为 3.7 亿元,须以现金支付;股东贷款为 9.64 亿元。此外,根据股权转让协议,于交割完成后,卖方应继续向目标公司提供金额 约为 2.93 亿元的股东贷款。 【博志成提示】【博志成提示】阳光 100 本次与融创两项目的股权转让,意在通过对外合作,加快 土地储备变现, 改善公司现金流, 优化财务结构
13、, 持续降低财务风险, 同时改善产品结构, 支持公司从开发商向运营商的战略转型。(BMLH) 【融资融券融资融券】 1.1.首批公募首批公募 REITsREITs 试点产品将推出试点产品将推出 近日,国务院发展研究中心证券化 REITs 课题组秘书长王步芳表示,公募 REITs(房 地产信托投资基金) 首批试点产品近期将推出。 证监会第一批试点城市包括北上广深以及 雄安和海南等; 公募 REITs 采取公募基金+资产支持证券 (ABS) 运行模式, 底层资产方面, 长租公寓、基础设施资产、公共服务设施资产、经营性物业以及证监会认可的其他资产等 都在选项中。相关人士表示,目前监管层没有禁止产品设
14、计使用结构化安排,但原则上还 是鼓励平层设计,强调资产的股性。 【博志成提示】【博志成提示】首先值得肯定的是,在金融供给侧改革的持续推进下,融资渠道与 管理创新逐步落实, 呼唤已久的 REITs 正式推出, 对于住房租赁等存量物业运营管理企业 以及相关投资者,确属利好,也更利于金融风险管控。其次,这也意味着更多优质不动资 产能够更好地产生“现金流”,部分项目营运资金压力能有所缓解。从开发运营管理角度 来看,房企更要加强底层资产的运营能力和资产证券化能力,不仅要“标配”,还要“高 配”。(BTJ) 5 2.2.华夏幸福华夏幸福:一季度新增借款一季度新增借款 252.1252.1 亿亿 其他借款占
15、其他借款占比比 91%91% 4 月 4 日, 华夏幸福基业股份有限公司发布公告称, 2019 年 1-3 月累计新增借款金额 252.10 亿元,占 2018 年末未经审计净资产 555.08 亿元的比例为 45.42%。具体来看,新 增借款主要有 3 种:银行贷款新增余额 6.78 亿元,占 2018 年末未经审计净资产比例为 1.22%;企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具 15.87 亿元,占 2018 年末未经审计净资产比例为 2.86%;其他借款 229.45 亿元(主要为新增保险资金债权计 划和信托借款等),占 2018 年末未经审计净资产比例为 41.34%。
16、【博志成提示【博志成提示】与新城控股相对更倚重银行贷款(占 2018 年末净资产比例达 17.5%) 不同,华夏幸福 2019 年第一季度融资结构与其主营业务特性和融资策略有关,债券融资 比例低于 3%,银行贷款比例微乎其微,主要借款来自保险与信托,多为长期资金。在控 制总体负债率的前提下,部分专项债、企业债等的发行空间或转化空间较大。(BTJ) 3.3.融信中国:配股筹资融信中国:配股筹资 11.8311.83 亿港元亿港元 优化股东结构优化股东结构 4 月 4 日,融信中国控股有限公司发布公告宣布,于 2019 年 4 月 3 日,融信中国、 卖方及欧宗洪与配售代理订立配售协议。 配售代理
17、同意代表卖方按照每股 10.95 港元的配 售价配售最多 1.08 亿股现有股份,如未能成功配售,则由配售代理自行购买。配售股份 相当于融信中国于本公告日期现有已发行股本的约 6.69%及经认购事项扩大后本公司已 发行股本的约 6.27%。公告显示,认购事项所得款项总额将约为 11.83 亿港元。认购事项 估计所得款项将用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。 【博志成提示】【博志成提示】按实际发行股份数量与定向配股数比较,融信此举确有优化股权结 构以及降低负债率,但最根本仍在以低成本获取营运资金。成功上市以后,投资者关系的 管理与维护更为重要, 千万不要以为上市就是终点, 恰恰相反, 上市
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2019 12 把握 放宽 放开 落户 城市 机遇
