2019年中国健康地产研究报告_去地产化浪潮下的行业转型升级_AECOM.pdf

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1、20192019中国健康地产中国健康地产研究报告研究报告 去地产化浪潮下的行业转型升级 1 关于关于AECOM经济规划服务经济规划服务 AECOM是全球顶尖的全方位综合服务企业。中国的城市建 设、城市更新、新城开发、度假区开发和基础经济开发中 充满挑战和机遇，经济规划分析对这些新项目的战略规划 制定和市场定位方面起着重要作用。从区域定位到重迁规 划与投资策略，AECOM的经济咨询团队，通过其在全球项 目的经验和专业能力，以及多专业合作平台，为不同领域 的客户和行业伙伴提供整合性的解决方案。 研究团队研究团队 AECOM广州经济咨询团队 朱雁南，钱坤，程方芳，陈冬婕，许婷婷 联系信息联系信息 如

2、需了解有关AECOM经济咨询团队以及本报告的更多信息， 请联系： 许婷婷许婷婷 Starry Xu 经济规划副总监 华南区经济业务线旅游咨询负责人 S 随着中国城市化进程放缓，地产企业在市场和政策合力作用之下探索“去地产化”发展模 式，由专注地产开发转向更广泛多元的城市服务领域。得益于中国经济的快速发展，人们 对健康的需求日益增长，从健康的角度切入地产开发为开发商赋予了新的增长动能。本报 告分享了AECOM针对健康地产最新的研究成果，对健康地产项目中的关键议题及行业发 展趋势进行了探讨。 AECOM致力于为政府、企业等合作方提供专业的咨询服务，从机会中发现价值。我们对 产业地产有着深入而前瞻的

3、理解，希望通过本文与相关合作伙伴共同探讨，促进新时代健 康地产的可持续发展。 前前 言言 AECOM经济咨询团队 2 3 健康产业发展契机健康产业发展契机 健康地产发展现状健康地产发展现状 市场动向市场动向 趋势展望趋势展望 政策红利5 经济形势6 全球纵览7 健康产业解析8 主要参与方及角色定位10 健康地产项目分布概览11 重点企业健康领域发展路径12 重点企业健康领域战略布局13 部分企业发展动向16 重点合作方梳理34 健康地产开发变革趋势36 2019年健康地产趋势展望37 目目 录录 1 产业发展契机产业发展契机 4 DEVELOPMENT OPPORTUNITIES 200920

4、102011201220132014201520162017 1.45 1.75 2.00 2.43 2.81 3.17 3.53 4.10 4.63 5.16 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 国家统计局数据数据显示，2017年我国卫 生消费总额5.2万亿元，过去三年复合增长 率远高于GDP增速， 达13.5%。 这是由 于我国医疗卫生支出占比较低， 相比全球 均值10.5%仍有巨大增长空间而造成的。 考虑到我国人口基数、老龄化趋势等因素， 未来医疗服务市场的高速增长必将持续。 中国健康产业以两倍于中国健康产业以两倍于GDP的

5、速度增长，正迎来前所未有的发展契机的速度增长，正迎来前所未有的发展契机 中国卫生总费用中国卫生总费用 卫生总费用增速卫生总费用增速vs GDP增速增速 单位：万亿 数据来源：国家统计局 5 健康产业发展契机健康产业发展契机| |经济形势经济形势 卫生总费用增速GDP增速 25% 20% 15% 10% 5% 0% 多重政策驱动下，市场活力与机会逐渐显现，健康行业必将迎来新一轮发展契机 多项政策红利陆续出台多项政策红利陆续出台 发布时间发布时间政策条例政策条例主要内容主要内容 2013年6月 养老机构设立许可办法、 养老机构管理办法 允许外国投资者以全资子公司、合资企业或 合作经营的方式设立养老

6、机构。 2013年9月 关于加快发展养老服务业的若 干意见 到2020年，全面建成以居家为基础、社区为 依托、机构为支撑的、功能完善、规模适度、 覆盖城乡的养老服务体系，提出促进中小企 业发展进入养老服务产业集群，培育养老服 务消费市场 2013年9月 关于促进健康服务业发展的若 干意见 提出到2020年，健康服务业总规模将达到8万 亿元以上 2014年4月养老服务设施用地指导意见 对养老服务设施用地范围、土地用途和年限、 土地供地政策等进行规范 2015年6月 关于促进社会办医加快发展的 若干政策措施 进一步放宽医疗服务准入，并拓宽投融资渠 道，以促进资源流动与共享 2016年10月 关于鼓

7、励民间资本参与养老服 务业发展的实施意见 从民间资本参与城镇社区、机构养老、医养 结合、财政资金、彩票公益金等方面进行了 明确规范 2016年11月 “健康中国2030”规划纲要 在国家层面提出的健康领域中长期战略规划， 进一步提升全民健康水平 2017年3月 “十三五”国家老龄事业发展 和养老体系建设规划 到2020年，政府运营的养老床位数占当地养 老床位总数的比例不超过50%，护理型床位占 当地养老床位总数的比例不低于30%，65岁以 上老年人健康管理率达到70% 6 来源：AECOM整理，2019 健康产业发展契机健康产业发展契机| |政策红利政策红利 7 海外健康地产多以自发聚集自发聚

8、集作为驱动力，以健康城健康城、医学城医学城、大型养老综合社区大型养老综合社区 为空间载体,推动健康产业集群发展，形成健康服务产业和临床医学产业高地，,为国内健 康地产项目的开发建设提供了可借鉴的经验。 德州医学中心德州医学中心 地点：美国-德克萨斯州 法国薇姿小镇 地点：法国-奥弗涅 美国太阳城养老社区美国太阳城养老社区 地点：美国-亚利桑那州 三角研究园区三角研究园区 地点：美国-北卡罗莱纳州 迪拜健康城迪拜健康城 地点：阿联酋-迪拜 日本港北新城日本港北新城 地点：日本-横滨 新加坡纬壹科技城新加坡纬壹科技城 洛杉矶希望之城洛杉矶希望之城 巴塞尔生物谷巴塞尔生物谷 全球大型健康地产项目分布

9、情况全球大型健康地产项目分布情况 来源：AECOM整理，2019 健康产业发展契机健康产业发展契机| |全球纵览全球纵览 国际成功经验为中国的健康地产发展提供了借鉴蓝本国际成功经验为中国的健康地产发展提供了借鉴蓝本 医药科学医药科学 研发及研发及 生产生产 大健康产业可具体分成三大层次大健康产业可具体分成三大层次 核心层次核心层次 医药研发及生产医药研发及生产 “医”跟“药”是大健康产业永远绕不开 的两大核心领域，而医药科学的相关研发 及生产则处于产业链顶端，是大健康产业 的核心价值所在 二级层次二级层次 （跨跨）医疗服务医疗服务 医疗和跨医疗服务是实现大健康产业核心 价值的重要途径，通过完善

10、的服务，把处 于高层次的大健康产业研发成果转换为面 向大众的消费品，有效促进科研成果的落 地转化 三级层次三级层次 “健康健康+”+”概念融合概念融合 三级层次的健康产业是健康概念与其他产 业相融合的产物，是促使“健康+”概念与 其他产业相互融合发展的表现形式，把健 康融入生活，倡导健康的生活方式 8 健康产业发展契机健康产业发展契机| |健康产业解析健康产业解析 来源：AECOM制作，2019 2 健康地产发展现状健康地产发展现状 9 MARKET DEVELOPMENT 随着技术发展,各参与方资源共享将成为未来健康地产项目开发的趋势之一。涉足健康地 产的参与方将更加多元化，潜在参与方将不仅

11、限于传统医疗机构，合作方式也将更加复合， 但优质的核心医疗环节仍是市场稀缺资源。 控股集团控股集团 多元化业务，自建、引进合作品牌 等方式，深度布局医疗产业；同时 将健康服务作为已有社区配套 中小地产商中小地产商 相关产业资源较薄弱，主要通过并 购、参股、控股等方式介入 险资公司险资公司 目前主要涉足养老地产，发挥支付 环节优势完善健康产业链 ，探索 管理式健康险种 资本机构资本机构 风投机构、产业基金等资本机构 纷纷进入健康地产领域，关注市 场逐步垂直化 医疗资源医疗资源 由海外医疗服务品牌和国内优质医疗 资源组成，参与途径主要包括投资、 合作、授权等，优质医疗资源稀缺 相关产业资源相关产业

12、资源 药械器械生产制造与研究机构为 主，基于延伸产业链的诉求，以 健康地产项目作为空间载体 10 健康地产发展现状健康地产发展现状| |主要参与方及角色定位主要参与方及角色定位 来源：AECOM制作，2019 健康产业参与方多元化健康产业参与方多元化、角色复合化角色复合化，市场稀缺核心医疗资源市场稀缺核心医疗资源 城市城市 人均可支配收入人均可支配收入 （元）（元） 60岁人口占常住人岁人口占常住人 口比例（口比例（%） 上海5898833% 北京5723024% 广州5540017% 深圳529387% 西安3257913% 沈阳4139525% 武汉2597421% 成都3590221%

13、大型地产商健康地产项目选址考量因素主 要包括老年人口基数老年人口基数、地区人均可支配收地区人均可支配收 入以及地区医疗水平入以及地区医疗水平等因素。现阶段，中 小型健康地产项目（建筑面积小于150万平 方米）倾向选址一线城市中心地区，大型 健康地产项目则更加偏好一线城市近郊或 昆明、三亚等旅游资源优越地区。 “三高”城市体现选址偏好“三高”城市体现选址偏好 一线城市和旅游城市是健康地产项目集中分布地区，受城市能级影响，优质医疗资源在东 部沿海城市集中度较高，充足的医疗品牌储备有利于地产开发商准确筛选并导入健康服务 资源。 数据来源：国家统计局，2017 11 国内大型健康地产项目分布国内大型健

14、康地产项目分布 医疗 养老 康养度假 产业 项 目 数 量 1717个 2424个 京津冀地区 长三角地区 1313个 珠三角地区 昆明、三亚等 旅游城市 4 4个 来源：AECOM制作，2019 健康地产发展现状健康地产发展现状| |项目分布概览项目分布概览 空间分布呈现空间分布呈现“小集中小集中、大分散大分散”的格局的格局，受城市能级影响大受城市能级影响大 业务扩张阶段业务扩张阶段 健康地产项目布局关键时间节点健康地产项目布局关键时间节点 0 2 4 6 8 10 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年 传统大型地产企业布局传统大型地产企

15、业布局健康健康市场时间分布市场时间分布 转型阶段转型阶段补充医疗属性补充医疗属性 20092009201020102011201120122012201320132014201420152015201620162017201720182018 万万 科科 首个养老项目“随园嘉树” 立项； 推出万科幸福汇养老项目 深度战略布局养老业务 在多地规划建设儿童医院 万科蕙心医院开业 与北控合作建立合作关系 绿绿 地地 21城孝贤坊开盘 成立康养产业集团 成立康养产业联盟 恒恒 大大 并购韩国最大医疗整 形机构“原辰” 博鳌恒大国际医院正式 开业； 推出“恒大养生谷” 复复 星星 收购和睦家医院及诊所

16、持股形式收购医院 和美国峰堡集团共同合资成立星堡中环养老社区； 提出大健康“1+1+1”战略； 开发建设“佛山禅医健康蜂巢项目”； 万万 达达 与英国IHG合 作 成立大健康集 团 合办国际医 院 泰泰 禾禾 与美国医疗联 盟国际部签署 合作协议 全资收购爱莱 恩斯 成立肿瘤影 像事业部 华华 润润 成立华润健康集团 一次性打包收购17 家医院 与凤凰医疗合作，整合旗下医疗资源； 拍下南宁与沈阳养老项目地块； 推出“华润理想国”项目 远远 洋洋 引入国际品 牌，推出椿 萱茂产品 成立养老 地产业务 发展中心 与瀚思维康成立远洋健康 来源：36氪, AECOM，2019 12 来源：AECOM整

17、理，2019 健康地产发展契机健康地产发展契机| |重点企业健康领域发展路径重点企业健康领域发展路径 主要参与者已陆续布局主要参与者已陆续布局，健康地产发展战略从拓展宽度向挖掘深度转变健康地产发展战略从拓展宽度向挖掘深度转变 轻 资 产 重 资 产 专业医疗泛健康 1持续跟踪持续跟踪 产业协同较高的业务对 与大型地产商切入难度较低 发挥传统地产业务资源协同性较高的优势发挥传统地产业务资源协同性较高的优势。 主要形式以医疗功能为主，传统模式的医疗 地产开发中，地产开发商仅参与开发环节。 健康地产的转型要求地产商逐步具备一定健 康产业资源，在战略层面深耕医疗健康市场。 2深度参与深度参与 市场成熟

18、度较高的业 务有利于项目的复制和扩张 养老和康养项目操作难度相对较低养老和康养项目操作难度相对较低。 以养老社区和康养旅居功能为主，对项目 自然资源和区位条件要求较高，地产开发 商发挥主导作用，自主开发建设 3积极探索积极探索 对于市场尚不成熟且协 同度较低的健康市场持续探索 目前已参股或控股等品牌层面合作为主目前已参股或控股等品牌层面合作为主。 地产商发挥协调资源配置的角色，主导作用 较弱，以轻资产运营为主轻资产运营为主。产业环节体量较 小，建设成果有待市场检验。 4重点布局重点布局 针对具有市场前景的 健康产业环节重点布局 细分医疗市场吸引关注细分医疗市场吸引关注，市场潜力大市场潜力大。

19、口腔、眼科、妇幼、体检等市场逐渐饱和， 资本逐渐流入高端医疗、康复医疗等细分 领域，对地产商而言需要更加专业的运营 管理能力。 13 健康地产发展契机健康地产发展契机| |重点企业健康领域战略布局类型重点企业健康领域战略布局类型 来源：AECOM制作，2019 AECOM收集统计了近100个大型地产开发商参与的健康地产项目，通过统计分析我们发现, 大型地产开发商在尝试进入健康地产项目领域时，更倾向于选择开发养老服务和泛医疗 服务类型的项目。 39 0 10 20 30 40 50 医疗 产业 养老 康养度假 个 个3 个6 个47 14 健康地产发展契机健康地产发展契机| |重点企业健康领域战

20、略布局策略重点企业健康领域战略布局策略 康养度假型健康地产项目 对自然资源禀赋要求较高， 聚焦“健康+”概念融合 产业型健康地产需要丰厚 的产业资源及成熟的产业 运营能力，对于传统地产 开发商开发运营难度较高 养老型健康地产项目进入 门槛相对较低，可作为成 熟社区的拓展环节，产品 组合灵活度高 医疗型健康地产项目涉及 核心医疗环节，以品牌层 面合作为主，可作为社区 城市功能的重要补充 青睐养老和泛医疗服务试水健康地产领域青睐养老和泛医疗服务试水健康地产领域 15 3 市场动向梳理市场动向梳理 MARKET TRENDS 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |万科集团万科集团 名称名称地点地点

21、时间时间项目特色项目特色 随园嘉树杭州2009年 北控光熙怡园北京2016年 万颐智汇坊广州2015年嵌入式长者照料中心 万科榕悦广州2016年首个城市级旗舰养老项目 0 5 10 医疗 产业 养老 康养度假 推出万科幸福 汇养老项目 向深圳政府 申请办医 战略布局养老业务， 成立万科幸福家养 老服务公司 万科蕙心医院开业； 与北控联合推出光熙怡园项目 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20172018 上海高端儿童医院动工建设 率先试水大型养老社区率先试水大型养老社区，已有充足的健康产业资源储备已有充足的健康产业资源储备 健康地产项目地区分布健康地产项目地

22、区分布 16 健康地产项目类型数量分布健康地产项目类型数量分布健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |万科集团万科集团 布局先进临床医疗布局先进临床医疗。上海万科儿童医院项目总投资约2.5亿人民币，计划开设床位 200张，于2018年正式动工 养老业务作为盈利重点养老业务作为盈利重点，作为作为“轻资产轻资产”切入口切入口 试水养老市场化试水养老市场化。2015年筹建养老事业部，积极联合险资机构和专业运营机构成立 项目平台公司，复制随园嘉树模式，自持社区养老配套，租售并举试水养老市场化。 “3+N”养老产品体系养老产品体系。养老产品线细分化，兼顾综合养老

23、社区、嵌入式养老中心 以及养老公寓等产品形态，并配置专业医疗资源。推出“怡园、随园、嘉园+专业医 疗机构”的养老产品体系打破相关产业环节割裂的行业困局，实现医养结合。 以儿童医院切入医疗领域以儿童医院切入医疗领域。2011年万科向深圳政府申请办医，2015年万科宣布将 在广州、上海、深圳筹备建立三家儿童医院。弥补国内儿童医院数量稀缺现状。 辐射重点城市周边区域辐射重点城市周边区域，补充公立医疗补充公立医疗 17 绿地康养酒店开业； 成立康养产业联盟； 规划建设南昌国际健康示范城 2016 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |绿地集团绿地集团 名称名称地点地点时间时间项目特色项目特色 绿地康

24、养居酒店成都2018年（开业）连锁康养旅居酒店 21城孝贤坊昆山2010年面向老年人的人文新城 滇池国际建康城昆明2018年 复合型国际康养旅居示范 基地 绿地香港莫朗福克斯 公馆 上海2018年 澳大利亚知名养老机构、 上海国际医学中心共同投 资 梓湾国际康养度假区武汉2018年 引进以色列最大的养老集 团Natali 0 1 2 3 4 医疗 产业 养老 康养度假 推出21城孝贤坊 养老社区项目 2015 20172018 布局大健康产业，成 立绿地康养产业集团 发力康养领域发力康养领域，打造连锁化康养服务平台打造连锁化康养服务平台 健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 18 健康地产

25、项目类型数量分布健康地产项目类型数量分布健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |绿地集团绿地集团 着力布局康养市场着力布局康养市场 成立绿地康养产业集团。成立绿地康养产业集团。2017年成立绿地康养产业集团，负责绿地“医康养” 大健康核心产业平台建设，并承担绿地健康养生示范区“康养谷”建设工作， 计划两年内在投资200亿布局全国市场。 在成熟社区中加入康养及养老板块。在成熟社区中加入康养及养老板块。依托绿地地产业主优势，以社区作为纽带， 首先考虑在城市社区中或社区周边建设康养酒店。 初步探索核心医疗领域初步探索核心医疗领域 持续储备优质的核心医疗资源。

26、持续储备优质的核心医疗资源。与国际医学、杉杉医疗、上海国际医学中心等 医疗机构签署战略合作协议，继续完善产业资源积累，深度布局健康地产项目。 19 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |恒大集团恒大集团 0 2 4 6 医疗 产业 养老 康养度假 名称名称地点地点时间时间项目特色项目特色 博鳌恒大国际医院博鳌2018年3月 引进美国布莱根妇女医院 合作 天津恒大原辰美容医 院 昆山2015年 中韩资本跨境合作的国际 化医学美容医院 恒大养生谷 西安2018年 会员制养老社区，嫁接医 联体医疗资源 三亚2018年 海花岛2018年 恒大原辰医学美容 医院在天津开业 2015 2016 2017

27、2018 并购韩国原辰，成立恒大原辰 医学美容医院； 恒大健康产业集团在香港上市 博鳌恒大国际医院开业； 推出恒大养生谷养老社区 并购医美品牌进入健康地产领域并购医美品牌进入健康地产领域，逐步覆盖核心医疗环节逐步覆盖核心医疗环节 健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 20 健康地产项目类型数量分布健康地产项目类型数量分布健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |恒大集团恒大集团 通过合作通过合作、并购等方式充分积累核心医疗产业资源并购等方式充分积累核心医疗产业资源 切入临床核心环节切入临床核心环节。恒大健康集团与美国布莱根和妇女医院（BWH）共建的博

28、 鳌恒大国际医院正式开业。医院在管理、诊疗、运营、康复等系统上与布莱根 全面接轨，旨在成为世界领先的肿瘤专科医院。 品牌并购进军医美领域品牌并购进军医美领域。2015年恒大并购韩国最大医疗整形机构“原辰”，成 立恒大原辰医学美容医院，目标成为世界上规模最大、技术最先进、设备最顶 级、环境最舒适、服务最完善的特大型医学美容专业机构，三年内实现年产值 超100亿元。 重视医学人才储备重视医学人才储备，实现长远发展实现长远发展。针对高端医院人才储备，吸纳海内外超过 1000名主要研究学者，并投入了超6.4亿美元的临床研究经费。 21 多个城市布点康养连锁品牌多个城市布点康养连锁品牌 推出推出“恒大养

29、生谷恒大养生谷”品牌品牌。借鉴日本港北新城、荷兰生命公寓美国太阳城等全 球大型养老社区的经验，并结合中国国情探索养老服务管理体系。 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |复星集团复星集团 0 5 10 15 医疗 产业 养老 康养度假 名称名称地点地点时间时间项目特色项目特色 星堡中环上海2013年5月开业 持续照料退休社区(CCRC 社区) 星健Sapphire香山长 者公馆 北京2018年7月开业 引入澳洲的养老服务模式 和专业技术 佛山禅城医院佛山2013年收购股权 广东首家改制的综合性三 甲医院 和睦家医院 北京、上海、 广州、青岛 2017年全资收购高端综合性医疗机构 收购和睦家医

30、 院及诊所 持股形式收购安徽济 民肿瘤医院、岳阳广 济医院等 收购宿迁钟吾医院 开发建设“佛山 禅医健康蜂巢” 项目 2010 2011 20122013 20142015 2016 2017 与美国峰堡集团合资建设星 堡中环养老社区； 提出未来将收购500家医院 2018 提出大健康1+1+1战略； 收购美中互利 钟吾康复医院 启动建设 与玉林第一人民医院投 资设立玉林心脑专科医 院有限公司 整合旗下医院资源整合旗下医院资源，打通医疗打通医疗、保险保险、养老等产业环节养老等产业环节 健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 22 健康地产项目类型数量分布健康地产项目类型数量分布健康地产项目地

31、区分布健康地产项目地区分布 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |复星集团复星集团 率先试水综合养老社区率先试水综合养老社区 星堡中环养老社区由复星集团与美国峰堡投资集团合作建设，首创月费全包制， 实行只租不售的运营模式； 星堡中环养老社区项目核心竞争力在于其服务提供质量以及运营能力 切入养老市场切入养老市场，轻重资产运营模式并举轻重资产运营模式并举 外部专业品牌合作外部专业品牌合作。与美国峰堡、澳大利亚蓝宝石等专业养老服务提供商深度 合作，旗下大健康投资及运营的子品牌包括星蓝、星堡、蜂邻、星绚等。 目前 复星养老服务公司拥有宁波、北京、上海、苏州、天津等7个养老护理机构； 地产与养老分割地

32、产与养老分割，形成两个平行盈利闭环形成两个平行盈利闭环。分离地产模块与养老模块，地产模 块重资产运营，养老服务模块通过成立健康管理功能公司实现轻资产管理，并 逐步打通险资企业进入渠道。重资产提供平台，轻资产提供服务。 23 与美国匹兹堡大学医学中心 （UPMC）合办国际医院，首批选 址北京、上海、成都等五个城市 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |万达集团万达集团 0 2 4 医疗 产业 养老 康养度假 名称名称地点地点时间时间项目特色项目特色 IHG英慈国际医院 （规划） 上海、青 岛、成都 2016年签订合作 协议 与英国IHG集团合作建设 成都医疗产业中心 （规划） 成都 2017年

33、签订战略 合作备忘录 与成都市政府签订战略合作 协议建设世界级医疗产业中 心 昆明大健康产业园昆明2017年项目签约 以颐养为主题打造休闲养生 度假区 连锁牙科诊所 各城市万 达广场 2017年签约 引进四川大学华西口腔医院 资源 2016 20172018 成立万达大健康集团； 与成都市政府签订战略合作协议，建设世界级医疗产业中心 ； 在昆明投资建设医疗及大健康产业园； 与四川大学华西口腔医院合作，计划在万达广场开设300家牙科诊所 引入英国IHG集团合作； 青岛国际医院进入运营筹建阶段 以轻资产运营模式涉足中高端民营医院以轻资产运营模式涉足中高端民营医院，探索医疗与商业融合发展模式探索医疗

34、与商业融合发展模式 健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 24 健康地产项目类型数量分布健康地产项目类型数量分布健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |万达集团万达集团 轻资产策略探索医院运营管理模式轻资产策略探索医院运营管理模式 聚焦中高端民营医疗市场聚焦中高端民营医疗市场。政策红利创造更大市场空间，目前万达以投资超过1440亿 元用于医疗大健康领域。已投资项目中，大多采用合作或共建模式。 医疗资源补充万达商业生态医疗资源补充万达商业生态 依托地产开发框架依托地产开发框架，整合进入万达商业综合体生态整合进入万达商业综合体生态。围绕高端医疗，后期依

35、托酒 店、住宅配套等环节实现整体盈利，将高端医疗作为聚拢人气的一种方式。 探索进入医疗零售领域探索进入医疗零售领域。成都金牛万达健康商业中心的运营主体为美方健康，由天 亿集团、一方集团、美年大健康共同成立，一方集团是国内知名的城市综合运营商， 有成熟的地产、商业运营经验，天亿集团为国内领先的医疗健康产业投资商，业务 涉及健康体检（美年大健康）、基金管理、医疗产业园区、健康整合平台四个领域， 旗下品牌美年大健康、美因基因、大象医生、优健康、爱迪眼科、掌中医等均入驻 于健康商业中心 25 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |泰禾集团泰禾集团 0 1 2 3 4 5 医疗 产业 养老 康养度假

36、名称名称地点地点建设时间建设时间项目特色项目特色 成都泰禾妇产医院成都2017年开工建设 三级妇产专科医院，与美国 爱莱恩斯合作建设 裕和苑康复之家北京2018年11月 泰禾首个康复型长者照护中 心 四川蓝海医院成都2017年收购 合作方包括美国艾莱恩斯、 威尔康奈尔医学院、纽约长 老会医院等 高端国际肿瘤诊疗中 心 博鳌2018年4月签约 与匹兹堡大学医学中心 (UPMC)合作建设 引进匹兹堡大学医学中心UPMC医疗 资源，与旗下北京裕和医院共同建 设高端国际肿瘤诊疗中心； 成立肿瘤影响事业部 2016 20172018 全资收购美国外包医疗服务商爱莱恩斯； 拟在漳州台商投资区建设国际水准综

37、合性医院 与美国医疗联盟国际部签署合作 协议，在北京共同建设高端医院 关注核心医疗环节关注核心医疗环节，补充公立医院资源供给补充公立医院资源供给 健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 26 健康地产项目类型数量分布健康地产项目类型数量分布健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |泰禾集团泰禾集团 辐射重点城市周边区域辐射重点城市周边区域，补充公立医疗资源供给补充公立医疗资源供给 立足区域重点城市，建设大健康医疗中心辐射周边人口；与当地龙头医院增强 补弱，差异化竞争 计划在健康医疗领域每年投入100亿元，未来5年预计投入8001000亿元 产学研结合产

38、学研结合，完善三级医联体框架完善三级医联体框架。与匹兹堡大学医学中心(UPMC)签约， UPMC将与泰禾旗下的北京裕和医院共同建设高端国际肿瘤诊疗中心。此外，泰 禾医疗还与全美排名第二的肿瘤康奈尔医院有战略合作关系；泰禾医疗正式宣 布成立肿瘤影像事业部，这是泰禾医疗继2017年9月，在成都设立肿瘤诊疗研究 所之后，致力于将国际顶尖肿瘤及放疗技术在中国落地的又一推动举措；2017 年成立医学发展基金 社区临床医疗核心领域社区临床医疗核心领域，将高端医疗作为资源生态系统的重要环节将高端医疗作为资源生态系统的重要环节 27 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |远洋集团远洋集团 0 5 10 15

39、 20 25 医疗 产业 养老 康养度假 名称名称地点地点时间时间项目特色项目特色 椿萱茂 北京、天津、 上海、成都、 广州、武汉 2013年起 合作方：美国Meridian（失 智照护运营商）、美国 Emeritus 海医汇望京博雅诊 所 北京2016年 远洋健康旗下首家诊所，引 进瀚思健康运营资源 建外第二社区卫生 服务中心 北京2016年承担社区卫生服务中心功能 与瀚思维康共同成立远洋健 康，专注于大健康产业的医 疗投资管理 2013 20142015 成立养老地产业务发展中心 引入美国专业养老 服务提供商； 首个养老产品“椿 萱茂”在北京正式 落地 201620172018 椿萱茂在武

40、汉、大连、天津等地 陆续落地，项目形态更加多样化 合作海外养老品牌合作海外养老品牌，深度布局养老细分市场深度布局养老细分市场 健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 28 健康地产项目类型数量分布健康地产项目类型数量分布健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |远洋集团远洋集团 专注社区养老专注社区养老、机构养老机构养老、嵌入式养老等养老细分市场嵌入式养老等养老细分市场 引进美国峰堡和养老运营商Meridian Senior Living深度合作，创建高端养老 服务品牌“椿萱茂”； 2013年起陆续在天津苏州、武汉、成都、大连等地落地椿萱茂产品，同时加

41、入 老年公寓、照护中心、长者社区等产品型态，满足细分市场需求 充分利用社区资源充分利用社区资源，探索分级诊疗体系建设探索分级诊疗体系建设 远洋健康由远洋地产和瀚思维康于2015年7月合资成立，专注于大健康产业的医 疗投资管理。海医汇作为远洋健康子品牌，着力“诊所+医院”民营医疗网络连 锁机构建设； 重点关注半护理服务机构重点关注半护理服务机构。筛选现阶段具有盈利能力的养老机构作为潜在合作 对象，主要在一线城市复制，扩张服务网点。 29 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |保利集团保利集团 0 2 4 6 8 医疗 产业 养老 康养度假 名称名称地点地点时间时间项目特色项目特色 西山和熹会公

42、寓北京2012年 合作方：北京安平投资有限 公司（医疗与养老产业运营） 保利天悦老年公寓广州N/A 由专业养老机构“和熹会” 负责运营 保利西塘越上海2015年建立一地入会多地养老平台 2012 20132014 引入北京安平投资公司负责西 山和熹会养老公寓运营 201620172018 与中国太平保险跨界设立 投资管理公司，覆盖健康 养老全产业链 2015 推出保利西塘越 养老社区项目 推出成都和熹会颐养中心，由 保利旗下和熹会负责运营管理 引入险资企业探索养老地产项目开发运营新模式引入险资企业探索养老地产项目开发运营新模式 健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 30 健康地产项目类型数

43、量分布健康地产项目类型数量分布健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |保利集团保利集团 专注会员制社区养老市场专注会员制社区养老市场 自建社区养老机构品牌“和熹会”，实现专业服务和管理模式输出； 和熹会产品覆盖中高端活力老年人群及介助、介护老年人群； 采用会员制模式，实现资金快速回流，但尚未得到大规模复制。 实现实现“养老养老+保险保险”跨界合作跨界合作 联合太平人寿实现全面战略合作联合太平人寿实现全面战略合作。依托太平人寿保险资金及客户资源优势，结合保利 地产开发经验和项目储备，挖掘健康地产项目机遇。合作方式包括但不限于直接开发 建设、收购、改建等方

44、式，目标打造中高端养老社区项目。 联合设立健康养老领域股权投资基金联合设立健康养老领域股权投资基金。计划规模100亿元，在全国范围内实现养老机 构网络覆盖，后期延伸养老产业环节，介入医疗与健康项目的孵化和投资。 探索探索“微利微利”盈利模式盈利模式，住宅销售收入与专业服务收入相互补充住宅销售收入与专业服务收入相互补充 社区养老项目部分，通过收取使用权时租赁费以及社区养老配套服务费用，机构养老 项目部分，收取专业介护服务费用以平衡运营成本； 短期内通过适老化住宅销售反哺产品研发、建设和改造费用；中长期通过提高配套服 务水平实现规模化、网点化扩张，提高盈利水平。 31 成立 华润健康集团 重点企业

45、发展动向重点企业发展动向 | |华润集团华润集团 2012 2013 2014 201620172018 推出华润大健康地产项目 “华润 理想国” 2015 华润健康集团一 次性打包收购17 家医院 拍下南宁与沈阳养老项目地块； 国际大健康产业小镇落户良渚新城 发力健康小镇建设发力健康小镇建设，补充强化城市运营环节补充强化城市运营环节 名称名称地点地点时间时间项目特色项目特色 悦年华南宁2018年合作方日本礼爱集团 沈阳小南街养老项 目 沈阳2017年 沈阳首个城市中心高端养老 综合体，合作方辽宁省金秋 医院 融济古田康养中心武汉2017年 合作方武汉康昇颐养医疗管 理公司 良渚国际大健康产

46、业小镇 杭州2017年N/A 2011 与凤凰医疗签订战略合作协议，重新梳理整合 旗下医疗资源，以一定比例市场化原则向旗下 医院进行标准化运营体系推广 0 2 4 6 8 医疗 产业 养老 康养度假 健康地产项目类型数量分布健康地产项目类型数量分布健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 健康地产项目地区分布健康地产项目地区分布 32 重点企业发展动向重点企业发展动向 | |华润集团华润集团 联姻凤凰医疗联姻凤凰医疗，挖掘医健资源储备挖掘医健资源储备 联合凤凰医疗，提升专业医疗属性。华润置地与凤凰医疗通过签订排他性合作协议， 成立合资公司共同建设运营公立医院和企业医院改制项目，保障健康地产项目

47、中医疗 环节的专业性。 复制社区医院模式作为社区配套补充，强化城市运营环节。通过陆续引进凤凰医疗 UCC连锁诊所，完善社区配套。在掌握优质医疗资源的基础上进一步延伸产业环节， 推动转型成为城市运营商。 顺应医改政策，挖掘公立医院改制资源。聚焦分级诊疗体系，串联前端社区诊疗、中 端重症康复以及后端康复护理，在释放优质医疗资源的同时实现高效配置。 健康小镇作为载体健康小镇作为载体，探索大型健康地产项目建设经验探索大型健康地产项目建设经验 重点布局大湾区。广州、深圳、珠海发展多个健康小镇，并在N个周边城市，投资多 个健康社区。 探索发展产业功能健康地产项目。在杭州良渚新城投资建设以生命科技为主题的大

48、健 康产业聚集区，向上游拓展大健康产业环节。 33 消费型医疗资源消费型医疗资源 重点合作资源类别及品牌重点合作资源类别及品牌 核心医疗资源合作方包括国内外大型 医院、特色专科医疗机构、医生集团 等，是医疗型健康地产的核心竞争力。 消费型医疗资源包括体检、儿科门 诊、口腔、医美、运动康复等类型， 作为核心医疗资源的拓展环节，探 索与商业、办公等业态的融合模式。 核心医疗资源核心医疗资源 健康产业资源包括临床研究机构、医 疗器械企业、医药研发企业等，通常 作为地产商深度布局健康产业的产业 资源储备，并协助地产商快速切入健 康产业细分领域。 康养和养老服务提供商通常通过收购、 合作等方式进入健康地

49、产项目，帮助开 发商吸收专业化的服务提供和项目运营 能力，并逐步实现品牌输出。 健康地产资本提供方包括VE/PE机构和 险资机构。险资机构在提供资本的同 时也为开发商筛选更加优质的客户资 源，而健康地产项目能够为险资机构 带来长期投资收益，在合作架构层面 存在互惠互利的关系。 34 核心医疗资源核心医疗资源 相关产业环节相关产业环节 康养及养老服务提供方康养及养老服务提供方 资本提供方资本提供方 35 4 趋势与展望趋势与展望 FUTURE OUTLOOK 开发与运营模式变革开发与运营模式变革 细分市场更专业：细分市场更专业：市场持续细分将成为未来健康地产开发的重要基础之一，对于细 分专业市场

50、中优质品牌资源的竞争更加激烈，未来健康地产开发在拓展宽度的基础上还 需更加关注细分医疗健康资源的筛选以及垂直市场需求的挖掘。 运营模式更复合：运营模式更复合：由于健康地产项目建设周期相对较长，单纯的重资产模式给建设 方带来一定的财务压力。未来健康地产项目的更加关注服务环节的轻资产运营，快速实 现品牌和运营模式的输出，拓宽盈利渠道。 合作渠道更多样：合作渠道更多样：地产商与医疗、健康资源的合作渠道从单一的招商引进发展成为 双向合作共建、收购、参股、并购等，充分整合各方资源，在注重医健品牌质量的同时 也更加关注合作资源的落地需求。 地产商 医健 资源 收购参股 合作共建 参与运营 融资渠道客户资源