2012年11月电子商务及物流地产的现状与展望报告_13p.pdf

《2012年11月电子商务及物流地产的现状与展望报告_13p.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年11月电子商务及物流地产的现状与展望报告_13p.pdf（13页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、DTZ 中国透视 电子商务及物流地产的现状与展望 捕捉高 增长市场的 机遇 Hh DTZ Research 2012 年 11 月 28 日 目录 简介 2 网购大 观 3 电商版图 4 对物流地产的影响 6 面临的挑战 7 物流模式 9 机遇 10 作者 白丽琪 亚太区预测主管 + 852 2250 8864 kate.barrow 谭洁钰 高级分析师，预测及策略研究部 + 852 2250 8865 jade.jy.tan 联系人 纪言迅 大中华区研究部主管 + 852 2507 0507 david.yx.ji Hans Vrensen 研究部全球主管 + 44 (0)20 3296 2

2、159 hans.vrensen 中国有望在 2015 年取代美国成为世界上最大的电子商务市场 , 这得益于不 断增长的国内消费，集中度低的零售市场和不断壮大的网络使用人数 。 电 子商务市场的 发展也带动了物流设施的需求，而物流 市场 目前正严重缺乏 现代化物流设施供应 （图 1） 。 电子商务改变了物流仓库的角色。过去物流通常被视为支持性 业务 或后台 的功能，现在终端客户也被引入了供应链的环节，仓库也理所当然成为了 重中之重 ， 这使 房地产的用途和选址都 受到了巨大的影响。 物流地产的租户面对的挑战和致胜关键是如何有效的 将物品递送到两亿二 千万网络用户手中。基础设施极其有限，主要供应

3、链 覆盖范围 外的 欠发达 地区 仓库缺乏，最后一公里递送服务不到位让二三线城市和内陆城市的服 务非常困难。 电子商务巨头们 采取了各种物流模式，包括 定制建造 和自营仓库 ，建立公 司自己的快递服务。 但是这些模式的成本巨大，初始资本高，而零售商往 往缺乏物流地产管理经验。我们认为最优的方案是和第三方快递公司 （ 3PL） 建立战略性合作伙伴关系。 对投资者和开发商来说，问题是难以找到合适的地块。建立电子商务中心 的土地最好是 既靠近产品的产地 和 运输 通道又靠近终端用户。投资者 可以 考虑投资 大型物流 企业 持有的土地储备或者 重建 旧的设施。 城市周边的小型仓库因为靠近市场且方便最后

4、一公里速递，正得到越来越 多的青睐。正是这种类型的仓库在未来最有发展潜力。活跃在中国市场的 大型物流公司已经做好准备要 开拓 这个潜力市场， 重建旧物业或者通过定 制建造来迎合电子商务零售商的需求。 图 1 中国现代化的物流设施占现存设施的 2% （ 百万平方米 ） 资料来源 : 中国仓储协会 , 公司报告 , DTZ 戴德梁行研究部 14 680 现代化的物流设施 物流设施供应总量 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 2 简介 网民人数世界之最 现今中国有 5 亿 多 网民 ，而到 2015 年，这个数量 预计 将达到 7 亿。 网络已经成为许多中国消费者购物体验 中 不可或缺的一环

5、不仅包括 网上消费，也包括 在网上 了解和比较商品价格等。 随着网络和手机的普及，越来 越多的消费者开始选择网上购物，截止到 2012 年 6 月， 上网购物的人数已经占到中国所有网民数量的 39%。事 实上，中国的网络零售额在过去 5 年中以 平均 每年 99% 的速度增长，而美国 同期 只有 9%的 平均年增幅 （图 2）。 仅在 2012 年 11 月 11 日一天（俗称 “光棍节”），中国电 子商务巨头淘宝及其 B2C 商务 平台天猫销售额 超过 192 亿人民币 这相当于香港日均零售总额的 21 倍。 正如中国的很多事物一样，网购发展的 速度和 数字也是 惊人的。 但目前的高速发展还

6、远未发挥其最大潜力 中国网络渗透 率目前只有 37%，远远低于发达国家水平 （美国已达到 77%）。而在这 37%的比例中，只有三分 之一使用 网上购物（美国有三分之二的网民进行网购）， 未来发展空间 是巨大的。 事实上，预计直至 2015 年， 每一年将有三千万消费者 相当于加拿大总人口数量 首次在网上消费。这意味着在未来三年中，每天都 将有八万人开始初次体验网络购物。 房地产的角色转变 网络购物 让传统的购物体验更多元， 实体店购买被送货 到家替代。电子商务巨头们在尽力抢占更大地域范围的 消费者，同时 仓库 的 战略性选址 和最优建造标准 变得越 发重要。 过去物流通常被视为支持性 业务

7、或后台的功能， 但在电子商务的时代，物流则变成了供货商和消费者间 重要的 平台， 这也使物流成为了焦点。 电子商务对房地产行业的影响是 深远的，它带来的影响 不仅限于零售商铺 。 电子商务使房地产的角色发生转变。 物业 的用途 （大小和建造标准），物业的选址都发生了 改变。在这篇报告中，我们会分析 中国网络购物 高速 发 展的 驱动 因素， 以及 在网络购物市场迅猛发展的中国， 工业物流地产的 开发商和 投资者面临的 挑战和机遇。 图 2 网络零售额增长 资料来源：艾瑞咨询 , CEIC 0 50 100 150 200 2007 2008 2009 2010 2011 美元 十亿 美国 中国

8、 平均增长量 , 2007 - 2011 美国 9% 中国 99% 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 3 网购大 观 驱动因素 中国电子商务市场 的飞速发展根源 于特殊的结构 性和人 口统计特点： 零售市场 集中度低 在发达国家，网上购物的出现是在成熟的零售市场基础 上的一个补充； 而在中国，网上购物则是 和传统零售业 同步发展 ， 在许多地区特别是 二三线城市，网络购物发 展甚至是超前于 实体购物空间 的发展。事实上，中国的 独特之处在于网络用户的地理分布比实体零售商 的扩张 更快更广。尽管开发速度很快， 中国人均零售面积占有 量 仅为 1 平方米 左右 ，远低于发达国家。美国人均

9、零售 面积 为 4.7 平方米，澳大利亚为 2.2 平方米（图 3）。中 国实体商铺面积 有限， 而零售业集中程度低 （最大的 20 个零售商销售额仅占整个 市场 零售业总额 的 13%， 这数 字在 美国则有 51%），这些因素使得零售商和消费者都 不约而同的选择了网络，网上购物在中国得以飞速发展 。 中国消费者的崛起 在过去 10年中，中国人均可支配收入以 平均每年 超过 10% 的速度增长。城市化进程迅速， 服务业对劳动力吸纳量 激增，工资水平提高以及经济总量持续增长让新兴 中产 阶级逐渐崛起。到 2020年，中国 中产阶级家庭占亚太区 的份额 预计将扩大 到约 50%， 中产家庭数目

10、激增 500%达 到八千万家庭 （图 4）。麦肯锡的研究显示，和 普通中国 消费者比起来， 中国网络用户群体消费水平和 教育程度 更高，而且更加年轻（ 70%的网络用户年龄在 34岁以 下）。网络消费群体甚至 更加年轻，比 起 一般的网民 ， 教育程度和收入 水平要 更高。 移动网络设备快速渗透 在中国，这些年轻的中产阶级拥有各种各样的高新科技 产品 97%的人 拥有智能手机， 96%拥有电脑，超过 一半的人有 1 张以上的信用卡（ 信用卡 在中国并不普遍 ， 这个数字已经很高）。在 2011 年底，拥有 可 接 入 3G 网 络设备的人数已经达到五千七百万，同时很多网站也已 经开发出了让用户

11、 进行网上购物的应用程序。无论在家 或 在工作的时候 ，中国人在网络购物上所花费的时间比 其他国家也要高得 多，这些都为电子商务零售商提供了 绝佳的机会。 图 3 人均商铺面积，平 方 米 资料来源 : URBIS, CEIC, 香港政府统计处 图 4 中国占 亚太区 家庭年收入一万五至五万美元比例， 2010 年和 2020 年对比， % 资料来源 : Global Demographics, 野村证券策略研究 政府扶持 中国政府将大力发展电子商务 列入了“十二五”规划目标 中，争取 在 2015 年使中国的电子商务销售量达到 18 万 亿人民币 （ 2.8 万亿美元） 。如果目标达到，中国

12、将成 为世界上最大的电子商务市场。在 2011 年年底，中国 电子商务市场 （包含 企业对企业（ B2B） ） 已经达到 4 . 7 2 . 2 1 . 5 1 . 5 1 . 3 1 . 1 1 . 0 20% 2 0 1 0 ( 总数 = 7 100 万 ) 中国 其他亚洲发展中国家 日本 印度 亚洲发达国家（除日本） 52% 2 0 2 0 ( 总数 = 15100 万 ) 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 4 5.88 万 亿， 对 比 2010 年 增长了 29%，占 GDP 总量的 12.5%。除去 B2B，中国 的企业对个人 （ B2C） 的 电子商 务 市场价值同比增长

13、更是达到 55%。将电子商务发展列 入“十二五”发展计划反映了政府非常重视 该行业的经济 潜力。政府同时出台了一个重要的政策，即 加强电子商 务 相关 法律的建设，建立电子商务的操作 规范 和行业 标 准。尽管即将出台的政策会给很多电商带来挑战，但长 远来说，这 会让中国电 子商务市场更加吸引国外服务供 应商和投资。 电商版图 C2C 统领市场， B2C 迎头赶上 中国的电子商务市场主要由个人对个人（ C2C）的电子 商务 模式主导，市场份额占到 77%。 杭州阿里巴巴公司 在 2003 年开创 的淘宝网取得了巨大的成功，推动了 C2C 这一 模式在中国的发展。淘宝被称为 “中国的易趣网 ”，

14、 消费者可以在 网 上 购买新的或二手的商品，价格可以固 定也可以协商，同时商品也可以进行拍卖出售。尽管 C2C 给国内快递业务带来了推动 ，但 其 对 仓库物业的需 求却不一定有明显 的拉动 作用 ，因为小规模的商家一般 都自己储存商品而不需要仓库。但随着 有经验的和成熟 的 C2C 买家 及 卖家 都 向 B2C 电商 模式转型， B2C 的市场 份额也在逐渐扩大 。 图 5 中国网络零售市场， C2C 和 B2C 市场份额 资料来源：艾瑞咨询 这将进一步促进整个电子商务行业的发展， 2015 年 B2C 市场份额预计 会增加到 40%（图 5）。淘宝的副线平台， 天猫 ，也占据了 B2C

15、 市场半壁江山，但是行业内竞争也 日趋白热化 。根据中国电子商务研究中心的报告，天猫 在 2012 年第三季度的市场份额占有率达到了 46.8% （表 1）。 淘宝 （包括天猫）和京东商城都是纯电商，而不是从传 统零售业演化而来 。此外亚马逊中国也在市场中占有一 定比例，而苏宁和当当则是近年来出现的强大竞争者。 然而越来越多的实体零售商为了能更好地 管理 线上和线 下资源 ， 开始逐渐偏向 自营网上零售业务 这个趋势 给 这些纯电商巨头们 带来了挑战。 物流体验透明度大增 从消费者的角度来说，他们希望网络购物能提供和实体 店购物同样的服务质量和速度，因此， 物流 体验的透明 度大增，物流功能成

16、为电商价值的源泉，也是区分实力 的关键点，成为不善于直接送货至客户的商家的潜在软 肋。 B2C 的飞速发展让中国的物流和仓库厂房需求量大 增。有迹象表明一些 电商巨头因为没有理想的 仓库和物 流中心使得业务发展大受影响。 92% 86% 77% 70% 66% 62% 59% 8% 14% 24% 30% 34% 38% 41% 2009 2010 2011 2012e 2013e 2014e 2015e C2 C B 2 C 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 5 表 1 中国 B2C 市场份额最大的五名电商， 2011 *截止到 2012 年第三季度 . *截止到 2012 年四月

17、. 注释 : 苏宁每月流量 = + 其他的数据截止到 2011 年年底 资料来源 : CECRC, Credit Suisse, 公司数据 , A 成立年份 总销售额 (美 元 十亿 ) 市场份额 * 每月流量 (百万 )* 仓库面积 (平方米 ) 自建快递团队 快递队伍 人员数量 第三方物 流 天猫 2007 15.5 46.8% 2,300 N/A 否 N/A 是 京东商城 2004 5.1 21.5% 880 600,000 是 15,000 是 苏宁 2009 0.9 3.8% 81+1.2 500,000 是 4,001 否 亚马逊中国 2000 0.8 2.6% 280 500,0

18、00+ 是 3,000 否 当当 1999 0.6 1.4% 460 340,000 否 N/A 是 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 6 对物流地产的影响 未 开拓 的领域 以 前 中国物流设施主要是为了满足出口的需要，但 随着 电子商务和国内个 人消费的增长，中国的物流设施 要更 多地服务 国内 需求 ，还要满足数字时代的新要求。在英 美 等发达国家，电子商务的发展预示着 新 的 物流配送过 程即将到来， 是对 目前已经 相当 成熟的配送网络 的延伸 和改造。 相比之下 ，在中国 ，配送网络和国内快 递业务 这都 和电子商务紧密相关 的发展 远远落后于零售业和电 子商务 ，是本身就

19、不成熟的领域 。 这也是许多电商企业 的担忧，也反映在他们采用的物流模式上。 在详细阐述 各物流模式之前，先了解一下电子商务供应链的特点 和 它对物流空间需求的影响。 仓库需求的本质发生改变 仓库的传统功能是平衡供应和需求，因为供应和需求不 总处于均衡状态，仓库一般用来储存多余的货物，使供 应链运作通顺：工厂 仓库 商店。 这意味着仓库主要服 务于企业间的货物运转。这些 仓库 趋向于 在 主要 中心市 场的周边选址 ，并且需要 有限数量的员工 。 从供应 推动 变成 由 需求 为导向 电子商务让供应链由供应 推动 变成 由需求为导向 。最终 目标不再是改善供应链以补充仓库，而变成了将货物递 送

20、给最终消费者（即订单履约，最后一公里快递）。这 给供应链又增加了一环：工厂 仓库 （ 商店） 顾客 。 以前仓库只是协助性功能 ，现在却变成了 中心 业务，变 成了连接供货商和消费者之间的 重要 桥梁。这种变化让 物流地产的选址，建造标准和位置 都发生了改变。供应 链 运作的透明度改善将明显的减少仓库储存量 和 营运资 金，以及储存空间需求。至于仓库或配送中心的选址方 面，订单履约和最后一公里快递要求 进一步增加靠近终 端客户的 当地 仓库。 传统的零售配送 中心直接给实体店发货，相比之下电子 商务则需要一套完全不同的体系。表 2 详细分析了建立 电子商务物流 中心的考虑因素。 表 2 电子商

21、务物流中心建造标准主要考虑因素 意义 对选址及建造标准的影响 小件物品 大多数现存的 配送 中心分布是靠近订单来源或大供应商之间以 传递大型货 物；很少配送中心的设计是根据小件商品的有效及快速配送，而这恰恰是 电子商务年代个人 客户 的需求。 有足够高度和宽敞的立体仓储 （尽量少柱） 以进行自动化操作 （即智能机械） 及分类拣选；多层仓库层架以配合分类拣选工 具。 大量订单 网络订单的快速进程，要求配送中心有能力处理大量订单。 空旷的卡车和拖车停泊空间以处理大量订单；足够的电力供应和备 用发电机，能够保证不间断货运；良好方便的设施及通达性。 最终产品组 装 最终产品的组装需要在仓库里完成，所以

22、需要更多的劳动力投入和自动化 操作（包括从仓库中选取货物和 包装工作）。单一功能的仓库已经不适 用，零售商需要投入 更 多资金来改善仓库。 选址要靠近大量有技术劳动力资源；停车场和公共交通方便员 工；配备空调以提高员工舒适度和产量；方便找到兼职和临时工 人。 订单履约和 最后一公里 送递 目前的配送网络没有很好地考虑最后的订单履约，即送货上门或是顾客自 取。最后一公里的过程需要面对客户，因此对电子商务公司的信誉和品牌 效益产生很关键的影响。所以专业的、能够支持配送及最后一公里送递的 电商配送中心需求量将大增。与传统零售中顾客自己完成最后一公里货物 传递不同，送货上门给商家增加了开支。 配送中心

23、的选址应该选在能够最快送到消费者家中的地方，这样 也可以节省货运费用；靠近空运和陆 运枢纽，可以保证当天到货 或隔天到货；有第三方快递；劳动力资源的质量和数量也是 重要 因素，因为这将影响成本 。 资料来源 : DTZ 戴德梁行研究部 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 7 面临的挑战 考虑到电子商务对物流行业有 新的要 求，中国市场 给电 子商务零售商带来了一系列挑战： 现代化的物流供应空间严重缺乏 电子商务的交付中心 有特殊的要求，但这并不代表现存 的 配送网络运转不当或是已经荒废 。相反， 高层货架仓 库对企业间配送货物仍然有效 ，而且在发达国家，这种 仓库的需求量仍然很大。然而在

24、中国，最大的问题是高 质量的仓库太少，主要的大型 现代 物流仓库设施只占仓 库 面积 总数的 2%（图 6）。 这意味着 大部分 的仓库都是 中低端的物业 ，许多 这类型 仓库都是由工厂改造而成， 建造质量粗糙，层高不够，缺乏装卸物品的设施，运货 车辆往来不便等。 事实上， 在中国，超过 75%的仓库都 达不到现代物流标准，在城市化进程加快的今天， 这些 仓库 面临着被拆除的命运。现今中国有一千四百万平方 米的现代化物流空间，而 大约 95%已经被租用，剩下可 租用的空间非常 少。 图 6 中国现代化的物流设施占现存设施的 2% （百万平方米） 资料来源 : 中国仓储协会 , 公司 数据 ,

25、DTZ 戴德梁行研究部 供不应求推高租金 仓库供应的缺乏让很多城市的物流中心租金急升。在上 海，主要进行国内货物运送的物流园租金在过去一年增 长高达 85%（图 7）。因为租金上涨，很多电子商务公司 选择将仓库转移到邻近的租金较低的市场，比如昆山和 无锡，这样既可以覆盖上海也可以服务长三角地区。在 2011年，亚马逊中国在上海北部的昆山市修建了十二万 平米的配送中心，是该公司在中国最大的配送中心。 图 7 上海不同区域物流地产租金 2011 第三季度 和 2012 第三 季度比较 (人民币 /平方米 /月 ) 资料来源 : DTZ 戴德梁行研究部 中西部地区设施缺乏 中国的基础设施及配送网络的

26、投资主要集中在东部沿海 的港口城市，服务于出口行业 。尽管近年中国的交通网 络飞速发展，想要满足消费者不断增长的网络购物需求， 将货物运送到欠发达的中西部地区仍然是个不小的挑战。 国内大部分货运都是通过高速公路来完成的。下图显示 了 2011 年主要的高速公路情况，蓝色是已经开通的高 速公路，红色是正在修建的高速公路。尽管西部地区大 型高速公路稀缺，全国大部分地区都开通了公路，同时 政府也投入了巨资进一步提高公路铁路和航空的交通网 络。 地图 1 中国主要高速公路 资料来源 : newgeography 14 680 现代化的物流设施 物流设施供应总量 0 5 10 15 20 25 30 3

27、5 40 嘉定 南汇 青浦 松江 外高桥 2 0 1 1 第三季度 2012 第三季度 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 8 缺乏专业的最后一公里交付服务 中国的配送行业发展不均，业务能够覆盖全国的物流服 务商少之又少。高质量的配送公司数量有限， 很多时候 货物运转需要私人、外资和国有 几家配送公司 同时参与 。 道路运输的竞争也非常大，估计私人运输和物流公司成 百上千，而当中很多公司都缺乏资本投资设施和人力。 这让电商公司 很难控制高质量的快递业务，货品会经常 被延误，损坏甚至在最终到达目的地前遗失。在促销期 间，庞大的订单数量也让 电商如 淘宝 等遭遇了大量的订 单延误。其它的问题

28、包括退货服务不完善，上门安装服 务欠缺等等。在电子商务时代 ，优质的速递服务等同于 高质量的购物体验 ，这些问题的产生会给品牌形象 带来 巨大影响。 物流成本高造成损失 物流行业因为集中度不高而使成本高企。事实上中国的 物流成本占 GDP 的 18%，已经远远高过很多发达国家， 而 这其中 10%是交通费。地方政府为了给公路建设融资， 往往会收取高额的公路使用费，这些成本甚至占到运输 公司运输成本的 40%。 省或地方政府也对谁能运货卸货 有限制 ，而不能运载的车辆其实占到非常高的比例 。此 外 人力成本 也在上涨。综合所有的因素， 将 电子商务 产 品运输到偏远的省份是 非常昂贵的业务 。

29、高增长地区最难覆盖 中国的西部地区高速公路的缺乏程度惊人，特别是考虑 到电子商务的高增长地区就在西部。 地图 2 显示的是在 2011 年淘宝网的使用情况。数据表明偏远的西部地区增 长速度强劲，新疆在 2011 年的淘宝使用量增长了 106%， 虽然这也是因为 这里使用者的基数本来就很低。随着内 陆城市居民的收入增加，更多消费者开始进行网络购物， 二三线城市在 2012 年的上半年 首次进行网购的人数增 长率 网络消费的增长量都位于前列。 地图 2 2011网络用户增长情况 资料来源 : Taobao 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 9 物流模式 自建仓库 ， 赢得先机 面对如此多的

30、挑战（仓库供应短缺，租金上涨，基础设 施缺乏，供应网络不成熟等），很多电子商务零售巨头 如淘宝（阿里巴巴旗下）和京东商城（ 360buy）为了提 高物流的效率，避免争抢有限的仓储，都选择修建自己 的配送仓库。 京东商城已经将兴建自用型房地产作为公司的关键发展 战略。京东已经在过去三年中大力投资仓库建设，土地 储备增加 6 倍达到一千四百一十三平方千米。 京东也计 划再投资 60 亿人民币建造物流中心，以期望减少租金 上涨带来的物流成本。 戴德梁行 Investment Transactions Database（ ITD） 显 示在今年一月京东以两亿九千五百万 买下了北京的一块地开发自用，同时

31、京东也计划将公司 的物流系统延伸到三四线城市。 亚马逊中国和苏宁也开始兴建自己的物流平台。 2012 年 亚马逊中国已经在哈尔滨，昆山，南宁，苏州和天津等 城市建立了物流中心，仓库的总容量已经达到五十万平 方米。亚马逊拥有中国最大的仓库运营网络和仓库运营 容量，自动化科技也是中国最先进的。而苏宁则称公司 将在未来两年建立 12 个地区性自动化配送仓库。 自营性物流弊大于利 尽管建立自营性物流设施有一定的好处，同时也有很多 值得警惕的地方，比如说修建仓库需要的初始 资本。此 外，电子商务零售商通常不具备管理物流设备的专业知 识，所以和第三方的物流供应商合作会是更好的选择。 公司需要根据公司状况充

32、分权衡利弊（见表 3）。有些 公司因为采取了错误的策略而已经遭遇了失败。 创立 自营性 的快递服务 面临着瓶颈和参差不齐的服务，很多大型的网上零售商 都设立了自己的快递服务。网上服饰零售商凡客诚品已 经建立了自己的快递公司如风达，能够为顾客 提供上门 送货服务。然而建立自己的快递网络成本大，收益小， 特别是 中国的地理面积如此之大，问题就更加突出。 和第三方物流公司建立战略合作 电子商务的发展让合资和战略合作变得越来越重要。有 些公司为了能够 更 好的管理物流系统，已经和第三方物 流企业建立了战略合作关系。 表 3 建立自营性配送中心利弊分析 利 弊 减少物流成本（仓库租金占 B2C 商家总成

33、本的 8-10%） 初始资本高 融资困难 找到合适的土地非常困难 投资回报率低 维护费用高 零售商缺乏仓库运营经验 电子商务物流专业人才匮乏 更好的 质量控制 和库存（避免 送货错误 ，货物延误损坏和遗 失，配送人员配备不当。） 提高物流覆盖 地区 ，保证更快的递送 地方政府可能会提供低价的土地 为公司增加资产 资料来源 : DTZ 戴德梁行研究部 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 10 机遇 现代化设施缺乏和中国电子商务的迅速发展使得国际物 流服务供应商有足够的理由看好中国市场长远的发展。 对于急切想从电子商务革命中获利的房地产投资者来说， 有几点因素需要考虑： 把握中国中西部的机会

34、 如 地图 3 所示，物流仓库的设施大部分都在靠近东部沿 海的地区，其他地方因为基础设施的短缺而少有电子商 务仓库的分布。 最西边的城市是成都，主要的电子商务 零售商几乎都在这个重要的二线城市拥有仓库。在中西 部地区仓库设备的缺乏使得零售商能够服务的省份范围 大打折扣。对于消费者来说，他们能够购买的物品也 受 到了限制。 一些零售商因为送货业务不成熟， 通过外包 快递服务给国内的包裹运送公司，如 EMS，来运送小型 物品（如 CD，衣服和书等）。 随着中西部省份网络消费 者数量的增加，电子商务零售商也充分抓住机遇扩张， 仓库的需求量也随即增加。 政府 对基础设施的持续投资 也将增加这些的确的通

35、达性。 将供应网络本地化 和传统的配送中心不同的是，电子商务零售中心的选址 需要让小件商品快速有效灵活的配送。因此我们认为城 市周边的小型电子商务配送中心因为能够更专注于服务 终端客户，需求量会逐渐增大。同时这种仓库需要靠近 具备专业 技能 的 人力资源 市场，地点应选在能够迅速配 送的枢纽 地区 ，也要减少运送和运营成本。只有这种特 殊的仓库才会在将来有巨大的潜力。这些“卫星式仓库” 的作用是： - 可以 让大量的货物拆分成小批量运送的枢纽地 区 - 潜在的 社区自提点 因为存储已经不再是配送中心的主要功能了，小型地区 性仓库的 层高就变得次要了。而便捷的交通和仓库的密 集度 仍然很关键 ，

36、 也需要配备 停车场。 地图 3 电子 2011 年 电商 仓库的地理分布 电子商务公司的仓库数量 资料来源 : 公司数据 , 网络文章 , DTZ 戴德梁行研究部 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 11 建造和 管理物流设备 高质量仓库的缺乏使得一些电子商务大企业已经选择开 始建造自己的仓库。然而，电子商务公司对房地产的建 造和管理并不专业。 因此 我们认为第三方物流服务商可 以充分利用机会进入 市场， 定制建造 和管理电子商务交 付中心，并且可以为电子商务公司提供 专门 的服务。 投资于拥有成熟公司 或地方关系良好的公司 投资者和开发商此时面临的挑战是没有合适的土地。 除 了选址的

37、要求，如果没有 本地的 资源 和关系 ，仅仅通过 土地拍卖的方式购入土地是非常困难的。 仓库用地的税 收比起其他工业用地要相对低一些，这也使得地方政府 很少出让这类用地。所以综合来看，投资者可以选择向 已经有市场经验的公司投资，如普洛斯和嘉民。同样， 对于租客来说，从大开发商手中租赁物业要容易的多， 省去了自建和先购买再自用 的复杂程序。 向二线地区转移 土地匮乏以及租金高涨使得一些电子商务零售商将目标 转移到一线城市之外。 这现象 在长三角地区 可见一斑 ， 大型的电子商务企业如亚马逊中国和当当都选择将大型 的仓库开在 上海以外成本更低的二线城市 ，如昆山和无 锡（地图 3小图 ）。 在这些

38、地区，公司仍然可以服务上 海和整个长三角地区，这也多少得益于高铁促成的一小 时经济圈。尽管当当将无锡作为华东区仓库配送 中心 的 所在地，但是 在 上海当当仍然保留了一个小型的仓库。 这种仓库规模变小的趋势有 很大 部分原因是因为上海的 土地供应有限， 我们的 ITD也清楚反应，近年来仓库用地 土地交易面积在逐渐减小。 当当也有意在无锡建立呼 叫 中心和数据中心。在无锡等二线城市，当地政府 出台政 策支持， 提供的补贴也有助补偿 不断下跌的 投资收益 率 。 重建 旧的物业 80%现存的物业已经过时，而土地供应又非常短缺，大 型物流公司购买并 重建 旧的物业然后出租给电子商务公 司的市场潜力巨

39、大。但选址仍然是很重要的考虑之一。 建立战略合作 发展电子商务的核心是建立物流战略合作。随着中国电 子商务市场不断发展，公司内部自营的物流变 得 越来越 难维持。因此电子商务公司和第三方物流服务商的战略 合作成为了最有效的方式，事实上现今大多数零售商都 倾向于采取混合式的物流服务，即使用第三方物流的同 时也使用公司自营的物流。这种趋势促进了靠近产地的 联合经营式仓库需求量增加。 捕捉高增长市场的机遇 尽管在过去五年中资本增值有限，但我们预测上海的工 业地产会保持强劲的增长（图 8），因为中国的经济结 构重组和基建投资增加都有利于行业发展。上海的工业 地产增长在亚太区遥遥领先，在 2012 第三

40、季度的 戴德 梁行公允价值指数 1中 由 温和市场变成了热门市场。 戴德 梁行公允价值指数 是基于未来五年的时间对市场的 投资 吸引力 进行分类。相比于其他类别的地产，中国的工业 地产在如今经济环境不明朗的情况下 提供了稳定的现金 流。上一季度 工业地产投资的大幅上涨 也反映了这一点。 零售业特别是网上购物将弥补下滑的外贸需求，它的不 断增长也将推动中国物流地产蓬勃发展。 图 8 (2012-16) 上海一级工业地产平均年回报率 资料来源 ： DTZ 戴德梁行研究部 1 DTZ戴德梁行中国公允指数， 2012年 11月 20 日 0% 5% 10% 15% 2007 - 2 0 1 1 201

41、2 - 2 0 1 6 租金回报率 资本增长率 电子商务及物流地产的现状与展望 中国透视 12 其他 DTZ 戴德梁行研究报告 其他的研究报告可以从 下载，其中包括 : Occupier Perspective 报告从租户角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图 标、市场数据和预测 。 Global Occupancy Costs Offices 2012 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 P

42、roperty Times 报告从业主角度定期更新租赁市场信息，包括评论、图 标、市场数据和预测。 报告覆盖范围包括亚太地区、 曼 谷、巴塞罗那、柏林、北京、布里斯班、布里斯托尔、 布鲁塞尔、布达佩斯、伦敦中心区、成都、重庆、大连、 爱丁堡、欧洲地区、法兰克福、格拉斯哥、广州、杭州、 胡志明市、雅加达、香港、印度、日本、吉隆坡、卢森 堡、马德里、曼彻斯特、墨尔本、米兰、南京、纽卡斯 尔、巴黎、波兰、布拉格、青岛、罗马、首尔、上海、 沉阳、深圳、新加坡、斯德哥尔摩、悉尼、台北、天津、 乌克兰、华沙、武汉、西安。 投资市场动态 报告定期更新投资市场信息，包括评论、图标、重大交 易、市场数据和预测。

43、 报告覆盖范围包括 亚太地区、 澳 大利亚 、 比利时 、 捷克共和国 、 欧洲 地区、 法国 、 德国 、 意大利 、 日本 、 中国内地 、 东南亚 地区、 西班牙 、 瑞典 、 英国。 Money into Property 35 年来， Money into Property 一直是 DTZ 戴德梁行的旗 舰研究报告，分析世界各地的房地产存货和流入房地产 的资金流。报告同时解析全球投资市场的发展和结构。 报告覆盖范围包括全球、亚太地区、欧洲地区、英国。 Foresight 报告按季度提供对我们内部预测数据的评论、分析及观 点，包括 DTZ Fair Value Index. 报告覆盖范

44、围包括全球、 亚太地区、欧洲地区、英国。 Insight 关于特定地区和问题的主题性、时事性房地产市场报告 : Net Debt Funding Gap 2012 年 11 月 Great Wall of Money 2012 年 10 月 Property Market Correlations 2012 年 10 月 J-Reit 2012 年 10 月 新兴城市群的崛起 2012 年 10 月 Singapore luxury condominiums 2012 年 9 月 虹桥交通枢纽 2012 年 6 月 DTZ Research Data Services 如想获得更详细数据和信息

45、，以下内容 可供订阅。 详情请联系 graham.bruty 。 Property Market Indicators 亚太地区和欧洲地区的商业和工业地 产的时间序列市场数据。 Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value IndexTM 亚太地区、欧洲地区和美国的商业和 工业地产的五年市场预测数据。 Investment Transaction Database 亚太地区和欧洲地区的投资活动汇 总。 Money into Property Money into Property 为 DTZ戴德梁 行的旗舰研究产品超过 35年。产品提

46、供覆盖资金流、资金量、资金结构、 资金来源、发展，以及投资和贷款人 意向调查等的市场数据。 中国透视 13 联络人 DTZ 研究部联络方式 研究部全球主管 Hans Vrensen 电话 : +44 (0)20 3296 2159 邮箱 : hans.vrensen 预测部全球主管 Matthew Hall 电话 : +44 (0)20 3296 3011 邮箱 : matthew.hall 策略 研究部主管 Nigel Almond 电话 : +44 (0) 20 3296 2328 邮箱 : nigel.almond DTZ 业务联系人 商业 彭玛 电话 : +852 2507 0706

47、邮箱 : mark.jl.price 投资 李志荣 电话 : +852 2992 4321 邮箱 : francis.cw.li 估价及顾问服务 赵锦权 电话 : +852 2507 0602 邮箱 : kk.chiu 亚太区研究部主管 Chua Chor Hoon 电话 : +65 6293 3228 邮箱 : chorhoon.chua 大中华区研究部主管 纪言迅 电话 : +852 2507 0507 邮箱 : david.yx.ji 物业 与 设施 管理 叶世源 电话 : +86 10 8519 8084 邮箱 : johnson.sy.yip 策略 发展 顾问 陶汝鸿 电话 : +852 2507 0550 邮箱 : alva.yh.to 住宅 蒋尚礼 电话 : +86 755 2151 8282 邮箱 : alan.sl.chiang 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用， DTZ 及其员工对其准确性概不负责。个别物 业租金及售价因位置、大小、层数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数 并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见 。 DTZ 保留一切版权，未经许可，不得转载。 DTZ 2012