2018年兴隆华府养老地产项目可行性报告.pdf

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1、谨呈 兴隆华越房地产开发有限公司 兴隆颐养社区项目兴隆颐养社区项目 可行性研究报告可行性研究报告 河河 北北 承德承德 公司简介公司简介 核心团队核心团队 服务内容服务内容 导读 代理合同重要内容代理合同重要内容 本案合作模式建议本案合作模式建议 项目投资背景分析 项目总体规划方案 项目投资收支估算与资金筹措 项目可行性结论 项目投资风险分析 项目概要 导读 第一章 项目概要 项目建设单位 项目建设规模 项目开发周期 项目位置、名称 地理坐标： 兴隆县总面积3123平方公里，山场 面积占84%，是“九山半水半分田 ”的深山区县，全县辖13镇、7乡 、290个行政村，总人口32.4万人 。 独特

2、的区位：兴隆县位于承德市最 南端，地处京津唐承四城市结合部 ，与北京市平谷区、密云县，天津 市蓟县，唐山市迁西县、遵化市毗 邻，“一县连三省”。 县城距北京市165公里，距天津市 170公里，距唐山市150公里，距首 都国际机场、天津国际港口均不足 2小时路程。 随着公路、铁路、高铁等项目的建 设实施，未来2-3年，兴隆将融入京 津1小时经济圈，真正实现与京津 唐承四城市同城化。 项目概要 项目位置 天然氧吧、避暑圣地： 兴隆气候宜人，四季分明，夏季平均气温22，比北京、天津、唐山等地区低8-10，是休 闲避暑的圣地。 兴隆曾被划为“清东陵后龙风水禁地”，封禁达254年，拥有华北燕山地区最为优

3、秀的生态资 源，全县森林覆盖率达到71.2%，是京津周边最大一块绿地，是京津 “凉岛”和“天然氧吧”， 空气负氧离子含量每立方厘米高达8000-10000个，是北京的40多倍。 项目概要 项目位置 旅游资源得天独厚： 境内有海拔2118米被誉为“京东第一峰”的雾灵山国家级自然保护区；省级森林公园六里坪 有“北方小黄山”之称；九龙潭雄奇秀美的山岳景观和峡谷水涧地貌被誉为“北方张家界”。 项目概要 项目位置 项目总占地面积约 700亩，地处兴隆核 心地段，周边居住氛 围浓郁、配套齐全、 教育资源充分，具备 极佳的居住属性。 项目属于旧城/棚户 区改造类型，周边配 套齐全、居住氛围浓 郁。 项目概要

4、 项目位置 项目位置 项目四至 北至安定街 南至兴隆第一中心小学 西至中兴路 东至红光路 暂定名 项目名称 兴 隆华 府 兴隆华越房地产开发有限公司是由北京城建亚泰房地产开发有限公司与兴 隆洪福房地产开发有限公司合资在兴隆注册的公司。 兴隆华越房地产开发有限公司股权分配： 兴隆洪福房地产开发有限公司持有xx%的公司股权。 寻合作开发伙伴一起进入寻合作开发伙伴一起进入 兴隆亚泰华越房地产开发有限公司项目建设单位 兴隆华府总建面20.4620.46万平方米项目建设规模 计划启动时间：2018年8月1日； 计划竣工时间：2021年7月30日； 计划交房时间：2021年11月30日。 项目建设周期计划

5、开发周期3636个月 兴隆城市整体定位：绿色！健康！养老城！兴隆城市整体定位：绿色！健康！养老城！ 减轻城市排放污染；减轻城市排放污染； 加快城市旧城改造加快城市旧城改造 拓宽街道，城区新建地块加大退线要求拓宽街道，城区新建地块加大退线要求 城市中心区设立体停车场城市中心区设立体停车场 新建项目车位住宅比大于等于新建项目车位住宅比大于等于1:11:1 问题与建议 项目建设背景 项目投资市场环境 第二章 导读 第二章 项目投资背景 项目建设必要性 项目可行性分析 养老行业未来发展 项目可行性分析结论 项目提出背景 项目提出背景 兴隆城市建设方面因规划不足，新老建筑均未达退线要求，导致街路十分狭窄

6、。 城市停车配套严重不足，导致各种车辆占用人行道随意沿街停放，更增加了交通隐患。 兴隆城市街道狭窄，存在严重交通隐患 街窄！ 随着京津冀协同发展的政策落地，京周的中小城市可谓是近水楼台，依托北京向周边疏散 人口的大好时机，几年间城市面貌焕然一新，商业气象蒸蒸日上。 相对兴隆旧城改造保守滞后，招商引资优惠政策少，导致城市经济发展不足。 项目提出背景 旧城改造迟缓，旧城改造迟缓，发展程度未达预期。 城旧！ 世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况 年 份1950196019701980199020002010 全世界8.18.18.48.69.29.810.7 发达地区11.612.614.515

7、.517.619.221.2 发展中国家6.46.16.16.36.97.68.5 中 国7.27.26.87.48.69.911.7 根据联合国提供的一组统计数字根据联合国提供的一组统计数字,在在2002年全世界年全世界60岁以上的老人为岁以上的老人为6.29亿，占世界亿，占世界 人口总数的人口总数的10%。到。到2050年，老年人人数将猛增到年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的亿人，占世界总人口的21%， 平均每年增长平均每年增长9000万万。 2 3 6 10 20 0 5 10 15 20 25 1950年1970年2000年2020年2050年 世界老龄化人口发展趋势

8、 单位：亿人 项目提出背景 世界老年人口老龄化现状 我国养老问题形势严峻！ 我国 1999年 60 岁以上人口已 达到 10.3%，标志着当年我国 进入老龄化社会。2016 年我国 65 岁以上人口已达到 1.49 亿 人，65 岁以上人群占总人口比 例为 10.80%， 超过联合国标 准 7%近4 个百分点。 我国长期低生育率、的人口预 期寿命增长的影响，从 2015 年到 2060年，中国的人口年龄 结构将呈现出老年人口规模迅 速扩大、老年人口比重持续攀 升以及老龄化速度远高于其他 国家。 项目提出背景 按联合国标准：当一个地区 60 岁以上老人达到总人口的 10%， 或 65 岁老人占总

9、人口的 7%，该地区视为进入老龄化社会。 我国1999年已进入人口老龄化社会 项目提出背景 老年人口结构比率表 2010年6579岁之间的老人占老年总人口的83.3%，2050年此年龄段老人比率降低到66.7%； 中国老龄化进入快速发展阶段的同时，还伴随着高龄化的快速推进。数据显示，目前中国80岁 以上的高龄人口已接近2400万，占整个老龄人口的11%。 年 我国老龄人口高龄化发展快速 项目提出背景 目前，中国已经成为世界上老年人口最多的国家，也 是人口老龄化发展速度最快的国家之一。据联合国统 计，到本世纪中期，中国将有近5亿人口超过60岁， 而这个数字将超过美国人口总数。 2015年我国60

10、岁及以上人口达到2.22亿，占总人口 的16.15%。预计到2020年，老年人口达到2.48亿， 老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将 达到3067万人； 2025年，我国60岁以上人口将达到3亿，成为超老年 型国家。 预计2050我国60岁以上人口将达到4.8亿，超老龄化 进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。 2050年人国老年人口将达4.8亿！ 中国已经成为世界上老年人口最多的国家中国已经成为世界上老年人口最多的国家 自1962年开始，中国进入连续8年的人口高增长时期。这8年中，人口出生率最高达到43.6，平均水平 在36.8。 8年时间净增人口1.57亿。 1962

11、1970中国第二次生育高峰期 19621970中国第二次生育高峰期 项目提出背景 1971年，中国开始全面计划生育，政府陆续制定和完善了明确的计划生育政策，人口高增长被迅速控制， 从1971年的23.4%，一路不回头下滑到2015年的4.96%，而生育率也从1990年开始连续25年低于种群正 常更替水平。 19712016中国执行计划生育 我国连续25年低生育率形成抚养压力 “421” 家庭结构养老问题突出！项目提出背景 40年前，第一代独生子女父母响应国家计划生育基本国策，为国家建设和发展作出了巨大的牺牲和贡献， 而今他们的养老问题日益凸显，空巢老人居多，情感孤寂，年老生病住院时，缺少护理照

12、顾。对于失独家 庭、独生子女伤残家庭的老人和“双独”家庭的父母来说，养老更是面临诸多困难。 国家出台计划生育政策 随着老龄化的加剧，我国社会保障制度的可持续发展 也将面临严峻考验。 20172017年我国老年抚养比是年我国老年抚养比是2.82.8：1 1；预测；预测20502050年将达年将达 到到1.31.3：1 1。 到那时，老年人口将是儿童人口的到那时，老年人口将是儿童人口的2 2倍。倍。 项目提出背景 “421家庭”已经成为独生子女时代新 的家庭结构。夫妻俩不仅要抚养子女， 还要赡养老人，矛盾不断凸显，养老似 乎也走入了困境。 独生子女家庭养老难问题突出！ 我国2050年的老年抚养比将

13、达到1.3：1 项目提出背景 我国80后抚养比最高、压力山大 我国80后均为独生子女，421家庭结构已给80后 夫妻很大抚养压力，又恰逢国家放宽 二胎政策，这让中低收入家庭 经济更加困乏。 项目提出背景 生育率下降导致家庭的供养资源减少，子女养老的 人均负担几倍增长。 “4-2-1”模式将成为中国今后几 十年主流家庭模式； 死亡率下降推动平均寿命延长。现在中国人口的平 均寿命男74岁，女76岁。随着高龄老人不断增多，子女 赡养时间逐步延长，家庭里会出现两代老人，赡养数量 开始增多。 21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年 人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市 老年人口

14、中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达 70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难； 现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两 难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料 老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们 的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭 来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。 与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我 国传统的家庭养老模式遭遇困难： 传统养老模式遭遇困难 项目建设必要性 为脱养老困局国务院对策 为脱养老困局国务院对策 项目建设必要性 为脱养老困局国务院对策 项目建设必要性 为脱养老困局国务院对策 项目建设必要性 2011

15、年2月，民政部发布了社 会养老服务体系建设“十二五”规划 ，首次提出“9073”的养老模式： 90%的老年人在社会化服务协助下通 过家庭照护养老，7%的老年人通过 购买社区照顾服务养老，3%的老年 人入住养老服务机构集中养老。 国家提出“9073” 养老模式 2011年2月，民政部发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划，首次提 出“9073”的养老模式。 项目建设必要性 “十三五”规划明确提出，要建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养 老服务体系，推动医疗卫生和养老服务相结合。 2016年10月25日，中共中央、国务院印发了“健康中国2030”规划纲要。作为我 国未来15年推进健

16、康中国建设的行动纲要，其中特别强调发展推进老年医疗卫生服务体系 建设，将服务延伸至社区、家庭。 2017年是养老政策的集中落地年。各级政府以不同视角不同方式积极配合养老项目，随 着互联网在老年人生活领域的渗透和发展，老年人的生活方式和支出结构将发生新的变化， 智慧养老、旅居养老等养老领域的新方式出现在大众眼前。 2017年是养老政策的集中落地年 项目建设必要性 老人独守的“空巢” 现象，照料孙辈、买 菜做饭的“天伦之 乐”，说明中国老人 的晚年生活处于不幸 福的状态。 传统思想的束缚、经济来源不 足、安全感低、结构不合理， 机构服务的欠缺、社会关注的 不足，使老人的晚年生活无法 享受高品质精神

17、追求。 项目建设必要性 中国老人的晚年生活处于不幸福的状态 项目建设必要性 2017年我国老龄人口空巢率已超40% 居家养老亟待健康管理信息化； 医养结合不充分：养老地产缺乏医疗资源； 居家养老缺乏一体化的远程医养提供商； 中医养老是我国养老产业一大待挖掘特色； 专业化护工缺乏； 养老院入住率低； 缺乏长期照护险，老年人负担能力低。 目前养老产业存在的问题与不足 项目建设必要性 中国正处于养老产业的发展阶段中国正处于养老产业的发展阶段 东西为鉴养老地产发展趋势 项目可行性分析 美国养老地产经历了长期的市场发展，已进入稳定发展阶段 项目可行性分析 东西为鉴【美国模式】 项目可行性分析 东西为鉴【

18、美国模式】 美国养老地产由投资商、建筑商、运营商形成一个完整的融资、建设、运 营的市场化体系。 小结：成熟的市场化运作模式解决养老问题，各环节的专业分工实现了 高效低风险运作；中国目前借鉴美国模式可行性较低。 项目可行性分析 东西为鉴【美国模式】 【日本模式】介护朋务商是日本养老机构开发运营核心主体，政策性补劣和 银行长期低息贷款保证了其生存和发展空间 项目可行性分析 东西为鉴【日本模式】 项目可行性分析 东西为鉴【日本模式】 日本养老机构初期投入较少，在介护制度促进下入住率较高，利润率可 达到714% 两代居：老少两代合居并在生活上适度分离 客群：较健康老人 类型: 有同居寄宿型、同居分住型

19、、邻居合住型、完全邻居型 配套：通帯具有全面的社匙商业、匚疗和生活配套 日本的养老社区主要以老少混居的“两代居”社区为主 项目可行性分析 东西为鉴【日本模式】 小结：高福利养老政策和低融资成本推劢市场迅速做大；小型化、持有化、 精品化开发模式。国内的政策环境和融资环境与日本尚有明显差异，目 前借鉴日本模式也不可取。 日本的土地、行业政策、融资环境均不国内有较大差异 项目可行性分析 东西为鉴【日本模式】 符合我国的养老模式社区养老 社区养老模式适合我国原因有三： 生活基本可以自理的老年人所需要的照护较少，家庭 和社会服务完全可以满足其养老需求； 原因一 我国的“孝”文化和社会观念决定了老人自身和

20、家 庭更愿意让老人呆在家中养老； 原因二 我国老年人支付能力有限，居家养老的成本更低。未 来养老产业最大的细分市场即居家养老市场，远程医 疗及照护服务提供商将是最大的受益者。 原因三 在此情况下，养老地产的兴起衍生出了不同业态，养老护理、医 疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元 化的糅合发展。 项目可行性分析 隔代亲情社区开发模式 （持有少量物业+销售物业；年轻人群+健康老人混合） 本模式的关键开发条件总结 项目可行性分析 符合本项目开发模式 项目可行性分析 持有物业规模比例70%，以保证开发的持续 性和养老社区的品牌属性。 符合本项目开发模式 2017年北京市民政局

21、、北京市老龄办发布北京市老龄事业与养老服务发展报告。据报 告统计，截至2016年底，全市60岁及以上户籍老年人口约329.2万人，占户籍总人口的 24.1%，户籍人口老龄化程度居全国第二位。 北京老龄化程度居全国第二位。 年龄组年龄组人数人数 占总人占总人口口 比比例例 占占60岁以上岁以上 人口人口比比例例 男男女女 人数人数 占同年占同年龄龄段段 人人口比例口比例 人数人数 占同年占同年龄龄段段 人人口比例口比例 60岁及以上岁及以上 329.2 24.1100.0 158.2 48.0 171.0 52.0 65岁及以上岁及以上 219.3 16.166.6 104.5 47.7 114

22、.8 52.3 80岁及以上岁及以上 59.5 4.418.1 28.7 48.2 30.8 51.8 表1. 2016年北京市户籍老年人口构成单位：万人，% 项目可行性分析 养老市场现状 60-64岁 33.4% 65-69岁 21.3% 70-79岁 27.3% 80-89岁 16.7% 90岁以上 1.3% 北京老年人口中，60-64岁老年人口109.9万人， 占33.4%；65-69岁老年人口70.1万人，占21.3%；70-79 岁老年人口89.7万人，占27.3%；80-89岁老年人口55.1 万人，占16.7%；90岁及以上老年人口4.4万人，占 1.3%。 2016年末北京老年

23、人口年龄构成 2016年末北京市人口金字塔 项目可行性分析 养老市场现状 262.9279.3296.7313.3329.2 20.3 21.2 22.3 23.4 24.1 19 20 21 22 23 24 25 100 150 200 250 300 350 2012年2013年2014年2015年2016年 %万万 人人 60岁及以上户籍老年人口（万人） 占户籍总人口的比例（%） 年龄组 2012年2013年2014年2015年2016年 人数 占总人 口比例 人数 占总人 口比例 人数 占总人 口比例 人数 占总人口比 例 人数 占总人口比 例 总人口1297.5100.01316.

24、3100.01333.4100.01340.5100.01362.9100.0 60岁及以上262.920.3279.321.2296.722.3313.323.4329.224.1 65岁及以上184.614.2191.814.620015.0209.515.6219.316.1 70岁及以上133.410.3137.710.5140.710.6145.210.8149.210.9 75岁及以上87.96.893.47.197.27.396.67.2102.97.5 80岁及以上42.63.347.43.651.63.956.14.259.54.4 90岁及以上2.90.23.30.33.6

25、0.34.00.34.40.3 100岁及以上 544 （人） 589 （人） 643 （人） 708 （人） 751 （人） 2012年2016年北京市 户籍老年人口增速情况 （单位：万人，%） 项目可行性分析 养老市场现状 目前北京市的人口老龄化形势呈现出五大特点： 一是程度高：截止2016年底，全市60岁及以上户籍老年人口约329.2万，占户籍 总人口的24.1%，老龄化程度居全国第二位 二是增长快：60岁及以上户籍老年人口，从2012年的262.9万，增长到2016年的 329.2万，平均每年净增16.6万老年人，每天净增450人。占户籍总人口的比重从 2012年的20.3%，上升到2

26、016年的24.1%，增加了3.8个百分点。 三是高龄化：80岁及以上的高龄老年人口，从2012年的42.6万，增长到2016年 的59.5万，占户籍总人口的比例由3.3%增长到4.4%，占老年人口的比例由16.2%增长 到18%。 四是不均衡：北京城六区户籍老年人口216.6万，占全市老年人口的65.8%。非农 户籍老年人口269万，占全市老年人口的81.7%。老龄化程度最高的丰台区，老年人 口比例为29%；最低的大兴区，老年人口比例为20.3%。 五是抚养重：每百名劳动年龄人口抚养老年人口38.1人。 项目可行性分析 养老市场现状 2016-2017年北京市老龄事业和养老服务主要政策文件清

27、单 一）规划与指导意见 北京市老龄工作委员会关于印发关于加强区级养老服务指导中心建设的意见的通知（京 老龄委发201612 号） 北京市人民政府关于印发北京市“十三五”时期老龄事业发展规划的通知（京政发 201659号） 北京市民政局 天津市民政局 河北省民政厅关于印发京津冀养老服务协同发展试点方案的 通知（京民福发2016438号） 北京市老龄工作委员会印发关于加强老年人分类保障的指导意见的通知（京老龄委发 201614 号） 北京市人民政府办公厅印发关于全面放开养老服务市场进一步促进养老服务业发展的实施 意见的通知（京政办发201713 号） 项目可行性分析 养老市场现状 老年福利与保障

28、北京市关于2016年企业退休人员基本养老金调整通知（京人社养发（2016）142号） 关于印发北京通养老助残卡管理办法（暂行）的通知（京民老龄发2016431号） 北京市民政局 北京市老龄工作委员会办公室关于印发关于开展农村养老服务改革试点工 作的实施方案的通知（京民福发2017198号） 关于印发北京市困难残疾人生活补贴和重度残疾人护理补贴制度实施办法的通知（京 民福发2016434号） （二）专项政策文件 项目可行性分析 养老市场现状 社区居家服务 北京市人民政府办公厅印发关于贯彻落实的实施意见的通知（京政 办发201648号） 北京市老龄工作委员会关于印发北京市支持居家养老服务发展十条政

29、策的通知（京老龄委发 20167号） 北京市老龄工作委员会印发关于开展社区养老服务驿站建设的意见的通知（京老龄委发2016 8号） 北京市民政局关于无偿提供社区养老服务设施用于驿站运营的通知（京民福发2016245号） 关于加强本市新建住宅小区配建养老设施建设、移交与管理工作的通知（京民福发2016 254号） 关于印发北京市新建住宅小区配套养老设施建设协议书（示范文本）的通知（京民福发2016 255号） 北京市民政局 北京市老龄工作委员会办公室关于贯彻实施关于开展社区养老服务驿站建设的意见 的通知（京民老龄发（2016）291号） 北京市民政局 北京市老龄工作委员会办公室关于印发北京市居家

30、养老服务补贴停发、追回管理办 法的通知（京民老龄发（2016）349号） 北京市民政局北京市老龄工作委员会办公室关于印发北京市老年人家庭适老化改造需求评 估与改造实施管理办法（试行）的通知（京民老龄发2016374号） 北京市民政局 北京市财政局北京市老龄工作委员会办公室关于2016年开展养老助餐服务体系试点建设工作的通 知（京民老龄发（2016）391号） 北京市民政局关于印发社区养老服务驿站设施设计和服务标准（试行）的通知（京民福发2016392号） 北京市民政局 北京市财政局北京市老龄工作委员会办公室关于做好2016年养老机构辐射社区居家养老服务工作 的通知（京民老龄发（2016）414

31、号） 北京市民政局北京市老龄工作委员会办公室关于印发北京市社区养老服务驿站建设规划（2016 年-2020 年） 的通知（京民福发2017124号） 北京市民政局 北京市财政局关于印发北京市街道（乡镇）养老照料中心建设资助和运营管理办法的通知（京 民福发2017162号） 北京市民政局北京市财政局关于做好2017 年部分区开展居家养老服务改革试点工作的通知（京民福发2017 196号） 北京市老龄工作委员会办公室关于做好养老机构、社区养老服务驿站辐射社区居家养老服务工作有关事项的通知 （京老办发20172号） 北京市老龄工作委员会办公室关于开展城乡独居老年人巡视探访服务试点工作的通知（京老办发

32、20173号） 北京市老龄工作委员会办公室关于开展居家失能老年人家庭照护人员技能培训试点工作的通知（京老办发2017 4号） 北京市老龄工作委员会办公室关于开展老年人与养老服务单位需求对接服务试点的通知（京老办发20175号） 机构养老服务 北京市2016年街道（乡镇）养老照料中心建设工作方案（京民福发201658号） 北京市困境家庭服务对象入住社会福利机构补助实施办法（京民福发2016216号） 关于印发关于开展养老机构服务质量建设专项行动全面提升养老行业服务质量水平的实施意 见的通知 （京民福发2017129号） 北京市民政局 北京市残疾人联合会关于印发北京市社会福利机构（设施）配置康复辅

33、助器 具指导目录的通知（京民福发2017191号） 养老人才培养 关于印发关于加强养老服务人才队伍建设的意见的通知（京民福发2016527号） 项目可行性分析 养老市场现状 为老服务 北京市民政局 北京市老龄工作委员会办公室关于启动为失智老年人配备防走失手环项目的通知（京民 老龄发201671号） 北京市老龄工作委员会办公室关于进一步加强老年人维权服务的通知（京老办发20167号） 北京市民政局北京市老龄工作委员会办公室关于在全市统一使用北京养老服务标识的通知（京民老 龄发2016241号） 北京市老龄工作委员会办公室关于进一步加强老年人维权服务的通知（京老办发20167号） 北京市老龄工作委

34、员会办公室关于加强独居老年人帮扶工作的通知（京老办发201612号） 医养结合 北京市人民政府办公厅转发市卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合的实施意见的通 知（京政办发201654号） 项目可行性分析 养老市场现状 老龄化趋势的增强让“养老”成为了北京民众关注的一大民生问题。 2009年，北京市民政局、规划委发布北京市养老服务设施专项规划，提出 “9064”养老服务发展目标，即到2020年，全市90%的老年人在社会化服务协助 下通过家庭照顾养老，即“居家养老”;6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养 老，即“社区养老”;4%的老年人入住养老服务机构集中养老，即“机构养老” 项目可

35、行性分析 养老市场现状 如何实现“老有所养”？ 第一位是由子女或其他亲属的经济供养，占比第一位是由子女或其他亲属的经济供养，占比57.1%57.1%； 第二位是来自自己的劳动收入，占比第二位是来自自己的劳动收入，占比25%25%； 第三位才是来源于退休金，占比第三位才是来源于退休金，占比15.6%15.6%； 第四位保险及其他第四位保险及其他2.2%2.2%。 我国我国60岁以上老人主要经济来源排序：岁以上老人主要经济来源排序： 项目可行性分析 养老市场现状 截止到2016年10月份，中国的居民存款余额已经达到了 59.59万亿元之多。 2016世界储蓄排行出炉后，数据显示中国居民储蓄率全世界

36、 排名第三。 也就是说，养老服务可以算得上是一种“消费升级”。 项目可行性分析 养老市场现状 中国居民储蓄率全世界排名第三 预计到2020年，户籍老年人口将超过380万，占户籍人口的25%，每4个人中将有1 人是老年人。根据北京市“9064”的养老服务模式计算到2020年 “居家养老”的老龄 人口将达342万。 2013年底，我国60岁及以上老年人口已突破2亿人，这当中蕴含的养老商机已达到4 万亿元。2050年，超过60岁的老年人口将达到4.8亿，接近欧盟28个成员国目前的人 口总量，养老商机也增长至17万亿元，几乎是2013年中国GDP的三分之一。 项目可行性分析 我国“银发经济”市场潜力巨

37、大 亿万老人背后潜藏着一个庞大的市场商机银发经济。 我国“银发经济”市场潜力巨大 相关机构预计，“十三五”期间(2016-2020年)，我国养老市场消费将超过10万 亿，其中养老地产市场规模在6万亿左右。 养老地产在近年来是房地产市场发展的一大热点，在未来的15年内，其规模有望 超过10万亿人民币，并取代商业房地产成为中国最大的产业。 目前我国养老地产已经逐步接近快速发展起始阶段。据前瞻产业研究院中国养 老产业发展前景与投资战略规划分析报告整理数据表明，发达国家养老行业从发 展初期到快速发展的人均GDP分界线是10000 美元，而到2016年底，我国的人均 GDP已经达到了8865美元左右，距

38、离万元关口仅一步之遥，这意味着我国养老市场 进入快速发展时期不会太长。 我国养老市场进入快速发展时期，在未来的15年 内，其规模有望超过10万亿人民币。 项目可行性分析 第三章 项目总体规划方案 本宗地块用地指标： 共分为四幅地块 用地性质：住宅用地 总用地面积：64272（约96.4亩） 容积率：不大于2.5 建筑限高：50M 绿地率:30 产品规划 项目用地解读 产品规划 项目整体规划图 老年人居住建筑应根据老年人口规模配套相应 的养老服务设施。养老服务设施宜与社区医疗卫 生、社区服务等公共服务设施综合建设。 老年人居住建筑设计应严格执行国家现行相关 防火、防灾标准。在紧急疏散方面，应符合

39、老年 人的生理、心理特点，并进行优化设计。 老年人居住建筑设计应与所在社区的养老服务、 运营模式相适应，为居住者、服务者、管理者提 供良好的使用条件。 老年人居住建筑应合理选择信息化和智能化养 老服务系统，并为其预留安装条件。应选择操作 简单、性能可靠、安装维护方便的系统、并充分 考虑其发展需要。 新建老年人居住建筑应采用全装修设计，应通 过室内装修完善和加强老年人居住建筑的特殊功 能，并应保证老年人使用安全、便利。 项目建筑设计依照现行国家标准住宅设计规范GB 50096和无障碍设计 规范GB 50763的相关规定。 项目功能布局 产品规划 项目整体规划 规划策略二：医养结合的老年友好型社区

40、 产品规划 空间功能规划 功能分区 养老地产项目的基本功能区应包括：生活居住区、商业配套服务区、休闲 娱乐区、医护保健区、教育服务区、儿童托管区和管理服务区等。 产品规划 空间功能规划 一、生活居住区 生活居住区为老年人日常居 住的生活区。主要为老年公 寓等老年住宅。 产品规划 空间功能规划 二、商业配套服务区 商业配套服务区主要是为老年人提供商业 配套服务的区域。包括银行、保险公司、 邮局、商场、超市、洗衣店、理发店、咖 啡厅、餐馆、度假酒店等。 产品规划 空间功能规划 三、休闲娱乐区 休闲娱乐区主要是为老年人提供室内外休闲娱乐 的场所，供老年人日常交流提供场地。主要包括 公园、书画室、棋牌

41、室、阅览室、茶室、健身房、 电影院、剧院、老年活动中心、特色农场等。 产品规划 空间功能规划 四、医护疗养区 医护疗养区主要为老人提供医疗、护理等服务的区域。 主要为专业医院、护理中心等。 项目预与北京301退休专家组形成 长期战略合作模式。 建筑面积10000 康复理疗人员80名 特级医护人员20名 各类康复器械100余件 产品规划 空间功能规划 五、教育配套区 项目教育配套设两个功能区： 一是老年教育配套：为老人提供包括健康、烹饪、文体、艺术等方面的继续教育服务，圆 老年人的求学梦，丰富老年生活，陶冶情操。真正实现老有所为，老有所乐。 产品规划 空间功能规划 产品规划 五、教育配套区 二是

42、小区教育配套：已与北京大学达成战略合作意向，在本项目设 北京大学幼儿、小学、中学12年制教育体系。 空间功能规划 六、儿童托管区 在一些养老地产项目中， 有部分老人与晚辈一起生 活，也有晚辈探望老人时 会带着儿童一起居住。因 此，就需要有专业的儿童 托管服务。儿童托管区就 是为迎合这部分需求，而 专门设立的区域。主要包 括幼儿园、儿童托管中心 等。 产品规划 空间功能规划 产品规划 空间功能规划 七、管理服务区 管理服务区主要为入住的老人提供手续办理、物 业管理、家政服务等综合管理服务的区域。包括： 接待服务中心、配餐服务中心、物业管理服务中 心、家政服务中心等。 产品规划 用地布局 项目管线

43、布局 项目交通布局 产品规划 用地布局 路网交通规划 老年人的空间识别能力和记忆力随着年龄增长逐渐下降，方位感差，容易迷路，给户外活动 带来障碍。因此，易识别、易到达的道路体系尤为重要，清晰明确的标识系统能增强老年人 的方位感，在居住区内部一些重要的活动场地或路口地带，都需要设置清晰明确的标识系统， 或者运用指示牌、小品或雕塑等来强化环境的特殊性。另、色彩到细部的处理也都要考虑可 识别性，以加强老人的识别与判断能力，谨防老人迷路。 提倡社区内使用低碳节能交通工具，减少环境污染，降低交通噪音。另外，在路网规划时， 要考虑通而不畅的特点，从而降低内部交通的车行速度，保障社区内部老年人出行活动的安

44、全。 产品规划产品规划 路网交通规划 项目消防布局 产品规划 用地布局 项目景观布局 产品规划 用地布局 产品规划 景观分布 多层次的户外交往空间 根据不同个性的老年群体的需要进行合理安排，在户外交往空间的布置上，既有较为开敞、 热闹的群体活动空间，又有较为私密、安静的私人独处空间，在空间的布置上做到有大有小、 有动有静、有开敞有密闭、有公共有私密，创造多层次的户外交往空间。 产品规划 项目景观设计 有安全感的领域性场地 领域性反映了人们对空间环 境占有欲与控制欲，它能为 使用者提供安全感。老年人 对领域感的要求更强，他们 既希望参与到各年龄层的活 动中去，又希望有自己专用 的活动场地，供他们

45、自由活 动，不被人干扰。 产品规划 项目景观设计 舒适的景观元素 由于老年人生理和心理方面的特征，在环境的安全性和舒适性方面有更高的需求。要求 有适宜的日照、清新的空气、安静、亲近自然的环境以及适宜的声光氛围，特别要要避 免危险或可能引起危险的元素干扰，才能使老年人轻松愉快的展开活动。 产品规划 项目景观设计 完善、易操作的景观设施 老年人对外界的刺激、危险感知能力不灵敏， 所以各类景观设施在设计时应注意提供视觉、 听觉、触觉甚至嗅觉上的刺激和引导，是安全 和易于使用的，设施的尺寸也应该符合老年人 的人体工程学。 产品规划 项目景观设计 生态保健型植物造景 本项目在景观设计方面会充分考虑 绿化

46、的层次，注重乔木、灌木与藤 草植被的结合，形成点、线、面的 绿化系统。 以改变小气候、创造组合空间景观 为目的，着重减弱噪音、抗风、杀 菌，为小环境增加空气湿度、净化 空气、吸尘滞尘等方面起重要作用。 此外，在相似的空间节点应考虑安 排不同的植物环境，以此来提高环 境的识别性。 产品规划 项目景观设计 人文关怀的无障碍景观 老年人自身的需求与现实的环境因其 生理和心理状态的变化而产生较大的 距离，老年人进行户外活动时产生了 阻碍。因此景观应充分考虑无障碍设 计，器材设施应符合老年人生理特征， 真正做到场所空间的方便可达。各种 活动设施要满足无障碍设计，步行道 路面应当平整、防滑、顺畅、水平，

47、并采用不反光的铺装;通过控制空间的 领域性和开放性程度，能一定程度上 控制意外的发生，在心理上加强可防 卫性。 产品规划 项目景观设计 产品规划 项目景观设计 产品规划 项目景观设计 产品规划 项目景观设计 主次入口仪式空间 建筑单元入 户 产品规划 项目景观设计 多功能景观设计 产品规划 项目景观设计 建筑单元入户 产品规划 项目景观设计 景观功能设计 产品规划 项目景观设计 植物设计 产品规划 项目景观设计 植物设计 产品规划 项目景观设计 无障碍铺装 产品规划 项目景观设计 项目建筑布局 产品规划 用地布局 产品规划 第一，充分考虑老年人安全性、健康性、便捷性、实用性和灵活性等相结合的设

48、计原则。 第二，在功能布局方面，明确合理地划分各功能空间，保证室内动线流畅，减少垂直交通， 消除地面高差，避免曲折多变的交通路线和空间布置。 第三，在设备与设施方面，卧室内卫生间宜按残疾人卫生间标准设计，以满足特殊使用要 求。 第四，要注重户型设计的适老性与经济性的统一。 产品设计 老年人随着年龄的增长，在运动机能，平衡感，反应灵敏度，视觉及听觉等生理机能方面衰退 明显。因此在户型设计上，充分考虑老年人使用和提高老年人的居住质量为目的。设计细节满 足以下几点： 项目产品设计 产品设计 养老地产 是告别浮躁， 拼细节的产业格局。 细节为王，而王者必胜。 看世界500强绿地集团，如何锻造细节。 产

49、品规划 项目产品设计 产品设计 2014年年初，绿地集团联合中国房地产业协会、中国建筑设计研究院在 上海发布中国首个“百年宅”。 “百年宅”产品的问世具有革新意义，真正实现住宅产品的长寿化、产业 化、低碳化、品质化。 其次，中国房地产开发理念和科技手段日益成熟，使“百年宅”的工业 化生产和智慧化居住成为可能。将最现代的规划理念，最先进的互联网技术以 及绿色节能技术应用到项目中。 产品规划 项目产品设计 百年宅体系的主要核心为 结构装修安全百年 空间可变传承百年 健康宜居适用百年 人本关怀颐养百年 产品规划 项目产品设计 结构安全 1.混凝土保护层厚度：15mm提升到 20mm 2.混凝土强度C

50、25提高到C30 提升混凝土保护层厚度，钢筋得到更 好的保护，预防腐蚀，安全性和耐久 性显著提高。 中国住宅建筑混凝土标准为C25，可 使用年限为50年，混凝土强度调高至 C30，是国家级保护建筑混凝土强度 标准，建筑使用寿命达100年。 产品规划 项目产品设计 装修安全 轻质隔墙，拆装简便 具有质量轻、强度高、多 重环保、保温隔热、隔音、 呼吸调湿、防火等优点， 对于未来装修、打通隔墙 极为便利。 产品规划 项目产品设计 适应性 空间可变，部分剪力 墙沿外墙布置，屋里 尽可能少量使用承重 墙，水电预埋管线全 放在外墙或承重墙， 方便业主未来装修和 空间改造。 产品规划 项目产品设计 空间 可