碧桂园·应天府 归德府 营销突围策略案_精工地产顾问_2017.5.pdf

《碧桂园·应天府 归德府 营销突围策略案_精工地产顾问_2017.5.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《碧桂园·应天府 归德府 营销突围策略案_精工地产顾问_2017.5.pdf（103页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 碧桂园应天府 归德府 营销突围策略案 河南精工房地产营销顾问有限公司 2017-05 谨呈：碧桂园河南区域事业三部 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 2017-5-2 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 应天府项目年度销售目标：5.5亿 归德府项目年度销售目标：5.5亿 抢占商丘10%的市场份额 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 目标解读销售目标 Text in here 习惯 清盘 6

2、个月，约180天，实现双盘去化100% 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 目标解读溢价目标 溢价是持续的追求 溢价10% 溢价20% 溢价30% 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 目标解读品牌目标 品牌 目标 1 2 3 千亿房企，中国前三强，领袖行业 实现豫东战略新部署 模式升级，树立商丘城市人居新标杆 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 目标理解 执行目标：清盘前提下，实现充分溢价 多元竞争下的市场格局 一线品牌+“传奇”地段+高端产品 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 实现目标在操作层面主要解决三个问题 1、有效高端客

3、源大量导入（高定位） 2、双案并举交互推进形成品牌合力，提前彰显项目品牌价值， 交互整合推售策略及价格策略（竞争策略） 3、高效精准推广和导客渠道（推广拓客执行） 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 目录CONTENT 0101 市场环境解读 0202 项目分析与定位 0303营销推广及销售保障 0404公司介绍及核心竞争力 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 PART1 市场环境解读 审视市场 熟知现状 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 商丘市场概论 经济增长迅速 城市发展日新月异 地产竞争

4、多元迎来城改新时代 需求旺盛 市场机遇期窗口大开 速度决定一切！ 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 宏观经济环境商丘市经济发展增速在全省处于前列水平，整体发展迅速，经济发展迅速，促进了房地产市场发展。 2016年，商丘市GDP1974.02亿元，生产总值增速 8.93%，生产总值位居河南省10位，生产总值增速位居 河南省3位。 商丘经济发展位于河南全省18地市中段，经济的平稳上 升发展，对房地产市场起到一定的推动作用。 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 商丘中心城区以东拓、西延、北控、南优为基本发展方向，2016年高铁新城、新区CB

5、D基本成型、日月 湖的建成，古城的改建，城市发展速度加快，城市人口容纳力增加，刺激房产市场需求量增长。 城市发展规划 商丘市城市总体规划（20152030） 城市职能： p河南省承接产业转移示范基地 p中原经济区重要旅游目的地 p区域性商贸物流中心 p生态宜居城市 中心城区人口规模与城镇化： p截至2030年，商丘市中心城区人口规划230万人 p规划市域常住人口2030年达到950万人，城镇化率98% 中心城区规划： p中心城区发展方向为东拓、西延、北控、南优 核心发展区： p位于中心城区中部。定位为面向区域的城市形象展示区， 集商务办公、商贸会展、文化休闲三大功能为一体的综合 性区域服务中心

6、围绕日月湖，形成集行政办公、文化、 休闲、商务办公为一体的综合服务中心。 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 2016年10月商丘市高铁通车运行、11月新区CBD核心景观日月湖的建成，城市规划不断兑现，进一步提 升市民对商丘未来发展的认可度，促进商丘商品房市场快速发展。 城市发展规划 2016年10月日月湖核心景观建成，并对商丘市民开放。 日月湖位于河南省商丘市睢阳区境内商丘市商务中心区， 东西长1000米，南北长900米。 是商丘新区（商丘城乡 一体化示范区）水系工程的一部分，日月湖的出现承担着 引黄调蓄、灌溉补源、生态观光的功能；日月湖规划水域 面积1.02平方公里，相当

7、于睢阳城湖的四倍，西湖面积的 1/6 2016年10月商丘市高铁通车运行，进一步提升道北板块 在城市中的发展地位，同时高铁沿线城市与商丘的时间距 离缩短，在一定程度上提升了商丘人口流速，对外留人口 回城置业起到一定的促进作用。 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 2016年商丘市城市棚户区改造及老城区建设加速，在未来一定时间内为商品房市场挤压出大批改善类需 求客户，市场客户基数相对增长。 城市发展规划 商丘站 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 p 商丘市，全年GDP增速8.93%，位列2016年全省GDP增速前三位；商丘中心城区发展迅速，新区 CBD基本成型、

8、日月湖的建成，古城的改建如火如荼，城市人口容纳力增加，刺激需求增长。 城市发展分析 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 2016年以来商丘市场量价齐升，极大加快了商丘楼市的库存去化速度。2017年商丘市将继续大范围拆迁， 并坚持拆迁补偿货币化安置政策，房地产市场将迎来快速发展的机遇。 行业政策解读 2016年由于全国楼市暴涨，商丘大范围拆迁， 一线房企不断入驻等一系列因素传导导致商丘市场 在2016年以来量价齐升，极大加快了商丘楼市的库 存去化速度。 2017年政府将坚持因城施策，分类调控，三四 线城市商丘市在2017年将继续实施古城拆迁补偿货 币化安置政策，出台购买商品住房财

9、政补贴政策， 打通商品房、安置房和保障房转换渠道。 随着大范围拆迁工作（2017年计划拆迁约二百 七十个村）的进行，刚需群体被大量释放，随着一 线房企的不断入驻，又是非政策城市，2017年商丘 房地产市场将迎来快速发展的机遇。 2016年，全国房地产市场形势普遍较好， 2016年第四季度以来全国多数城市开始限购 限贷，进入政策期，市场降温。 非政策城市的商丘，特别是下半年至2017年 初，反而进入了量价齐升阶段。 商丘市政府明确了2017年商丘楼市的发展方 向，强调要促进房地产市场平稳健康发展， 实施古城拆迁补偿货币化安置政策，出台购 买商品住房财政补贴政策，打通商品房、安 置房和保障房转换渠

10、道，统筹安排土地供应、 住房建设和开发时序，加强市场调控。 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 2016年商丘市商品房（含商业）整体呈现供不应求、市场需求旺盛、量价齐升状态，全年各月供应呈波线下 降、销量保持平稳，9月10月起价格涨幅较大，随后稳步上升。 房地产市场现状 单位：万/ 单位：元/ 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 2016年，商丘市住宅产品共计供应191.95万，成交228.4万，整体呈现供不应求、市场需求旺盛、量价 齐升状态，全年各月供应呈波线下降、销量保持平稳，9月10月起价格涨幅较大，随后稳步上升。 房地产市场现状 单位：万/ 单位：元/

11、碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 2016年，商丘市住宅产品主要集中在90左右两房和110140三房产品，产品结构同质化较为严重，主要 面对客群雷同，均为刚需和改善客群。 房地产市场现状 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 2016年商丘土地成交量明显上升，2016年全年商丘土地市场共计成交28个地块，合计1388.64亩，睢阳区以 住宅性质土地成交为主；梁园区以商办用地成交为主。 土地市场现状 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 受2016楼市火爆影响，2016年底至2017年初商丘市场整体呈火爆态势，凡是有货值的楼盘均取得了一定的 销售业绩

12、部分楼盘一度出现了“无房可售”的局面。 房地产市场情况 2017年1月15日，商丘建业十八城5期山水湖 城开盘开盘当天清盘，一小时狂销955套，合同金 额10.2亿； 2017年1月15日建业壹号城邦首开，当天共推 住宅456套，商铺11间，共计467套，全部售罄， 实现销售金额4亿元； 2017年1月底，商丘良浩公馆一期剩余房源被 抢购一空。先前因受品质和证件不全等问题，长 期销售情况不佳； 2017年3月26日，恒大翡翠华庭首开，当日售 罄； 2017年3月31日，帝和海德公馆首开，约400 套房源，2个小时一售而空，场面异常火爆。 老城区 商丘新区 本案 建业十八城 帝和海德公馆 恒大

13、翡翠华庭 良号公馆 古城 建业一号城邦 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 宗地编号竞得单位 占地面积 （） 折合亩土地用途出让年限成交价（万元） 商挂2015-127号商丘万康置业有限公司3.6254.25商品住宅 住宅70年、商业40年12868.1 商挂2015-95号商丘市乐都房地产开发有限公司1.4121.16商品住宅703518.9 商土网挂2014-55号河南省华鑫商贸有限公司0.7911.87其他商服用地40年845 商挂2015-12号河南翔腾房地产开发有限公司7.03105.47中低价位、中小套型普通商品住房用地住宅70年、商服40年16745.5 商挂20

14、15-192号商丘市华远置业有限公司1.1917.84批发零售用地40年2344.7 商挂2015-193号商丘市华远置业有限公司0.7411.06中低价位、中小套型普通商品住房用地70年1713.6 商挂2015-189号商丘市日月新城投资开发有限公司4.1261.82中低价位、中小套型普通商品住房用地70年12928.4 商挂2015-191号商丘市华远置业有限公司0.7711.53中低价位、中小套型普通商品住房用地住宅70年、商服40年1829.1 商土网挂2016-35号大连万达商业地产股份有限公司4.6169.10批发零售用地40年11045.43 商挂2015-188号商丘云新城市

15、建设发展有限公司3.6254.31中低价位、中小套型普通商品住房用地70年14008.2 商土网挂2016-12号商丘新长盛置业有限公司6.5197.58中低价位、中小套型普通商品住房用地70年10265.9 商土网挂2016-13号商丘新长盛置业有限公司9.16137.33中低价位、中小套型普通商品住房用地70年14236.36 商土网挂2016-14号商丘云新城市建设发展有限公司1.4321.48中低价位、中小套型普通商品住房用地70年3244.03 商挂2015-37号夏邑县栗城房地产开发有限公司商丘分公司0.9814.74中低价位、中小套型普通商品住房用地70年2529.5 商土网挂2

16、016-30号商丘恒万置业有限公司2.7541.20中低价位、中小套型普通商品住房用地70年3804.3 商土网挂2016-29号商丘恒万置业有限公司3.6454.62中低价位、中小套型普通商品住房用地70年5032.26 商土网挂2016-19号商丘市天阳置业有限公司1.7325.94中低价位、中小套型普通商品住房用地70年2887.52 商土网挂2016-50号商丘嘉泰实业有限公司1.0015.05批发零售用地40年1731.71 商土网挂2016-51号商丘新发汇财置业有限公司9.03135.52批发零售用地40年15368.5 商土网挂2016-52号商丘新发汇财置业有限公司10.06

17、150.87批发零售用地40年16373.97 商土网挂2016-63号商丘传化公路港物流有限公司0.477.02批发零售用地40年760.42 商土网挂2016-64号商丘传化公路港物流有限公司3.9058.52批发零售用地40年5020.67 商土网挂2016-68号商丘十八城置业有限公司6.1391.99中低价位、中小套型普通商品住房用地70年14737.19 商土网挂2016-69号商丘十八城置业有限公司2.4636.86中低价位、中小套型普通商品住房用地70年5874.89 商挂2015-158号商丘市睢阳区全福加油站0.091.39其他商服用地40年116.82 商土网挂2016-

18、3号商丘市博创置业有限公司1.5222.85批发零售用地40年2350.07 商土网挂2016-65号河南同亿置业有限公司3.5853.70批发零售用地40年7224.71 商挂2015-58号商丘天正房地产开发有限公司0.243.56中低价位、中小套型普通商品住房用地70年456.9 合计92.581388.6418.99亿元 2016年商丘土地成交量明显上升，2016年全年商丘土地市场共计成交28个地块，合计1388.64亩，睢阳区以 住宅性质土地成交为主；梁园区以商办用地成交为主。 土地市场现状 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 2016年建业、恒大、绿城等知名开发商引

19、领了商丘的项目品质，带动了商丘房地产整体火爆，同时商丘市场 竞争也更加激烈。 区域竞争格局 2013年以来，城市不断更新改造，知名 房企也不断入驻，商丘房地产市场竞争更 加激烈。 一线房企：恒大集团恒大名都、恒大缤纷城、 恒大翡翠华庭；绿城集团绿城诚园；万达集 团商丘万达广场；绿地集团意向地块。 省内知名：建业集团建业十八城，建业一号 城邦、建业春天里；名门集团名门城；鑫苑 集团鑫苑世家； 本地知名：信华置业信华城；帝和置业帝 和海德公馆、帝和水上公园；良浩集团良浩 公馆；大唐置业上海公馆； 老城区 商丘新区 本案 恒大名都 信华城 建业十八城 建业一号城邦 帝和海德公馆 名门城 上海公馆 鑫

20、苑名家 恒大翡翠华庭 恒大缤纷城 绿城诚园 良号公馆 古城 一线房企 知名房企 本地房企 商丘万达广场 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 2016年，商丘市住宅产品产品主要集中在90左右两房和110140三房产品，产品结构同质化较为严重， 主要面对客群雷同，均为刚需和改善客群。 市场典型房企 级别项目开发商 总体量 （万/） 2016年 销售量 （万） 2016年销售套数 （套） 2016年销售金额 （亿元） 目前在售剩余体 量（万） 目前在售剩余套数 （套） 2017年计划推 售体量（万） 一线房企 恒大翡翠华庭商丘恒万置业有限公司13/8约500套 13 （2017.3首

21、开， 去化5万） 恒大名都 商丘世龙房地产开发有限 公司 29.79.798 788 （含111套商业） 5.30.3285 省内知名 名门城名门地产商丘有限公司46.3811.4 913 （含60套商业） 5.34.31288（含51套商业）6.17 建业壹号城邦商丘金泰置业有限公司35/29约1500 6 （2017.3首开去 化6） 建业十八城 商丘建业住宅建设有限公 司 153.8 272 （含70套商业） 1.90015 奕铭阳光城商丘奕铭置业有限公司25.78.1 672 （含64套商业） 3.60.3300.5 雍景台商丘市中裕置业有限公司18.94.543492.92.3154

22、7.2 神火铭锦天下 商丘神火明锦置业有限公 司 550.74580.30.0437 信华城 河南信华置业投资有限公 司 12711.5728874.80.12103.5 归德华府商丘市华泰置业有限公司22/6 中信国安悦府商丘国信置业有限公司19/19 合计40649.9552.92363924.144.37253488.37 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 恒大名都龙庭，一线房企恒大率先入驻商丘市场，规划品质高层项目，商丘新区核心区位，首期开盘当天售 罄，商丘房地产市场标杆项目，量价引领者，2016年项目月均去化约66套，一期高层已售罄，均价5800- 6000元/。

23、代表个案研究 一期售罄 25# 26# 二期认筹 项目位置 归德路与应天路交叉口 开 发 商恒大集团 代理商自销 占地面积400亩 建筑面积69万 建筑风格欧陆新古典建筑风格 物业类型高层及影城、一站式风情商业 容积率2.18 绿化率40% 产品规划 一期：18栋高层，会所，沿街商铺；二期： 30栋高层，恒大影城、沿街商铺 在售情况一期已售罄；二期25#16#5月初认筹 销售价格二期预计均价：高层精装修7300元/ 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 期数楼栋产品类别层数单元数梯户关系房型面积推出套数去化情况销售价格 一期1-18#高层17F1/22T4 大两房/三房91-12

24、0147147 5800-6000 元/ 三房120-140410410 四房140-160120120 四房1641919 二期24-51#高层17F1/22T4/2T6 两房83-86 预计7500- 8000元/ 三房108-112 四房144-147 恒大名都项目2016年高层住宅畅销户型为 121-140，占比约61%，其次为91-120，占 比约22%。2016年项目月均去化约66套，一期高 层已售罄，均价5800-6000元/；住宅客户以刚 需为主，其次为改善。 恒大名都项目2016年高层住宅畅销户型为121-140，占比约61%；住宅客户以刚需为主，其次为改善。代表个案研究 碧

25、桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 经典户型解析： 144-147四室两厅两卫，户型方正，功能分 区，大面宽景观阳台，南北双阳台。进深过长 （7m），均为封闭阳台，无面积赠送。 108三室两厅一卫，餐客一体，动静分区， 双卧朝南，三房送飘窗。暗厨，且厨房封闭阳 台，面积约3使用率较低。 111-112三室两厅一卫，餐客一体连接观景 阳台，大面宽设计，南北双阳台设计。 83-85两房两厅一卫，餐客一体，主卧赠送 飘窗。暗厨，且厨房封闭阳台，面积约3使 用率较低。 111 三房 112 三房 86 两房 86 两房 83 两房 83 两房 147 四房 144 四房 108 三房 1

26、08 三房 恒大名都项目2016年高层住宅畅销户型为121-140，占比约61%，户型设计以大面宽，长进深设计，全明 户型赠送较少，部分户型暗厨设计，且采用封闭阳台，使用率较低。 代表个案研究 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 恒大名都一期已基本具备交房条件，小区整体档次较高，售楼部采用创新蒙古包设计，内部装修材料，工艺展 示齐全，提升项目好感度，景观示范区设置于售楼部内部，项目人流量大，气氛烘托较好。 代表个案研究 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 建业十八城，建业地产商丘市场品质项目，规划品质小高层+洋房项目，商丘新区核心区位，首期开盘既售罄， 商丘房地

27、产市场标杆项目，品质引领者，高层均价5500元/，洋房均价10000元/。 代表个案研究 项目位置 归德路与宋城路交汇处往东200米 开 发 商建业集团 代理商自销 占地面积130亩 建筑面积15万 建筑风格现代建筑风格 物业类型小高层、洋房 容积率1.77 绿化率55% 产品规划11栋小高层+9栋洋房 在售情况已售罄 销售价格均价：高层5500元/ 洋房10000元/ 小高层 洋房 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 期数楼栋产品类别层数单元数梯户关系房型面积推出套数去化情况销售价格 一期 1-10#小高层/叠墅11F2/32T4 三房1338888 5500元/ 3+1房1

28、40-141288288 四房2103232 11#高层18F22T4 2+1房1183636 三房1377272 四房140-1417272 1-9#洋房7F2/41T2 四房167-171236236 10000元/ 六房2523434 建业十八城项目2016年高层住宅畅销户型为140- 160，占比约90%，其次为121-140，占比约 10%。项目2016年月均去化约23套，14月主要为 住宅余货，5月后主要为临街商业；住宅客户以刚需为 主，其次为改善，高层均价5500元/，洋房均价 10000元/。 建业十八城项目2016年高层住宅畅销户型为140-160，占比约90%，项目2016

29、年月均去化约23套，住宅 客户以刚改为主，其次为改善。 代表个案研究 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 经典户型解析： 143三室三厅三卫叠墅，入户庭院，私家电梯 入户，南北双向大阳台，赠送多。 建业十八城项目2016年高层住宅畅销户型为140-160，占比约90%，户型设计合理，赠送较多，主打南北 双阳台，143叠墅设计，私家电梯入户，赠送大庭院。 代表个案研究 经典户型解析： 167四室两厅两卫叠墅，入户玄关，餐客一体， 南北双向阳台，南向观景大阳台，主卧套房， 赠送飘窗 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 建业十八城小区整体档次较高，售楼部内部装修材料，

30、工艺展示齐全，提升项目好感度，目前项目已售罄，商 丘建业项目三盘联动以及公寓在售，售楼部人流量较低 代表个案研究 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 p2017年商丘三线分类调控城市，古城拆迁补偿货币化安置政策，打通商品房、安置房和保障房转换通道。 p2016年低至2017年第一季度商丘市商品房（含商业）整体呈现供不应求、市场需求旺盛、量价齐升状态。热 销产品主要集中在90左右两房和110140三房产品，产品结构同质化较为严重，主要面对客群雷同，均为 刚需和改善客群。 p随着恒大、绿城、建业等知名房企的加入，竞争势必更加激烈，大开发商利用成本优势进行低价倾销，小开发 商将继续以

31、低价策略生存，市场将迈入“品牌房企+产品品质化时代”。 市场客户需求及竞争分析 PART2 项目分析与定位 剖析本体 寻求方向 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 一条神火大道 风光一座城市 一条神火大道 演绎地产传奇无数 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 老城区 （成熟区） CBD 古城区 应天府 商丘南站 新区 北海路 神 火 大 道 商丘站 p 区域地位： 项目位于新城区西部，处于商丘城 市新区CBD区域，紧邻城市主干道神火大道， 优先享受商丘新区发展的红利，是未来商丘的 城市发展的核心点。 p 发展方向： 商丘城市主力发展方向为东南方向， 以北海路为界

32、以北区域为老城区，发展成熟， 以南为发展区域，相对陌生，项目地处发展区 域的核心地带，是城市和区域发展的先头兵。 p 发展现状： 项目周边多为政府单位，神火大道 沿线多为知名开发商开发的房地产项目和院校， 目前新区建设处于起步阶段，主要以强势日月 湖自然资源与房地产开发带动。 项目位于新城区西部，处于商丘城市新区CBD区域，紧邻城市主干道神火大道，优先享受商丘新区发 展的红利，是未来商丘的城市发展的核心点，是城市和区域发展的先头兵。 项目城市区域 归德府 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 本案需要在品牌、地段、品质、配套等方面综合发力，提前呈现价值，构建项目综合价值领跑优势

33、 首开推售归德府北地块，通过分节点客户压迫实现完美清盘。 市场核心导向 神火大道核心地段价值/精英教育的学区价值/千亿房企的品牌价值/一级物业的物管价值 本体核心价值 目标客群以地缘性城市安置回迁阶层为核心，全市中产阶层的新生代置业为重要构成，市周边高端客户为补 充。他们看重地段、品牌、产品和居住环境 核心客群三大特征：周边拆迁户+地缘客户升级+县市客户 客户核心构成 3C总结： 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 价值构建落位： p 城市二次价值裂变，新区发展一体化推进，价值融合，成熟东区，价值之巅！ p 神火大道城市地标中轴 p 学府优居，文脉传奇 地脉价值构建解决区域认

34、同城市价值之巅 p 碧桂园千亿房企，中国三强，布局城市核心区开山之作，品牌保证！ p 医疗教育配套优质，城心稀缺，品类发力！ p 完整的产品解读与价值体验，解决客户产品陌生度，品质认可！ 产品价值构建解决产品认同城市优居标杆 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 价值构建落位： p 城市生活和商务工作自由便捷转化 p 城心优居新高度 p 商丘东区置业首选，资产布局之需 客户认知价值构建解决客群认同城市中产精英置业首选 神火大道学府优居品牌房企五星级的家 商丘置业首选 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 地块信息及指标 碧桂园应天府 碧桂园

35、归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 地块信息及指标 地块应天府地块 总用地面积 40348 （约60.52亩） 用地性质 商住用地 （商业用地比例30%） 容积率2.49 主体建筑性质居住 建筑密度18% 绿地率30% 总人数 664户 2125人 车位1059 最大建筑容量 地上：100600 地下：33897 （车位32估算） 规划用地面积约60.52亩，建筑面积13.4万，适合城市小规模复合型社区 神火 大道 张巡路 售 楼 部 张巡路 神 火 大 道 应天府地块 实验小学 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 地块四至环境 地块西邻神火

36、大道，南临张巡路（在建），地块东侧紧邻学校家属院，北侧紧邻商业中心，地块周边教育资源 丰富，地块素质较好，地块内部为基本农田与简易房屋。 神 火 大 道 张巡路 本案 高中家属 院 商丘实验小学 华侨良浩高中 奥斯卡 影院 商丘人民 检察院/ 检察官学 院 张巡路（在建） 地块内部 商丘检察院 神火大道 奥斯卡影院 高中家属院 良浩高中 实验小学 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 p 行政资源： 睢阳区政府、公安局、工商局、 公安局、药监局等 p 教育资源： 良浩高中、商丘实验小学、河 南检察官学院分院、商丘职业技术学院、 商丘五中等 p 自然资源： 日月湖、应天公园、商丘古

37、城 等 p 商业配套：奥斯卡影城、恒大缤纷城、华夏 游乐园，神火大道宋城路商业集聚、商丘 万达广场等 p 其他：紧临神火大道、北海路和归德路三大城市 主干道，3km内辐射至老城区和新区CBD，可享 用老城和新区双重资源配套。 本案 神 火 大 道 归 德 路 宋城大道 北海路 华商大道 商丘实验小学 良浩高中 影院/会议中心 商丘职业技术 商丘万达广场 睢阳综合高中 商丘四高 北海小学 新城实验小学 商丘十一中 华夏游乐园 日月湖 应天公园 商丘古城妇幼保健院 商丘五中 商业集聚 商丘四院（在建） 检察官学院 1km 3km 紧邻商丘实验小学，良浩中学，检察官学院等教育资源强势，紧临神火大道、

38、北海路和归德路三大城市主 干道，3km内辐射至老城区和新区CBD，可享用老城和新区双重资源配套。 项目资源配套 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 地块信息及指标 碧桂园归德府 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 老城区 （成熟区） CBD 古城 本案 商丘南站 新区 北海路 神 火 大 道 商丘站 p 区域地位： 项目位于新城区西部，处于商丘城 市新区CBD区域，紧邻城市主干道神火大道， 优先享受商丘新区发展的红利，是未来商丘的 城市发展的核心点。 p 发展方向： 商丘城市主力发展方向为东南方向， 以北海路为界，以北区域为老城区，发展

39、成熟， 以南为发展区域，相对陌生，项目地处发展区 域的核心地带，是城市和区域发展的先头兵。 p 发展现状： 项目周边多为政府单位，神火大道 沿线多为新开发的房地产项目和院校，新区建 设处于起步阶段，目前主要以强势日月湖自然 资源与房地产开发带动。 项目位于新城区西部，处于商丘城市新区CBD区域，紧邻城市主干道神火大道，优先享受商丘新区发 展的红利，是未来商丘的城市发展的核心点，是城市和区域发展的先头兵。 项目城市区域 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 规划用地面积约131.88亩，建筑面积28.83万，分两个地块，适合城市中小规模复合型社区地块信息及

40、指标 华 夏 路 中 南 二 路 书院路 火祖路 应天路 幼儿园 公寓 售楼部 北地块 南地块 地块北地块南地块商业地块 总用地面积 38042.73 （约57.06亩） 43947.75 （约65.92亩） 5934.95 （约8.9亩） 用地性质 商住用地 （商业用地比例 30%） 商住用地 （商业用地比例 30%） 商业用地 容积率2.52.802 主题建筑性质居住居住商业 建筑密度21%17%34% 绿地率35%35%35% 总人数 765户 2432人 836户 2675人 最大建筑容量 地上：95092 地下：23120 地上：123044 地下：31586 （车位14估算） 地上

41、11842 地下3638 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 宋城路 应天路 环 城 路 地块四至环境 地块东邻华夏路（在建），南临应天路与华夏游乐园相应，区域属于升级改造区域，周边配套较少，需配套完 善周期，地块素质较好，地块内部为基本农田，平整难度较小。 华夏游乐园 华夏路（在建） 北地块内部 北地块内部 宋城路 土地公示 南地块内部 应天路 睢阳区委党校 华夏游乐园 大面积廉租房 第四人民医院 书院路 火祖路 本案 华 夏 路 中 南 二 路 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 p 行政资源： 睢阳区政府、公安局、工商局、公安 局、药监局等 p 教育资源

42、 良浩高中、商丘实验小学、河南检察 官学院分院、商丘职业技术学院、商丘五中等 p 医疗资源：商丘四院、商丘妇幼保健院 p 自然资源： 日月湖、应天公园、商丘古城等 p 商业配套：奥斯卡影城、恒大缤纷城、华夏游乐 园，神火大道宋城路商业集聚、商丘万达广场等 p 其他：紧临神火大道、北海路和归德路三大城市 主干道，3km内辐射至老城区和新区CBD，可享 用老城和新区双重资源配套。 本案 神 火 大 道 归 德 路 宋城大道 北海路 华商大道 商丘实验小学 良浩高中 影院/会议中心 商丘职业技术 商丘万达广场 睢阳综合高中 商丘四高 北海小学 新城实验小学 商丘十一中 华夏游乐园 日月湖 应天公园

43、 商丘古城妇幼保健院 商丘五中 商业集聚 商丘四院（在建） 检察官学院 1km 3km 地块东邻华夏路，南邻应天路，区域属于升级改造区域，目前周边生活配套较少，需配套完善周期， 3km范围资源丰富，主要分布在神火大道沿线。 项目资源配套 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 双项目共性价值分析 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 碧桂园以“给您一个五星级的家”为服务理念。2016年 实现销售金额3090亿，位居全国第三，销售面积3734万 ，位居全国第二。 2017年首季度实现销售金额2066亿，位居全国第一。 品牌价值：国内地产三巨头品牌影响力，五星级物业服务标

44、准，品牌溢价能力强 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 产品价值：洋房稀缺价值突出，奠定项目高端形象，定义商丘宜教优居改善新高度 高层 洋房 高层和洋房搭配组合，品质感强 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 商丘东部发展核心区域，优质教育资源最为集中板块； 未来城市价值及居住价值较高；能有效得接纳乡镇置业人群。 区域价值 本体价值 卓越学区房地段，中小型体量，大品牌影响力； 产品定位精准，瞄准首置首改客群重磅出击； 商丘东部教育核心区域神火大道核心板块 极致精品营造，强化体验细节，精准线下营销实现项目价值 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 S

45、O T W Strengts Weaknesses Threats Opportunities 优势主语 机 会 点 分 析 威胁点分析 劣势集结 城区、通达、教育 区域资源、景观、前景与潜力 户型多样化，精装，一级物业 国际化品牌影响力 应天府项目通达性及交通较好，但归德府周边的市政设 施不够完善； 归德府位于密集型的散户居民区，目前周边环境相差； 应天府地块狭长； 商丘城改刚刚启动，地缘性客户增多，市场供不 应求； 区域内竞争较为激烈，但各项目体验感均差，本 案具备标杆性项目的潜质基础； 优质化的产品定位（规划、户型、精装等），在 区域内具有一定的优势 距应天公园直线距离约3公 里，远离最

46、佳购房选择区域， 纯改善客户难以把控 归德府目前处于半成熟地块， 市政配套设施缺失， 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 千亿房企 神火大道 学府中央 墅质洋房 神火大道核心地段，城心传奇资产 神火大道城市中轴，地标辐射价值凸显 千亿碧桂园，传奇影响力 七重立体皇家园林 精装奢宅，智能家居3.0五星级物管服务立体交通，通达全城/省 精英教育，传奇文脉 城市级配套完善，生活便捷 墅质洋房，精工品质 本案价值点： 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 神火大道 城市中轴之上 千年文脉 繁华之上 物理定位： 精神定位： 项目定位 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇

47、世界的颂赞 千年归德府 全球碧桂园 千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 形象定位 千亿房企 神火大道 学府中央 墅质洋房 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 价值体系构建 【4大价值新高度 问鼎地产时代峰面】 价值体系构建 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 20万宜居教育生态社区 城东生活圈典范城市 精华荟萃 占有优质的交通资源 全面引领国际人居 生态社区典范 商丘实验一小、商丘 二高、商丘职业技术 学校、商丘幼师、商 丘第五中学，商丘四 院、妇幼保健院 奥斯卡影院、会议中 心、华夏游乐园、市 图书馆，各类市政配 套齐全，满足人们优 质日常生活。 国际品牌价值 国家一

48、级物业 优质的景观示范体 验 高端物业服务支撑 尊崇居所 享舒适生活 神火大道旁潜力区域一站式教育配套 市政配套价值支撑 板块已被人熟知认可医疗、市政配套齐全一站式医疗配套社区 时代之心 商丘尊荣地标 繁华所享 荟一城精彩 书香韵染 出入皆学府 价值体系构建 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 项目位于商丘神火大道板块核心 位置，板块内多位高端住宅，区 位价值卓越，为重点发力点之一 借势国际强力品牌碧桂园，市场 双盘联动，为项目奠定市场基础 项目规模较小，规模优势不突出， 可变劣势为优势，重点实现精品 营造； 优质板式建筑，品质上乘，住宅 加社区商业构造完美居住社区 城市主流刚

49、需，区域空白产品， 精装修低首付优势明显，大尺度 舒适空间 七重立体景观设计，风情商业街 营造唯一特色 商丘新区，行政医疗教育配套齐 全，生活配套及教育配套规划中， 教育资源为主要发力点 紧邻商丘东神火大道和商丘主干 道溱水路，交通网络便利 打造商丘首席高品质体验式营销， 商业界面体验、样板房、景观体 验区、建材展示区 价值体系构建9维度雷达图分析项目核心发力点 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 PART3 营销推广及价格策略 解密营销 助力腾飞 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 待 解 决 策略举措核心问题 营销策略 碧桂园归德府

50、营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 1.前期（归德北+应天） 快速入市，空白市场份额抢夺战 1.项目首期开发周期内 2.依托区域、自身素质的高形象以及市场 暂时空白的机会实现项目入市热销及市场 份额抢占。 2.后期（归德南） 影响力持续升级，塑造标杆 1.项目二期开发周期内 2.实现市场占领及品牌提升，针对入市竞 争项目及目标客群升级挑战，在本阶段在 兼顾细节的同时将实现项目价值自然增长， 塑造标杆形象。 营销策略 碧桂园归德府营销推广提案千亿碧桂园 礼遇世界的颂赞 5月8月10月 营销节点 售楼部开放 进场仪式 12月 16日认筹升级 11日归德府 北地块认筹升级 10日 启动认筹 蓄客