2017年北京房地产市场总结及2018年北京房地产市场展望_思源顾问.pdf

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1、2017年北京房地产市场总结及2018年北京房地产市场展望 新常态 新风向 新里程 本篇报告名词解释： 共有产权住房：是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平， 并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。自住型商品房实际上就定义为共有产 权房。 双限：2016年10月28日，北京市规划和国土资源管理委员会发布“限房价、竞地价”土地新政策。在土地挂牌公告 中，规定土地入市后可售商品住宅部分其最高销售均价及最高销售单价。 自持：“限房价，竞地价”竞拍规则，当达到地价上限价格时，竞报企业自持面积，当自持面积比例投报达到预设 比例时

2、，直接进入方案投报程序。 9070政策：居住建筑规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。 思源方法：三大依据 经济 宏观经济指标 房地产指标 北京人口 02政策 政策回顾 北京政策 供需 一级市场 二级市场 三级市场 政策依据供需依据经济依据 0103 01经济环境背景 Part One 经济环境 | 增速微升 数据来源：国家统计局 10.60% 9.90% 6.10% 7.70% 11.90% 9.7% 9.4% 8.1% 7.7% 7.6% 7.7% 7.4% 7.4% 7.0%6.9% 6.7% 6.7% 6.9% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00%

3、 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 2008年1季度 2008年1-2季度 2008年1-3季度 2008年1-4季度 2009年1季度 2009年1-2季度 2009年1-3季度 2009年1-4季度 2010年1季度 2010年1-2季度 2010年1-3季度 2010年1-4季度 2011年1季度 2011年1-2季度 2011年1-3季度 2011年1-4季度 2012年1季度 2012年1-2季度 2012年1-3季度 2012年1-4季度 2013

4、年1季度 2013年1-2季度 2013年1-3季度 2013年1-4季度 2014年1季度 2014年1-2季度 2014年1-3季度 2014年1-4季度 2015年1季度 2015年1-2季度 2015年1-3季度 2015年1-4季度 2016年1季度 2016年1-2季度 2016年1-3季度 2016年1-4季度 2017年1季度 2017年1-2季度 2017年1-3季度 2008年以来全国GDP及同比变化情况 GDP(亿元）同比增幅 2017年前三季度全国GDP增长6.9%，首次实现同比微升，已超过预测6.5%的全年目标 2017年10月31日，IMF（国际货币基金 组织）最新

5、报告：相比4月报告，2017年和 2018年的全球经济增长预测被分别上调0.1个 百分点。对于中国今年经济增长预期上调0.2个 百分点，为今年以来的第四次上调。预计在 2017和2018年中国预期经济增长率分别为 6.8%和6.5%。 地方最新动态 北京GDP前三季度同比增长6.9% 1月14日，北京市代市长蔡奇在作北京市 人民政府工作报告时说，2017年北京市经济社 会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长 6.5%左右。 单位：亿元单位：% 经济环境 | 均速平稳 1.9% 1.7% 6.9% 6.9% 5.8% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 201

6、1/1 2011/3 2011/5 2011/7 2011/9 2011/11 2012/1 2012/3 2012/5 2012/7 2012/9 2012/11 2013/1 2013/3 2013/5 2013/7 203-9-9 2013/11 2014/1 2014/3 2014/5 2014/7 2014/9 2014/11 2015/1 2015/3 2015/5 2015/7 2015/9 2015/11 2016/1 2016/3 2016/5 2016/7 2016/9 2016/11 2017/1 2017/3 2017/5 2017/7 2017/9 2017/11 2

7、011.1-2017.11全国cpi与ppi同比增幅月度走势 CPI同比增幅PPI同比增幅 国内供给侧结构性改革持续推进，加之经济势头回暖，市场需求扩大； 居民消费价格指数总体平稳，生产价格指数温和平稳 中国11月份CPI同比涨幅有所回落，CPI已 经连续10个月在2%以下运行，同比上升 1.7%； 2015年供给侧改革，缓解过剩产能，PPI指 数摆脱连续的负增长，PPI自2016年9月起 转为正值；2017年11月份PPI同比上涨 5.8%。 数据来源：国家统计局 单位：% 经济环境 | 货币供应 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00%

8、35.00% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2008年1月 2008年6月 2008年11月 2009年4月 2009年9月 2010年2月 2010年7月 2010年12月 2011年5月 2011年10月 2012年3月 2012年8月 2013年1月 2013年6月 2013年11月 2014年4月 2014年9月 2015年2月 2015年7月 2015年12月 2016年5月 2016年10月 2017年3月 2017年8月 2008年以来广义货币（M2）变化趋势 M2（亿元）同比 单位：亿元单位：% 2017年政府工作报告中提出，货币政策要保持

9、稳健中性，广义货币M2预期增长均为12%，较 去年13%的目标下调了一个百分点。 2017年11月末，广义货币(M2)余额167万亿 元，同比增长9.1%。 广义货币增速持续回落，伴随中央经济会议关于防范金融风险提出， M2增速放缓可能成为“新常态” 人口规模 第14条 严格控制人口规模，优化人口分布 按照以水定人的要求，根据可供水资源量和人均水资源量，确定北京市常住人口规模 到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。 1.调整人口空间布局 通过疏解非首都功能，实现人随功能走、人随产业走。降低城六区人口规模，城六 区常住人口在2014年基础上每年降低23个百分点，争

10、取到2020年下降约15个百分 点，控制在1085万人左右，到2035年控制在1085万人以内。城六区以外平原地区的人 口规模有减有增、增减挂钩。山区保持人口规模基本稳定。 2172.9万人 2016年末 2300万人 2020年末 截止2016年末，全市常住人口2172.9万人，逼近2020年目标，未来疏解人口战略不变 全市常住人口规模 北京城市总体规划(2016年2035年) 数据来源：北京城市总体规划(2016年2035年) 经济环境 | 经济导向 2017年中央经济会议 中央经济工作会议12月18日至20日在北京举行，李克强指出： 2018年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放4

11、0周年，是决胜全面建成小康社 会、实施“十三五”规划承上启下的关键一年。 稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，要长期坚持。 要创新和完善宏观调控，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，健全经济政策协调机 制，保持经济运行在合理区间。 中国特色社会主义进入了新时代，我国经济发展也进入了新时代，基本特征就是我国经济已 由高速增长阶段转向高质量发展阶段。 02政策环境背景 Part Two 政策环境 | 全国政策 | 长效机制 | 十九大 十九大期间， 住房属性强调居住和准公共物品属性的定位，强调“房子是用来住的、不 是用来炒” 的基调 ,去投资化意义明显 2016年12月21日 中央财经领导

12、小组第十四次会议，习近平指出 要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房 需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度 为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政 府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金 融、财税、土地、市场监管等多策并举， 形成 长远的制度安排，让全体人民住有所居 2017年10月18日，习近平代表第十八届中央委员会向大会作报告，在“提高保障和改善民生水平，加强和 创新社会治理”这一章节中，提 出“加强社会保障体系建设“，并对房地产市场定下”房子是用来住的、不 是用来炒” 的基调。 加快建立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制度 措施 坚持房子是用来住的、不是 用来

13、炒的定位 定位 让全体人民住有所居 目的 2017年10月19日 中央”十九大 “ ，习近平指出 加强社会保障体系建设。坚持房子是 用来住的、 不是用来炒的定位，加快 建立多主体供给、多渠道保障、租购 并举的住房制度，让全体人民住有所 政策环境 | 全国政策 | 长效机制 | 中央经济会议 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租 赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市 场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权， 实行差别化调控。 “房子是用来住的、不是用来炒的”的

14、定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加 快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大 落等方针。 2016年 2017年 从“研究建立”转变为“完善促进”，房地产长效机制已由理论层面进入到实践层面， 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制呼之欲出 政策环境 | 全国政策 强化因城施策，城市调控多样化，强调居住属性，去投资化 1-2月3月4月5-6月7月8-11月12月 长 效 机 制 行 政 调 整 调控信贷增速、央 行提升中期借贷便 利利率，防范化解 金融风险 两会明确，坚持住房居 住属性，分类调控、因 城施策，一线部分二线 稳定房价

15、，三四线加速 去库存 以北京、雄安为中 心形成强力调控 场，政策力度不断 升级。热点城市政 策频频加码，三四 线城市联动调控 因城施策调整土 地供应，消化周 期在36个月以上 的，停止供地 长沙、无锡、嘉兴 三地相继出台限售 政策，进一步加强 楼市调控力度，全 国限售城市已增至 50多个 租售同权，选取 广州等12个城市 作为首批住房租 赁试点城市 中央”十九大“ 指出坚 持房子是用来住的、 不 是用来炒的定位，加快建 立多主体供给、多渠道保 障、租购并举的住房制 度，让全体人民住有所居 中央经济会议， 完善促进房地产 市场平稳健康发 展的长效机制 中共中央政治局 召开会议，提出 要加快形成促

16、进 房地产市场稳定 发展的长效机制 17个城市推出了 人才住房安居新 政，以吸引人才 留在当地 政策环境 | 全国政策 | 行政调控 | “五限”政策 杭州（A+B+C） 南昌 （A+B） 五指山 （A+B+C） 南京 （B+C） 赣州（A+B） 青岛（A+B+C） 广州 （A+B+C+E） 江门 （A+B） （鹤山市B） 长沙（A+B+C） 郑州 （A+C） 嘉兴（B+C） 成都（A+C+E） 厦门（A+B+C） 佛山 （A） 中山（A+B） 镇江 （B） 福州 （A+B+C） 闽侯（A+C） 泉州（A） 贵阳 （C） 东莞 （A+C） 南通（B） 启东市 （C） 珠海（A+B+C） 兰州

17、（A+B） 惠州 （B） 常州 （B+C） 扬州（C） 西安（A+B） 济南（A+B+C） 宁波（A+B）绍兴 （C） 无锡 （A+C） 淮安（A） 徐州 （A+C） 丽水 （A） 阜阳临泉县 （D） 海口 （E+C） 南宁（A+C） 天水 （B） 深圳 （E） 上海（E） 沈阳（C） 芜湖 （C） 北海（C） 北京（A+B+C+D+E） 天津（A） 张家口、保定、承德、徐水、白沟新 城（A+B+C）其余为（A+B） 首次限购城市 限购升级城市 （A）限购 （B）限贷 （C）限售 （D）限价 （E）限商住 琼海（A+C） 三亚（A+B+C） 句容 （A+B） 九江（A） 多地楼市开始探索针对需

18、求端的行政调控手段； 楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代” “五限时代” 长效机制正在路上，改善房 地产的购买供需关系，提高购房成本，抑 制，抑制房地产投“机”需求，从而降低 房地产价格过快上涨，防控资产泡沫。 政策环境 | 全国政策 | 长效机制 | 租售同权 时间城市/部门主要举措 7 月 17 日广州市 广州市政府正式发布广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知，加快构建租购并举的住房体系，推动住房租 赁市场快速发展 7 月 20 日住建部 住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等

19、八部门联合印发了关于在人口净 流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等 12 个城 市作为首批开展住房租赁试点的单位 7 月 21 日佛山市佛山公布新政，成为通知后首个宣布住房租赁新政的试点城市，提出自己的首要任务是建立国有平台，由国有平台引领租赁市场 7 月 24 日上海市 上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后， 将至少提供 1897 套租赁住房房源 7 月 25 日沈阳市沈阳市住房租赁试点工作方案出台 7 月 28 日无

20、锡市新修改的无锡市户籍准入登记规定正式发布，并将于 2017 年 9 月 1 日起正式实施。新政将全面放宽市外户籍准入政策，租房者也可申请落户 8 月 4 日成都市 成都发布开展住房租赁试点工作的实施方案，将全面开展住房租赁试点工作，提出到 2017 年年底，组建或改建 34 家国有住房租赁公司，完善 住房租赁交易服务平台，到 2020 年基本形成租赁关系稳定的住房租赁市场 8 月 9 日杭州市杭州市住房保障和房产管理局与阿里达成合作，共建杭州市住房租赁监管服务平台 8 月 12 日南京市南京召开市政府常务会议,审议了南京市住房租赁试点工作方案 8 月 14 日郑州市郑州市正式下发郑州市培育和

21、发展住房租赁市场试点工作实施方案，明确提出对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户 8 月 17 日北京市北京关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）公开征求意见 在保持房地产市场稳定发展、建立房地产市场长效机制的战略目标引导下，各地因地制宜 出台 “租售同权”政策，但由于资源稀缺，是否能真正同权，还需进一步观察 政策环境 | 北京政策| 调控政策 长 效 机 制 行 政 调 整 限购，认房认贷，离婚 一年内购房算二套，对 商住项目调控；限售， 企业购房3年才可上市 场；资质限制，连续60 个月缴纳个税 住建委发文督促 增加新房供应， 尽快入市 资质：限制配偶合 子女的

22、购房资格 租购并举：开展 利用集体建设用 地建设租赁住房 试点 严控城乡建设用地总 量，二环内禁止新增建 设用地，四环内严控新 增建设用地；严禁房企 借特色小镇名义开发大 规模商品住宅 住宅平房、法 拍房纳入限 购；企业自持 商品房只租不 售 共有产权住房管 理办法出台对共 有产权住房的土 地出让、建设、 分配等做出规范 行政调整不断升级，从限购限资到信贷收紧，使市场回归理性；长效机制稳步实行，自住 型商品房升级为“共有产权住房”，建立购租并举制度，旨在回归房屋居住属性 北京市发布住房租赁新 政策；新政从四方面加 快发展和管理住房租赁 市场，新政对承租人的 服务保障将大幅提升 3月4月5月6月

23、8月9月10月 采取多方式 拓宽保障房 筹集渠道， 增加保障性 住房供应 政策环境 | 北京政策 | 土地政策 7090 7090+双 限+自持 面积 7090+双 限（含精 装）+自 持面积 2016年3月31日，北京 市国土局终于挂出两宗 位于昌平区的住宅用地 重启7090时代； 2016年10月28日，北京市规划和国 土资源管理委员会发布“限房价、竞 地价”政策。16日，北京迎来新政之 后的首批“限房价竞地价及自持面 积”土地竞拍，全面宣告新的土地出 让方式变革时代的到来。 2017年12月22日，北京市国土局挂出 一宗双限住宅用地：北京市密云区河南 寨镇MY00-0302-6010等地

24、块，该宗 地不止对地块的销售价格设置限制，同 时要求此价格基础上精装修交房，该地 块标志着双限（含精装）时代来临。 土地出让方式变革，限制条件增多，同时从土地市场开始限制商品房销售 政策环境 | 北京政策 | 共有产权 区别共有产权住房自住型商品房 申请 要求 在本市具有购房资格的家庭 家庭成员名下均无房 没有住房转出记录的三年内没有房屋转出记录 单身应年满30周岁单身无年龄限制（满25岁单身无房优先） 价格弹性折扣：销售均价低于同地段、品质普宅价格 七折房：对比同地段品质商品房价格低 30%左右水平确定 出售 不满五年不允许转让，特殊原因可回购原则上5年内不得转让 满5年可转让； 代持机构优

25、先购买，其次为符合共有产权住房购 买条件家庭 满5年可转让； 如有增值，按照届时同地段商品房价格 和该自住房购买时价格差价30%缴纳 土地收益等价款。 出租 市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信 息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权 住房购房条件的家庭出租 出租不受限制 品质容积率2.5-2.8，标配WIFI，健身房等无明确要求 政策 衔接 新政施行前，已销售自住型商品房项目出租出售管理仍按原规定执行； 施行后，未销售的自住型商品住房均按新政执行。 申请 程序 区住建委（房管局）官方网站报名，区监督摇号、 区定优先组顺序 市住建委官网报名 政策解读 本次政策的提出，意味着政府在

26、释放强烈信号，即：炒房时代 结束，房产剥离金融属性，回归居住属性。随政策出台，将有 以下几点影响： 1.建立长效调控机制：建立共有产权住房调控机制，今年上半 年自住房（现共有产权住房）用地供应达总供应30%以上，预 计后续供应将继续增加，成为未来新建住宅市场最主要的供应 形势； 2.平抑房价：共有产权房屋共有属性将房屋的投资属性降低， 房子回归居住属性； 3.调整人口结构：共有产权住房30%供给新北京人，并且在重 点功能区、产业园区范围内还将有人才共有产权房项目。这意 味着政府将通过对共有产权住房申请资质的审核，筛选符合北 京未来发展所需人才。 共有产权住房政策的提出表明政府正在逐步探索解决居

27、住困难问题在商品房、保障房的基 础上尝试多条腿走路，以期建立多层次的住房体系，调控长效机制，抑制投机 政策环境 | 北京政策 | 信贷政策 数据来源：中国人民银行营业管理部 七次信贷调控，银根收紧，房地产去杠杆化的决心明显 首套房贷款利率 将折扣从原来的 8.5折上调至9折 落实认房认贷的 首套认定标准， 商业银行上调首 付比例，停止审 批25年以上住房 贷款 16家银行首套 房贷款利率的 折扣上调至9.5 折 首套房贷款利率 上调至基准利 率，二套房利率 则在基准利率基 础上上浮20% 个别银行对房贷 利率调整，首套 房贷款利率在基 准利率的基础上 上浮10% 北京地区首套房贷款 平均利率为

28、5.12%， 个别银行虽最低仍可 申请基准利率，但银 行额度较为紧张，多 数银行执行基准利率 上浮5%至20%。 首套房房贷利率上浮 5%-10%成为主 流，同时个别银行调 整为最低执行基准利 率上浮20%的利率 政策，个别银行“暂 停接单” 1795 3028 4673 193 33 1060 113 194 575 88122 627 0 1000 2000 3000 4000 5000 2017年1-12月小面积办公成交套数走势 小面积办公成交套数 单位：套数 政策环境 | 北京政策 | 市场表现 数据来源：思源地产整理 重拳之下，短期内屡调屡涨现象有所缓解，交易者信心下滑， 商住限制政

29、策力度到位，积极有效 317政策发布后，纯商品住宅市场成交量趋于平稳，二手住房成交量断崖式下降，短期内有一定调控效果，但随着政策执行进入平稳 周期后，成交量有小幅回弹； 326商住政策后，北京小面积办公产品成交量出现断崖式下跌；2017年6月由于新奇世界御马坊项目整售导致成交套数增加；326政 策后接连出台补充细则，基本堵住小面积办公产品作为投资目标的路径，小面积办公产品将在一定时期内将失去投资属性。 2431 1980 2595 210323691827 16521774 203219102261 4025 1286012168 25952 16902 10801 8918 7158 771

30、2 8876 6162 9549 10245 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2017年1-12月纯商品住宅及二手住房成交套数走势 纯商品住宅成交套数二手住房成交套数 单位：套数 317政策 326政策 03市场环境背景 Part Three 01 住宅用地 市场 02 纯商品住宅 市场 供需环境 | 住宅用地 住宅用地市场01 供需环境 | 住宅用地 2017年北京住宅用地市场是全新土地出让方式“限房价，竞地价” 实施的开始之年；共成交住 宅用地71宗，土地分为两类：双限与共有产权住房土地，其中双限土地43宗，共有产权住房土地 27宗，双限+共有产权

31、住房土地1宗。 关键词：双限、自持、共有产权住房 供需环境 | 住宅用地 | 供地总况 850 1000 750 850 650 777 401 389 128 685 91% 40% 52% 15% 105% 0% 50% 100% 150% 0 500 1000 1500 2013年2014年2015年2016年2017年 北京历年住宅用地计划供应与实际成交建设用地面积对比 计划供应面积实际供应面积供地计划完成率 单位：万平方米 数据来源：北京国土局 2017年，北京住宅用地供应计划完成率为105%，为近五年首次完成供应计划。较2016 年住宅供地计划完成不足两成的情况明显改善。 2017

32、年北京住宅用地供地计划完成率达105%，为近五年首次且超额完成供应计划， 较16年供应量较低情况有显著改善 2017年4月北京市国土局发布北京市2017-2021年及 2017年度住宅用地供应计划 计划指出，今后5年，北京计划供应住宅用地6000公 顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公 顷，以保障150万套住房建设需求。 150万套住房中，包括产权类住房100万套，租赁住房50 万套。新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产 权类住房中，商品住房约占70%，其中，自住型商品住 房、中小套型商品住房约占70%。 单位：% 供需环境 | 住宅用地 | 供应情况 2017

33、年北京居住用地招拍挂供应总量在2016年大幅缩减后回归常态 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2013年2014年2015年2016年2017年 建设用地面积(万平方米)776.57401.1389.47128.22684.74 规划建筑面积(万平方米)1443.14809.21799.68250.971229.39 2013年至2017年住宅用地供应量走势 2017年，北京市共公告居住用地91宗，建设用地面积合计684.74万平方米（规划建筑面积1229.39万平方米）。与去年相较，公告建设用地面 积增加了334%（规划建筑面积增加了290%）。 数

34、据来源：北京国土局 单位：万平方米 供需环境 | 住宅用地 | 供应特征 近三年居住用地供应区域主要集中在昌平、大兴、丰台区； 供应环线主要集中在五至六环之间 数据来源：北京国土局 0 50 100 150 200 250 300 350 400 昌平 区 大兴 区 丰台 区 房山 区 门头 沟区 朝阳 区 顺义 区 海淀 区 平谷 区 通州 区 石景 山区 延庆 区 密云 区 怀柔 区 东城 区 西城 区 20151819486768163692146550027000 2016353601450244581500160000 20171222061609452829380564581635

35、03870 2015年至2017年住宅用地各行政区供应规划建筑面积情况 单位：万平方米 0 200 400 600 800 1000 1200 五、六环之 间 六环以外 四、五环之 间 二、三环之 间 三、四环之 间 二环以内 2015376325620370 201610212624000 20176564239730230 2015年至2017年住宅用地各环线区间供应规划建筑面积 单位：万平方米 供需环境 | 住宅用地 | 成交情况 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2013

36、年2014年2015年2016年2017年 成交建设用地面积(万平方米)730.46423.35431.4799.07549.73 成交规划建筑面积(万平方米)1344.4900.7875.19219.93968.96 楼面价(元/平方米)967014557166702388624749 2013年至2017年住宅用地成交量价走势 单位：万平方米单位：元/平方米 2017年，住宅用地成交规划建筑面积969万平方米，较2016年全年增加341%；由于2016年住宅用地供应大幅减少，2017年开发企业进入“补库 存期” ； 住宅用地成交楼面价为24749元/平方米，较2016年全年成交楼面价上升4

37、%，达近五年成交楼面价峰值。 数据来源：北京国土局 2017年成交量较2016年大幅增加，且逼近2013年峰值，楼面价逐年攀升达峰值 供需环境 | 住宅用地 | 区域面积特征 0 50 100 150 200 250 300 350 大兴区昌平区丰台区房山区顺义区朝阳区海淀区门头沟区平谷区通州区延庆区石景山区密云区怀柔区东城区西城区 201594.01181.46162.0693.6981.7957.9120.8755.9646.154.740026.61000 201635.7234.6209.873.9136.1957.6126.320015.700000 2017180.9963.889

38、.898.4292.5157.1166.2429.6258.5835.3862.6180.9118.427.227.360 2015年至2017年住宅用地各行政区成交规划建筑面积情况 单位：万平方米 近三年，北京住宅用地各行政区成交主要集中在发展新区； 住宅用地成交总规划建筑面积前三位的分别是大兴区311万平方米、昌平区280万平方米和丰台区252万平方米； 数据来源：北京国土局 近三年住宅用地成交量集中在大兴区、昌平、丰台区，发展新区仍为未来成交主流区域 较2016年住宅用地成交楼面价相比，住宅用地成交楼面价的同比涨幅前三位的分别是房山区、门头沟区和昌平区； 房山区楼面价同比涨幅最大为116

39、%，门头沟区上涨66%，昌平区上涨48%。 供需环境 | 住宅用地 | 区域价格特征 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 房山区门头沟区昌平区延庆区顺义区朝阳区海淀区大兴区东城区丰台区石景山区通州区怀柔区平谷区密云区西城区 2015130652203411602010634312522702414818027289081160807257160 20168261150011789666391919931186326502960400000000 2017178472484426537964825900361303357130322521753327524

40、349147801192410797107620 2015年至2017年住宅用地各行政区成交楼面价情况 单位：元/平方米 房山区、门头沟区和昌平区楼面价领涨，或成未来房价高增速区域； 数据来源：北京国土局 116% 66% 48% 供需环境 | 住宅用地 | 环线特征 0 200 400 600 800 1000 1200 五、六环之间六环以外四、五环之间二、三环之间三、四环之间二环以内 20153833309134370 2016978736000 20175413493130190 2015年至2017年住宅用地各环线区间成交规划建筑面积 单位：万平方米 近三年，五环至六环住宅用地成交总规

41、划建筑面积达1021万平方米； 2017年，五环至六环住宅用地成交规划建筑面积541万平方米，占近三年以来总成较规划建筑面积的53%； 近三年住宅用地成交，五环至六环之间仍为住宅用地成交主力区域 数据来源：北京国土局 供需环境 | 住宅用地 | 房企土地储备特征 2017年北京开发商住宅用地土地储备排名 序号品牌房企名称 独立拿地联合拿地合计 宗数 规划建面 （万） 金额（亿元）宗数 规划建面 （万） 金额（亿元）宗数 规划建面 （万） 金额（亿元） 1首开集团00013212.18567.6313212.18567.63 2保利地产212.3318.4310154.39413.0312166

42、.72431.46 3龙湖地产0007122.03357.637122.03357.63 4万科集团0006120.16298.366120.16298.36 5旭辉集团000585.24241.15585.24241.15 6中海地产18.3513.5570.74208.75679.08222.25 7天恒置业212.3332.3563.96207.2776.29239.5 8远洋地产17.0527465.21195.35572.27222.35 9首创置业114.5117.6346.86136.83461.38154.43 10金地集团122.0136333.52104.8455.5314

43、0.8 数据来源：北京国土局 伴随土地挂牌政策改变，品牌房企进驻北京越发困难，土地储备量前十房企多以央企和国 企为主，未来拿地房企性质已成趋势 供需环境 | 住宅用地 | 各用地类型面积特征 数据来源：北京国土局 用地 宗数 有效规划 建筑面积 （万） 可售纯商品 住宅建面 （万） 可售商办公 建建面 （万） 共有产权住 房建面 （万） 民生类含 配建建面 （万） 2012年376092871470175 2013年761344436335187386 2014年52901198153296254 2015年5087531915853345 2016年15167 44 （剔除自持 体量50）

44、30 （剔除自持 体量2） 3261 2017年71790 353 （剔除自持 体量86） 73 （剔除自持 体量93） 30559 36% 31% 10% 9% 7%6% 2017年北京成交住宅用地各类型规划建面占比 可售纯商品住宅共有产权住房自持商办公建 自持纯商品住宅可售商办公建民生类含配建用房 土地经历2016年土地供应短缺后， 2017年可售商品住宅占总量的36%，供应回归正常水平 北京市顺义区仁和镇第5街区 05-03-04-3地块 楼面价：20130元/ 竞得方： 河南正商 销售限价：24000元/ 北京市顺义区天竺镇第22街 区SY00-0022-6015、SY00- 0022

45、-6016地块 楼面价：17218元/ 竞得方： 金隅+空港联合体 销售限价：22000元/ 北京市顺义区后沙峪镇SY00-0019-6001、 6003、6004地块 楼面价：18304元/ 竞得方： 中铁 销售限价：23000元/ 北京市昌平区北七家镇(未来科技城南区)C- 52地块 楼面价：19058元/ 竞得方： 未来科技城 销售限价：30000元/. 北京市昌平区北七家镇009地块 楼面价：22751元/ 竞得方： 未来科技城 销售限价：27000元/ 北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”西 北旺镇亮甲店村HD00-0404-6005、6006 地块 容积率：2.5 楼面价：2870

46、9元/ 竞得方： 中铁置业+建工联合体 销售限价：37800元/ 北京市石景山区玉泉西一路x-18160地块 楼面价：28450元/ 竞得方： 中铁建 销售限价：35000元/ 北京市石景山区东下庄1605-630地块 楼面价：28976元/ 竞得方： 天恒+建工联合体 销售限价：35000元/ 北京市门头沟区永定镇MC00-0015-0043、 0038、0046地块 楼面价：17882元/ 竞得方： 中铁建 销售限价：23000元/ 北京市丰台区城乡一体化槐房村新宫村旧村 改造二期NY-016等地块 楼面价：25310元/ 竞得方： 保利+天恒+中海+中粮联合体 销售限价：35000元/

47、北京市丰台区城乡一体化槐房村 新宫村旧村改造二期NY-005、 NY-006地块 楼面价：31797元/ 竞得方： 河南正商 销售限价：35000元/ 北京市大兴区魏善庄镇2016年 世界月季大会周边配套DX07- 0102-6011地块 楼面价：17529元/ 竞得方： 首开+保利联合体 销售限价：29000元/ 北京市大兴区黄村镇 DX00-0102-0802地块 楼面价：18874元/ 竞得方： 保利 销售限价：29000元/ 北京经济技术开发区河西区X90R1、 X90S1地块 楼面价：25431元/ 竞得方： 博大新元 销售限价：30000元/ 北京市大兴区瀛海镇区C4组团YZ00-

48、 0803-0603地块 楼面价：30145元/ 竞得方： 国瑞 销售限价：29000元/ 北京市通州区西集镇西集村TZ07- 0103-0019、0029地块 楼面价：12755元/ 竞得方： 首开+房地+远洋+新奥联合体 销售限价：20000元/ 北京市通州区台湖镇北神树村B-30地块 楼面价：17163元/ 竞得方： 天恒 销售限价：20000元/ 北京市朝阳区管庄乡塔营村1208-605地 块 楼面价：31763元/ 竞得方： 城建 销售限价：29000元/ 北京市通州区通州新城0204街区TZ00- 0024-0006、0007地块 楼面价：14653元/ 竞得方： 首开+新奥联合体

49、 销售限价：21000元/ 北京市平谷区山东庄镇西沥津村PG08- 0401-0004等地块 楼面价：5215元/ 竞得方： 城建 销售限价：14500元/ 北京市平谷区马坊镇梨羊村PG05- 0108-0001地块 楼面价：8275元/ 竞得方： 保利 销售限价：15500元/ 北京市朝阳区东坝乡驹子房村 1109-663地块 楼面价：25547元/ 竞得方： 天恒+旭辉+首开+ 房地联合体 销售限价：37000元/ 北京市密云区檀营乡MY00- 0103-0402、MY00-0103- 0502等地块 楼面价：12125元/ 竞得方： 首创 销售限价：15000元/ 北京市怀柔新城04街区

50、怀柔 镇张各长村HR00-0004- 6001地块 楼面价：12434元/ 竞得方： 碧桂园 销售限价：20000元/ 北京市房山区良乡镇中心区 01-17-02等地块 楼面价：14776元/ 竞得方：金融街 销售限价：26000元/ 北京市房山区阎村镇 LX14-0602等地块 楼面价：16286元/ 竞得方：金隅 销售限价：26000元/ 北京市朝阳区豆各庄乡马家湾村1306- 606 地块 楼面价：24708元/ 竞得方： 中铁建 销售限价：36000元/ 北京市延庆区延庆新城03街区会展中心东侧 一期YQ00-0003-0002等地块 楼面价：10061元/ 竞得方： 富力+中交联合体