2017年上半年重庆主城房地产市场报告_领域盛景.pptx

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1、2017年上半年重庆主城楼市报告,目录,PART1,PART2,PART3,宏观市场,商品房市场,市场总结,PART4,后市预判,土地市场,PART5,3,第一章 TARGET 宏观政策,政策解读,“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上浮10%,市政府修订重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和重庆市个人住房房产税征收管理实施细则，自2017年1月14日起施行。 重庆十三家金融机构 联合发表声明：反对“炒房” 重庆楼市新政，抵押房产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押,一月,中国银行重庆分行：7日起重庆首套房执行基准利率

2、 重庆市银监局公布关于重申加强房地产信贷管理工作有关要求的通知 重庆银监局严禁信贷资金参与房地产炒作，继续支持首套房和改善型住房需求,二月,新版重庆市城乡规划条例3月1日实施 严查违法建筑，促进城乡协调可持续发展 重庆市房地产开发建设与管理工作报告出炉，引导房企涉足跨界地产 央行加急下发做好信贷政策工作的意见，要求各大银行适度调整房贷控制增速,四月,重庆国土房管局：从重从快查处房地产开发销售中介违法违规行为 控制新建、支持商改住、支持企业自持、扩大市场需求；四大措施去商业商务库存,五月,重庆市政府网发布重庆市整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作方案 重庆市住房公积金管理中心网站发布关于优先保

3、障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知,调整首付比例、调整贷款利率、规范房企等中介销售行为、限购、限贷、推进商业地产去库存.,六月,上半年：重庆地方政府以“房产税、调利率”等方式促进楼市健康发展，抑制炒房团 下半年：预计信贷金融政策持续收紧、政府层面将持续干预，确保楼市健康发展,宏观政策梳理,三月,政策实际上是为了保证房地产市场的平稳发展，一方面加大商业物业的门槛，减少新增供应，另一方面则鼓励商业物业调整用途和规划，对住宅市场起到一定的分流作用。预计后期还会出台一系列去库存的相关政策。,重点政策回顾,2017年4月20日，重庆市政府网公布重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健

4、康发展的意见，重庆正式拉开商业地产去库存的大幕。,政策解读： 1.控制商业地产新增用地 2.支持商业地产转型利用 3.支持开发商自营商业地产 4.扩大商业地产市场需求 目标：力争“十三五”末重庆全市商业商务房地产库存去化周期控制在合理 范围，其中重庆主城区商业商务房地产库存去化周期控制在12个月内。,重庆鼓励“商改住”政策 商业地产去库存全面推进,附图：,公积金优先保障职工家庭首套贷款需求，认房又认贷,重点政策回顾,此次出台的公积金政策主要是为了遏制盲目投资炒房者，抑制群众的恐慌性购房，同时也有利于楼市的健康平稳的持续发展，但由于公积金贷款二套房成交比较并不高，且市场信贷发放比例中首套房比例已

5、明显上升。因此，此次公积金贷款新政对于重庆楼市影响较为有限。,渝公积金发201774号 各公积金贷款承办银行，各分中心、办事处、处室: 根据今年我市住房公积金总体资金供应规模，结合当前公积金贷款实际需求，现就优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求有关事宜通知如下： 一、自即日起，公积金贷款优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，首套住房是指职工家庭无住房且无贷款购买住房记录(含商业贷款和公积金贷款)。 二、暂停受理主城区范围内非首套住房的公积金贷款申请。以下任一情形均认定为非首套住房： (一)经公积金中心系统查询，职工家庭已有一次及以上公积金贷款记录的(无论是否还清)。 (二)经人民银行征信系

6、统查询，职工家庭已有一次及以上贷款购买住房记录的(无论是否还清)。 (三)经我市不动产登记管理机构查询，职工家庭已拥有一套及以上住房的。 三、本通知自印发之日起执行，本通知印发前已进行购房网签或已经公积金中心审核通过的购房人，仍按原标准执行。各单位应做好政策解释和宣传工作，执行中出现的新情况和新问题应及时上报。 特此通知 重庆市住房公积金管理中心 2017年5月9日,2017年5月9日，重庆公积金中心发布关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知。,宏观政策总结,8,第二章 TARGET 土地市场,供需关系,土地成交分布,土地成交排名,9,土地市场,2017年上半年土地供应量1631万方

7、，同比增长160%，土地成交量1432万方，同比增长128%，楼面价4399元/，同比增长78%； 2017.6月土地供应量870万方，同比增长210%，成交量758万方，同比增长161%，楼面价4722元/，同比增长81%。,大数据：供应1631万方，成交1432万方，楼面价4399元/，溢价率27%,上半年土地成交分布,三北区 成交宗数：14宗 成交体量：184.01万方 楼面地价：3834元/ 溢价率：37% 商品房市场均价：9786元/,南区 成交宗数：14宗 成交体量：280.11万方 楼面地价：4189元/ 溢价率：9% 商品房市场均价：6808元/,西区 成交宗数：26宗 成交体

8、量：688.58万方 楼面地价：4221元/ 溢价率：30% 商品房市场均价：7765元/,东区 成交宗数：7宗 成交体量：97.83万方 楼面地价：5404元/ 溢价率：8% 商品房市场均价：8852元/,中区 成交宗数：1宗 成交体量：6.00万方 楼面地价：8067元/ 溢价率：1% 商品房市场均价：12577元/,土地成交热点组团：巴南李家沱组团（9块）、大渡口组团（9块）、沙坪坝西永组团（9块）,北碚区 成交宗数：7宗 成交体量：123.93万方 楼面地价：3425元/ 溢价率：35% 商品房市场均价：7096元/,南区、西区持续放量，巴南区成土拍热点区域！,上半年楼面价TOP5,3

9、,5,1,2,4,3宗地楼面价破万！首钢以11711元/楼面价竟得悦来1.0容积率地块，楼面价排名第一，其次为绿城大石坝地块。,土地市场总结,第三章 TARGET 商品房市场,整体市场,住宅市场,商务市场,新开盘解读,商业市场,14,整体楼市,图：2016.1-2017.6月重庆商品房市场量价走势,2017年上半年商品房新增供应1125万方，同比增10%，商品房成交量1783万方，同比增49%，成交均价8676元/，同比增26%； 2017.6月商品房新增供应246万方，同比增34%，成交305万方，同比增98%，成交均价9510元/，同比增27%。,大数据：供应1125万方，成交1783万方

10、，成交价8676元/,分区成交情况,2017年上半年三北区仍是重庆市场成交主力，以743万方的成交量排名第一，占总成交量近半壁江山！成交价上以9786元/排名第二，仅次于渝中区；另外，巴南区成交量222万方，上涨幅度98%排名第一。,16,整体楼市,截止2017.6月重庆房地产市场存销比1.24，整体市场大好，房价极速增长,2017年6月存销比 =1.24,商品房销售榜单,别墅市场,图：2016.1-2017.6月重庆别墅市场量价走势,2017上半年别墅成交量145万方，同比增146%，成交均价12432元/，同比增20%； 2017.6月别墅成交量22万方，同比增156%，成交均价13762

11、元/，同比增28%；,成交145万方，成交价12432元/，量价齐升,别墅销售榜单,洋房市场,图：2016.1-2017.6月重庆洋房市场量价走势,2017.6月洋房成交量42万方，同比增170%，成交均价10305元/，同比增34%； 2017上半年洋房成交量227万方，同比增109%，成交均价9502元/，同比增25%,成交227万方，成交价9502元/，量价齐升,洋房销售榜单,高层市场,图：2016.1-2017.6月重庆高层市场量价走势,2017上半年高层成交951万方，同比增25%，成交均价8054元/，同比增26%； 2017.6月高层成交130万方，同比增38%，成交均价9231

12、元/，同比增42%。,成交951万方，成交价8054元/，量价齐升,高层销售榜单,商业市场,图：2016.1-2017.6月重庆商业市场量价走势,2017上半年商业成交量115万方，同比增40%，成交均价16165元/，同比增25%； 2017.6月商业成交量31万方，同比增123%，成交均价17733元/，同比增18%。,成交115万方，成交价16165元/，量价齐升,商业销售榜单,商务市场,图：2016.1-2017.6月重庆商务市场量价走势,2017上半年商务成交132万方，同比增161%，成交均价9335元/，同比持平； 2017.6月商务成交24万方，同比增302%，成交均价9846

13、元/，同比减10%。,成交132万方，成交价9335元/，去库存效果明显，量升价平,商务销售榜单,新开盘市场,2017年上半年新开盘/加推项目数量48个，推出项目体量105.25万方； 平均认购率87%，认购率持续向好。,表：开盘对比,图：2016.6-2017.6月重庆新开盘走势表,29,上半年开盘去化100%项目一览,2017年上半年“日光盘”项目多达17个，创历史新高（16年全年4个），项目开盘售罄，极为抢手。,热销项目/远洋九公子,推案说明： 1、推盘楼位：49-54、59号楼，共130套； 2、推盘产品：洋房93-138； 3、推盘价格：洋房15731元/ 。 热销原因分析： 1、项

14、目蓄客约3个月，累计办卡约400组； 2、电梯入户，提高产品私密性及舒适度； 3、产品户型方正，院馆设计，实用性强； 4、区域同等段产品库存不足，竞争压力较小。,项目6月24日开盘，推出130套洋房产品，折后均价15731元/； 热销原因：项目蓄客约3个月，累计办卡约400组；电梯入户，提高产品私密性及舒适度；产品户型方正，院馆设计，实用性强；区域同等段产品库存不足，竞争压力较小。,照母山西，九曲河公园旁,热销项目/碧桂园嘉誉,推案说明： 1、推盘楼位：2号楼，共680套； 2、推盘产品：高层24-48； 3、推盘价格：高层17328元/ 。 热销原因分析： 1、项目蓄客时间长，客源充足； 2

15、、品牌房企精装公寓，区域市场稀缺； 3、城市核心地段，配套成熟、交通便利； 4、精装产品，租金抵月供，投资门槛低。,项目6月24日开盘，推出680套精装高层公寓产品，精装标准2000元/，折后均价17328元/； 热销原因：项目蓄客时间长，客源充足，城市核心地段，配套成熟、交通便利，品牌房企精装公寓，租金抵月供，投资门槛低。,渝北新牌坊,北碚区 2017年上半年各物业成交明细： 高层：39.17万方 建面均价5945元/ 洋房：28.06万方 建面均价7195元/ 别墅：20.13万方 建面均价9907元/ 商务：5.27万方 建面均价5326元./ 商业：5.40万方 建面均价14897元/

16、,沙坪坝区 2017年上半年各物业成交明细： 高层：108.99万方 建面均价7349元/ 洋房：18.07万方 建面均价9429元/ 别墅：10.89万方 建面均价10479元/ 商务：13.34万方 建面均价6577元./ 商业：12.18万方 建面均价14299元/,九龙坡区 2017年上半年各物业成交明细： 高层：112.64万方 建面均价7452元/ 洋房：11.22万方 建面均价7458元/ 别墅：3.71万方 建面均价10001元/ 商务：19.37万方 建面均价9157元./ 商业：27.88万方 建面均价17099元/,大渡口区 2017年上半年各物业成交明细： 高层：45.

17、56万方 建面均价6031元/ 洋房：10.39万方 建面均价7621元/ 别墅：0.08万方 建面均价9586元/ 商务：3.20万方 建面均价5255元./ 商业：3.06万方 建面均价13995元/,渝中区 2017年上半年各物业成交明细： 高层：13.81万方 建面均价16034元/ 洋房：0.15万方 建面均价8495元/ 别墅：0.11万方 建面均价13995元/ 商务：10.28万方 建面均价12538元./ 商业：3.17万方 建面均价19169元/,南岸区 2017年上半年各物业成交明细： 高层：114.90万方 建面均价9865元/ 洋房：20.07万方 建面均价9248元

18、/ 别墅：20.60万方 建面均价11111元/ 商务：5.62万方 建面均价8186元./ 商业：8.67万方 建面均价16342元/,巴南区 2017年上半年各物业成交明细： 高层：140.55万方 建面均价6123元/ 洋房：32.55万方 建面均价7513元/ 别墅：12.25万方 建面均价10760元/ 商务：16.88万方 建面均价5601元./ 商业：11.81万方 建面均价13049元/,两江新区 2017年上半年各物业成交明细： 高层：129.84万方 建面均价9491元/ 洋房：66.02万方 建面均价11739元/ 别墅：49.25万方 建面均价14641元/ 商务：23

19、.45万方 建面均价10325元./ 商业：16.09万方 建面均价18757元/,江北区 2017年上半年各物业成交明细： 高层：73.63万方 建面均价9787元/ 洋房：16.14万方 建面均价11759元/ 别墅：5.28万方 建面均价17974元/ 商务：18.49万方 建面均价14875元./ 商业：7.21万方 建面均价17490元/,渝北区 2017年上半年各物业成交明细： 高层：169.59万方 建面均价7873元/ 洋房：24.05万方 建面均价9259元/ 别墅：23.02万方 建面均价11908元/ 商务：16.33万方 建面均价9848元./ 商业：19.47万方 建

20、面均价15862元/,2017年上半年重庆主城成交1783万方，其中三北区成交743万方占据主导，另外巴南区（222）、南岸区（214）、九龙坡区（208）成交量均突破200万方，成为置业热点区域；上半年主城成交均价8676元/，其中渝中区（12577）三北区（9786）成交价格较高，南区（6808）西区（7765）仍处价格洼地。,北碚区 2017年下半年各物业潜在放量： 高层：79万方 洋房：28万方 别墅：13万方 商务：1.5万方 商业：2万方,沙坪坝区 2017年下半年各物业潜在放量： 高层：127万方 洋房：33万方 别墅：18万方 商务：10万方 商业：9.5万方,九龙坡区 201

21、7年下半年各物业潜在放量： 高层：73.4万方 洋房：6.9万方 别墅：1.5万方 商务：20万方 商业：55.15万方,大渡口区 2017年下半年各物业潜在放量： 高层：53万方 洋房：9万方 别墅：3万方 商务：1.14万方 商业：1.79万方,渝中区 2017年下半年各物业潜在放量： 高层：31万方 洋房： 无 别墅： 无 商务：3.89万方 商业：11.98万方,南岸区 2017年下半年各物业潜在放量： 高层：147万方 洋房：16.5万方 别墅：14万方 商务：16.12万方 商业：27.65万方,巴南区 2017年下半年各物业潜在放量： 高层：118.25万方 洋房：29.3万方

22、别墅：11万方 商务：12.86万方 商业：16.79万方,两江新区 2017年下半年各物业潜在放量： 高层：181.5万方 洋房：63万方 别墅：65万方 商务：20.35万方 商业：36.41万方,江北区 2017年下半年各物业潜在放量： 高层：173万方 洋房：20万方 别墅： 4万方 商务：25.17万方 商业：8.01万方,渝北区 2017年下半年各物业潜在放量： 高层：117.3万方 洋房：48.5万方 别墅：39万方 商务：28.64万方 商业：49.52万方,2017年下半年主城各区各物业潜在放量合计共1727万方，其中住宅1492万方，非住宅235万方，以两江新区、江北、渝北

23、为主的三北区仍是未来主要放量区，其中北区的礼嘉、中央公园、悦来片区和渝北空港片区是热点供应板块，同时北碚蔡家、巴南李家沱龙洲湾板块供应量充足。,市场总结,宏观政策,土地市场,商品房市场,2017年上半年房地产政策主要以限制投资客为主，另外由于重庆商务市场持续低迷，政府出台一系列商业地产去库存政策，旨在房地产市场健康发展，综合而言，本地政策相对宽松。,2017年上半年土地供应量1631万方，同比增长160%，土地成交量1432万方，同比增长128%，楼面价4399元/，同比增长78%，溢价率27%； 从土地成交板块来看，巴南区为上半年土拍热点区域，成交14宗，280万方，楼面价4189元/，溢价

24、率9%； 上半年土地市场加大供应量，尤其是西区南区，是最大供应区域，房企拿地积极性高，上半年土地市场较热。,供应1125万方，同比增长10%，成交1783万方，同比增长49%，成交均价8676元/，同比增长26%，月均去化297万方，同比增长49%；截止到2017年6月，商品房库存量378万方，存量跌至近年最低点，在无新增情况下，预计1-2个月消化完毕，存销比1.24，市场大好。,重庆楼市政策相对宽松，上半年量价齐涨，行情乐观！,后市预判,基于政策调控收紧的大环境，下半年重庆楼市走势又将如何呢？,宏观政策,土地市场,商品房市场,上半年重庆市场政策相对宽松，从全国大环境来看，一线城市信贷政策日趋

25、收紧，二三线城市不断跟进，预计重庆信贷政策可能收紧；政府层面将持续干预，支持商业地产去库存，确保楼市健康发展。,基于供应数据，政府供地积极，17年土地供应完成度有望达13年以来的新高； 高成本的土地价格，中长期将推动楼市价格上涨； 楼面价攀升，房企联合开发逐渐增多，或将成为一种趋势； 另外，2016年年底大量低容积率土地成交，这波土地假定以11个月上市周期计，预计将于17.10月迎来窗口期。,基于2017年上半年成交量突破1700万方，而下半年热点板块品质项目将集中入市，预计今年成交量将突破3000万方； 市场量价齐升，源于供不应求，存量已基本去化，此刻政府增加土地供应，会扭转未来供应局势，市场供求关系趋于合理，市场量价增长幅度会逐步放缓。,THANKS,36,