2017年4月全球房地产市场研究金砖系列之一:俄罗斯房地产市场研究.pdf
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1、 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 金砖系列之一金砖系列之一 俄俄罗斯房地产市场罗斯房地产市场研究研究 俄罗斯经济增长和卢布汇率与原油价格具有密切的相互关系, 并在很大程度上影响了房地产市场的发展。俄罗斯整体住房供应存 在不足,人口低速增长,城市化程度较高。 俄罗斯经济增长主要依靠能源产品出口,因此在很大程度上受到大宗商 品价格波动的影响,“油价-汇率-GDP”三者之间的相互关系显著。 2000-2008年为俄罗斯经济发展的黄金阶段,原油价格持续上升,经济保 持高速增长。近年来,受地缘政治等因素影响,油价与汇率大幅下跌, 导致经济增速出现明显下行。 苏联解体后,俄罗斯承接了前苏联的高工业化
2、水平、高城市化率和低人 口增长率。人口方面,俄罗斯总人口规模持续维持在一定水平,近年来 人口增速略有提升。城市化方面,由于地广人稀,俄罗斯人口主要集中 在大中型城市,城市化率相对较高且基本保持稳定。 房价方面,自2000年起,俄罗斯平均住房价格随着经济腾飞而大幅增长, 名义与实际房价持续上升,经济增长时期出现的货币超发现象也推动房 价快速上升;直到2009年金融危机爆发,名义与实际房价均出现负增长; 2012年以后俄罗斯政府的政策目标从稳定汇率转向控制通胀,放任货币 大幅贬值,虽然名义房价缓慢上升,但是实际房价一路下降。 房企方面,俄罗斯的住房市场存量仍然不足,人均居住面积明显低于欧 洲平均水
3、平,居民对更新改善的需求较高,近年来新建住房供应逐年增 加。俄罗斯房地产开发商数量较多,行业集中度相对不高,主要集中在 经济发达的莫斯科和圣彼得堡地区。 2017 年年 4 月月 1 日日 报告编报告编号号:CCXR2017024 中诚信证券评估有限公司中诚信证券评估有限公司 CHINA CHENGXIN SECURITY CHINA CHENGXIN SECURITY RATING CO.,LTDRATING CO.,LTD 作作 者者 罗筠珧 分析师 胡辰雯 高级分析师 樊春裕 高级分析师 联系人联系人 龚天璇 房地产行业负责人 邵津宏 副总裁 品牌与宣传品牌与宣传 周莺燕 品牌经理 电话
4、电话 021-51019090 公司网站公司网站 2 / 8 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 引引 言言 金砖国家包括巴西、俄罗斯、印度、中国和南非,为新兴市场国家的代表。新兴市场房 地产的发展时间较短,发展状况与其经济发展、社会环境、人口与城市化等方面相关。苏联 解体后,俄罗斯推行住户制度改革,目标是实现市场化的住房制度。21 世纪以来,随着经济 高速增长,俄罗斯的住房价格快速上升,但在通货膨胀、汇率贬值和资金外流的形势下,房 价上涨的势头有所调整。本报告主要研究分析俄罗斯的宏观经济发展历程、人口与城市化进 程、住房供应以及房价波动等情况。 金砖国家金砖国家概况概况 金砖国家包括巴西、
5、俄罗斯、印度、中国和南非。虽然同为新兴市场国家,各成员国的经济 环境、人口与城市化因素以及房地产市场指标均存在较大差异。 人口密度方面,中国和印度由于人口基数较大因此人口密度较高,每平方公里超过 100 人。 城市化发展方面, 巴西和俄罗斯城市化水平较高, 中国和南非进入城市化加速发展阶段, 而印度的城市化水平相对较低。根据世界银行的经济数据,虽然金砖五国同为新兴市场的代 表,但各成员国的经济发展情况并不完全相同。 表表 1:2015 年年金砖国家金砖国家的的概况指标概况指标 国家国家 国土国土面积面积 (万万平方公里)平方公里) 年中年中人口人口 (万人)(万人) 人口密度人口密度(人(人/
6、 平方公里)平方公里) 城市化率城市化率 (%) GDP (亿美亿美元)元) GDP 增速增速 (%) 人均人均 GDP (美美元元/人)人) 中国 960 137,122 143 56.1 110,077 6.9 8,028 巴西 852 20,450 24 85.7 17,747 -3.8 8,539 俄罗斯 1,713 14,630 8.6 74.0 13,312 -3.7 9,093 印度 329 125,402 396 32.7 20,954 7.6 1,598 南非 122 5,500 44 64.8 31,46 1.3 5,724 资料来源: 金砖国家联合统计手册(2016) 、
7、世界银行,中诚信证评整理 房地产市场方面,从绝对房价来看,俄罗斯和印度的住房均价在金砖四国中相对较高, 巴西和南非则相对较低。从相对房价来看,印度的房价收入比明显高于其他金砖国家,反映 居民对住房的购买压力很大。另外,从租赁市场来看,由于房价处于高位,印度的租金收益 率和房价收入比也低于其他金砖国家。 表表 2:金砖国家金砖国家的房地产市场的房地产市场指标指标 国家国家 每平方米房价每平方米房价 租金收益率租金收益率 房价收入比房价收入比 房价租金比房价租金比 巴西 $4,370 - 50.40 x - 俄罗斯 11,866 3.22% 159.19x 31 年 印度 $9,783 2.39%
8、 609.91x 42 年 南非 $4,214 3.88% 73.58x 26 年 注:房价收入比=住房价格/人均 GDP,房价租金比=住房价格/一年租金 资料来源:环球地产指南,中诚信证评整理 3 / 8 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 俄罗斯俄罗斯社会经济概况社会经济概况 俄罗斯主要依靠能源经济推动经济增长,经济结构较为单一,经济发展经历黄金时期,此后 现呈下降趋势。俄罗斯的人口增长与城市化趋于稳定,维持低人口增速和高城市化水平。 俄罗斯的经济增长幅度较大,经济结构以能源工业为主。俄罗斯经济在 1990 年代以后 经历了严重的通货膨胀,GDP增长持续为负值,发展停滞近 10 年。20
9、00 年以后,由于俄罗 斯政局逐渐稳定,经济开始进入上升期。2000-2008 年为俄罗斯经济发展的黄金时期,GDP 增速保持在 5%以上,俄罗斯主要依靠大量出口石油和天然气等能源产品,因此国际原油价 格的大幅上涨成为经济增长的主要推动力之一。 2008 年以后, 由于俄罗斯严重依赖能源经济, 经济结构趋向单一化,因此经济转型非常困难。特别是 2014 年前后,受西方一系列制裁措 施的影响,俄罗斯经济增长快速下跌,未来经济增长仍然较为疲乏。 图图 1:1990-2015 年俄罗斯年俄罗斯 GDP 增速与通胀率增速与通胀率 图图 2:1960-2015 年俄罗斯年俄罗斯人口人口与城市化率与城市化
10、率 单位:单位:% 单位:单位:万人、万人、% 资料来源:世界银行,中诚信证评整理 资料来源:世界银行,中诚信证评整理 人口方面,俄罗斯人口增长率处于极低水平,1991 年苏联解体后出现持续负增长。近年 放开移民政策后, 人口增速略有上升, 人口规模保持在约 1.45 亿左右。 从人口年龄结构来看, 从 1990 年代初开始,低于劳动力年龄的人口比重不断下降,长年持续的低出生率使得老龄 化程度显著提升,且老龄化进程不断加快,人口年龄结构较为失衡。从家庭结构来看,俄罗 斯的家庭中只生一个孩子的家庭占据多数,家庭日益核心化与小型化。基于人口增长率低、 人口结构失衡等问题, 俄罗斯政府制定了相关政策
11、鼓励生育, 并加大补贴力度以提高出生率。 城市化方面,俄罗斯自 1993 年至今城市化率一直维持在 73-74%的水平,整体城市化程 度较高。俄罗斯城市发展具有如下特点,首先城市规模相对较小,特大城市数量较少;各地 区的城市分布不均衡,城市网络较为稀疏;联邦直辖市例如莫斯科和圣彼得堡具有最强的发 展优势,而大多数城市的集聚效应较低。2000 年,俄罗斯大小城市约 1100 个,对国家经济 发展贡献了约五分之四的GDP以及九成以上的财政收入,人才和科技力量主要集中在大城 市。 另外,投资需求和消费需求的旺盛、居民收入水平的上升也促进了房地产需求。自 2000 年开始居民收入总体呈现上升的趋势,每
12、月平均工资从 2000 年的 2,223 卢布增长至 2015 年 4 / 8 全球房地产市场研究全球房地产市场研究 的 33,981 卢布,显示俄罗斯居民购买能力有较大提升,人均工资收入的增长是推动实际房价 上涨的动力之一。总体来看,俄罗斯总人口持续保持低增长率和高城镇化率,因此人口与城 市化的因素仍是影响俄罗斯房地产市场长期发展的主要因素。 俄罗斯房地产市场俄罗斯房地产市场 俄罗斯住房市场的更新改善需求较大,近年来新建住房供应量逐年上升。俄罗斯房价在经济 腾飞的背景下持续上行,在通货膨胀与货币贬值的情况下出现下滑,影响房价的因素主要为 宏观经济的增长、货币政策的调整、以及政治地缘等外部因素
13、。 由于前苏联时期房屋破损率较高,居民对更新改善住房的需求较大。1992-2015 年,俄 罗斯的总住房面积缓慢上升,到 2015 年居民人均住房面积仅为 23.9 平方米。欧洲国家的人 均住房面积约为 40 平方米左右,相比之下,俄罗斯的人均住房面积较低,中低收入居民的 居住条件不佳。另外,俄罗斯的住房自有率较高,约为 80%以上,主要由于政府大力推行住 房制度改革,实行公有住房私有化以及住房供给分配制度,因此私人住房的比重有所提高, 住房自有率逐年上升。 从住房供应来看,近年来俄罗斯住房开发速度加快,新建住房供应量逐年增加。2015 年 市场中共有 8,530 万平方米的住房建成供应,同比
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