2015年宁波房地产市场年报_克而瑞.pdf

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1、1 宁波房地产市场总结与展望宁波房地产市场总结与展望 宁波克而瑞宁波克而瑞 20162016年年1 1月月 2 20152015年房地产市场回顾年房地产市场回顾 1 1 20162016年房地产市场展望年房地产市场展望 2 2 3 2月4日，央 行降准0.5 个百分点 4月20日， 央行降准1 个百分点 6月28日，央 行降准0.5个 百分点 9月6日，央 行降准0.5个 百分点 10月24日， 央行降准0.5 个百分点 降息降息 降准降准 3月1日，利 率下调0.25 个百分点 5月11日，利 率下调0.25 个百分点 6月28日，利 率下调0.25个 百分点 8月26日，利 率下调0.25

2、个 百分点 10月24日，利 率下调0.25个 百分点 3月30日，二套房商业贷 款首付比例降至40% 3月30日，首套房公积金贷款 首付比例降至20%，二套房 首付降至30% 9月1日，二套房公积金 贷款首付比例降至20% 9月30日，首套房商业贷 款首付比例降至25% 降首付降首付 经济增速放缓的大背景下，房地产行业仍被当作经济的“稳定器”经济增速放缓的大背景下，房地产行业仍被当作经济的“稳定器” ，“去库存”作为，“去库存”作为1515年的政策年的政策 主基调，中央及地方相继使出降首付、降利息、减税、补贴等多套组合拳稳定住房消费，政策红主基调，中央及地方相继使出降首付、降利息、减税、补贴

3、等多套组合拳稳定住房消费，政策红 利下，宁波刚性及改善需求集中迸发并得到持续释放，政策效果显著。利下，宁波刚性及改善需求集中迸发并得到持续释放，政策效果显著。 政策汇总政策汇总 7月1日，宁波公积金贷 款启动公转商贴息政策 8月13日，高校毕业生购 房补贴由1%提高到2% 3月30日，二手房营业税 免征年限由5年降至2年 7月13日，按实际缴纳契 税的50%给予购房补贴 4月28日，宁波公积金最高 贷款额度提升至100万元 10月8日，国家全面推行 住房公积金异地贷款政策 3月1日，不动产登记 条例开始实施 减税，减税， 补贴，补贴， 提额度提额度 8月27日，楼市取消 “限外令” 4 土地市

4、场土地市场 81 310 306 192 222 408 135 188 2519 4714 3780 2722 5418 4683 4585 4737 20082009201020112012201320142015 土地成交面积平均楼面价 5 13.9 000 23.4 21.9 17.1 18.2 23.1 12.1 53.5 3800 4509 000 5200 1448 6835 5705 6744 7817 4196 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 土地成交面积平均楼面价 20082008- -20152015年宁波涉宅用地成交量价走势图年宁波涉宅用地成交量

5、价走势图20152015年年1 1- -1212月年宁波涉宅用地成交量价走势图月年宁波涉宅用地成交量价走势图 1515年土地市场整体呈现“先冷后热”态势，上半年遭遇冷场，而下半年楼市的火热成交使开发商年土地市场整体呈现“先冷后热”态势，上半年遭遇冷场，而下半年楼市的火热成交使开发商 资金层面得到缓解，且在政策环境持续放宽的情形下，对后市预期增强，拿地积极性大幅提高。资金层面得到缓解，且在政策环境持续放宽的情形下，对后市预期增强，拿地积极性大幅提高。 2015年宁波涉宅用地成交188万方，同比增长39.3%，计容建筑面积约379万方，住宅建面约324万方； 上半年开发商资金面吃紧拿地意愿较低，1

6、5月土地市场遇冷，下半年在楼市成交持续火爆及融资成本持续降低的情形下，开发商资金面开始 得到缓解，拿地积极性提高，且政府在供地指标的压力下加快推地节奏，积极推出优质宅地，土地供需均得到满足，并在12月掀起一波土地成 交高潮； 涉宅用地平均楼面价为4737元/，同比上涨3.3%，东部新城、鄞州中心、江东老城、长丰等板块土地成交量较大，拉动整体楼面价上涨。 备注： 统计口径为纯住宅用地和商住用地，不包含商业、办公用地，商住用地的住宅比例按项目规划判定，无项目规划按70%比例划分 5 25 13 29 45 54 57 48 40 42 48 47 54 12926 13470 12711 130

7、31 12587 12891 14331 13160 13808 13626 14870 13663 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 供应面积成交面积成交均价 321 335 360 329 275 384 500 418 159 406 225 170 248 282 360 501 8634 10460 15090 13280 13640 13953 13189 13450 20082009201020112012201320142015 供应面积成交面积成交均价 20082008- -20152015年宁波商品住宅供求量价走势图年宁波商品住宅供求量价走势图2015

8、2015年年1 1- -1212月宁波商品住宅供求量价走势图月宁波商品住宅供求量价走势图 政策环境持续利好，改善需求集中迸发并得到持续释放，政策环境持续利好，改善需求集中迸发并得到持续释放，1515年宁波住宅市场扩容，整体表现供不年宁波住宅市场扩容，整体表现供不 应求，成交量超越应求，成交量超越0909年，创下历史新高，供求关系有所改善，“去库存”效果显现。年，创下历史新高，供求关系有所改善，“去库存”效果显现。 15年市七区商品住宅供应量为418万方，同比减少16.4%，14年土地储备量低是导致今年上市项目减少的主要因素，15年土地出让量增 加，拿地企业以品牌房企为主，开发节奏较快，16年住

9、宅供应量预计在500-600万方； 住宅成交量自11年以来逐年递增，15年市七区整体去化量为501万方，首次突破500万大关，同比增长39.2%， 政策红利下，改善需求得 到持续释放，4月以来成交量持续在40万方以上高位，随着政策效应的递减，16年住宅成交或将有所回落，但仍将高于14年水平； 15年市七区商品住宅成交均价为13450元/，小幅上涨2%，改善产品成交比例上升是带动均价上涨的主要原因。 住宅市场住宅市场 备注： 商品住宅统计口径包含普通住宅和别墅，不包含保障房与限价房 6 394 457 470 472 448 491 490 495 615 618 631 622 620 639

10、 600 593 595 551 545 542 533 497 478 533 496 518 509 17 20 20 21 20 23 23 23 28 28 26 24 23 22 20 20 20 18 16 15 14 12 12 13 12 13 12 存量面积去化周期 存量走势存量走势 1515年楼市供应端缩水，狭义存量整体呈下降趋势，存量去化周期大幅缩短，且由于土地供应依然年楼市供应端缩水，狭义存量整体呈下降趋势，存量去化周期大幅缩短，且由于土地供应依然 较低，较低，1515年广义存量明显下降，存销比减小，市场健康度提升。预计明年住宅供应量放大，狭义年广义存量明显下降，存销比

11、减小，市场健康度提升。预计明年住宅供应量放大，狭义 存量或将再度攀升，宁波库存形势依然不容乐观。存量或将再度攀升，宁波库存形势依然不容乐观。 宁波七区商品住宅存量走势图宁波七区商品住宅存量走势图 截止15年12月底，宁波七区商品住宅狭义存量（已拿预售证）为509万方，同比14年底下降91万方，按近12个月去化 速度计算，存量去化周期约为12个月，较14年底缩短8个月；广义存量约为1614万方，同比14年底下降177万方，广义 存销比为3.2年，市场健康度有所提升。 广义存量广义存量 16141614万方万方 广义存量广义存量 17911791万方万方 下降下降177177万方万方 7 企业成交

12、排行企业成交排行 20152015年宁波开发企业成交面积年宁波开发企业成交面积TOP20TOP2020152015年宁波开发企业成交金额年宁波开发企业成交金额TOP20TOP20 TOPTOP企业名称企业名称 成交面积成交面积 （万方）（万方） 成交金额成交金额 （亿元）（亿元） 面积面积 占有率占有率 1万科40.17 63.20 6.7% 2中海36.69 42.30 6.1% 3荣安20.02 34.50 3.3% 4银亿19.31 26.91 3.2% 5雅戈尔18.63 32.85 3.1% 6保利17.85 26.15 3.0% 7维科17.40 29.56 2.9% 8信达中建1

13、4.40 16.49 2.4% 9恒大14.14 17.45 2.4% 10龙湖14.04 11.83 2.3% 11环球12.61 15.05 2.1% 12恒威12.58 11.95 2.1% 13奥克斯10.57 10.62 1.8% 14世茂10.33 12.96 1.7% 15景瑞10.09 13.15 1.7% 16华润9.82 20.03 1.6% 17宁兴9.31 14.28 1.5% 18合生9.19 7.44 1.5% 19绿城9.04 11.90 1.5% 20保亿8.72 7.64 1.5% 合计合计314.91314.91426.26426.2652.4%52.4%

14、1414年对比年对比248.78248.78338.96338.9656.4%56.4% TOPTOP企业名称企业名称 成交金额成交金额 （亿元）（亿元） 成交面积成交面积 （万方）（万方） 金额金额 占有率占有率 1万科63.20 40.17 8.0% 2中海42.30 36.69 5.3% 3荣安34.50 20.02 4.3% 4雅戈尔32.85 18.63 4.1% 5维科29.56 17.40 3.7% 6银亿26.91 19.31 3.4% 7保利26.15 17.85 3.3% 8华润20.03 9.82 2.5% 9恒大17.45 14.14 2.2% 10信达中建16.49

15、14.40 2.1% 11银泰16.35 8.36 2.1% 12鸿城15.40 7.30 1.9% 13环球15.05 12.61 1.9% 14方兴14.86 5.95 1.9% 15宁兴14.28 9.31 1.8% 16景瑞13.15 10.09 1.7% 17世茂12.96 10.33 1.6% 18恒威11.95 12.58 1.5% 19九龙仓11.94 5.90 1.5% 20绿城11.90 9.04 1.5% 合计合计447.28447.28299.9299.956.3%56.3% 1414年对比年对比350.97350.97237.3237.361.7%61.7% TOP2

16、0TOP20企业成交集中度下降，企业成交集中度下降，1515年房企销量普遍上涨，外来品牌企业入榜数量逐年增加，万科、年房企销量普遍上涨，外来品牌企业入榜数量逐年增加，万科、 中海稳居销量与金额冠亚军，雅戈尔在售高端项目减少，被荣安挤出前三。中海稳居销量与金额冠亚军，雅戈尔在售高端项目减少，被荣安挤出前三。 备注： 企业成交面积与成交金额统计口径均为商品房，包含普通住宅、别墅、酒店式公寓、商业、办公、车位，合作开发项目成交面积与金额均统计在操盘企业名下 8 上海克而瑞信息技术有限公司上海克而瑞信息技术有限公司- -宁波机构宁波机构 地址：江东北路地址：江东北路495495号和丰创意广场谷庭楼号和丰创意广场谷庭楼13021302室室 联系电话：联系电话：05740574- -8719960387199603