邦泰新项目“贴脸开大”，斗南三盘扛得住吗？

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2025年新年伊始，邦泰三天内两次出手拿地，像邦泰以往的项目一样，未来两个新项目入市肯定会对片区楼市形成较大冲击，其中呈贡约79亩新项目更为明显和直接，对主打刚需的斗南片区堪称“贴脸开大”。

邦泰入昆首作邦泰花园城落子在马金铺，那时昆明楼市正红火，邦泰这么一家小公司在偏僻区域开发的项目，一点都不起眼，而且马金铺也没什么竞争对手，完全是在唱独角戏。

但随着邦泰近两年大规模逆势拿地扩储，邦泰在昆明的触角延伸到呈贡和主城核心区，开发规模和影响力急剧扩大，每个新项目都不同程度的引发片区市场“地震”。

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这次新获取的呈贡约79亩住宅用地，在斗南片区引发的“震级”有可能更高。

首先是邦泰新项目和竞争对手斗南三盘的距离太近了，新项目虽然归属呈贡老城区的龙城街道，但其西侧差不多一街之隔就是绿地东海岸，而绿地东海岸和卓越滇池晴翠、海荣滇池澜庭沿古滇路一字排开，所以从区域市场角度看，项目应划入斗南片区。

这和双塔的邦泰璟和类似，不过双塔片区属于纯高端板块，绿城凤起兰庭和龙湖锦粼天曜的应对措施是小面积段产品提前降价清仓，和邦泰比拼比较小众的大户型市场，而邦泰璟和入市价格又高出市场预计，所以邦泰进入双塔片区后，并没有出现大打出手的情况。

可是邦泰杀入斗南片区后，几乎可以肯定会掀起一场腥风血雨。斗南是昆明比较典型的刚需片区，临近地铁4号线，通勤便利，各项目都有配套学校，房价只要万元左右，在售的三个项目开发成本和产品差别很小，虽然彼此盯着搞点优惠拉客，小打小闹，但总体上日子还过得去。

而邦泰新项目的低成本和产品天然就有竞争优势。如果只看楼面地价，邦泰约2904元/平米，比其他三盘都要高，但邦泰拿地没有任何外挂，而且没有商业地块开发。

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对比看，卓越滇池晴翠有约64亩商业开发，外挂一大堆：约20万方的安置房（占项目总建面的约1/5），每一百平米安置房配建一个车位，12.5万方市政道路、6.3万方公共绿地、不低于5455平米的幼儿园。

滇池澜庭为商住混合用地，总建面约15.6万方，其中安置房就有55742平米，另外还有配套400个车位，2千多平米道路建设的外挂。

绿地东海岸为接盘原龙斗壹号项目，接手后不光要负责商业地块的开发，新拿下的两个回迁安置地块中，也有数十万方需无偿移交的回迁房建设任务。

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同时，刚需盘必备的书包房斗南三盘也没拉下，引进新建或与学校合作都得花钱。

相比之下，邦泰的成本优势就大了，一方面没有商业包袱，无外挂，另一方面由于项目位于得专项借款支持的龙街村片区城改项目，道路、学校等配套设施建设也都有着落，去年，呈贡已启动了龙街村片区配套基础设施多个项目的招标工作。

邦泰手上另一张大牌是产品，仅2.5的容积率大大低于斗南三盘，更致命的是，斗南三盘都是昆明住宅新规实施前的上一代产品，产品竞争力天然不如邦泰。

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如果新项目和之前的邦泰臻境和悦九章一样，再度祭出低价大招，那就真的成了“贴脸开大”了，而以邦泰做刚需项目一贯风格来，低价快速走量的可能性极大，届时，斗南三盘能不能扛得住还真是个问题。

目前看，邦泰斗南新项目的短板主要是暂无学校配套，不过根据龙街村片区城改规划，项目南侧有一所规划24班小学，应被列入专项借款建设项目，北侧的昆明三中呈贡学校（原呈贡一中），已在去年底发布了提升改造招标，东侧紧邻的也是云大附中呈贡中学，邦泰新项目不缺教育资源，就看以后舍不舍得花钱了。