再创新低！房贷利率降到2.75%​了！

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NO.1丨壹再创新低，房贷利率降到2.75%了！

没有最低，只有更低！

根据好好选房消息，其平台粉丝给他们反馈，最近刚刚办下来的，成都房贷利率已经降到历史最低，以前从来没有过的，罕见！

新办的利率2.75%，相当于在LPR的基础上降低了110个基点！3.25%都成历史了！

前几年的还在4.0%，有些二套、三套、商办的利率，5-6%都还有，中间差好多钱？已经不敢算了。

值得关注的是，目前成都部分银行已经实施存量二套转首套房贷利率的政策，不过参考网友的亲测情况，也有一定限制条件。

首先，需要跨区域的成都二套房，同时，各区域内属于首套房。

举个例子，你先在高新买了一套房，后来又在锦江买了一套，那么，锦江那一套就有机会转成首套房贷利率，调成4.0%或者4.2%。

其次，第二套房产贷款发放日需在2023年8月31日之前，这个好理解，因为去年的存量首套房贷利率就是以这个日期为界限的。

而就在前不久，历史最低还是广州的2.89%。

这么快，纪录就被打破了！

目前一线城市中，广州房贷利率再降，上海目前的房贷利率是：首套3.4%，二套3.8%（重点区域3.6％）。

合肥则是3.35%！

这样看来，合肥目前的房贷利率仍不算低，比广州要高，比上海也只低0.05%。

并且，比长三角大城市南京、杭州、苏州等，都要高。

当然，我不认为这是今年最后一次降息，估计至少还会再有一次的。

一方面是10个bp对于现在的局势来说，显然还不够。

如果未来利率都能降到2点多，我就不相信楼市救不起来。

因为2点多就意味着买二线城市的房子，比租金回报率还高了，那时候很多人买房就会觉得很划算了。

另一方面是，全球已经正式进入降息周期了。

美联储降息之后，我们的降息空间会更大。

房贷利率的每一次调整都牵动着亿万家庭的心。

有专家表示，此次LPR调整对于存量房贷的影响或要到明年才能体现，届时相关房贷成本会有进一步下调的可能。若考虑到今年LPR已经累计下调了35BP，那么明年预计100万元房贷的月供压力将减少175元。

当然目前各地呼声较高的存量房贷降息工作，其实更多是指下降基点，若目前新增房贷利率与早期存量房贷利率差持续增大，或将使得下半年降低存量房贷利率的工作提上议程。

NO.2丨贰存量房利率，或要下降80基点

存量房利率下调，再次传来了好消息！

前几日，华泰地产表示：今天一大早联系建银系统、工银系统的省级副行长交流。基本确认存量房贷利率下调，这也是近期六大国有行股价下跌15%的原因。

此前高层也出来了一则重磅消息：决策层正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。

并且，彭博新闻社小作文又出新并且又刷屏了。

内容写道：存量房贷下调可能分两步走，第一次下调可能会在未来几周内进行，第二次将于明年初生效，存量房贷的加权平均利率，将可望下调80个基点。此次下调，对首套房和二套房都适用。

短短一周内，两次传出存量房贷将下调的消息，到目前为止官方没有证实，但也没有辟谣。

要知道，去年存量房贷利率集体下调过一次，存量房贷利率普遍降到了4-4.2%区间。

若是再下调80个基点，那存量房贷利率将降至3.2-3.4%区间。我们以贷款200万，30年等额本息计算：

调整前，房贷利率4.2%，月供约9780元，利息总额约152.09万；

调整后，房贷利率3.4%，月供约8870元，利息总额约119.31万。

调整后，月供减少了约910元，利息总额减少超32万，这对于背负房贷的家庭来说，无疑是大利好。

那么存量房贷利率下调这件事究竟能不能成？

在我看来，下调的可能性还是比较大的。

首先，官媒已公开呼吁降低存量房贷；其次，“提前还贷潮”又开始冒头了。

央行最新公布的数据显示：2024年二季度末，个人住房贷款余额约37.79万亿元，同比下降约2.1%。

这些信号都在告诉我们，该放大招了！

如果存量房贷利率下降，估计存款利率一定会继续下降！

别看现在一年期定期存款的挂牌利率已经降到1.35%了。一旦存量房贷利率真的下调，存款利率也还能往下挪一挪。

假设银行要用减少存款利息的支出来平账：

按照上半年行业存款约300万亿计算，想要抹平3800亿收入缺口，相应的存款降息幅度约为3800亿/300万亿=0.12666%，也就是12.7个基点。

如今，存量房贷用户的提前还贷也是对利差持续扩大的无声反击。

哪怕只按照最低门槛进行还款，也不愿多承担一份高利率下的利息。

然而近日，多名位置显示为“广州市”的存量房贷用户在社交平台上表示，，自己在银行APP上申请提前还房贷，却因起步金额不满要求被拒。

据部分用户公开的页面截图，工行App系统显示“如预约还款方式选择部分结清，您输入的金额必须大于5万元。”

而在此之前，其在工商银行App申请提前还款两次均无金额限制。

9月2日，工商银行广州某按揭中心处工作人员透露：“（前述调整）大概8月底启动的。用户线上申请提前还贷，需要5万元以上，这是系统新设置的。”

工作人员补充，如果提前还房贷的金额低于5万元，按照程序需要贷款人来线下网点办理提前还贷手续。

不仅如此，有工商银行的房贷用户透露，9月2日通过App预约提前还房贷，虽然App显示最早时间为2个月后，但是不支持选择11月，最早只能选择12月1日还款。

9月2日晚间，有北京地区的工行房贷客户表示，目前北京地区暂未针对提前还贷提示金额限制。但提前还房贷需要预约，最早可预约日期为10月2日。该客户尝试预约提前还款1万元亦可预约成功，但仅可预约1笔提前还款。

消息一出，引发热议，难道银行开始提高提前还房贷的门槛了？ 

9月3日，广州地区该工行发声，该行对线上或线下个人住房贷款提前还款未设有起点金额，上述情况出现系该行系统升级所致，目前已恢复正常。

虽然很多银行并没有提高提前还款金额，但还是有部分限制。

南京方面，首先还贷满1年的客户无需缴纳违约金；其次还款门槛有1万起步也有3-5万起步；另外对于提前还款次数有要求，基本上是一年可还2次。

每家银行情况不一，大家可以看看银行APP上申请提前还款的要求。

今年上半年，银行掀起存款“降息潮”，居民“提前还房贷”未见缓解。

作为房贷发放的主力军，国有大行受提前还贷的冲击最为明显。

其中，工行和农行的个人住房贷款减少最多，规模均超过千亿元，建行和中行紧随其后。

房贷是银行的优质资产，银行在面对提前还贷潮时，推出预约排队、限制还款金额等提高门槛的手段，也是无奈之举。

NO.4丨肆结语

存量房利率下降，对于存量房贷业主，以及持币待购的置业者，都将是巨大的利好。

并且，在没有“买到怕背刺”的后顾之忧后，房地产市场也会逐步稳定下来，观望的刚需也会下场买入，成交升温，市场回暖。

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