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今天以为学区房家长找我们吐槽,当初为了孩子上学买的学区老破小,半年跌了80万......
买的时候就知道会跌,觉得为了娃忍了,但没想到会跌这么多。用她的话来说:“我们这些在北京做父母的,真是交房活动打碎了牙往肚子里咽。”
1学区老破小,是
专题研究工具还是雷?
北京的学区老破小,之前一直被奉为神话。从蜂鸟家园和荣丰2008,一套年龄超过40岁的老房子,1平米价格一度超过15万。
但随着北京学区政策的调整,北京学区房的价格,波动也非常大。
比如下图是西城区西师附小的对口学区房六铺炕二区,近几年的成交价涨涨跌跌,总价波动个100万左右甚至是常态。

上图为北京某学区房价格走势图
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在市场的角度,2023年是北京幼升小最高峰期,2024年比起2023年入学人数下降15 - 20%,2025年与2024年差距不大,2026 - 2028年连续每年会有10 - 15%的下降幅度。
2028年的竞争形势可参照2017年前后,当时部分头部学区已明确卡落户年限。
所以当前北京的学区房政策出现了新趋势:2021年开始北京全面多校调剂,2024年头部学区开始体现出一定的落户年限特征,顺位回归。
小升初调点招转向小点招,校内长线竞争更加激烈。
中考录取方式更加多样化,区与区之间差距保持。
转学换区政策存在变动,东西城在高峰期可能会收紧跨区来小升初和中考的移民。

这种情况下,学区房市场也在发生剧烈变化。所以当学区房客户找到我们时,我们常常会给出最安全的家庭资产规划方案,在买入学区房的同时,尽可能守护家庭资产的安全。
但其实除了学区房业主,北京市场还有很多房子的价格在下调。
2改善置换,心里没底
当下的市场行情,远远到不了房地产崩盘的地步。只是在选筹上,市场上的确有一大批房产即将面临被淘汰的局面。

比如没有产业的老破小、或者没有地铁的远大新。
这些房子或许在未来20年,城市持续的开发建设中翻身,但对于当前的刚需和改善来说,买到,就是坑。
所以现在手里持有多套老破小或者远大新的业主内心非常慌。
一方面是手里的房子卖不出去,越持有越亏。
另一方面,谁都想置换能跟住大盘的优质资产,但狼多肉少,手里的资金匀不出来,优质资产却越来越稀缺。
3房贷利率下降,警惕高位站岗
当前很多城市的购房政策如下:
1、首套房首付降到15%,二套房降到25%。
2、下调套公积金贷款利率0.25%,据说存量也会跟着调整。
3、取消首套和二套房按揭利率下限。
600万的房子,90万首付就能买下来。但于此同事,也要面临每个月几万块的贷款。
要不要背负这么高的贷款?我们一个核心的评判标准就是:手里的房产够不够优质。
还有一点,就是保持科学的杠杆率。
北京买房,不仅仅要看贷款和利率,房产本身就是个可以保值增值、抵抗通胀的产品。
买房,大部分人还是用来住的,还需要考虑舒适度,所以要综合考虑。

当下的热门板块,比如新北苑、东坝、亦庄等,由于过去几年的强势吸引了大量购房群体,与此同时,卖家的心态也在转变,逐步提高价格。
因此对于当下的热门板块,选房、买房时也要警惕了,不要因为一时脑热,买到了高于市场价的楼盘。
当然楼市的动荡,很多北京人都开始了家庭资产守护战,卖掉老破小,抢占优质次新,这种情况下,找准专业团队,做有数据支撑的最优方案,才是明智的选择。
4北京购房者,要何去何从?
无论原因如何,老破小都到了该下决心的时刻。
在这样的大背景下,普通人最该做的,是守护好自己的资产,做好资产规划。

对于中产以上的家庭来说,买房的核心诉求就已经不再是房子本身,而是:
1、整合优质资产,让房产成为家庭资产保值增值的工具
2、守护资产,赚来的钱,还没够花呢,就被通货膨胀和银行稀释了
3、借助房产升圈层
正是因为当前的北京楼市危机重重,居者这几个月的线下沙龙反而爆满。大家意识到,买房不能闭眼买了,必须寻求专业团队以数据为支撑的合理方案,才能做出最合理的选择。

刚需群体很多,有卖房需求的改善群体更多。

面对这种局面,居者为客户提供了重要的独家方案。
比如在买房方案上,我们至少帮助客户做到以下两点:
1、家庭资产重新梳理,重新规划出合理的购房预算,在此基础上加以选筹;
2、盘活资格和金融方案,利用当前的政策红利期,以更低的成本,把握住更优质的资产,踩中别人抓不到的红利期。
在卖房方案是上,我们会帮助客户至少做出以下几点:
1、通过竞品分析、市场实际行情、拆骨折价等措施,客观评估房产的市场价值;
2、通过独家的卖房方案,帮助客户把握卖房的主动权,不被中介和买家前者鼻子走。
当然还有一些资产配置秘籍,要根据个人情况而定。
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