狂飙过后，是一地鸡毛！

— — >>找房地产资料 上佰策地产文库<<— —

最近，自如的日子有点难过。

随着一二线城市租房市场的整体下行，自如手头上的房源也开始过剩起来，几乎同一时间、全国大范围内，大批量的房东和房客都遭到了自如的单方面解约。

一时间，连租客带房子，都成为自如亟需被清理的低质量资产。

房东们被通知解约，说是要的租金太高承受不来，租客们被通知解约，又说是房东执意要收回房子实在没有办法，当两个群体坐下来一对，脑门一拍清醒了：

合着大家都被这孙子耍了！

所以，到底真是这租金的问题，还是自如在背后憋了大招，今天咱们就来搞搞清楚。

在这事发生之前，就不得不说下自如近几年的表现。

2020年，蛋壳因租金贷业务暴雷，自如基本就垄断了一二线城市的长租公寓，短时间内占据了相当大的市场份额。

在经历过此前混乱的租赁市场后，房东们愿意把闲置房屋委托给自如管理，图的就是自如“省心”的托管模式，此外也可以一并承接房子空置率的压力。

而租客们宁愿多花一笔服务费也要租自如，也是一样，租户不需要直接对接房东，房屋内部维护和清洁也都由自如承担，因而租户的利益也更有保障。

但就在一年前，这样的平衡就开始被逐步打破。

去年4月，南京一房东就收到了自如方打来的“协商”电话，希望房东这边能降租30%，不行便只能单方面解约，按照规定自如应该赔付业主两个月租金，但再折算业主应该赔付的装修损失费，最后反而业主倒欠自如2.5万元。

而且，在协商过程中，自如就已经不再正常支付房东租金了。

更没想到的，当时看中的所谓“省心”流程，事后又一箭猛地扎在了眉心：有房东在没有同意解约的情况下，直接就被APP自动走完了解约流程。

为了以合理手段让房东退租，除了降价外，自如相应也延长了房子的空置期。

比如说自如方要求房屋空置期由1个月增加到3个月，相当于直接砍了房东3个月的租金收益，一旦房东不接受，就会收到自如方发来的一条解约通知短信。

即便有房东无奈接受了解约要求，自如也表示无法按照合同进行赔款。

据大多数房东投诉，在自如自行拟定的所谓“损失清单”中，自如说是赔偿1-2个月租金，不过到了最后具体执行过程，自如又会以各种各样的理由克扣下来，最后幸运的也就拿到一个月租金。

除了房东在这次解约潮中遍体鳞伤，更难熬的还有租客们。

与房东不同，他们的局面实则更加被动，一句“房东不租了”，按照合同走，他们只能是收拾自己的行李打包走人。

作为赔偿，自如也将给租客赔付一个月租金，并要求他们在一个月内赶紧搬家。

如果不搬，租客这边也没其他选择，一是退租界面没有“自如违约”的选项，不选择退租还得倒赔一个月租金，二是不搬，租客还得花费更大的时间心力，去为自己的退费维权。

最后，只能是自认倒霉。

赶走了租客和业主，近几年的自如也在变相的裁员。

2022年和2023年，脉脉等平台上都曾传出自如大规模裁员的消息，以2023年底为例，自如产研条线裁员50%左右，最高到了80%。

总之，自如这次，算是真的向屌市场摊牌了。

接着，我们就来分析一下原因。

照理说，按现在自如的规模和体量，远不至于混得这么落魄，背靠贝壳，做着近乎垄断的生意，有着中介、保洁、装修一整个利益链条，底盘都这么硬了，为啥日子还过不下去？

首先，是最直接的问题，就是租金的长期下跌。

对自如这样的长租公寓来说，它的商业模式成立的核心，前提就在于它的租金始终在上涨。

自如和业主签约，周期大多比较长，并且还约定每年房租略微上涨，未来租金上涨抵扣掉业主租金上涨的部分，就是自如想要真正吞下的最大利润来源。

而现在呢，房源在不断增加，租金却在不断下跌。

2024年5月份全国大中城市租金挂牌均价为34.77元/平米/月，环比下降0.48%，同比下跌1.96%，环比租金已经连续四个月下跌，同比租金已经连续七个月下跌，整体的租金均价已经回落到2021上半年水平。

其中，一线城市平均租金同比下跌4.83%；二线城市平均租金同比下跌2.21%，北京、上海等一线城市下降得更为厉害，同比出现了“十一连降”，基本上已经是跌了一整年。

房租下跌，自如的商业模式就不攻自破了，不管是业主降价出租，还是后面保障房大批量入市，都会导致自如原本高额租金与服务费的赛道被挤压。

此时，摆在它眼前的，要么是继续煎熬，要么就是及时止损出，显然，它最后选了后者。

其次，现在解约对自如来说也是性价比最高的选择。

围绕着租金下调，坚持托管模式的自如相应也面对着很大的压力，这其中，就有来自空置率的压力。

按照之前和房东的约定，无论房子是否空置，这笔钱都是由自如最终来承担，但随着房源量的不断提升，自如的空置率也越来越高，显然它不想承担了。

再进一步，有些不空置的房子，自如也想解约，原因是现在到了最佳解约时间。

比如说这批自如选择解约的房子中，有很大一部分是五年合同进行到第四年的房源，刚好他们刚享受了空置期，刚好收回也能卡在这个时间点把控成本。

最后，这次解约潮也能看作是自如内部的大换血。

从2018年开始，自如要上市的消息就已经在市场上不断流传，现在紧迫的降本增效，说白了，就是为了给自己增加业绩。

但目前来看，行情摆在眼前，想要继续玩下去，就得大幅压低收房的租金，一边在大规模与业主解约，一边又在收一批低价房源继续扩张，挣钱写在了明面上。

还在讲着新故事的自如，坚定不移地朝着上市的方向走去，只是可惜，路上已经死伤大片。

说实话，挺不要脸的。

但在当下，这个行为倒也不必站在道德的制高点指责它，因为大家其实都一样难，都得先活下去。

给我们的启示就是：未来只有具备稀缺性的住宅才有增值能力。

以租赁市场来说，现在的供应量实在是太大了，以北京为例，现在北京链家挂牌的租赁房源已经超过了9万多套。

而回到2021年，却仅有2万多套。

房源供应量狂飙，但北京常住人口却在逐年减少，供需就被完全打破了。

这边挂牌量太多，无法成交，那边政府的公租房、保障房又在源源不断地入场，这意味着有很多房子就要在这场战役中率先沦为炮灰。

首当其冲的，可能就是郊区的出租房，价格就算降到底了，最后也不定能租得出去。

所以，接下来，对房东而言必将是个万分痛苦的抉择，租客们到了续租的时候会理所当然的提降租，房子也将被更多的人挑挑拣拣，甚至自己还得忍气接受这样的结果。

最后，我的建议是，如果是个烂坑，就早早跳出来，赶紧把资产做合理的变现，别再耗着了。

作为时代的一粒沙，整个社会微小的变化，都影响着我们每一个人的决策，可以说无人幸免。

而我们此刻亟需的，就是需要及时收获最新的认知和判断，理解信息背后的趋势和变化，别让自己成为那个炮灰。

如果信得过大碗，就扫码入群，加入我们，至少能带你避点坑。

专题研究：

置业逻辑： 万字长文： 螺旋解体：

 城市调研：

重庆： | 杭州：行情环京： |  |  |    上海：  |  |  苏州：  西安： 成都：武汉：城市分析 南京： 天津： 长三角：      大湾区：   沈阳： |  |  大连： |  | 其他城市：