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房价砍半?上海首增【配售型保障性住房】威力有多大?

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最近,很多人对上海楼市“新物种”——配售型保障性住房,议论纷纷,例如对AI来了即失业的恐慌一样,配售房的蓝图画到哪儿,哪儿的房东瑟瑟发抖,现在很多声音配售房多的地方可以直接把房价干到五折。

4月3日,上海市发布了《上海市2024年度国有建设用地供应计划》,计划供应商品住宅用地440-545公顷,尽管商品住房用地供应缩减,硬从牙缝里挤出91公顷的配售型保障性住房,占商品住宅供应总量的20%。这个总量是什么概念呢?如果按2.0的容积率测算,91公顷就是182万方建面,若套均按70平米计算(供应以中小户型为主),供应总量是2.6万套,而上海一年的商品住宅成交量大约在8万套。

 

而配售型保障性住房有何特点:

1、地段、配套、交通不错,销售价格是周边商品住宅价格3-5折(已有城市公布情况)

2、实行严格的封闭管理,出售后不可以上市交易,退出时由政府回购

3、按需定建,确定供给规模

4、针对低收入无房家庭及城市引进人才(如教师、医生等)

 

每一条都是重磅炸弹,每一条都是全新的尝试。面对来势汹汹的配售房,上海楼市的根基会受到动摇吗?

 

从上海今年计划供应配租房的分布来看,主要集中在五大新城,浦东、闵行、宝山少一点。供应量最大的就是嘉定和松江24公顷,按照上述推算逻辑大概是6800套。而松江近3年的商品住宅成交量仅5000套左右,可以预见对整个商品住宅市场产生多大的冲击。

 

因此,受影响最大的首当其冲地就是五大新城,一方面,有竞争力的价格可以为五大新城吸引更多的人才,更多的年轻人选择在这里安家置业。

 

另一方面,这类产品的出现势必会分流商品住宅。虽然不能以商品房的形式流入市场,但如果价格只有商品房的一半,将蚕食五大新城现有的购买力,使五大新城现有的在售商品房去化更加困难。同时由于配售房的强势去化,吸走大批刚需购买力,五大新城二手房价格踩踏,流通变缓。对未来五大新城商品房的定价及二手房的定价将产生极大的影响。

 

一正一负两股力量交织,如果负面影响更大,那么市区也难免不受影响。上海楼市是置换型市场,配售房吸走刚需则永久封闭,会直接阻断一二手房置换链条,仅豪宅类项目受影响较小。

 

如果配售房一直大量供应,且成交火热,似乎上海整个商品房成交结构都会受影响。所以,也就不难理解为什么房东瑟瑟发抖了,但是配售房真的有那么可怕吗?

 

从另一个“旧事物”上或许可以缓解房东们的焦虑。我们先把配售房换成另外一个跟它相似的名字——人才安居房。

 

2014年,深圳推出人才安居房,一经推出人才安居房的定价就是市场价的6折左右。至今推行十年,深圳人才安居房从一开始疯狂抢购,到现在的申购人数大面积下滑,现在反而成为库存问题。

 

随着深圳房价的扶摇直上,深圳政府推出人才安居房两个目的,一方面是为了解决人才住房难的问题,另一方面也希望借此手段调控一路上涨的房价。然而发展至今日,人才房的两个目的似乎都出现了一定偏差。

 

核心矛盾有三:

1、随着房价下行,人才安居房与商品房的价差再缩水,有的甚至贵于商品房折后价;

2、人才安居房十年后才能上市交易,长时间不能流通,只能满足简单的居住需求,几乎丧失金融属性;

3、人才安居房不但申请门槛高,而且整体居住品质较差,有的产品甚至落后市面上的商品房十年。

 

也就是说,人才安居房一开始是深圳楼市里的“鲇鱼”,搅动整个池子。但随着深圳房价下行(不一定是人才安居房调节的),人才最终还是逐渐抛弃人才安居房,走向商品房。

 

与人才安居房相比,配售房的优势是定价更低,针对人群更广(增加了低收入群体),按需定建,不会像深圳超量供应,导致人才房内卷,成为新的去库存问题。

 

但配售房同样有劣势,如配售房虽然增加了低收入群体,但是依然存在较高门槛,因为门槛低容易形容套利;配售房以中小户型为主,与上海未来主流中大户型趋势已经不匹配,对于买家进入新的生命周期不友好等;

 

最重要的还是流通性,人才安居房是十年后可以上市交易,而配售房则是完全封闭型,如果要退出需政府回购,回购的价格,从目前福州全国首个对外销售的配售型保障性住房实践来看,按照原购买价格结合住房折旧、房款利息确定。住房折旧按折旧年限(建筑主体结构50年、装修10年)予以核减;房款利息按交付使用年度商业银行一年期存款基准利率予以核增。也就是说,配售房是完全按照购买普通商品折旧逻辑来回购定价的,完全失去了金融属性。也就意味着一旦进入这个完全封闭型的市场,基本就等于永久“下了牌桌”。

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