2026年3月上海楼市月报：“小阳春”成色几何？深度复盘与趋势研判

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一、政策满月，市场交出“高分答卷”

2026年3月，上海房地产市场在“沪七条”新政落地满月的催化下，迎来了久违的“小阳春”行情。作为全国楼市的风向标，上海市场的表现不仅关乎本地供需平衡，更折射出核心城市资产价值的重估逻辑二手房成交量创下近5年新高，价格终结了长达33个月的下跌态势；新房市场同步修复，呈现结构性分化特征。这轮复苏究竟是政策刺激下的短期脉冲，还是市场真正企稳的信号？本文将基于克而瑞（CRIC）权威数据，深度解析3月上海楼市的供需格局、市场特征及未来趋势。

二、住宅市场：

供应井喷，改善型需求主导成交

3月上海商品住宅供应端出现明显反弹。克而瑞数据显示，当月新增供应53.41万㎡，环比2月大幅增长918.03%，同比2025年3月增长14.07%。这一方面是由于春节假期后的正常推盘节奏恢复，另一方面也反映了开发商对“小阳春”行情的预期增强，积极加大供货力度。

上海住宅2025.03-2026.03月度供求数据

克而瑞数据显示，月供应面积环比激增918%，成交面积环比增长206%，显示市场活跃度显著回升。成交均价68126元/㎡，虽环比微跌3.79%，但考虑到本月郊区刚需盘占比提升，结构性回调符合市场预期，整体价格体系保持稳健。

从房型结构来看，改善型需求依然是市场的主导力量。3月三房户型成交2318套，占总成交套数的65.4%。总价集中在300-700万元区间，合计占比58.1%。

区域表现上，浦东新区以12.27万㎡的成交面积、1025套的成交套数位居全市第一，成交金额高达79.1亿元。浦东的强劲表现得益于其广阔的腹地、完善的产业配套以及新杨思、前滩等热门板块的持续供货。嘉定区以5.01万㎡的成交面积位列第二，宝山、青浦紧随其后。这些郊区板块凭借相对较低的总价门槛和日益完善的轨道交通网络，吸引了大量市区外溢需求及新上海人安家。

三、二手房市场：

量价齐升，刚需入场信号明确

相比新房的温和复苏，二手房市场在3月迎来了真正的“爆发”。克而瑞备案数据显示，3月上海二手住宅成交套数达到28,492套，成交面积232.33万平方米，成交金额799.87亿元，成交均价34,429元/平方米。若计入商业、车位等非住宅类物业，3月上海二手房总网签量突破3.1万套，创下近五年同期新高，也是近十年“小阳春”行情的第二高位。这一数据远超行业公认的2万套“荣枯线”，标志着市场活跃度的全面回归。

2025.3-2026. 3二手房（住宅）月度成交量价走势

从周度数据看，3月9日至15日单周成交7233套，3月16日至22日单周成交7488套，连续两周刷新近年周度成交纪录。单日成交方面，3月28日单日网签达1585套，创近五年单日新高。这种高频、高密度的成交节奏，显示出购房者入市意愿的强烈。

本轮二手房行情的一个显著特征是外地买家的集中涌入。随着“沪七条”新政将非沪籍在外环内购房的社保年限降至1年，并允许符合条件的群体增购一套，大量原本被限购政策挡在门外的新上海人获得了入场资格。

数据显示，总价300万元以下、外环外的刚需小户型备受追捧，成交占比接近半数。外地买家在这些低价位房源中的成交占比甚至高达73%。这不仅消化了大量的存量房源，也为市场注入了新鲜的流动性。

四、典型企业及项目：

刚需与豪宅双轨并行

典型房企：2026 年 3 月上海商品住宅销售金额前10 房企，以央国企为主，华润置地以42.12亿元成交金额稳居榜首，占TOP10总额的19.11%，领先第二名招商蛇口11.46亿元。招商蛇口和保利发展分列二、三位,成交金额分别为30.66亿元和30.22亿元,两者合计60.87亿元,占比27.62%。TOP10房企合计成交220.38亿元。

上海2026年3月房企住宅销售金额排行榜

典型项目：2026 年 3 月上海商品住宅成交金额前10 项目合计实现成交金额96.50亿元，成交面积11.99万㎡，成交套数984套。浦东占据半壁江山：4个项目入榜，合计成交金额48.86亿元，占TOP10总额的50.64%，显示出浦东作为上海住宅市场主战场的地位。杨浦表现亮眼：3个项目入榜，合计成交26.40亿元1，占比27.36%，东外滩板块的保利外滩曜和外滩道均进入前十，新江湾城板块的建发海宸也有不俗表现。

上海2026年3月商品住宅项目销售金额排行榜

五、土地市场：

供应缩量，溢价率回落理性

土地市场作为楼市的先行指标，在3月呈现出理性的回归。克而瑞数据显示，3月上海宅地供应3幅，成交4幅，成交总建面积27.46万㎡，环比2月大幅增长，但同比2025年3月下降45.24%。成交总价127.31亿元，楼板价（平均）46365元/㎡。溢价率4.28%，处于较低水平，显示房企拿地趋于谨慎，更注重地块的安全边际和利润空间，盲目抢地现象已不复存在。

其中，保利发展以59.22亿元、77,697元/平方米楼板价竞得长宁区核心地块，溢价率6.43%；上实城市开发、绿城中国及金茂&象屿&东亚新华联合体分别摘得徐汇、青浦及嘉定地块。

上海2025.03-2026.03月度宅地供求量价走势

2026年3月上海涉宅用地成交明细

2026年3月上海供应宅地分布图

数据来源：克而瑞

总结预判：复苏态势确立，市场分化加深

综上所述，2026年3月上海楼市在政策利好与市场内生调节的双重驱动下，已确立实质性修复态势。二手房成交量的显著增长，不仅有效促进了存量房源的流通，更有力提振了市场信心。

新房市场则在供应有序放量的背景下，保持了平稳健康的去化节奏。 值得注意的是，当前市场的复苏呈现显著的结构性特征，而非全面普涨。核心区域豪宅凭借稀缺资源价值持续稳健上行，郊区刚需板块依托政策红利实现快速去化，而部分缺乏产业支撑及配套优势的远郊区域仍面临一定的去化挑战。

对于购房者而言，深入洞察这一分化趋势，结合自住或投资需求精准匹配板块与产品，是当前市场环境下做出理性决策的关键。

展望二季度，随着政策效应的持续释放及市场信心的进一步夯实，上海楼市有望延续回暖势头。预计价格将保持总体稳定，市场将在总量平衡中加速实现结构的优化与品质的升级。

特别提醒：

1、上述研究成果由克而瑞上海分析师李胜男，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知、AI文章和数据分析等功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议，

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