白金 李晓江 陈晓伟 张辛悦 陈家豪 | 生态型中央商务区人性化空间尺度的营造——规划师与建筑师在海口江东新区的全过程协同设计实践

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全文刊登于《当代建筑》2025年第6期p56-62

摘要

本文以海口新区起步区为案例，系统梳理了滨海生态型中央商务区从规划蓝图到建设落地的全过程实践经验。规划阶段以“重塑符合人性化尺度与功能需求，融合生态友好的蓝绿空间营造范式”为核心目标，通过生态空间退让保护、蓝绿空间系统构建，落实绿色低碳理念；以“窄路密网、开放街区”布局和“控强度、限高度、增密度”策略，塑造宜人空间形态；通过高宽比控制、贴线率管控等设计创新，营造活力街道氛围。实施阶段创新建立多部门协同机制与建筑师协商设计模式，针对消防规范与街道尺度矛盾、规划刚性与设计创意冲突等问题，通过技术论证、弹性管控实现妥协平衡。实践表明，以价值观转型为引领、以设计创新为支撑、以协同治理为保障的全过程咨询服务，可有效推动生态优先、以人为本的规划理念落地，为国内新城新区规划管控与实施提供重要借鉴。

关键词

窄路密网；中央商务区活力街道；消防退线管控；协商设计；全过程设计咨询

文章引用格式白金, 李晓江, 陈晓伟, 等. 生态型中央商务区人性化空间尺度的营造——规划师与建筑师在海口江东新区的全过程协同设计实践[J]. 当代建筑, 2025(6): 56-62.

作者简介

白金中规院（北京）规划设计有限公司海南分公司副总规划师，高级城市规划师李晓江全国工程勘察设计大师，中国城市规划设计研究院原院长，中央京津冀协同发展专家咨询委员会专家委员陈晓伟中规院（北京）规划设计有限公司海南分公司高级城市规划师张辛悦中规院（北京）规划设计有限公司高级城市规划师陈家豪中规院（北京）规划设计有限公司海南分公司高级城市规划师

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我国城镇化进入下半场，城市高质量、内涵式发展成为新要求，传统规划设计方式已难以适配新形势。如何推动城市规划设计价值观转型，在规划阶段融入以人为本、安全韧性等新理念，在实施阶段破解部门管理规范冲突及规划刚性与设计创意协调不足等难题，是当前规划领域的关键课题。

2018年，中国城市规划设计研究院团队启动海口江东新区（以下简称“新区”）总体规划编制工作，2019年新区规划获得批复。此后团队参与完成新区系列规划，持续提供全过程咨询，并与建筑师开展协商设计。本文以新区起步区为案例，基于实践经验，从规划价值观转变、设计方法创新、实施路径探索三方面梳理剖析，总结相关规划实践经验，为国内新城新区的规划管控与后续设计落地提供借鉴。

1 新价值观下对生态中央商务区营造的思考

1.1 项目认知与设计价值观选取

海口市作为300万人口规模的热带滨海城市，凭借适中尺度、骑楼老街、老爸茶文化等构成独特滨海生活图景。其宜人空间尺度、人居友好型街巷格局与建筑意象，既奠定生态宜居本底，亦为新区规划提供重要参照。

新区是海南省委省政府确定的自贸港核心功能重要承载区，定位为“三区一中心”的集中展示区，总面积为298 km2。新区属典型生态型地区，西邻南渡江，区内水网纵横，拥有国家级东寨港红树林湿地保护区。规划以生态保护为前提，采用顺应自然的组团式城市建设布局，蓝绿空间占比达70%（图1）。

1 海口江东新区生态中央商务区建设风貌

新区起步区面积为1.79 km2，定位为滨海生态型中央商务区总部，是海南自贸港核心企业的集中办公区域。其场地呈东西狭长、南北纵深较浅的形态，东西长2.8 km，南北进深约800 m；北邻琼州海峡，两侧分别与道孟河相邻，东至芙蓉河，南抵江东大道，形成“三水环拥临海峡”的独特自然地理特征。这一格局既为城市景观设计提供了丰富的城景场所营造契机，又对妥善处理城市建设与生态保护的关系，并制定科学应对极端天气影响的策略提出挑战。

当下众多城市中央商务区陷入同质化空间困境。失控的“水泥森林”中，摩天楼无序堆叠挤压出狭窄天际线，玻璃幕墙眩光与封闭格局使公共空间沦为冰冷的“建筑峡谷”。主干道被盲目拓宽成“城市鸿沟”，行人被迫辗转于地下通道与天桥。千篇一律的商铺与广场构成“无趣街道”，地域文化与街道烟火气被消解，终成无辨识度的“陌生空间”。为此，在规划启动阶段即确立“重塑人性化尺度与需求、融合生态友好的蓝绿空间范式营造”核心目标，突破对传统中央商务区的路径依赖，将“以人为本、人与自然和谐一体”作为价值内核，融入气候适应性、生态保护与蓝绿空间创造、绿色低碳发展等前沿设计理念。规划创新聚焦三方面：①摒弃高密度摩天楼集群，构建差异化空间肌理形态；②通过尺度控制，营造宜人感知与街道活力；③打造功能混合的公共界面，探索生态优先、人文关怀与功能协同的新型城市增长极路径。

1.2 国内外设计与管理理论研究

国外中央商务区的建设历程呈现出清晰的阶段性演进特征，其规划理念与发展模式随城市理论革新、社会需求变化及技术进步不断迭代升级。20世纪20～70年代，中央商务区建设进入商务功能强化阶段，基于效率优先原则，形成机动车主导、摩天大楼林立的空间形态，伦敦金融城等为此阶段代表，但也出现功能单一、街道缺乏人性化等问题。20世纪70年代至20世纪末，随着简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中提出多样化、集中化和混合化是令城市伟大的良方[1]，以及南·艾琳在《后现代城市主义》中强调重构城市文化关联的必要性等理论的推动下[2]，中央商务区建设转向混合发展阶段。这一阶段的中央商务区继承了功能分区的传统功能布局特征，但在分区内部更加强调功能混合、步行友好与历史文脉融合的规划理念。香港中环、新加坡滨海湾等中央商务区项目形成了极具活力的“垂直混合”空间模式，有效改善了现代主义阶段的空间失衡问题[3]。21世纪，中央商务区迈向可持续与智慧发展道路，以低碳韧性等为方向。新加坡滨海湾借“CBD 复兴计划”升级功能，营造活力生活，整合生态韧性与智慧技术，转向中央活力区（图2）。[4-5]

2 新加坡滨海湾中央活力区①

20世纪80年代初，依托国家战略，中国开启中央商务区建设，以北京国贸等为代表。政府通过土地划拨、税收优惠强力主导开发，超前于市场需求和经济实力[6-7]。此阶段，空间设计以塑造城市形象为首要目标，功能配置单一，导致街道人性化设施匮乏、配套不足及“潮汐交通”等问题。21世纪，国内中央商务区随新城建设进入规模扩张阶段，服务涵盖经济、行政、管理等多个方面，深圳南山、广州天河、重庆江北嘴等区域性中央商务区项目在商务功能完善、运营效率提升、功能混合、街道尺度及标志性城市天际线打造等方面取得了一定成效，但受规模扩张与土地财政影响，产城分离等矛盾未得到根本解决，前期问题仍存在。步入新时代，国内中央商务区规划建设转向“以人为本”的发展导向，公园城市、智慧城市等先进理念被深度融入规划实践当中，深圳前海等代表性中央商务区项目推行混合开发，致力于活力街道场景营造与人性化安全公共空间构建，以生态智慧技术和精细化管理为支撑，进入内涵式发展阶段，但在应对气候变化等方面仍有不足之处。[8]

2 对生态中央商务区的规划设计与管控探索

2.1 国际咨询优秀方案蓝本的确定

为系统借鉴国内外中央商务区建设的先进经验，海口市率先组织开展了中央商务区规划设计的国际方案咨询工作。在公开征集过程中，共有129家国内外设计机构参与报名，经严格遴选，最终确定6家联合体进入方案设计阶段。其中，西班牙里卡多·波菲建筑事务所提交的方案凭借其独具特色的空间形态构思与鲜明的创意表达脱颖而出，成为最终实施方案的基础蓝本（图3）。

3 波菲建筑设计有限公司起步区城市设计总平面图

该方案深度传承巴塞罗那城市设计的实践经验，核心亮点在于构建“窄路密网、开放街区”的人性化空间格局，通过精细化的空间设计，实现城市运行效率与人居舒适度的有机平衡，既体现了新时代中央商务区规划建设中“以人为本、尊重自然”的核心价值导向，又为热带滨海城市的中央商务区建设提供了兼具国际视野与实践价值的设计范式。

2.2 以设计深化实现价值观的转变

基于既有工作基础，自2018年开始，中国城市规划设计研究院项目团队系统性承接了国际咨询方案整合提升、起步区控制性详细规划、起步区精细化城市设计等一系列规划设计编制任务。在此过程中，团队聚焦五个核心问题，通过深化设计实践，推动规划价值观的转化落地。

1）构建兼具安全韧性和生态价值的蓝绿空间（图4）。一是转变人与自然和谐相处的价值观，做好生态空间的退让与保护。规划以防洪潮安全为前提，退让保护200 m海岸线距离与足够的滨河生态空间，保护滨海生态与河口地区的生物多样性。二是适应滨海极端天气变化，建立生态化洪潮涝消纳体系。在利用原有防洪堤的基础上按照生态化方式建设新防洪堤，并结合原始场地高差在基地内预留足够非建设空间，连通滨海滨河生态空间，打造兼具防洪涝潮韧性与景观休闲功能的生态消纳空间。三是建设城市开放绿地空间系统。规划将外围滨海湿地带状公园、芙蓉河及道孟河滨河公园，与中部生态绿楔消纳空间、街坊慢行绿道、地块内庭院及建筑垂直绿化空间有机串联，确保起步区整体蓝绿空间占比达到45%以上。这种层层递进的绿色空间网络设计，使生态从城市边缘延伸至建筑肌理深处，形成“全域覆盖、立体交织”的蓝绿嵌入空间格局[9]。

4 生态化绿地系统布局图

2）塑造具备尺度宜人的生态中央商务区空间形态（图5）。鉴于海口市的城市层级与规模，新区并非大城市中央商务区，无高强度开发建设需求，且综合考量后期运行节能与安全防灾等现实因素，规划明确提出“控强度、限高度、增密度”的总体开发管控策略，以规范中央商务区的建设规模与建筑尺度[10-11]。一是在强度控制层面，街坊形态塑造以人本体验为核心导向，借鉴国内外城市生态中心区宜人空间形态的建设经验，将街区人均建设用地面积严格限定在75～80 m2 的合理区间，地块普遍净容积率控制在2.5以内，同时弱化对小地块建筑密度的刚性管控要求；二是在高度控制层面，确立小高层办公建筑为主体形态，明确滨海、滨河一线地块建筑高度控制在45 m以内，其余一般商务办公地块高度控制在60 m左右；三是在城市天际线塑造层面，规划仅在场地中部轴线两侧少量布局高度为80 m、100 m、150 m的地标性建筑，最终形成从中心区域向外围滨海滨河地区逐级递减、起伏有序的城市天际线形态。

5 起步区生态中央商务区效果意向图

3）构建高效易识的窄路密网道路交通体系（图6）。考虑到街坊整体采用“窄路密网、开放街区”的空间布局模式，规划突出三方面重点创新，实现尺度人性化、空间集约化、设计精细化。一是通过道路系统方案，实现人性集约布局。规划将主干路以400 m间距进行网络化布设，道路宽度被严格控制在28 m以内；次干路则按135 m间距组织路网结构，宽度被限制在19 m以内。通过精细化的尺度管控，道路网密度达到15 km/km2以上，而空间占比则被控制在28%以下。二是通过交通系统组织方案确保高效运行。为提升路网运行效率，规划采用“干路双向通行 支路单向循环”的协同交通组织模式，并结合绿波交通智能信号控制系统，实现动态调控。三是以交通工程设计实现空间精细化利用。规划通过交叉口用地压缩、转弯半径优化、交通标识紧凑化设计等交通工程技术手段，构建连续、安全的支路慢行系统，促进慢行交通与机动车交通的有序衔接。

6 起步区道路系统模式图

4）营造繁荣、舒适、安全、活力的城市街道空间。为有效塑造富有活力的街巷空间氛围，规划聚焦起步区街道空间开展设计深化与建设管控创新[12-13]。一是以高宽比稳定街道基本空间框架，针对差异化街道，制定相应高宽比控制标准，明确跨地块开发不得建设东西向连廊的要求，保障南北向观海连廊视野通透，确保街道空间维持宜人尺度；二是通过“高贴线、小退线”实现管控创新，在满足市政管线衔接布设规范及消防管理技术标准的前提下，提出3 m建筑退线的基本要求，同时为塑造连续街道建筑界面，进一步规定南北向观海生活型支路沿街贴线率不低于70%，东西向生活性支路贴线率不低于60%；三是通过功能与形式引导，创造宜人的慢行体验，结合海南地区高湿、高温的气候特征，围绕“清凉社区、活力街巷”建设核心目标，在管控图则中针对性提出建筑沿街底层采用骑楼式架空的空间形态要求，并制定商业、文化、娱乐等功能与建筑街道内外空间融合设计的激励政策，通过设计引导与政策支持的协同发力，保障后期街巷空间建设品质。

5）打造支撑规划价值观实现的市政公用系统（图7）。针对“窄路密网”街区道路总长度较长的特征，在管线布局需满足地块给水、电力、通信双向接入，污水、燃气单向接入，以及雨水全向接入的技术要求下，传统沿路直埋模式不仅导致管线建设成本增加，还存在土地资源占用效率偏低的问题。为此，规划创新性地提出“间隔交叉互补”的管线铺设模式：街坊干路采用缆线型综合管廊进行全专业管线整合布置，管廊内部敷设通信管线、10 kV电力管线、供水管线及再生水管线，并预留供冷管线管位，管廊外部同步布置雨水管线、污水管线与燃气管线；街坊支路则统一布设雨水管线、污水管线和给水管线，以保障道路排水、城市供水及消防等基础功能需求，通过差异化管线布置，优化提升地下空间利用效率。

7 市政管线布局模式图

3 在规划实施管控的协商机制下实现妥协与配合

2020年，新区建设进入落地实施阶段，中规院团队接受海口市政府的邀请，至今开展了一系列全过程伴随式设计咨询技术服务工作——先后配合新区管理部门逐步建立了总师技术把关制度，牵头与多家设计机构成立设计工作营，累计解决重大项目设计问题协调处置160余项，任务书与设计条件编制交底70余次，设计方案中期咨询30余次，参加新区重大项目选址与宣传20余次。在此过程中，如何协同各个部门配合解决从设计到落地遇到的问题，如何与建筑师建立设计协商机制，最终达成规划价值观与建筑师设计创意的和谐统一，成为项目团队日常工作的重点。

3.1 多部门协调，共同破解各部门管理差异问题

3.1.1 传统建筑消防规范对窄路密网街道格局营造的制约

传统消防规范对建筑消防空间提出明确技术要求：消防车道靠近建筑外墙一侧的边缘与建筑外墙的水平距离不应小于5 m；消防车道需与建筑消防登高操作场地直接衔接，且登高场地宽度不得小于10 m，其靠建筑外墙一侧的边缘与建筑外墙的距离应控制在5～10 m。在实际建筑设计中，为满足上述消防要求，通常采用地块内设置消防环路与独立消防登高场地的布局方式，但该模式易导致建筑退线距离过大，难以落实“小退线、高贴线”的设计理念，对营造宜人尺度的街道空间形成制约。

以大唐国际贸易中心建筑设计为例，该地块位于滨海一线区域，控规要求地块建筑容积率不高于2.0，建筑高度控制在30 m以下，沿南侧道路建筑退线10 m，建筑贴线率不低于50%，沿北侧滨海道路建筑退线3 m，建筑贴线率不低于60%，东、西两侧建筑贴线率不低于70%。黄星元建筑师设计的第一版建筑方案，运用折线元素呈现面海跌落、律动感较强的整体风貌，但建筑方案按照传统消防规范做法，沿两侧支路退让12～18 m，沿南侧道路退让10～15 m，造成支路街道街廓比（D/H）由0.6变成1.6，严重破坏了街道空间尺度（图8）。

8 大唐国际贸易中心初步方案总平面图

3.1.2 多部门协同，共同寻求适合窄路密网的消防解决方案

传统消防要求与窄路密网格局下的冲突问题，不是规划或建筑单独一门专业学科的问题，而是需要城市消防、住建、园林、规划等多个职能部门统筹协商，以专业消防咨询机构作为技术支撑，联合消防支队仔细论证，最终形成主管部门互认、具有实施性的窄路密网格局下的消防解决方案。一是由新区规划管理部门牵头，开展各部门技术碰头和讨论会（约4次），与消防部门针对消防通道选择和消防登高面宽度要求进行讨论，明确强制性管控要求；与市政部门就道路中央隔离设施、道路标志标牌和挑臂做法进行讨论，形成设施优化的若干措施；与园林部门就消防对沿街景观绿化的要求进行讨论，明确树种选择和管养要点。二是与消防咨询机构开展技术咨询，探讨将建筑退线、市政道路、十字形绿道等共同作为消防扑救场地的技术可行性。三是配合消防支队开展实地消防演习，结合消防车架设场地与悬臂摆幅确定最终的建筑登高面退线距离。通过多部门共同努力，最终形成了各部门均认可的消防解决方案。

针对消防通道消防解决方案提出以市政道路为主，部分围合式建筑可以将十字绿道作为辅助消防救援通道，并在此基础上，结合消防扑救场地形成地块内部消防通道，以提高消防车的可达性；针对消防登高操作场地，提出以地块内消防场地为主、不便布局地块内消防场地的地块，可以结合周边道路布局道路型救援场地和公共绿地型救援场地（图9）。建筑高度小于50 m的地块，消防安全控制线（建筑退线）控制在10 m；建筑高度大于50 m的地块，消防安全控制线（建筑退线）控制在13.5 m。地块内的消防登高操作场地集中在某一侧，按划定消防安全控制线的方式实施，以确保起步区街道界面秩序；针对道路设施方面，提出作为消防登高救援场地的区域，其城市家具、行道树、路灯、信号灯等均不得影响登高操作。

9 新区起步区消防登高场地规划图

3.1.3 大唐国际贸易中心方案，与黄星元建筑师一同进行建筑方案优化

结合消防解决方案，一是与建筑师协调取消地块内消防环路的设计，利用两侧城市支路作为消防通道，缩减建筑退线至3 m，建筑界面与街道可以形成更好的互动关系；二是保留建筑南侧立面作为形象立面和主要人行出入口的设计，该条道路北侧建筑统一按照10 m退线管控，既符合消防规范对扑救场地宽度的要求，又可满足业主实际使用的诉求。优化后的方案在充分体现建筑设计理念和效果的基础上，在道路空间尺度、沿街界面效果和慢行系统公共性等方面提供了更为积极的空间方案（图10）。

10 大唐国际贸易中心方案优化示意图

目前，滨海一线地块的建筑方案，均按照优化后的起步区消防解决方案进行了设计对接及调整，形成了连续性较好的街道界面及景观效果（图11）。

11 滨海一线连续性街道界面

3.2 建筑师协调，协商解决管控与设计创意矛盾

3.2.1 海南能源交易大厦方案——姚仁喜建筑师塑造的建筑公共空间，与城市形成良好对话关系

海南能源交易大厦地块位于起步区中轴线东侧，控规明确提出该地块作为起步区的标志性建筑之一，地块容积率不高于4.0，建筑高度不高于80 m，地块内南北向慢行绿道可与建筑进行一体化设计，绿道空间应保证通透和开放等设计管控要求。

姚仁喜建筑师提出的“漂浮于公园之上的方盒子”设计理念，与“绿色低碳、开放共享”的规划理念高度契合。一是充分落实了规划提出的绿色低碳设计理念。建筑采用底层架空方式，建筑内部每层设置绿化平台，外部每隔四层对角线设置空中花园，与城市绿道系统无缝衔接；结合通高中庭和屋顶开口设计，形成良好的自然通风系统，不仅为建筑内部空间营造了舒适的小气候环境，还显著降低了空调能耗，获得绿色建筑最高国际标准“LEED v4金级认证”（图12）。二是充分体现了建筑与街道公共空间的一体化设计。建筑底层及地下沿街空间布局咖啡店、餐饮店、便利店和银行网点等多元化业态，提升街道空间的活力与吸引力。通过底层架空创造更多遮阳灰空间，既能够实现建筑与城市街道的无缝连接，又能够提升步行环境的舒适度。在建筑西北侧设计圆形下沉广场，设置餐饮和便利店等服务功，建筑设计注重建筑高度与街道空间的尺度协调，按照街廓比（D/H）0.5～1控制沿街建筑高度，其中支路建筑高度控制在30 m以内，在东侧主干道交叉口处的建筑高度则提升至60 m。其次，建筑内庭院界面的建筑高度控制在30 m以下，与内庭院形成宽高比（D/H）约1∶1的较为舒适的半围合空间。针对新区高温暴晒的气候特征，设计了尺度近人的建筑退台、挑台绿化、架空连廊等可供人使用的半户外空间，以及细节丰富的速阳铝格栅加垂直绿化形式的外立面，整体提高了空间品质和环境舒适度。三是利用十字绿廊打造共同庭院，并兼具消防功能。整合地块内部十字绿廊空间形成一片“城市绿洲”，通过覆土隆起的植被绿坡，穿插设置的水景和休闲座椅，营造出尺度宜人的共享交流场所。结合起步区消防需求，将十字绿廊空间与地块内消防通道、扑救场地统筹布局，既满足消防规范要求，又确保中心庭院空间的整体性和开放性。

12 通过通高中庭形成自然通风降低能源消耗

3.2.2 海口金融中心方案——周恺建筑师设计的创新组群式总部办公建筑形态，契合宜人尺度街道空间的要求

海口金融中心地块位于起步区东南侧，南邻城市主干路江东大道，控规提出该地块容积率不高于2.5，建筑高度不高于60 m，可利用地块内部绿道设置消防扑救场地，并满足坡度、荷载等方面的要求。

周恺建筑师提出的“花园办公、城市绿洲”设计理念，与规划提出的“适宜的建筑体量、人性化空间尺度形和地块十字绿廊”的设计管控要求高度契合（图13）。一是在建筑体量控制方面，充分落实规划意图。严格遵循起步区“小退线、高贴线”的管控要求，通过城市道路及十字绿道合理切分建筑体量，形成6栋尺度适宜的建筑单体，并采用平台与架空连廊进行有机连接，塑造出连续、完整的城市街廓形态。二是塑造了细节丰富的近人尺度空间。首先，建筑设计注重建筑高度与街道空间的尺度协调，按照街廓比（D/H）0.5～1控制沿街建筑高度，其中支路建筑高度控制在30 m以内，在东侧主干道交叉口处的建筑高度则提升至60 m。其次，建筑内庭院界面的建筑高度控制在30 m以下，与内庭院形成宽高比（D/H）约1∶1的较为舒适的半围合空间。针对新区高温暴晒的气候特征，设计了尺度近人的建筑退台、挑台绿化、架空连廊等可供人使用的半户外空间，以及细节丰富的速阳铝格栅加垂直绿化形式的外立面，整体提高了空间品质和环境舒适度。三是利用十字绿廊打造共同庭院，并兼具消防功能。整合地块内部十字绿廊空间形成一片“城市绿洲”，通过覆土隆起的植被绿坡，穿插设置的水景和休闲座椅，营造出尺度宜人的共享交流场所。结合起步区消防需求，将十字绿廊空间与地块内消防通道、扑救场地统筹布局，既满足消防规范要求，又确保中心庭院空间的整体性和开放性。

13 由街道和地块绿廊切分而成的适宜建筑体量

3.2.3 中银海南总部方案——与贝氏建筑事务所探讨解决跨地块联合开发及规划管控的问题

中银海南总部地块位于滨海一线和二线区域，由南、北、西相邻的三个跨街独立地块构成。控规明确提出该地块作为起步区的次要地标建筑，地块容积率不高于4.0，建筑高度不高于80 m，沿主干路建筑退线13.5 m，建筑贴线率不低于50%，沿次要道路建筑退线3 m，建筑贴线率不低于70%。

贝氏建筑事务所的建筑方案将三栋建筑设计成一组形态简约的浮动体，滨海一线建筑功能以企业文化展示和酒店功能为主，滨海二线的高层建筑以办公功能为主，西侧地块建筑以服务配套和办公功能为主。每栋建筑在高度和体量上均彰显了各自独特的建筑形态，很好地呈现了建筑的地标感，但与规划管控要求存在两个方面的偏差：一是在空中走廊设计方面，建筑方案未遵守控规中关于东西向空中连廊的管控要求，建筑师为增强跨地块三栋建筑的功能联系，在三栋建筑之间设计了南北向与东西向两组空中连廊系统；二是在建筑退线方面，建筑方案未遵守控规沿东侧道路退让13.5 m的管控要求，建筑方案中退线约20 m。建筑师利用退线空间设置下沉广场，在地下一层界面设置商业、展示及接待等功能区，通过步行阶梯与地面相连。

基于保障公众利益的价值观，为确保南北向通海的城市公共滨海视廊不受到阻隔，仅允许设置南北向空中连廊，建筑方案的东西向连廊不应保留。同时，建筑方案东侧退线过大，且未设置消防或停车等功能，而是创造了活力的沿街公共空间，和建筑地下一层的公共功能进行一体化设计，增加了街道公共空间的丰富度和舒适度，是积极的，可以保留。本着“为城市提供积极的公共空间”原则，规划团队与贝氏建筑事务所团队进行多轮沟通交流，最终方案保留了南北向空中连廊，取消东西向连廊，转以地下通道维系西侧辅助建筑与主体的连接；保留并进一步细化下沉式半地下空间设计。通过本次沟通过程，规划对于建筑退线和贴线管控也按照“是否提供积极的公共空间”为准则进行弹性管控的优化，在图则中增加“沿路设置的带状公共空间，建筑后退红线可依据公共空间形态做适当调整，同时必须保证公共空间安全、舒适、开放，并结合设置商业、休闲、休憩等服务功能”的弹性管控要求（图14）。

14 中银海南总部原方案与调整后最终方案对比图

3.2.4 海南银行大厦方案——与邵韦平建筑师探索解决建筑退线与地下停车组织问题

海南银行大厦地块位于白驹大道延长线与江东大道交叉口东北侧，由相邻的东、西两个地块构成。控规要求沿西侧主干路将建筑退线13.5 m，其余为3 m，建筑贴线率不低于50%。

邵韦平建筑师的设计灵感源于《诗经》，融合“水”和“方”的意象，塑造了一栋外方内圆的主体建筑和一栋矩形附属建筑。建筑设计很好地将地块十字绿廊空间与建筑内中庭空间进行一体化设计，既保证了其公共开放性，又塑造出高品质的建筑室内空间。然而，建筑设计与规划管控要求仍存在三个方面的偏差：一是在建筑外围设置消防环路，与建筑退线和贴线管控要求不符，第一版建筑方案采用传统消防环路设计，建筑退线达到15 m，使道路街廓比（D/H）由约0.6变为约1.2，既影响了沿街建筑界面的连续性秩序，又形成了较为宽阔的“马路”，造成窄路密网街道空间尺度失控；二是在建筑退线空间内设置地下车库出入口坡道，侵占公共步行空间，影响步行安全；三是在两栋建筑之间设置东西向空中走廊，影响通海视廊的通透性。

为有效落实规划管控要求，确保起步区街道空间的舒适尺度和连续性，规划团队与邵韦平建筑师及其团队开展了多轮深入研讨，形成三项优化措施：一是落实建筑退线和贴线要求，解决消防和建筑退线及贴线要求的冲突——通过适度扩大建筑平面体量，可满足建筑退线与贴线率规范要求，同时按照起步区消防解决方案，利用市政道路和两栋建筑之间的支路作为消防车流线和消防扑救场地；二是将地下车库出入口置于建筑投影范围内——随着建筑平面体量的扩大，建筑底层设置了骑楼空间，实现了机动车进出流线与沿街行人流线相分离，既确保步行空间与建筑界面的完整性，又提升了底层商业空间的舒适性与可达性；三是取消东西向空中连廊，以地下连通空间替代原设计的空中连廊，在保证两栋建筑高效衔接的同时，实现了地面空间的无障碍贯通，确保公共性的通海视廊不受遮挡。

经过规划师与建筑师的充分沟通，在满足规划管控要求的基础上，建筑中庭空间更为开阔，其突破性的穹顶结构设计创下海南省建筑工程领域多项技术纪录，不仅塑造了“天圆地方”的空间意象，还通过虚实相生的建筑语汇，营造出“在水一方”的意境美学（图15）。

15 海南银行大厦最终方案

3.3 回顾与反思，下阶段的工作重点

回顾近五年来新区规划设计与管理实践历程，项目团队在规划理念与工作方法层面实现了多维度的积极转型。在规划理念层面，形成两条核心发展主线：一是确立城市与生态和谐共生的价值导向，将关注多样性生态的保护与可持续发展作为前提遵循；二是构建以人为本的设计逻辑起点，转变传统单一城市土地价值最大化实现的规划目标。在工作方法层面，积累了三项关键实践经验：在技术路径上，更加强化深化设计与实践型设计的有机融合，注重部门间的平行协同与建筑、景观、市政工程设计链条的纵向衔接；在沟通机制上，突破传统强制性规划传导模式，通过与设计师的常态化协商交流，共同探索平衡最优的共识性方案，建立长效协作机制；在与业主方的配合模式上，建立问题诉求快速响应机制，第一时间捕捉核心需求，并联动资源形成系统性解决方案。这些转型成果兼具实践价值与创新意义，为后续规划工作的深化推进提供了重要依据。

与此同时，新区在建设推进过程中仍存在若干亟待完善的短板：其一，城市建设应对极端天气的气候适应能力不足，面对“摩羯”超强台风天气，新区建筑构件损坏、园林树木倒伏等现象频发，反映出新区生态韧性建设的系统性仍需强化；其二，在低碳发展领域，针对低碳园区建设的整体性规划谋划与标准化体系构建存在欠缺，未能形成覆盖全周期的低碳建设实施路径；其三，在交通系统建设层面，起步区“窄路密网”模式下的道路交通设施设计精度不足，而且在智慧化交通管理手段的应用方面也存在一定的滞后。这些问题突显了新区在可持续发展能力建设中的薄弱环节，为后续优化提升指明了方向。目前，项目组正配合新区开展起步区规划建设评估与综合提升工作，包括气候适应性评价与生态韧性提升、聚焦零碳园区实施方案和标准提升、交通系统设计优化等内容。

4 总结

在新的城市建设历史阶段，好的规划，应该是转变以人为本价值观，体现人与自然和谐一体的发展理念，通过创新技术成果、提供咨询服务、配合城市治理等，实现保障公众利益、激发设计创意、平衡多方利益的综合目标。新区起步区全过程规划设计咨询服务，是基于上述全新规划价值观与设计理念，从规划初期的价值观转变、设计阶段的方法创新、实施阶段的设计管理路径三个维度进行设计方法探索的一次实践，是从“单一规划技术蓝图”向更加注重“统筹、协调、沟通、服务”等综合工作模式应用转变的全新尝试。这对城市生态型中央商务区的规划技术方法与建设管理实施具有重要意义，也为国内各新城、新区中类似城市商务区开展规划建设实施工作提供了思路和参考。█

[感谢上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司、上海市城市建设设计研究总院（集团）有限公司、海口设计集团、黄河勘测规划设计研究院有限公司等兄弟单位的配合和支持。]

注释

①详见

https://cn.best-wallpaper.net/Singapore-city-view-sunset-skyscrapers-clouds-river-water-reflection_wallpapers.html。

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