起拍总价96亿！佛山14靓地上架，我悟出3个信号

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2025-12-02 64

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今年年底，佛山哐哐卖地！

就在刚刚（12月29日），顺德容桂挂牌了一宗占地约8.7万平的低密宅地，总价4.83亿起拍。

|来源：佛山市公共资源交易中心

楼市君统计了一下，佛山12月即将开拍的宅地超14宗，包括灯湖中轴一线江景地、绿岛湖低密临湖宅地，还有超新规/四代宅补货...

可以看到，这些即将出让的地块，个个都是压箱底好货啊~

想必大家都感受到了，进入11月后，佛山土拍市场迎来了一波密集上架潮。

尤其从11月18日到29日，11天就已挂牌超11宗！

挂牌节奏加快，12月出让的地块也明显增加，足足有14宗待卖，起拍总价更是超过了96.8亿！

对此，我们也看到了今年佛山在供地格局上几个非常明显的变化：

1、供地结构聚焦中心和近郊板块。

可以看到，挂牌地块多位于配套成熟的核心地带，如灯湖中轴、魁奇路、大良、北滘。比如大沥沿江西地块，与千灯湖CBD隔江相望。周边豪宅云集，东邻保利天瓒，西靠建发灯湖缦云，地理位置优秀。

｜大沥沿江西地块实景

｜佛山楼市发布摄

再比如大良街道挂出的碧桂路以东、乔岸路以南地块，该地块北侧为欢乐海岸PLUS，南面为桂畔海，可谓一线临湖地块，且位于大良核心区域，周边学铁商应有尽有。这些地块周边确定性高，配套优质，片区也存在大量改善购房需求，未来流速也会更高。|来源：高德地图2、低容积率，叠加稀缺资源，有打造改善产品的条件。在高层多次强调“好房子标准”的背景下，土地“降容”基本是大势所趋。容积率越低，意味着绿地率越高、楼间距越大，若叠加稀缺的江景、湖景，更能改善居住体验。楼市君统计发现，佛山12月即将出让的宅地中，有一半容积率低于2.0。

以绿岛湖片区的科润路北侧、弘德北路东侧地块为例，地块出让宗地面积为16023.08平，容积率更是只有1.5。再加上一线临湖，整体优势明显。至于产品，将采用“退台式”高度处理，越靠近滨水区尺度越低，首排应以多层为主，高层建筑应以塔式建筑为主，临湖一侧的居住建筑设置公建化立面。

|来源：广东省公共资源交易中心

3、土拍规则大变，开启“竞争产品力”时代。

相比以往，出让土地需配建商业、道路、绿地、教育工程外，地块出让要求还发生2大变化：

首先是超新规产品面积控制在140平以上。

以西樵释放的崇民东路南侧地块为例，出让文件显示，该地块套型建筑面积超过140平的户型，可享受30%阳台限免比例规定。

简单来说，就是140平以上可做超新规。

|来源：佛山市公共资源交易中心

再就是土拍条件放宽，产品选择性更多。

比如大沥沿江西地块，出让文件提到本项目如符合阳台限免比例规定，套型建筑面积超过140平方米的户型可享受30%阳台限免比例规定；如果项目取得佛山市“第四代宅”建设试点，则不再享受阳台限免比例政策。换言之，该地块有开发第四代宅后超新规产品的条件，主要看竞得人选择做哪一类产品。|来源：出让文件从这些地块的节奏来看，佛山的推地策略，在逐步向中心板块、低密、新规、四代宅地块发力。这也传递出一个信号，接下来12月的土拍市场会更热闹。

这种回暖信号，其实早已有迹可循。

从今年开始，佛山土拍市场从“规模扩张”往“品质驱动”演变的特征愈发明显，主要呈现几个特征。

一是市场信心回归，土拍“遇优则燃”。

楼市君发现，今年已有4宗地块溢价成交，像10月底出让的博爱湖宅地溢价20%成交，由保利华南以总价38112万竞得，成交楼面价约5232元/平。锦海棠所在的祖庙金城街地块5月出让时也被多家房企角逐，激战48轮，最终溢价27.37%成交。

二是地块优质，吸引头部央国企、民企拿地。

可以看到，今年民企拿地的信心上来了。楼市君统计发现，今年成功出让的22宗宅地中，就有5宗被民企收入囊中，占比达22.7%。其中不乏绿城、顺德东恒汇置业有限公司、广东同星汇实业投资有限公司等民企亮相。另一类是时隔多年拿地的老牌国央企。比如中国金茂，时隔5年在佛山重启拿地，经过28轮竞价，以28536万元拿下禅城山姆旁宅地。

三是部分民企开辟“代建”新赛道。国央企、地方城投拿下的地块，又会以什么方式开发？它们大多会选择品牌民企代建，也有少数自主开发。比如招商代建的招商青云臺、龙湖代建的绿院子地块，以及蓝城代建的蓝城悦雅园等。再就是绿城管理，其在佛山合作项目就有5个，包括顺北绿城·大美和院、顺控凤起观澜、三水佛铁项目等，主要集中在顺德、三水和南海三区。