香港悲剧大火，一场深刻变局开始了

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香港一场大火，引发了大家对高层住宅的恐慌。香港大埔宏福苑火灾的事大家都知道了，截止今日下午3点，造成128人遇难，79人受伤，是香港近60年来最严重的高层住宅火灾。现场的每一张图片都令人揪心，尤其是这张，火势烧遍整栋楼，消防云梯却只能够到腰部。杯水车薪，最真实的写照：当然，事故原因不是单发的，从目前公开揭露的情况，很可能是“易燃装修材料 超高密度居住 多栋同时施工 建筑老化”叠加，导致“火烧连环船”式的灾难。这样场大火，已经足以为广州敲响警钟了。毕竟，广州超高层不在少数，有一个统计，自2019-2024年，广州新增摩天住宅（40层以上）超49个。而在链家一个平台上，全市楼龄超20年的二手房就超过1/3，超过5万套。更关键的问题是：1、高层/超高层住宅的消防安全设计能到位吗2、一旦发生事故，怎么及时处理，能不能做好预后3、超高层老化后，维护和拆改的成本会不会难以承受/不可否认，超高层住宅在能耗、安全、环境上确实存在不少隐形成本，想要减少风险，就要从源头上收紧。从源头上收紧，就是减少超高层这种产物了。为什么前几年广州超高层住宅暴增，直接原因就是供地方式和旧改成本平衡。比如说广钢，2014年卖的5宗地容积率高达4.8-7.5，至今南北区20个楼盘，大约七成是超高层。但从今年5月开始，广州宅地降容、降高，已经摆在明面上了。我们统计了一下，5月后，广州挂牌49宗商住地，其中61%容积率都在3以下，4.0容积率以上的只有3宗，其中一宗还暂停挂牌了。

向下滑动查看所有内容今年9月底，官方也明确了，接下来2.0-3.0容积率的住宅，会是供应主流。也就是说，超高层是一定会被抛弃的，30层以下、20层以下的小高层、乃至小洋房，即低密住宅会是大势所趋。而另一方面，广州版“好房子”，也来了。细看11月挂牌宅地，“好房子”明确列入土地出让条件，工作指引里也把各方责任也列明白了。相当于有了一条源头红线，而不是靠事后诸葛亮。并且，“好房子”指引里，实际上是从土地出让、设计、施工、物料使用、消防设施、物业管理做了一个全流程的规范。而且，开头就提到关于消防和应急安全的保障，每一点都挺关键的：比如说，在户内 公区铺烟感报警装置，连到社区系统，这就是把发现火情的触角及时铺到每一户。其实，火灾致命的往往是烟 延误报警，香港这次事故就是报警器关闭了，很多住户根本不知道发生了火灾。再比如，鼓励在阳台设置垂直逃生通道 / 缓降器。当高层发生火灾时，就不用全部人都往楼梯跑，而是能从阳台辟出另一条逃生通道。当/其次，就是高层建筑的消防审查问题。今年6月，广州之所以收紧超新规，其实就是跟消防验收有关。今年7月，市里出了一份《消防设计审查工作指引》，相当于多上了一层保险。

这份文件，是沿用国家、省标准的前提下，把广州经常卡壳的问题做出了规范，标准也比之前更细致、更严格。

尤其是登高场地、住宅天井、地面停车、地下室分区、防排烟、消防通道等等。

比如消防登高操作场地，不论什么住宅，一律要求长度和宽度不应超于20米和10米，不得占用场地，以防消防车开不进去。

地面停车，以前小区楼下随手一划就是车位，国标对此没硬性火距要求。

但广州的新指引直接把所有贴楼的地面车位一律升级为按停车场防火规范，拉出至少 6 米的隔离带，电动车自燃，不至于把整栋楼点着。

又比如说，把住宅天井单独列为一章。

并且明确要做补强措施：

之前广州对于住宅天天井是没有统一规范的，现在要加了这一条，直接劝退开发商偷天井了。

因为一扇乙级防火窗成本，就是普通铝合金窗的好几倍，假如做得不规范，将来消防验收也过不了。

这个挺重要的，住宅天井可能是火灾里发生“烟囱效应”的直接源头，这次香港大火蔓延就有这个原因。

还是那句话，政策管得住，安全底线才站得住。

其实，就我们梳理下来，广州的管控已经相当到位了，可能要补充的一点是，在老建筑翻新状态下，能不能把这两份指引延伸过去。

而就在今天下午，广州又出手了。住建局发文，严禁使用已淘汰、禁止的危及生产安全的施工工艺、设备和材料，同时加强流程管控和各方责任。

其实也没有必要把高层建筑当成洪水猛兽，城市在发展，不可能完全没有高层住宅。

更重要的是把建筑安全意识和规范动作落到日常，自上而下把绳子拧紧，把监管做到位。

我们作为个体，可以做的事情也不少：

1）发挥主人翁意识，学习消防知识，做好督促方2）加速出手“老破高”住宅以上。

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