昆明再现“土地价破万”，一环+翠湖+地铁全部集齐！

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导语：

国资兜底，还是民企下场，是否会有点惊喜？

（1）上架2宗住宅用地，楼面价破万

已经进入第四季度，土地市场也该冲一波了。

根据昆明市公共资源交易平台于10月27日发布的信息，两宗国有建设用地已正式上架，并将于2025年11月19日15:00以网上拍卖方式公开出让。

第一宗地块编号为KCG2018-2-A4-1，位于高新区东区，土地面积约5346.52平方米（约8.02亩），规划为城镇住宅用地，出让年限为70年。

该地块容积率需大于1且小于5.34，建筑密度上限为24.8%，绿地率下限为33.2%，地块交易起价为1604万元。

该宗土地位于马金铺塔山路西侧，昆明朝阳学校北侧。（但从地图上看，这块地上已有两栋新建楼房，可能也有“故事”）

重头戏在第二宗地块，编号为KCWH2024-13号，位于五华区龙翔街道办事处，土地面积约14471.86平方米（约21.71亩），土地用途为二类城镇住宅用地兼容零售商业、批发市场、餐饮、酒店及商务金融用地。

其出让年限为住宅70年、商业40年。该地块容积率上限为2.8，建筑密度不超过40%，绿地率不低于35%。

此宗地块起始价高达32955.78万元，根据出让文件显示，该宗地住宅楼面价为10130.53元/平方米，商业楼面地价为3472元/平方米，溢价部分根据地价款比例分摊。

这意味着，昆明主城区又出现一宗楼面起价破万的住宅用地。

（2）一二一TOD项目即将落地

该土地位于一二一大街与建设路交汇处，紧邻地铁1号线西北延云南师大站（地铁上盖），位置优越。（地块用地范围）

从位置上看，显然该地块就是规划中的一二一大街TOD项目，该项目在一个月前就已经在项目位置围挡起来，公布了项目信息。

根据出让文件，除了基本的要求（如要求商业部分以酒店为主）外，土地竞得人需在签订合同前，还需要与昆明地铁建设管理有限公司签订建设协议，无偿建设地铁一二一大街站的部分附属设施，包括出入口、无障碍电梯、风亭等，总建筑面积约4833平方米。

这种“捆绑式”开发是典型TOD模式，能有效整合城市空间与公共交通。

明确的建设要求、开发模式，加上昆明上架土地的“惯例”，十有八九已有意向买家。（该宗土地距离翠湖直线700米左右）

项目一环位置，距离翠湖700米左右，地铁上盖，周边教育资源优越，容积率也不高，几乎集齐了昆明当前最热门的购房要素，不可多得的优质地块。

从现有的一二一板块在售楼盘来看，大华·翠湖映保持2.6万~3万/平米水平，翠湖一品同样是2.6万/平米以上水平，板块价格堪称昆明之最。

若一二一TOD项目上新，体量不大，住宅仅有3万平米左右，估计也就200多套房源，稀缺性不言而喻。

新规之下，设计第四代住宅也并非没有可能，价格大概率同样是2.5万/平米之上，也将对二环内其他项目造成直接竞争。

从出让文件来看，要求该宗地开工时间为土地移交后一年内开工，竣工时间为开工后三年内竣工，也就是最早2027年年底前可交付。

唯一变量就是地铁通车时间尚且未知，今年8月时地铁1号线西北延还卡在教场北路站前置开挖涉及的有关还建工程，后续进展待定。

按照出让文件，本项目工程移交需满足1号线西北延总工期时间节点，反推回来，如果1号线也能跟“三年内竣工”时间线一致的话，该项目的价值还将进一步提升。