楼盘认筹方案

自去年年底以来写字楼认筹案例，

合肥楼市卖号头、绑定车位、内部开盘……等等

楼市怪象层出不穷，你方唱罢我登场

这些楼市怪象背后的原因究竟是什么？

细数合肥楼市8大怪象，

你曾经亲身经历过哪一种？

　　怪象一写字楼认筹案例：卖号头，动辄几万甚至几十万的号头费早已成写字楼认筹案例了公开的秘密。

　　一位知情人士透露，“所谓的号头费，其实就是买房的资格。现在合肥楼市火爆，一些项目只有‘关系户’手上才有买房资格，但很多想买房的人却没有这个关系拿到房号，所以衍生写字楼认筹案例了一种对外高价出售所号头费的现象。这在合肥已经算是公开的秘密。”

　　自去年年底开始，这种卖号头的现象就已经开始蔓延。而号头费也从最初的几万元上涨到现在的几十万元，个别热门楼盘只要有房号转让即遭哄抢。

　　据悉，热门区域滨湖的某项目前段时间推出新房源，某位客户摇到一组房号，因未知原因转让，号头费叫价32万！号头费的昂贵程度令人瞠目结舌，即便如此，该房号还是成功被人买走。

　　怪象二：想买房先验资。30万、40万甚至50万的验资门槛，没钱验资连买房门槛都入不了，谁之责？

　　在合肥楼市火热的行情下，楼盘买房的门槛也是逐渐提高，为了更好的确定优质的意向购房人群，验资认筹已经成为买房之前的普遍流程。

经开区Ｇ盘验资金额10万;

滨湖区Ｗ盘验资金额10万;

肥西Ｘ盘验资分为了15万和20万;

包河Ｘ盘新品验资金额40万;

经开区Ｊ盘验资金额50万；

近期滨湖区某项目最高验资金额更是达到了130万……

（具体是哪个盘，大家发挥想象吧，说太多，会被“杀头”的）

　　面对开发商设定的巨额验资门槛，很多购房者表示无力承受。业内人士指出，“开发商设置这样高的买房门槛，是为了快速确定一些优质客户，确保房源能一次售出，尽快回笼资金。这样做无疑对开发商肯定是有利的，但在购房者之间却形成了不平等，将很多刚需购房者挡在了买房门外。”

　　对于这样的巨额验资，不少购房者都认为这样的行为明显不合理。针对此事，本站咨询了合肥市房地产管理局监管办，但市房产局监管办的工作人员表示：“目前来说没有相关规定不允许开发商验资，验资也不属于正常房产交易的一个环节，对于验资金额高低也没有明文规定。”

　　怪象三：绑车位，绑理财产品，绑软装……甚至绑写字楼！

　　买房送车位，是不少开发商用过的促销手段。不过楼市年景好的时候，行情可就逆转了，成了买房得先买车位。

　　此前受备案价格限制，合肥楼盘价格上涨幅度不大，开发商另辟蹊径采用“绑车位”、“绑软装”等形式变相涨价，导致市场一片混乱。

　　而备案价大幅度上涨后，这类乱象有所改善。业内人士表示：“从6月份开始，新开的楼盘基本上没有了绑车位、理财产品、软装等，相较于此前市场有所平稳。”

　　但是，绑车位、理财产品、绑软装销声匿迹了之后，出现了更加离谱的绑定销售。近期合肥包河某高端盘，买住宅前要求先买写字楼，写字楼的合同才是买住宅的通行证。

　　好嘛，车位、理财产品、软装绑完了，改绑写字楼了。

　　业内人士建议在“卖方市场独大”的情况下，购房者更应理性，量力而行，不能一味纵容开发商肆意妄为。

　　怪象四：内部开盘，五千均价买热门区域楼盘不是梦！

　　据星空地产研究院监测，第34周(8.14-8.20)合肥市区内累计成交商品住宅1270套,市区内的住宅成交均价约11590元/㎡。较上周(8.7-8.13)的12643元/㎡单周均价下跌了1053元/㎡，跌幅为8.33%。

　　其中政务区跌幅最大，环比上周跌幅为46.52%，主要是因为政务区本周7套备案的楼盘中，一套Z盘的别墅疑似内部定向销售，备案均价只有8480元/㎡，大幅拉低了区域均价。

　　在合肥，内部开盘现象早已见怪不怪。令业界一片哗然，要知道，这样的价格买主城区热门楼盘的零头都不够啊。

　　早在7月30日，位于新站的D盘开盘，但是客户只针对开发商的内部员工，均价只有5千+!因为房价买不到房的人只能一边哭一边看着别人选房。一边是刚需购房者挤破头，高价买号头、找关系艰难买房。一边则是一些房源低价定向销售给特定人群。合肥楼市怪象令人匪夷所思。

　　怪象五：开盘摇号作弊，有钱不如有关系？

　　合肥的购房者好容易通过验资等到开盘摇号，这下可以安心购房了吧！

　　事实并没有想象的那样简单，据网友爆料合肥多家项目开盘存在作弊的情况，有关系的客户可以拿到多个购房号，摇出的号码也被内部人员事先设定好。

　　现场一位购房者愤怒控诉，“等了这么长时间，绑车位也就忍了，居然开盘还作弊，拿我们当猴耍呢？”

　　业内资深媒体人士表示，“开盘作弊的现象在合肥应该属于个别案例，如果购房者发现开发商开盘作弊，可以向相关部门举报。”

　　怪象六：毛坯变精装，涨价没商量。

　　近半年，合肥住宅市场掀起了“精装风”，一些前提销售毛坯的项目也在后期改成了精装房入市，价格自然也水涨船高。

　　从毛坯房源到精装修房源，无一例外，价格会有所上涨。以庐阳区H盘为例，从毛坯房源到精装修房源后，备案价格较前期上涨了1000多元/平方米，高层精装修备案价格和前期备案的毛坯花园洋房价格差不多，此外，有的楼盘的价格甚至会上涨2000-3000元/平方米不等，涨幅超过25%。

　　为何开发商愿意采取精装修的方式交付呢？合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，这不得不提5月1日即将实行的“营改增”新政，在他看来，“营改增”后，会有越来越多的开发商采用精装修交付。对开发商来说，精装修房屋所花费的人工、物料都可以抵扣增值税，可以节省大量的税费。

　　此外，楼盘在合肥市物价局进行商品住宅明码标价备案时，合肥市物价局会对楼盘价格进行核减，记者了解到，去年一年407个备案楼盘项目共核减了74个楼盘，平均下来，单价核减187元/平方米。业内人士表示，核减依据是之前该楼盘的备案价格或周边楼盘的备案情况，因此如果开发商将房源从毛坯房到精装修的话，备案价格则可以有较大上浮。

　　说到底，毛坯改精装一方面是为了适应市场需求，节省税费，另一方面则是为了涨价。

　　怪象七：二手房跳价频繁 “价格倒挂”现象严重

　　国家统计局公布的7月楼市统计数据显示，7月份，合肥楼市一手房价格环比上涨4.2%，位居全国第二；二手房价格环比上涨3.2%，位居全国第一。加上此前合肥一直“限价”，新房价格被压制，进一步加剧了一二手房房价倒挂现象，部分区域差价更达到5000元/㎡以上。

　　“目前合肥市区可售商品住宅套数不到一万套，远无法满足购房者的需求。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，过去，合肥的土地供应一直比较“保守”，住宅库存量并不算太高，在上一轮的楼市暴涨中，土地和库存紧张的问题被进一步放大，楼市出现了供不应求、有价无市的现象，二手房市场也在这波行情中水涨船高。

　　事实上，合肥二手房的火热行情与整个楼市走向紧密相连。从今年2月到4月，合肥连续三个月二手房涨幅位列全国第一，5月和6月位居第二，7月再次站上榜首。

　　“一手房的行情带动了二手房的交易，甚至出现了房价倒挂现象。”凌斌说，二手房的房源多，等待时间短，像合肥市的政务区，年初的时候一手房价格可能只有一万六、一万七千元人民币每平米，但二手房的价格已经涨到快两万元，原因就是该区域已经没有可售的新房，而新拍出的地王楼面价已经超过两万元每平米，房价预期在那里，只是时间问题而已。

　　二手房交易火热，同时也少不了房屋中介和开放商“助攻”。合肥某中介公司员工表示，在上半年的二手房交易中，有至少三分之一是投资购房，“一次性付款把房子买下来，过几个月转手就能赚上一笔。”该员工说，像这样的投资者不算少数。此外，开发商捂盘、关系户买房、捆绑销售等乱象也间接推动了二手房交易。

　　怪象八：合肥地王频出，面粉贵过面包

　　合肥作为代表性的二线城市，是众多房企眼中的香饽饽，发展迅速，升值空间巨大。随着市场行情的变化，土地市场的活跃，众多房企争先抢地，导致了合肥土地市场一轮接一轮的高价成交。

　　地王的出现总会带来地王效应，所谓地王效应，指的是地王的竞拍对房地产市场带来的影响。在楼面价超过房价已成为常态的阶段，虽然地王不完全代表未来市场售价，但房价却深受其影响，新的地王出现往往会带动周边项目房价上涨，地王意味着高额的土地成本，也是助涨房价的有力推手。

　　合肥地王频出，面粉已经贵过面包，房价岂有不涨之理？安徽省在2014年有户籍人口将近7000万人，常住人口却只有6082.9万人，属于典型的人口输出省份。在全省人口外流的大环境下，作为全省的中心城市，省会合肥每年仍保持着15万人以上的人口净流入，人口在源源不断地从三四线城市流向大城市和省外，形成典型的“虹吸效应”，即大量资金涌向和追捧热点城市。合肥在“人口输出”与“回乡置业”两个环节，吸附了全省的房产购买力。

　　记者从国家统计局合肥调查队获悉，上半年合肥市城乡居民可支配收入为14766元，同比增长10.5%。而据星空地产研究院统计，2016年上半年合肥市九区成交48163套住宅，同比上涨13.26%;九区住宅成交均价为10074元/㎡，同比上涨21.14%。可以看得出来，收入增幅追不上房价涨幅。

　　结语：业内人士指出，合肥楼市怪象频出，根本原因是目前市场供需不平衡导致的，也有部分投资客的原因。长期低库存，加上地王效应，导致2016年的合肥房价涨幅惊人。由此衍生出了一系列卖方市场主导的楼市怪象，解决这些问题的关键主要有两点，一方面政府应该加大土地供应，缓解供需矛盾，另一方面相关部门应对开发商的违规行为进行有效监管，以保障普通购房者的合法权益。

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