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市场分化:合肥、福州今年首轮集中供地冷暖不一

  日前,合肥、福州今年首轮集中供地落下帷幕,两地土地市场温度不一,反映了当下房企投资心态。

  3月17日,合肥出让19幅土地。中指院数据显示,除2幅保障性租赁住房用地外,17幅涉宅用地均溢价成交,揽金149.78亿元,其中15幅土地因竞价“触顶”进入竞品质方案环节,将于3月25日出让。

  3月16日-3月17日,福州共出让18幅土地,结果仅成交12幅土地(3幅现场撤牌、3幅流拍),总成交建面60.75万平方米,总成交金额超77亿元。其中8幅土地底价成交、2幅土地达到最高限价+摇号成交。溢价率仅有4.2%。

  今年合肥首轮集中供地热度回升,福州首轮集中供地则清冷收场。尽管近期政策频吹暖风,但土拍市场并没有集体回暖,市场出现反差与分化的背后,是楼市的差异化表现与房企投资的逻辑不变。

  上海中原地产市场分析师卢文曦指出,土拍市场的分化背后可以看出房企的投资逻辑。合肥属于长三角板块,能分享到长三角一体化发展红利,房企的投资逻辑就是看城市的发展空间。

  合肥这两年加大高科技人才引进力度,加上合肥对于限房价尺度的放宽,提升了房企拿地的积极性。卢文曦还认为,从土拍规则的调整来看,合肥与福州对房企的投资心理所产生的影响是不一样的。

  城市间土拍规则调整有差异

  2022年首轮集中供地,合肥与福州不约而同都对土拍规则进行了不同程度的调整。不过,虽然合肥与福州都通过调整土拍规则给房企预留了可观的利润空间,但在房企进入门槛上,两个城市仍有区别。

  比如,合肥采取“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞拍方法,但降低了房企资质要求。此前合肥土地市场网发布通知,调整土拍评分标准:“开发企业资质等级为房地产开发一级资质分值为5分”,修改为:“开发企业资质等级为房地产开发一级资质分值为5分,二级资质及以下分值为4分”。按照调整后的规则,开发资质问题带来的差距仅有1分,二级房企通过其他考核项目弥补这方面差距的机会就增加了许多。这在降低房企门槛的同时,也为普通房企拿地创造了更多机会。

  而福州基本延续2021年“限地价、限房价、摇号”等方式出让,此外,在竞买人资格方面,延续“禁马甲”的规则。

  另外,合肥此次土拍除新调整的房企开发资质评分标准外,其他多方面调整也尽可能提高房企拿地积极性:如代建要求减少,多数地块只要求代建幼儿园、道路、公共绿地等;多数地块都取消了配建保障性租赁住房的要求,没取消的配建比例也有所降低;部分先前流拍的地块做了缩减或分割以及部分地块容积率提高。

  合肥此次土拍吸引了40多家房企报名参与。除了华润、招商中海、金茂、保利、绿城等等央、国企外,还有诸如新华、远大、徽创等安徽本土的中小型房企,报名地块的数量均很可观。

  反观福州,这次土拍规则延续去年第三轮集中供地的“宽限价”规则,比如备案价根据溢价率有一定上浮等,但指导价首破4.5万/平方米。

  福州一名业内人士指出,此次临时中止出让和流拍的多幅宅地其实很优质。此次土拍“低温”收场,除了受到市场大环境的影响外,也有起拍价过高的原因。之前2万元/平方米左右就可以成交的地段,现在起拍价高达3万元/平方米;此前3.8万元/平方米左右的指导价,这次达到4.5万元/平方米。

  据透露,2月15日,福州发布相关公告时,晋安区4.5万元/平方米、三江口板块2.8万元/每平方米、五四北板块高达3万元/平方米的指导价就一度引发热议。

  楼市分化

  此外,从两个城市最近呈现出的楼市行情走向来看,倾向于投资有产业发展空间的城市,仍然是房企看重的投资逻辑之一。

  近年来,随着产业多元化成型,合肥逐渐展现出地理优势、人才优势、政策优势等。公开信息显示,合肥是全国少数几个拥有集成电路设计、制造、封装测试、装备材料及公共服务平台的半导体全产业链城市之一,全市拥有集成电路企业超300家,全市集成电路产业推进重点项目59个,计划总投资超3000亿元,计划到2025年,全市集成电路产业产值突破1000亿元。

  根据地区生产总值统一核算结果, 2021年,合肥市实现地区生产总值(GDP)11412.8亿元,增长9.2%。

  2021年,合肥市切实贯彻人才安居政策,激发人才大展身手,让人才从“抢过来”到“抢着来”。合肥市住房租赁服务管理中心发布数据显示,2021年,为2226家企业、39359名人才,发放租房补贴25586万元,较上年增长143.6%。

  第三方机构数据显示,今年2月,合肥市区新房成交均价约为1.94万元/平方米,环比涨幅2.35%,同比涨幅2.35%。在经历两个月的房价下跌之后,合肥楼市开始止跌回升。在成交套数方面,合肥市区今年2月份共成交1960套,依旧呈下降趋势,环比减少860套,环比下跌30.5%,同比减少50%。这是自2021年8月份以来,合肥市区二手房成交套数第7个月出现下跌。

  对于2022年的房地产行情,合肥市住房保障和房产管理局相关负责人曾表示,当前合肥市房地产市场正进入较为平稳的发展阶段,相关的市场乱象也减少了。

  据合肥当地多个机构统计,截至今年3月初,合肥市新房库存仅为1.5万套左右,去化周期仅为4个月左右,合肥楼市或面临新房供应不足问题。但相关业内人士指出,合肥市今年或有超过40个新项目入市,将有利于缓解目前供应不足问题。

  福州首轮集中供地,从新房销售指导价方面来看,延续了去年第三轮限价宽松的趋势,并且溢价成交地块新房销售指导价还能有一定的上浮空间。表面看来,福州今年首轮土拍呈现出一定盈利空间,但福州楼市当前存去化和库存压力。尤其是进入2021年四季度以来,商品住宅月均成交量仅有23万平方米,较去年第二、三季度月均成交量近乎腰斩。截至2022年2月底,福州商品住宅去化周期已近20个月,较2021年同期拉长了20%,住宅去化进入了瓶颈期。

  在政策需要时间传导的前提下,房企现金流目前仍然紧张,拿地的积极性或因为地块起拍价抬升而未被充分调动。正如前述业内人士所指,此时对地方政府拿地技术门槛的调整能力也是一番考验。

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