“商业+产业”迎迭代期，谁在悄悄发力？

— — >>找房地产资料 上佰策地产文库<<— —

导读

疯狂内卷下，“商业 产业”模式也在进化。来源 | 铱星云商新媒体中心主编 | 曹婕撰文&编辑 | 刘瑾

6月9日，北京市商务局等四部门联合发布《北京市扩大时尚消费专项行动方案》，内文指出，将围绕时尚场景育新行动、时尚活动提升行动、时尚品牌创新行动、时尚产业赋能行动等，打造全球首发中心，从而为商业发展提供新的动力和机遇。

从政策蓝图到城市实践，这种“商业 产业”互哺的发展模式，已在全国多个城市落地生根，并催生出不少代表性的样本。提及深圳这座“科技之城”，人们会想到以电子产业为根基的华强北；而在义乌这座“世界小商品之都”，人们会自然联想到依托小商品产业集群发展的义乌国际商贸城。

不难看出，在商业地产领域，“商业 产业” 的辐射力量是巨大的。为此，本文将聚焦产城融合、工业遗存两大常见方向，探寻该领域中涌现的新兴项目代表。

01.产城融合

说起“商业 产业” 的类型，产城融合算是一种很经典的模式，其核心是将产业功能、城市功能、生态功能融为一体，通过产业集聚带动城市发展，以城市配套反哺产业升级。

☆“商业 产业” 迭代，向复合体验升级

在大众的印象中，产城融合框架下的商业项目，更多呈现的是补足生活配套服务的功能属性，呈现较为单一的模式。

而今，随着消费场景从“购物功能”向“生活方式” 进阶，这一类型的项目也开始逐渐往注重与城市、产业及社区的多元融合方向转型，并在商业形态、交通便利与功能组合上展现创新性。

在今年开业的项目中，就涌现了不少这样的案例。当中既有主打混合空间的龙湖合肥欢肆，也有以POD公园商业为特色的北京中关村ART PARK大融城，还有主打综合配套服务型的中兴智慧城·懿港汇YEE PARK。

龙湖合肥欢肆

功能协同类：龙湖合肥欢肆地处武侯新城高端生活板块和产业聚集地核心，项目以1.6万㎡的街区商业混合约2万㎡的长租公寓，基于“Hybrid Space”核心理念，通过街区与公寓等业态的有机融合，实现居住、餐饮、娱乐、社交等功能的“无界串联”。

北京中关村ART PARK大融城

生态赋能类：北京中关村ART PARK大融城（西区已于5月率先亮相），该项目地处的中关村地区，为北京著名的科技创新中心，周边汇聚众多高校与科技企业。项目通过2万㎡城市屋顶公园、五大下沉广场及立体绿化系统，将自然景观与商业动线融合，在功能上与后厂村路等科技企业集聚区形成互补，为周边构建起一体化的高效生活圈。

中兴智慧城·懿港汇YEE PARK

激活区域商业潜力类：中兴智慧城·懿港汇YEE PARK地处马鞍岛，周边汇聚有生物医药、新一代信息技术等产业集群。其作为马鞍岛岛内首个商业体，通过引入野WILD洲际厨房、囍咖啡马鞍岛首家旗舰规模店、麦当劳中山新形象首店等品牌，不仅为产业人群提供服务，也满足了周边居民的生活需求，填补了区域商业配套的空白。

☆ 特色产业提升商业能级

想到产城融合，大多数人的脑海中会浮现一座“城中之城”的画面。这类项目通常落位于城市新兴潜力区域，在政府及操盘手精心勾勒的规划蓝图中，通过产业政策引导形成特色产业集群。无论是免税购物、文体娱还是文化旅游，这些特色产业均为连带的商业发展提供了良好的生长环境。

一是在全民体育的热潮中，依托体育服务产业链诞生了诸如康莱城市动空间、Alival新体汇、北京天竺国际体育文化精品街区等运动主题商业项目。

Alival新体汇

计划于年内亮相的Alival新体汇，其背靠深圳市体育中心场馆资源，以“国际赛演 湾区赛事 社群活动 俱乐部IP”四大客流引擎，意在构建国内最全运动专业设备设施集合地。 

康莱城市动空间是台州首个体育生态商业综合体。主要以特色场馆为依托，以体育服务为内核，是集健康、文化、休闲、教育等功能于一体的综合型项目。

康莱城市动空间

北京天竺国际体育文化精品街区是顺义区重点打造的国际化体育文化艺术街区，包含冰球馆、篮球馆、健身娱乐和网红餐厅等多种业态，目标是成为亚洲最大的冰球训练基地和休闲娱乐的理想场所。

北京天竺国际体育文化精品街区

二是依托新区优势、政策利好打造的文化旅游商业体，湾中上城和三亚海棠故事便是如此。

湾中上城所处的马鞍岛， 凭借智能科创产业基底及超1400亿产业投资，具备雄厚的产业基础。在此背景下，湾中上城将打造“商业 乐园”的文商旅融合模式，项目引入的魔法世界，整体规划约2万m²，亚洲首个国际IP主题乐园集群，其集齐4大国际IP集团旗下10 头部IP，规划建设美泰童玩世界、孩之宝梦幻乐园、史努比与朋友们三大主题乐园，配套 IP 主题酒店、餐饮零售等复合业态。

魔法世界

而计划于2026年元旦对外运营的三亚海棠故事，定位为“国家海岸人文会客厅”。该项目在与海棠湾中免CDF免税城、三亚太古里形成战略联盟的基础上，亦以“亦商亦景”的4A级景区标准打造，通过构建棠物屿、海棠巷子、海棠幻夜、宴飨八方和艺术中心五大主题商业，将海南本土文化转化为商业IP，构建 “一站式文旅体验平台”。

三亚海棠故事

02. 工业遗存

在城市更新、产业升级的背景下，工业遗存作为城市工业文明的见证者，其独特的空间肌理成为了商业项目再开发的重要载体。而其承载的深厚产业记忆，也进一步通过产业场景留存、产商联动、引入创新产业集群等举措，构建从产业激活到商业反哺的再生循环。

以华润雪花啤酒总部基地为例，该项目前身是金威啤酒深圳二厂，项目总建筑面积约115万㎡，是集生产厂房、研发用房、配套宿舍、主题商业等于一体的产业都会综合体。

去年12月开业的BREWTOWN啤酒小镇，商业体量近 5 万㎡，作为华润雪花啤酒总部基地的商业部分，其以“都市解压场”为定位，以开放式街区的形式，通过保留原有的啤酒发酵罐作为标志性的打卡场景，串联起运动广场、庆典广场、精酿广场等场地，打造了独具特色的啤酒文化体验中心。

当商业市场进入存量时代，商业项目对工业遗存的传承，不止于上述提及的老啤酒厂旧改，还有钢铁厂、锅炉厂、纱厂等其他工业遗址的改造也在酝酿之中。

前身为上海第十钢铁厂的上海A.F.A，是一个融合生活购物、商务办公、艺文活动和绿色公园的“艺享之城”。其已开放的ROJO艺文空间由原上钢十厂冷轧带钢车间改造而来。改造过程中，项目通过玻璃隔断将原车间重新划分为多功能厅、中央花园、艺术展览区三个功能分区，既延续了工业建筑的历史脉络，又迎合了当下消费者看重的艺术文娱体验。

上海A.F.A

拟定于10月亮相的杭州嘉里城，其前身为原杭氧、杭锅工业厂区所在地。项目改造延续了工业遗产的文化脉络，主张“氧成100种源创生活”，以活力氧能燃起不重样的丰富生活方式。

杭州嘉里城

纵观这些项目的共同点，均是通过融合工业遗迹与现代商业文化元素，从而实现城市空间的功能重生。

03. 商业观察

“商业 产业” 的落地形式，除了工业遗存改造和以产业集群为基础的产城融合这两种典型模式外，近年来还出现了以供应链带动零售商业发展的模式。

典型案例如京东Mall，自 2021年首座京东Mall在西安开业以来，这种以线上供应链优势赋能线下商业综合体的模式也得到了快速落地。6 月，京东Mall就迎来了北京双井店、深圳南山店、武汉光谷店、太原长风街店四家新店的亮相。

纵观全文的实践案例，无论是产城融合中以混合空间、TOD模式等更符合现代生活方式的复合开发类型，还是工业遗存改造里历史空间的功能重塑，都推动着“商业 产业”向多元化、立体化方向发展。

在“商业 产业”的双向赋能下，当商业为产业打开消费入口，产业亦为商业注入了独特基因， 二者碰撞所释放的商业潜能已不仅是空间与业态的简单叠加，更是城市生态的升级。