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2017年房地产行业:洞悉,2016年居民购房意愿及房地产大势-20170321-云房数据-36页-佰策地产文库.pdf

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2017年房地产行业:洞悉,2016年居民购房意愿及房地产大势-20170321-云房数据-36页-佰策地产文库.pdf

| 洞悉 2016年居民购房意愿及房地产大势 2016年中国房地产市场的发展可谓跌宕起伏。上半年以去库存为主,而下半年则 以控房价为目标,调控效果正逐渐显现。这一年居民对购房一事儿如何看待中 国房地产发展现状如何云房数据与今日头条房产频道携手,纵观全国房地产市 场,深挖北上深三城市房产数据,通过不同维度的分析带您详细了解。 | 36.22 42.99 49.95 56.10 0.00 20.00 40.00 60.00 2000年 2005年 2010年 2015年 中国城镇化率变化趋势图 城镇化率 2015 年我国城镇人口达到了 7.7 亿人,城镇化率为 56.10。通过城镇总人口比重曲线,可以看到 我国的城市化进程开始逐步边际放缓。 城镇化离不开房地产。城镇化率的提高带动了城镇适龄人口的增加,从而支撑房地产市场,但是这 种影响会随着城镇化进程的放缓而减弱。 15781 17175 19109 21810 24565 26965 28844 31195 0 20000 40000 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 城镇居民人均可支配收入变化 城镇居民人均可支配收入(单位元) 城镇化率增速放缓 数据来源国家统计局 | 26.90 50.10 10.00 13.00 购房者对房价的预期 上涨 基本不变 下降 看不准 数据来源央行调查报告 20.10 79.90 购房意愿调查 准备出手购房 不准备出手购房 2016年居民购房意愿及房价预期 2016年第四季度,中国人民银行在全国 50个城市问卷调查结果显示,针 对下季房价 , 26.9的居民 预期“上涨”, 50.1的居民预期“基本不变”, 10的居民预期“下降”, 13的居民“看不 准”。未来 3个月内准备出手购买住房的居民占比为 20.1,较上季提高 3.8个百分点。 调查显示, 42.9的居民认为目前房价“可以接受”, 3.4的居民认为“令人满意”。 |男性比女性更关注房产资讯 72 18 关注房产资讯人群性别比例 男性 女性 数据来源今日头条算数中心 57.10 57.30 55.40 54.90 54.50 42.90 42.30 44.60 45.10 45.60 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 2500 购房者男女比例 (单位万元) 男性 女性 据今日头条算数中心显示,关注房地产群体中男性超 7成。 购置 1000万以下房产的购房者更多为男性,而购置 1000万以上房产女性购房者比例逐渐 提升,与男性购房者比例差距减小。 性别占比 性别用户数 /总用户数 |24至 40岁的购房意愿最强 0.33 20.54 28.2225.31 18.25 7.36 18岁以下 18-23 24-30 数据显示, 24至 40岁年龄段的用户 对房地产关注度最高,也意味着这个 年龄段对于购房的需求也最强烈。 24至 30岁的有购房意愿的人群,刚 需买房者是这一年龄段的主力军,中 小户型的婚房受到年轻人的热捧。 财 富处于积累的原始阶段,买房需要借 助父母、朋友等外力的资金支持。 31至 40岁的 有购房打算的人大多会 将目标瞄向大户型改善房,他们已经 有足够的资金积累。 数据来源今日头条算数中心 关注房产资讯用户各阶段年龄占比 用户各阶段年龄占比 各阶段年龄用户数 /总用户数 | 房产兴趣用户阅读在早晨 7点开始开始关注房地产类信息,午间 12-13点是另一个关注高峰,而全天的关注 度最高峰则在 21-22点之间。每日人均阅读时长约 24分钟。 2.83 1.48 0.94 0.77 0.83 1.40 2.91 4.42 4.95 4.58 4.644.725.67 5.03 4.66 4.76 4.86 4.82 4.83 5.51 6.20 6.98 6.94 5.28 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 分时段房产资讯关注度 数据来源今日头条算数中心 用户偏爱 “夜读” 22时迎阅读高峰 | 58.60 52.70 45.70 44.80 35.70 28.60 17.30 15.60 6.70 5.30 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 房价 楼市 买房 楼盘 二手房 房贷 高房价 住房公积金 房产中介 房地产投资 房产兴趣用户最关注哪类购房资讯房产兴趣用户在关注的资讯中,房 价、楼市、买房、楼盘等四大核心 关键词尤为关注,形成了第一关注 阵营。可以看出购房者最关注的核 心要素所在。 而二手房和房贷等关键词则在第二 阵营遥遥领先。 不同层面需求的房产兴趣用户在不 同购房阶段的人群诉求也存在较大 差异。对于购房类别选择及价格因 素影响的各类信息也受到房产兴趣 用户的高度关注。 购房需求强烈 四大象限凸显内在诉求 数据来源今日头条算数中心 关键词占比 各关键词阅读数 /关键词总阅读数 |大家最关注配套户型、物业和装修 24.20 23.00 16.40 10.50 10.10 8.90 8.00 6.20 5.20 4.90 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 户型 物业 装修 高速公路 高铁 机场 学区房 交房 房产证 医疗机构 房产兴趣用户最关注的楼盘配套 楼盘社区的成熟度与其配套息 息相关, 每个人的生活喜好不 同 ,对生活配套的要求也不同。 我们通过数据还原出房产兴趣 用户的共同聚焦点和偏好。 房产兴趣用户在购房选择过程 中,最影响其购房的楼盘配套 因素中,户型、物业及装修三 大要素位列前茅。 数据来源今日头条算数中心 关键词占比 各关键词阅读数 /关键词总阅读数 | 13.65 12.08 8.28 7.73 6.035.525.284.92 4.813.863.733.60 3.60 3.44 3.07 2.83 2.81 2.43 2.36 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 社会 新闻 环境 财经 时政 教育 汽车 健康 国际 旅行 历史 情感 家居 军事 体育 电影 美食 娱乐 三农 房产用户 兴趣类别分布 数据来源今日头条算数中心 2016年房产用户的兴趣点较为广泛,对社会、新闻类资讯关注度极高,同时,房产用户对“环 境”、“财经”、“汽车”、“健康”类资讯也尤为关注。 “兴趣点”关注度排行 关键词占比 各关键词阅读数 /关键词总阅读数 | 银行理财 , 23.45 金融 , 20.46基金 , 15.01 股市 , 14.27 美元 , 8.91 养老 , 5.19 财运 , 5.18 风水 , 3.83 汽车 , 3.71 房产兴趣用户的“理财观” 银行理财 金融 基金 股市 美元 养老 财运 风水 汽车 数据显示,房产兴趣用户的“理财 观”类别非常广泛,银行储蓄、金 融类产品、股市、外汇等均有较高 程度的涉及。 此外,值得注意的是,购房者还非 常关注财运、风水等略带命里元素 的小爱好。 用户关注的金融资产配置 数据来源今日头条算数中心 关键词占比 各关键词阅读数 /关键词总阅读数 | 10.93 10.83 10.52 10.42 10.41 10.00 10.20 10.40 10.60 10.80 11.00 昌平区 回龙观 朝阳区 望京 海淀区 中关村 朝阳区 十里堡 朝阳区 南磨房 北京房地产商圈热度指数前五 热度指数 12.50 11.69 10.51 10.33 10.12 0.00 5.00 10.00 15.00 浦东新区 世纪公园 浦东新区 金桥 闵行区 莘 庄 浦东新区 张江 浦东新区 三林 上海 房地产商圈热度指数前五 热度指数 一线城市人群关注的房地产商圈热度排行 数据来源今日头条算数中心 一线城市商圈热度占比 城市商圈阅读数 /城市商圈总阅读数 | 12.81 11.71 10.82 10.29 10.15 0.00 5.00 10.00 15.00 越秀区 岭南 天河区 天河公园 天河区 棠下 天河区 跑马场 天河区 东圃 广州 房地产商圈热度指数前五 热度指数 14.68 12.52 11.85 9.74 9.41 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 南山区 南山医院 宝安区 西乡 宝安区 龙华 宝安区 新安 南山区 科技园 深圳 房地产商圈热度指数前五 热度指数 数据来源今日头条算数中心 一线城市商圈热度占比 城市商圈阅读数 /城市商圈总阅读数 一线城市人群关注的房地产商圈热度排行 | 2016房地产市场表现 | 2016年是 “地王年” 全国卖地总额超过千亿的城市达到 9个 ,苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉、重庆、深圳,刷新了历史最高纪 录。 30多个城市刷出 340宗 左右单价、总价地王,数量创历史新高,上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。北京土地 市场量缩价涨,北京经营性用地共成交 29宗,其中纯商品住宅仅 7宗,创下了历史新低,居住类用地和商服金融类用地平均楼面单 价同比去年则分别上涨了 43和 65, 天津经营性土地平均楼面单价同比去年上涨了 59.6。  2016年也是“政策年” 回顾这一年,从年初的全国范围内的降首付、去库存,到四季度席卷各地的限购限贷以及严厉的楼市监管,短短数月之间,楼 市经历了从冰点到沸腾再到冷却降温的各种反转。 7090重回市场,限房价、竞地价、竞自持新政 出台,土地市 场的供给侧结构改革开始发力。因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市量缩成定局,房企也将面临更大挑战。  2016年更是一个“丰收年” 这一年,中国楼市创下了销售面积 15亿 平方米,销售金额 12万亿 元的新高,房企也从百亿时代迈入如今的三千亿时代。 2016年北京商品房共成交 14.2万套, 1554.3万㎡,与去年同期上涨 18.2;二手住宅共成交 27.2万 套,达到同期新建商品住 宅成交量的 3.2倍,再次刷新历史记录;天津 2016年成交套数 21.7万 套,同比增长达到了 72。远洋集团事业一部 2016年实现 了销售额 207亿 ,全年销售额突破到 200亿,北京、天津均超额完成年初计划,销售回款也达到了 231亿,完成了年度计划的 132。 | 2016总体投资增速上升,然而北京由于增量土地的稀缺,投资增速下滑, 2016年四季度起, 持 续调控使得开发意愿放缓,预计 2017年开发投资额同比增速将会下滑。 1.0 6.5 0 10 20 30 40 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 全国 房地产开发投资额 _累计值 亿元 12.4 -6.40 -10.0 0.0 10.0 20.0 30.0 0 1000 2000 3000 4000 5000 北京 房地产开发投资额 _累计值 亿元 房地产开发投资额 _累计增长 房地产投资意愿明显回升 北京投资增速下滑 | 2016年,在楼市政策和货币政策的双轮刺激下,商品房成交面积迎来爆发式增长, 2016年 1-11月, 全国成交商品房面积 13.5亿㎡,同比增长 24.3。从城市看,二三线成交面积涨幅明显超一线。 10.4 -16.7 33.9 -6.1 14.6 -3.6 26.622.9 92.7 -23.1 21.9 101.4 -40.0 -20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 一线 4城 二线 13城 三线 15城 百万平米 一、二、三线成交面积及同比 成交面积 同比 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 0 40000 80000 120000 160000 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 1- 11 月 全国商品房年度销售情况 商品房销售面积 万㎡ 商品房销售额 亿元 全国去库存成效明显 销售面积创新高 | 从楼市价格变动周期上看,政策对市场的影响立竿见影,政策收紧调控对一二线城市的价格上涨 起到一定的抑制作用, 2017 年市场前景不容乐观,一二线城市价格涨幅或将进一步收窄,三线城市价 格仍有上涨的可能性。 全国房价上涨 政策影响部分热点城市成交量下降初显 -10 0 10 20 30 40 2011 -1 2011 -3 2011 -5 2011 -7 2011 -9 2011 -11 2012 -1 2012 -3 2012 -5 2012 -7 2012 -9 2012 -11 2013 -1 2013 -3 2013 -5 2013 -7 2013 -9 2013 -11 2014 -1 2014 -3 2014 -5 2014 -7 2014 -9 2014 -11 2015 -1 2015 -3 2015 -5 2015 -7 2015 -9 2015 -11 2016 -1 2016 -3 2016 -5 2016 -7 2016 -9 2016 -11 一、二、三线城市新建住宅价格同比走势 一线城市 二线城市 三线城市 | 聚焦北上深房地产市场 | 275 249 163 214 141 108 41 587 784 652 596 480 224 191 84 60 54 47 45 65 47 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2010-2016年北上深土地成交宗数对比 北京 上海 深圳 2016年,在楼市去库存的大背景下,土地市场的供应规模持续缩减。北京、上海、深圳三地 的土地成交宗数相比 2015年均出现下滑。其中北京缩量尤为明显,成交宗数减少了 62。上海、 深圳分别减少了 15、 28。 数据来源云房数据研究中心 土地市场的供应规模持续缩减 | 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2010-2016年北上深成交楼面均价走势 北京 上海 深圳 与土地成交宗数的持续下滑相反, 2016年土地楼面价格不跌反升。北京的土地楼面均价达到了 14494元 /㎡,相比 2015年上涨了 8;上海土地楼面均价为 10583元 /㎡,上涨了 19;深圳市的土 地楼面价涨幅是三地中最高的,均价为 12031元 /㎡,上涨了 40。 数据来源云房数据研究中心 北上深成交楼面价持续上升 深圳涨幅居首 | 城市 土地宗数 块 建设用地面积 万㎡ 规划建筑面积 万㎡ 成交楼面均价 元 /㎡ 平均溢价率 土地出让金 万元 北京 41 415.44 588.19 14494 31.22 8525126.3 上海 191 806.99 1548.71 10583 69.84 16389628 深圳 47 218.65 846.85 12031 24 10188683 2016年北上深土地市场成交总览 数据来源云房数据研究中心 | 15 13 13 0 82 50 43 16 4 16 27 0 住宅用地 商业 /办公用地 工业用地 其它用地 2016年北上深各用途类型土地成交宗数对比 北京 上海 深圳 从成交土地的用地属性来看,北京住宅用地成交 15宗,占比为 36;商业、办公用地和工业 用地各成交 13宗,各占 32。上海市的住宅用地成交占比为 43,是成交的绝对主力。深圳市在 2016年仅成交了 4宗住宅用地,成交最多的是工业用地,达到了 27宗,占比为 57. 数据来源云房数据研究中心 住宅用地供应短缺 北深尤为凸显 | 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 住宅用地 商业 /办公用地 工业用地 其它用地 2016年北上深各用途类型土地成交溢价情况 北京 上海 深圳 从各用途土地的溢价率来看,北京市的商业 /办公用地溢价率最高,为 35;其次是住宅用地, 成交溢价率为 30。上海市住宅用地的溢价率为 92;商办用地的成交溢价率为 30。深圳市的住宅 用地虽然成交的少,但是平均成交溢价率却高达 122;商办用地溢价率为 8。 数据来源云房数据研究中心 上深住宅用地成交溢价率创新高 | | 52797 86548 80181 47983 53871 47579 62234 77877 104948 80236 120156 108288 29551 38367 47201 41770 66442 38640 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2011-2016年北上深普宅 别墅成交套数对比 北京 上海 深圳 2016年,北上深三地的普宅、别墅产品成交量相较 2015年均有所下滑,公寓成交量上升较 为明显。深圳的降幅是三地中最大的,降幅达到 42;北京市的降幅为 12,上海市为 10。从 2016年三地的成交量上看,上海的成交量是北京的近 2.5倍,深圳的近 3倍。 数据来源云房数据研究中心 北上深普宅和别墅成交量减 购房者转向公寓和二手房市场 | 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2011-2016年北上深普宅 别墅成交价格走势 北京 上海 深圳 从成交价格上看,三地中价格最高的是深圳市,成交均价为 53666元 /㎡;其次是上海,均价为 38352元 /㎡;北京的成交均价是三地中最低的,为 37367元 /㎡。从价格涨幅上看,深圳仍然瑶瑶领 先北京和上海,同比涨幅高达 61,北京、上海的同比涨幅分别为 27、 19。 数据来源云房数据研究中心 北上深普宅和别墅价格跳涨 深圳涨幅最高 | 26 25 4 38 47 63 18 13 19 9 7 5 9 7 8 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 北京 上海 深圳 2016年北上深三地普宅 别墅分总价段成交套数占比 < 200万 200-500万 500-800万 800-1200万 > 1200万 2016年,北上深三地的主力成交价格段均是 200-500万。深圳在这一价格区间的成交套 数占比高达 63,在深圳市房价大涨的背景下,总价 200万以下的成交占比仅为 4。而在这 一价格段,北京占比为 25,上海为 26。 数据来源云房数据研究中心 北上深 200-500万总价段为成交主力 | 4 1 3 21 30 67 23 30 8 22 17 12 29 22 11 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 北京 上海 深圳 2016年北上深三地普宅 别墅分面积段成交套数占比 < 60㎡ 60-90㎡ 90-120㎡ 120-150㎡ > 150㎡ 从面积分布上看,深圳市的主力成交面积段为 60-90㎡,占比高达 67;上海最青睐 60- 90㎡、 90-120㎡的房源,占比均为 30;而北京 150㎡以上大户型的成交量最好,占比为 29。 数据来源云房数据研究中心 北京购房者改善为主 深圳购买 60-90㎡ 小户型居多 |北上深三地普宅 别墅销量排行榜 TOP10 排名 项目 成交套数 1 龙湖长城源著 1259 2 格兰山水 925 3 北京城建琨廷 882 4 首城汇景湾 846 5 中国铁建原香漫谷 822 6 中弘由山由谷 781 7 首开缇香郡 672 8 天润香墅湾1 号 603 9 华业东方玫瑰 540 10 天资华府 532 北京篇 排名 项目 成交套数 1 首创旭辉城 1597 2 信达蓝庭 1188 3 地产尚海郦景 1173 4 天和前滩时代 1097 5 海兴名苑 1071 6 远洋万和四季 1013 7 象屿上海年华 965 8 安贝尔花园 964 9 当代万国府M OM A 935 10 绿地海珀佘山 920 上海篇 排名 项目 成交套数 1 鸿荣源壹城中心 2720 2 锦荟P A R K 1485 3 信义嘉御山 869 4 万科麓城 863 5 宇宏健康花城 836 6 宝能城 821 7 中粮云景国际 798 8 华联城市全景 780 9 合正观澜汇 761 10 佳兆业城市广场 676 深圳篇 数据来源云房数据研究中心 | 排名 项目 成交均价 1 骏豪中央公园广场 157754 2 北京壹号院 156169 3 万柳书院 154424 4 金地华著 137608 5 首创禧瑞都 124994 6 霞公府 123842 7 西单上国阙 119020 8 使馆壹号院 114868 9 金茂府 104120 10 长安太和 101559 北京篇 北上深三地普宅 别墅单价排行榜 TOP10 排名 项目 成交均价 1 汤臣一品 205611 2 华侨城苏河湾 165256 3 东郊一号 164767 4 华洲君庭 158977 5 凯旋滨江园 155849 6 中粮海景壹号 151070 7 东郊花园 145310 8 凯德茂名公馆 136047 9 翠湖天地 131643 10 嘉里华庭 130008 上海篇 排名 项目 成交均价 1 深圳湾公馆 137942 2 新天鹅堡 131540 3 华润深圳湾悦府 117209 4 海上世界双玺 108170 5 恒裕滨城 99262 6 新锦安壹号公馆 99141 7 半岛城邦 98102 8 壹方中心 91621 9 中海天钻 90534 10 宝能公馆 89948 深圳篇 数据来源云房数据研究中心 | | 69592 62199 76379 56764 131888 72635 127502 4608842361 16976 20733 15820 2016年 Q1 2016年 Q2 2016年 Q3 2016年 Q4 2016年北上深二手住宅成交套数对比 北京 上海 深圳 2016年十一前后,我国 21个重点城市出台了新的楼市调控政策,二手房市场降温明 显,成交量迅速走低。北上深三地在 2016年四季度的成交量环比分别下降了 26、 64、 24。 数据来源云房数据研究中心 “ 930”政策效应明显 四季度北上深量跌价稳 |2016年北上深三地二手住宅成交热点片区 TOP10 排名 片区 成交占比 1 昌平县城 2 . 5 7 2 黄村 2 . 4 9 3 回龙观 2 . 1 3 4 天通苑 2 . 0 9 5 房山城关 2 . 0 3 6 顺义城 2 . 0 1 7 良乡 1 . 9 3 8 黄村南 1 . 7 5 9 长阳 1 . 6 5 10 北苑 1 . 6 4 北京篇 排名 片区 成交占比 1 金山城区 2 . 1 8 2 奉贤城区 2 . 1 4 3 青浦城区 2 . 0 0 4 嘉定城区 1 . 7 4 5 碧江路 1 . 7 0 6 松汇西路 1 . 4 9 7 南翔 1 . 4 2 8 周祝路 1 . 3 8 9 南汇城区 1 . 1 8 10 淞宝 1 . 0 7 上海篇 排名 片区 成交占比 1 西乡街道 3 . 0 7 2 新安街道 2 . 4 5 3 龙华街道 2 . 4 4 4 龙岗中心城 2 . 3 5 5 民治街道 1 . 9 2 6 龙岗镇 1 . 7 8 7 布吉镇 1 . 2 3 8 观澜街道 0 . 9 1 9 南油大道 0 . 6 4 10 南山大道 0 . 5 5 深圳篇 数据来源云房数据研究中心 |2016年北京成交活跃小区热力图 数据来源云房数据研究中心 |2016年上海成交活跃小区热力图 数据来源云房数据研究中心 |2016年深圳成交活跃小区热力图 数据来源云房数据研究中心

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