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2017年2月12日-长江证券-房地产行业地产4季度基金持仓研究:持仓再筑新底-佰策地产文库.pdf

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2017年2月12日-长江证券-房地产行业地产4季度基金持仓研究:持仓再筑新底-佰策地产文库.pdf

请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 17 [Table_MainInfo] ┃ 研究报告 ┃ 房地产行业 2017-2-12 持仓 再 筑 新 底 地产 4 季度基金持仓研究 行业研究 ┃深度 报告 评级 看好 维持 报告要点  纵览地产持仓再筑新底,迎被动型基金减仓潮 2016 年 4 季度,地产板块持仓水平再度下降,其中基金持仓市值下降至 205 亿元,创下七年来的历史新低, 1.23的持仓比例相比前一季度下降了 0.09 个 百分点。与 3 季度有所不同, 2016 年 4 季度地 产板块的减仓主力来自于被动指 数型基金,持仓市值从 53 亿元下降至 41 亿元,降幅达到 23。另一方面,重 仓地产的基金数量下降 10 只至 543 只,而持仓范围由 89 只个股扩散至 92 只。  横观减仓幅度仅次于 TMT 2016 年 4 季度,地产持仓比例下降 0.9 个百分点,持仓市值下降 18 亿元, 减 仓幅度 位于全行业第六位。 2016 年 4 季度 , 共有 15 个行业减仓,减仓较多的 行业主要是通信、传媒、计算机、电子等 TMT 行业,以及轻工制造、农林牧渔、 房地产等行业,而 这些行业走势在四季度表现都相对较弱 ; 增仓行业有 13 个, 增仓比例较高的行业主 要有机械设备、银行、建筑装饰、食品饮料、化工等。  细分 龙头再遭减仓,转型持仓回升 从细分板块来看,龙头地产持仓市值与比例 占据 板块整体 三分之一左右 ,仍然 是基金的持仓重点 。从纵向上来看,龙头地产持仓水平延续下降趋势, 万科继 续受到基金大幅减仓, 此外 以华夏幸福为代表的 园区地产板块持仓水平下降 也 比较 明显,而转型个股、商业地产板块持仓水平有所回升。  展望地产短期仍在探底,板块持仓难有起色 综合考虑多种因素,我们认为中央政策在 2017 年对地产进行托底的可能性不 高。根据历史经验,地产板块历次超额收益机会都需要政策面、基 本面与市场 面等三因素共振方可获得。但是, 2017 年房地产行业政策面基本面都难言见底, 因此地产板块大概率没有超额收益机会。 从短期走势来看, 2017 年 1 季度 楼市 成交面临比较大的基数劣势,特别是 3 月、 4 月楼市基本面走势恐将不甚乐观。  投资建议政策仍紧板块承压,谨慎看待板块行情 房地产板块受到来自政策收紧、基本面下行的双重压力,短期来看两者尚未见 到阶段性底部,我们对于房地产板块行情保持谨慎态度。从结构性机会上,我 们认为在行业集中度提升的背景下,建议关注以下两类标的( 1)成长性强而 且确定性高的成长性个股,重点关注 新城控股 ;( 2)业绩稳健增长、土地储备 丰厚、具备逆周期发展能力的行业龙头,重点关注招商蛇口。 [Table_Author] 分析师 蒲东君 ( 8621) 68751192 执业证书编号 S0490511090002 联系人 吴海健 862168751692 联系人 刘清海 862168751692 联系人 杨靖凤 ( 8621) 68751636 [Table_Company] 行业内重点公司推荐 公司 代码 公司 名称 投资评级 001979 招商蛇口 买入 601155 新城控股 买入 [Table_QuotePic] 市场表现对比图(近 12个月) -5 0 5 10 15 20 25 2016/2 2016/5 2016/8 2016/11 房地产 沪深300 资料来 源 Wind [Table_Doc] 相关研究 历史照亮未来 房地产行业周期研究 2017-2-8 调控叠加错峰致成交下滑, 央行上调逆回购利 率对地产影响有限 2017-2-5 春节部分城市数据滞后,本周量价齐降 2017-1-29 风险提示 1. 政策继续收紧 2. 楼市基本面大幅下滑 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 目录 引言地产调控过后,基金持仓如何 4 国庆调控中央定调,地产大幅跑输大盘 4 持仓背景 4 季度基金持仓升幅收窄 . 4 地产持仓再筑新底,转型板块有所回升 6 纵览地产持仓再筑新底,迎被动型基金减仓潮 6 地产 4 季度持仓再创历史新低 . 6 地产遭遇被动型基金减仓潮 . 6 重仓地产基金数量下降,持仓延续分散化趋势 7 横观减仓幅度仅次于 TMT . 7 地产持仓下降幅度仅次于 TMT 8 重仓地产基金下降,落后于大部分行业 . 8 细分龙头再遭减仓,转型持仓回升 9 【龙头地产】继续减仓 10 【转型个股】持仓回升 11 【商业地产】小幅增仓 12 【园区地产】大幅减仓 13 展望地产短期仍在探底,板块持仓难有起色 . 15 政策研判 2017 年,稳增长或难成为中央托底地产的充分理由 15 行情展望基本面与政策面难言见底,板块或无 超额收益机会 15 投资建议政策仍紧板块承压,谨慎看待板块行情 16 图表目录 图 1 2016Q4,房地产指数与大盘指数走势对比 . 4 图 2 2016Q4,房地产指数表现总体弱于大盘 4 图 3 2016Q4,基金重仓持股相 比前一季度净增加 29 亿股 5 图 4 2016Q4,基金重仓持股总市值为 7427 亿元,环比下降 1.09 . 5 图 5 2016Q4,基金重仓的地产股市值比例为 1.23,相比上季再降( ) . 6 图 6 2016Q4,基金重仓地产市值降至 205 亿元,再创七年新低(亿元) 6 图 7 2016Q4,被动型基金大幅减仓地产板块,持仓市值环比下降 3.10. 7 图 8 2016Q4,重仓持有地产的基金数量下降至 543 只(只) 7 图 9 2016Q4,基金持有地产板块范围扩散至 92 只个股(只) . 7 图 10 2016Q4,基金重仓地产市值为 205 亿,位于各行业中游(亿元) 8 图 11 2016Q4,基金重仓地产市值比例为 1.23,位于各行业中游( ) . 8 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 图 12 2016Q4,地产持仓比例降幅仅次于 TMT 等行业(百分点) . 8 图 13 2016Q4,地产持仓市值降幅仅次于 TMT 等行业(亿元) . 8 图 14 2016Q4,重仓地产股的基金数量下降 10 只,表现落后于大部分行业(只) 9 图 15 2016Q4,地产细分板块的基金持仓比例分布( ) . 9 图 16 2010 年至今,地产细分板块持仓比例变化图( ) . 9 图 17 2016Q4,龙头地产持仓市值下降至 59.9 亿元(亿元) . 10 图 18 2016Q4,龙头地产持仓比例下降至 0.36( ) 10 图 19 2016Q4,转型个股持仓市值回升至至 34.2 亿元(亿元) . 11 图 20 2016Q4,转型个股持仓比例回升至至 0.21( ) 11 图 21 2016Q4,商业地产持仓市值上升至 22.7 亿元(亿元) . 12 图 22 2016Q4,商业地产持仓比例上升至 0.14( ) 12 图 23 2016Q4,园区地产持仓市值下降至 7.4 亿元(亿元) . 13 图 24 2016Q4,园区地产持仓比例下降至 0.04( ) 13 图 25 政策托底力度大幅增强,而地产投资反弹幅度走弱,复苏时间拉长( ) 15 图 26 2017 年,政策面与基本面难言见底,板块或将 无超额收益机会( ) 16 表 1 2016 年 4 季度,地产板块超额收益为 -4.6左右 . 4 表 2 2016 年 4 季度,地产板块新进重仓名单个股情况一览 . 10 表 3 2016 年 4 季度,基金增减持龙头地产板块个股情况一览 . 11 表 4 2016 年 4 季度,基金增减持转型板块个股情况一览 12 表 5 2016 年 4 季度,基金增减持商业地产板块个股情况一览 . 13 表 6 2016 年 4 季度,基金增减持园区地产板块个股情况一览 . 14 请阅读最 后评级说明和重要声明 4 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 引言地产 调控过后 ,基金持仓如何 2016 年四季度,国庆期间 20 余个城市密集出台限购 限贷 政策,意味着 房地产行业政策 环境全面转向。 历史经验 证明,房地产板块走势与调控政策息息相关 , 在 调控政策全面 收紧的背景下, 2016 年四季度 房地产板块 总体表现弱于大盘 。 在此背景下, 本文将分 析 基金公司持仓水平的变化。 国庆调控 中央定调,地产大幅跑输大盘 2016 年 四季度,房地产政策环境全面趋紧。 国庆期间, 20 余个城市密集出台 调控 政策, 并 且限购限贷政策 在 随后 10 月至 11 月份内连续升级、扩容, 目前限购城市数量达到 23 座 。 而且 , 2016 年 12 月召开的中央经济工作会议强调“房子是用来 住的,不是用 来炒的 ” ,为房地产行业政策环境定下 紧缩 基调。 从 行情 走势来看, 2016 年四季度 ,地产板块整体表现弱于大盘指数。 2016 年四季度, 万得全 A 指数上涨 1.47,扣除金融石化后上涨 1.57,而 申万房地产指数 则下跌 3.06, 超额收益大约为 -4.6左右, 大幅跑输大盘指数。 图 1 2016Q4, 房地产指数与大盘指数走势对比 图 2 2016Q4, 房地产指数表现总体弱于大盘 4, 600 4, 800 5, 000 5, 200 5, 400 5, 600 5, 800 6, 000 2016 -10 2016 -10 2016 -10 2016 -10 2016 -11 2016 -11 2016 -11 2016 -11 2016 -12 2016 -12 2016 -12 2016 -12 申万地产 万得全 A 金融石化除外 0 . 8 5 0 . 8 6 0 . 8 7 0 . 8 8 0. 89 0. 90 0. 91 0. 92 2016 -10 2016 -10 2016 -10 2016 -10 2016 -11 2016 -11 2016 -11 2016 -11 2016 -12 2016 -12 2016 -12 2016 -12 申万地产 / 万得全 A 金融石化除外 资料来源 Wind, 长江证券研究所 资料来源 Wind, 长江证券研究所 表 1 2016 年 4 季度, 地产板块超额收益为 -4.6左右 项目 申万 地产 行业指数 万得全 A指数 万得全 A指数( 扣除金融石化 ) 2016-09-30 5025.19 4247.65 5390.41 2016-12-31 4871.19 4310.22 5475.07 涨跌幅 -3.06 1.47 1.57 申万地产 超额收益 - -4.54 -4.64 资料来源 Wind,长江证券研究所 持仓背景 4 季度基金持仓 升幅收窄 首先,我们通过基金重仓持股(各只基金前十大重仓 个股 )变化看一下基金股票 投资的 整体仓位变化情况。 数据显示, 2016 年 四 季度基金重仓持股 升幅收窄 。从持股数量上来看,基金重仓持股 总量为 499 亿股,相比 三 季度净增加 29 亿股, 相比上季度 57 亿股的增加量有所下降 ; 2016.10 国庆密集调控 2016.12.16 中央经济工作会议 2016.10 国庆密集调控 2016.12.16 中央经济工作会议 请阅读最 后评级说明和重要声明 5 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 从持仓市值来看,重仓持股市值总额达到 7427 亿元,相比前一季度 下降 82 亿元,环 比 下降 1.09。 图 3 2016Q4,基金重仓持股相比前一季度净增加 29 亿股 图 4 2016Q4,基金重仓持股总市值为 7427 亿元,环比 下降 1.09 - 60 - 40 - 20 0 20 40 60 80 201 0Q 1 201 0Q 2 201 0Q 3 2 0 1 0 Q 4 201 1Q 1 201 1Q 2 2 0 1 1 Q 3 201 1Q 4 201 2Q 1 201 2Q 2 201 2Q 3 2 0 1 2 Q 4 201 3Q 1 201 3Q 2 201 3Q 3 201 3Q 4 2 0 1 4 Q 1 201 4Q 2 201 4Q 3 2 0 1 4 Q 4 201 5Q 1 201 5Q 2 201 5Q 3 201 5Q 4 2 0 1 6 Q 1 201 6Q 2 201 6Q 3 2 0 1 6 Q 4 季报持仓变动 亿股 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 持股总市值 亿元 资料来源 Wind, 长江证券研究所 资料来源 Wind, 长江证券研究所 请阅读最 后评级说明和重要声明 6 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 地产持仓再筑新底 ,转型 板块有所 回升 2016 年 4 季度,在调控政策全面趋紧、基本面走势不断回落的背景下,房地产板块持 仓再创近七年来的新低,而且持仓下降幅度位居全行业前列,仅次于 TMT 等行业。 从 细分板块上来看,龙头地产持仓延续下滑趋势,园区地产也有明显下降,而转型个股、 商业地产持仓水平有所回升。 纵览 地产持仓再筑新底 , 迎被动型基金减仓潮 2016 年 4 季度,地产板块持仓水平再度下降,其中基金持仓市值下降至 205 亿元,创 下七年来的历 史新低, 1.23的持仓比例相比前一季度下降了 0.09 个百分点。 与 3 季 度有所不同, 2016 年 4 季度地产 板块 的 减仓 主力来自于被动指数型基金,持仓市值从 53 亿元下降至 41 亿元, 降幅达到 23。另一方面,重仓地产的基金数量 下降 10 只至 543 只,而持仓范围由 89 只个股扩散至 92 只。 地产 4 季度 持仓 再创历史新低 纵向来看, 2016 年 4 季度地产板块持仓水平 再度下降, 其中 基金持仓市值 再次突破七 年历史新低 。 以基金重仓标的为口径, 2016 年四季度, 申万地产板块持仓市值占股票投资市值的比 例仅为 1.23, 相比 前一季度基本持平 再度下降 0.09 个百分点 ,位于 28 个季度 倒数第 三 ,仅 高 于 2010Q2 和 2015Q3。从重仓持股市值来看,地产板块 持仓市值为 205 亿元, 仓位水平 再次创下 2010 年以来的历史新低 。 图 5 2016Q4,基金重仓的地产股市值比例为 1.23, 相比上季再降 ( ) 图 6 2016Q4,基金重仓地产市值降至 205 亿元, 再创 七年 新 低(亿元) 1. 23 0 1 2 3 4 5 6 2010Q1 20 10 Q2 20 10 Q3 20 10 Q4 20 11 Q1 20 11 Q2 20 11 Q3 20 11 Q4 20 12 Q1 20 12 Q2 20 12 Q3 20 12 Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 20 14 Q1 20 14 Q2 20 14 Q3 20 14 Q4 20 15 Q1 20 15 Q2 20 15 Q3 20 15 Q4 20 16 Q1 20 16 Q2 20 16 Q3 2016Q4 基金重仓 SW 地产持股市值占基金股票投资市值比 232 205 0 200 400 600 800 1000 1200 20 10 Q1 20 10 Q2 20 10 Q3 2010Q4 20 11 Q1 20 11 Q2 20 11 Q3 2011Q4 20 12 Q1 20 12 Q2 20 12 Q3 2012Q4 20 13 Q1 20 13 Q2 20 13 Q3 2013Q4 20 14 Q1 20 14 Q2 20 14 Q3 2014Q4 20 15 Q1 20 15 Q2 20 15 Q3 2015Q4 20 16 Q1 20 16 Q2 20 16 Q3 2016Q4 SW 地产重仓市值 资料来源 Wind, 长江证券研究所 资料来源 Wind, 长江证券研究所 地产 遭 遇 被动 型基金 减仓潮 被动指数型基金一改前 6 个季度对地产板块较为平稳的持仓水平 , 2016 年 4 季度开始 大幅减仓地产板块,主动型基金虽然也有减仓但幅度相对较小。 2016 年 4 季度,被动 指数型基金重仓持股地产板块市值为 41 亿元,相比前一季度减仓 12 亿元, 下降幅度达 到 23.23, 而 主动 型基金重仓地产板块的持仓市值由前一季度的 169 亿元下降至 164 亿元,下降幅度为 3.10。 请阅读最 后评级说明和重要声明 7 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 图 7 2016Q4, 被动型基金大幅减仓地产板块,持仓市值环比下降 3.10 57 206 53 185 53 169 41 164 0 50 100 150 200 250 被动型基金 主动型基金 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 6 Q 2 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 6 Q 4 资料来源 Wind,长江证券研究所 重仓 地产基金数量 下降 ,持仓 延续分散化趋势 基金投资地产板块仓位水平下降的同时,重仓配置地产的基金数量也有所下降,但对地 产板块的个股持仓范围扩大。 2016 年 4 季度,从基金对于地产板块的配置情况来看,重仓持有地产个股的基金数量 为 543 只,相比上一季度下降 10 只,在基金总数量中的占比也下降至 23。另一方面, 从基金对于地产板块的覆盖情况来看,基金持仓地产个股的范围为 92 只个股,相比 3 季度增加 3 只个股,持仓覆盖面由 66上升至 68,延续 了基金 对于 房地产板块 投资 的 分散化趋势。 图 8 2016Q4,重仓持有地产的基金数量下降至 543 只(只) 图 9 2016Q4,基金持有地产板块范围扩散至 92 只个股(只) 0 10 20 30 40 50 60 0 100 200 300 400 500 600 700 2 0 1 0 Q 1 2 0 1 0 Q 2 2 0 1 0 Q 3 2 0 1 0 Q 4 2 0 1 1 Q 1 2 0 1 1 Q 2 2 0 1 1 Q 3 2 0 1 1 Q 4 2 0 1 2 Q 1 2 0 1 2 Q 2 2 0 1 2 Q 3 2 0 1 2 Q 4 2 0 1 3 Q 1 2 0 1 3 Q 2 2 0 1 3 Q 3 2 0 1 3 Q 4 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 4 Q 2 2 0 1 4 Q 3 2 0 1 4 Q 4 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 5 Q 2 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 5 Q 4 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 6 Q 2 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 6 Q 4 重仓地产的基金支数 占基金总数量比例 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2 0 1 0 Q 1 2 0 1 0 Q 2 2 0 1 0 Q 3 2 0 1 0 Q 4 2 0 1 1 Q 1 2 0 1 1 Q 2 2 0 1 1 Q 3 2 0 1 1 Q 4 2 0 1 2 Q 1 2 0 1 2 Q 2 2 0 1 2 Q 3 2 0 1 2 Q 4 2 0 1 3 Q 1 2 0 1 3 Q 2 2 0 1 3 Q 3 2 0 1 3 Q 4 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 4 Q 2 2 0 1 4 Q 3 2 0 1 4 Q 4 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 5 Q 2 2 0 1 5 Q 3 2 0 1 5 Q 4 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 6 Q 2 2 0 1 6 Q 3 2 0 1 6 Q 4 基金重仓 SW 地产标的个数 覆盖面 资料来源 Wind, 长江证券研究所 资料来源 Wind, 长江证券研究所 横观 减仓幅度仅次于 TMT 横向对比来看,房地产行业 减仓 18 亿元,持仓比例下降 0.09 个百分点, 减仓幅度 位居 全行业 前六名, 进 仅次于 TMT 等行业 。 请阅读最 后评级说明和重要声明 8 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 图 10 2016Q4,基金重 仓地产市值为 205 亿 ,位于各行业中游(亿元) 图 11 2016Q4,基金重仓地产市值比例为 1.23,位于各行业中游( ) 205 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 钢铁 综合 休闲服务 商业贸易 采掘 纺织服装 建筑材料 交通运输 农林牧渔 有色金属 通信 公用事业 房地产 轻工制造 建筑装饰 国防军工 电气设备 传媒 家用电器 汽车 机械设备 食品饮料 计算机 化工 非银金融 电子 银行 医药生物 2 0 1 6 Q 4 基金重仓持股市值 1. 23 0 1 2 3 4 5 6 钢铁 综合 休闲服务 商业贸易 采掘 纺织服装 建筑材料 交通运输 农林牧渔 有色金属 通信 公用事业 房地产 轻工制造 建筑装饰 国防军工 电气设备 传媒 家用电器 汽车 机械设备 食品饮料 计算机 化工 非银金融 电子 银行 医药生物 2 0 1 6 Q 4 基金重仓持股市值占基金股票投资市值比 资料来源 Wind, 长江证券研究所 资料来源 Wind, 长江证券研究所 地产持仓 下降幅度 仅次于 TMT 2016 年 4 季度, 房地产行业持仓比例下降 0.9 个百分点,持仓市值下降 18 亿元, 减仓 幅度位于全行业第六位。 仅次于通信、传媒、计算机、轻工制造、农林牧渔等行业。 2016 年 4 季度 , 共有 15 个 行业 减仓, 减仓较多的行业 主要 是 通信、 传媒 、计算机 、电 子 等 TMT 行业,以及 轻工制造 、 农林牧 渔 、房地产等 行业,而 这些行业走势在四季度 表现都相对较弱 。增仓行业 有 13 个,增仓比例较高的行业 主要 有 机械设备、银行、建 筑装饰、食品饮料 、化工 等 行业 ,这些行业走势在 4 季度表现尚佳。 图 12 2016Q4,地产持仓比例降幅仅次于 TMT 等行业 (百分点) 图 13 2016Q4,地产持仓市值降幅仅次于 TMT 等行业 (亿元) - 10 - 5 0 5 10 15 20 - 0 . 6 - 0 . 4 - 0 . 2 0 . 0 0 . 2 0 . 4 0 . 6 通信 传媒 计算机 轻工制造 农林牧渔 房地产 有色金属 休闲服务 电子 纺织服装 非银金融 家用电器 交通运输 建筑材料 采掘 综合 钢铁 医药生物 公用事业 商业贸易 国防军工 电气设备 汽车 化工 食品饮料 建筑装饰 银行 机械设备 基金重仓持股市值占基金股票投资市值比例变化 四季度涨幅 - 10 - 5 0 5 10 15 20 - 100 - 80 - 60 - 40 - 20 0 20 40 60 80 通信 传媒 计算机 轻工制造 电子 农林牧渔 房地产 有色金属 非银金融 休闲服务 纺织服装 家用电器 交通运输 建筑材料 医药生物 采掘 综合 钢铁 公用事业 商业贸易 国防军工 电气设备 汽车 化工 食品饮料 银行 建筑装饰 机械设备 基金重仓持股市值变化 四季度涨幅 资料来源 Wind, 长江证券研究所 资料来源 Wind, 长江证券研究所 重仓地产基金下降, 落后于大部分行业 2016 年 4 季度,重仓持有地产个股的基金数量环比前一季度 下降 10 只, 表现落后于大 部分行业 , 基金数量 增加较多的行业有食品饮料、非银金融、银行、机械设备 、汽车 等 行业 ,而轻工制造、通信、休闲服务、计算机、建筑材料等行业重仓持有的基金数量下 降较为明显。 请阅读最 后评级说明和重要声明 9 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 图 14 2016Q4,重仓地产股的基金数量下降 10 只, 表现落后于大部分行业 (只) - 10 - 5 0 5 10 15 20 - 200 - 150 - 100 - 50 0 50 100 150 200 250 轻工制造 通信 休闲服务 计算机 建筑材料 电子 家用电器 综合 房地产 公用事业 采掘 传媒 农林牧渔 钢铁 交通运输 医药生物 有色金属 国防军工 建筑装饰 商业贸易 纺织服装 化工 电气设备 汽车 机械设备 银行 非银金融 食品饮料 重仓该板块基金数量变化 四季度涨幅 资料来源 Wind,长江证券研究所 细分龙头 再遭减仓 , 转型持仓回升 2016 年 4 季度,房地产行业 总体持仓市值为 205 亿元,持仓比例为 1.23。从细分板 块来看,龙头地产仍然是基金 的 持仓重点,持仓市值与持仓比例分别为 60 亿元和 0.36。从纵向上来看, 龙头地产持仓水平延续下降趋势, 此外园区地产板块持仓水平 下降明显,而转型个股 、商业地产 板块持仓水平有所回升。 图 15 2016Q4,地产细分板块的基金持仓比例分布( ) 图 16 2010 年至今, 地产细分板块持仓比例变化图 ( ) 龙头地产 , 0. 36 地产 X , 0 . 2 8 转型个股 , 0. 21 一般地产 , 0. 18 商业地产 , 0 . 1 4 园区地产 , 0 . 0 4 深圳国改 , 0. 00 0 1 2 3 4 5 6 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 龙头地产 地产 X 转型个股 一般地产 商业地产 园区地产 深圳国改 资料来 源 Wind, 长江证券研究所 资料来源 Wind, 长江证券研究所 从个股情况来看, 2016 年 4 季度共有 11 只地产板块个股新进入基金重仓 个 股名单,持 仓增加 2055 万股。其中, 中南建设 获 2 只基金重仓,持仓增加 874 万股, 持仓 市值达 到 0.91 亿元,位居新进名单第一名,而 15.56的季度涨幅也位居第 四 名。此外, 长春 经开 持仓增加量 达到 652 万股 ,持仓市值 达到 0.81 亿元, 季度涨幅高达 49.39, 其他 个股 持仓变化较少 。 另一方面, 4 季度有 8 只地产板块个股退出基金重仓名单, 3 季度末总持股量为 3119 万股, 但 4 季度 末已从重仓名单中退出。 请阅读最 后评级说明和重要声明 10 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 表 2 2016 年 4 季度,地产板块新进重仓名单 个股 情况一览 新进重仓名单个股 持有基金数 季报持仓变动 万股 持股占流通股比 持股总市值 万 元 2016Q4涨跌幅 中南建设 2 874 0.30 9094 16 长春经开 2 652 1.40 8051 49 中弘股份 1 155 0.03 410 -3 外高桥 1 144 0.15 2843 -1 蓝光发展 3 71 0.08 683 23 张江高科 2 63 0.04 1115 -3 万方发展 1 30 0.10 448 -19 金宇车城 1 17 0.18 364 0 渝开发 1 12 0.01 135 52 中洲控股 1 1 0.00 26 1 资料来源 Wind,长江证券研究 所 【龙头地产】 继续减仓 整体来看,“龙头地产”仓位延续了 3 季度下降趋势,持仓市值由 73.9 亿元下降至 59.9 亿元,持仓比例由 0.44下降至 0.36。 2016 年 4 季度, 保利地产 再度 获得基金增仓, 持仓数量增加 3544 万股, 对应当前股价 的市值 约 3.36 亿元,是龙 头地产中唯一获得基金增仓的个股, 不过重仓基金数量有所 减少,从 73 只下降至 57 只 。 相反,其他 4 只龙头股票获得基金 减仓 。其中, 万科继续受到基金大幅减持,重仓基金 数量由 104 只下降至 93 只,持仓减少 3536 万股,按当前股价计算持仓市值减少 7.31 亿元。 此外,绿地控股、招商蛇口和金地集团分别 受到 基金公司减仓 601、 947 以及 1136 万股 。 我们认为, 在 2016 年 4 季度房地产行业的 调控 背景 下, 龙头地产 行情走势与房地产行 业基本面相关度较高 , 因此龙头地产 持仓 受 其 影响 相对更加 明显 。 我们预计 , 2017 年 政策 面与基本面都难言 见底,在房地产板块整体没有趋势性机会的背景下,龙头地产 持 仓也难有回升。 图 17 2016Q4,龙头地产持仓市值下降至 59.9 亿元(亿元) 图 18 2016Q4,龙头地产持仓比例下降至 0.36( ) 7 3 . 9 5 9 . 9 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2010Q1 20 10 Q2 20 10 Q3 2010Q4 20 11 Q1 20 11 Q2 20 11 Q3 20 11 Q4 20 12 Q1 20 12 Q2 2012Q3 20 12 Q4 20 13 Q1 2013Q2 20 13 Q3 20 13 Q4 2014Q1 20 14 Q2 20 14 Q3 2014Q4 20 15 Q1 20 15 Q2 20 15 Q3 20 15 Q4 20 16 Q1 20 16 Q2 2016Q3 20 16 Q4 “龙头地产”持仓市值 0. 44 0. 36 0. 0 0 . 5 1. 0 1 . 5 2. 0 2 . 5 3. 0 3 . 5 2010Q1 20 10 Q2 20 10 Q3 20 10 Q4 20 11 Q1 20 11 Q2 20 11 Q3 2011Q4 20 12 Q1 20 12 Q2 2012Q3 20 12 Q4 20 13 Q1 2013Q2 20 13 Q3 20 13 Q4 2014Q1 20 14 Q2 20 14 Q3 20 14 Q4 20 15 Q1 20 15 Q2 20 15 Q3 2015Q4 20 16 Q1 20 16 Q2 2016Q3 20 16 Q4 “龙头地产”持仓比例 资料来源 Wind, 长江证券研究所 资料来源 Wind, 长江证券研究所 请阅读最 后评级说明和重要声明 11 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 表 3 2016 年 4 季度,基金增减持龙头地产板块个股情况一览 名称 持有基金数 上季度基金数 季报持 仓变动 万股 持股占流通股比 持股总市值 亿 元 2016Q3涨跌幅 2016Q4涨跌幅 保利地产 57 73 3544 2.07 20.33 12.41 -4.90 绿地控股 6 4 -601 0.23 0.64 -13.50 -9.37 招商蛇口 48 47 -947 4.28 13.33 11.51 2.57 金地集团 9 12 -1136 0.16 0.95 19.65 8.09 万科 A 93 104 -3536 1.13 22.49 11.61 -21.47 资料来源 Wind,长江证券研究 所 【转型个股】 持仓回升 2016 年 1 季度以来,“转型个股”板块连续遭到基金机构减仓, 但 4 季度这一趋势 开始 扭转,持仓水平开始回升 。 2016年 4季度,转型个股板块持仓市值由 29.0亿元 上升 至 34.2亿元,持仓比例由 0.17 上升 至 0.21,持仓水平 上升 幅度接近 20。 其中, 2 只转型个股 增 仓规模达到 1000 万股以上, 其中华业资本 获得增仓 2760 万股,苏宁环球获得增仓 1186 万股 。 部分转 型个股受到基金减仓 ,主要是天业股份, 继前一季度 1147 万股 减 仓 后, 4 季度再受到 基金 400 万 股减仓 。 我们认为, “转型个股”板块投资热度 再度 升温 ,与房地产行业调控收紧息息相关 。 在 政策环境收紧的背景 下,房地产行业基本面进入下行通道无疑, 中小房企在行业下行期 面临更加严峻的生存挑战,因此 中小房企的 转型动力 与 转型节奏 会受到一定程度影响从 而上升。 图 19 2016Q4,转型个股持仓市值 回升 至 34.2 亿元(亿元) 图 20 2016Q4,转型个股持仓比例 回升 至 0.21( ) 2 9 . 0 34. 2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 “转型个股”持仓市值 0 . 1 7 0. 21 0. 00 0. 05 0. 10 0. 15 0. 20 0. 25 0. 30 0. 35 0. 40 2010Q1 2010Q2 2010Q3 2010Q4 2011Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 2012Q1 2012Q2 2012Q3 2012Q4 2013Q1 2013Q2 2013Q3 2013Q4 2014Q1 2014Q2 2014Q3 2014Q4 2015Q1 2015Q2 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 “转型个股”持仓比例 资料来源 Wind, 长江证券研究所 资 料来源 Wind, 长江证券研究所 请阅读最 后评级说明和重要声明 12 / 17 行业 研究 ┃ 深度报告 表 4 2016 年 4 季度,基金增减持转型板块个股情况一览 名称 持有基金数 上季度基金数 季报持仓变动 万股 持股占流通股比 持股总市值 亿 元 2016Q3涨跌幅 2016Q4涨跌幅 华业资本 25 21 2760.48 5.71 1.82 11.48 -3.85

注意事项

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