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2017年房地产行业5月土地市场供需分析:5月土地成交大幅缩量,预计6月或有限放量,维持行业小周期延长判断-20170605-华创证券-21页-佰策地产文库.pdf

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2017年房地产行业5月土地市场供需分析:5月土地成交大幅缩量,预计6月或有限放量,维持行业小周期延长判断-20170605-华创证券-21页-佰策地产文库.pdf

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 未经许可,禁止转载 证券研究报告 行 业 深 度 房地产 房地产 5 月土地市场供需分析 5 月土地成交大幅缩 量,预计 6 月或有限放量,维持行业 小 周期延长判断 行业 评级 推荐 评级变动 维持 土地供应新规公布之后, 4 月住宅类 土地供应缩量导致 5 月土地成 交 大幅 下降 , 5 月住宅 供地 虽有较大改善、但商住 供地仍继续走差, 因而将 影响 5 月住宅类供地改善有限,从而推动 6 月宅地成交或有 限放量 ;另一方面,土地成交 /需求比已从 2 月 1.68 倍趋势性下降 至 5 月 0.5 倍,土地市场 供需 改善,但土地成交价格却仍呈现上行 趋势,并且溢价率也再次高位 攀升,尤其二三 线 城市 的溢价率持续 处于高位,显示行业目前补库存需求强烈;此外, 综合 考虑到地方 的博弈心态、商住 供地缩量、土地价格走高 及限价影响 开发节奏等 因素,我们认为后续加库存 能有所改善、但节奏仍或 偏慢, 这也将 推动加剧本轮房地产小周期的延长,预计 行业后续仍将在较长 一段 时间内维持于低库存阶段,由此也造成 价格和 需求的相对坚挺;对 于房企而言,持续低库存阶段下的房企销售表现更多为有条件的供 给驱动,简而言之,就是竞争在政府和市场所允许范围内的供货能 力,而由于龙头房企的更低融资成本、更强的 拿地能力、更强的并 购能力将赋予它们更强的供货能力,所以也就造成 本轮主流房企销 售持续远好于行业表现。我们维持“一二线量缩价稳、三四线量价 向好”判断,并关注棚改货币化、央企改革和集中度提升,维持板 块推荐评级,并维持推荐组合 1)一二线资源招商蛇口、首开 股份、北京城建; 2)三四线开发新城控股、荣盛发展、华夏幸 福; 3)低估值龙头 央企整合华侨城 A、保利地产、金地集团。 支撑评级的要点 1. 供应 5 月 宅地供应 环比 40、同比 7, 土地供应 新规正逐步显效 5 月,百城各类型土地合计供应 8,705 万平米,环比 28,同比 -1,累 计同比 0;环比来看,住宅用地 42、商住用地 35、商服用地 59、 工业用地 13;同比来看,住宅用地 38、商住用地 -29、商服用地 -14、工业用地 -4;累计同比来看,住宅用地 23、商住用地 -23、 商服用地 -3、工业用地 -6。其中,住宅类用地(住宅 商住)供应 3,835 万平米 , 环比 40,同比 7,累计同比 2;环比来看,一线 398、 二线 112、三四线 -5;同比来看,一线 14、二线 34、三四线 -14; 累计同比来看,一线 17、二线 -2、三四线 5。 经历 4 月土地供应超 预期缩量之后, 5 月住宅类土地供应有所增加,土地供应新规正逐步显效。 2. 成交 5 月宅地 成交环比 -31、同比 -40, 预计 6 月成交或有限放量 4 月,百城各类型土地合计成交 5,557 万平米 ,环比 -17,同比 -26,累 计同比 12;环比来看,住宅用地 -15、商住用地 -51、商服用地 -3、 工业用地 8;同比来看,住宅用地 -27、商住用地 -58、商服用地 -44、 工业用地 -6;累计同比来看,住宅用地 34、商住用地 -2、商服用地 8、工业用地 1。其中,住宅类用地(住宅 商住)成交 1,918 万平 米 , 环比 -31,同比 -40,累计同比 18;环比来看,一线 -34、二 线 -53、三四线 -4;同比来看,一线 -47、二线 -62、三四线 -10; 累计同比来看,一线 67、二线 2、三四线 35。 4 月土地供应缩量 导致了 5 月成交大幅下降, 5 月宅地供应改善, 6 月宅地成交或有限放量 。 3. 供需 5 月土地供需改善,但地价上涨、溢价率走高显示补库需求强烈 5 月,供需指标方面,百城住宅类土地 供需比(成交 /供应) 0.5 倍, 环比 下降 50, 其中 ,一线 0.61 倍、 环比下降 87,二线 0.33 倍、 环比下降 78,三四线 0.69 倍, 环比 下降 1。价格方面,住宅类用地成交楼面均 价 5,676 元 /平米 , 环比 15,同比 12, 其中, 一线 、二线和三四线分 别环比 -41、 32和 75,分别同比 -2、 -8和 250。溢价率方面, 百城住宅类土地成交溢价率 59,较 4 月提升 18pct,其中,一线 17、 二线 60和三四线 75,分别较 4 月 -24pct、 33pct 和 -7pct。 土地市场 供需有所改善,但成交价格却仍呈现上行趋势,并溢价率也再次高位攀升, 尤其二三线城市的溢价率持续处于高位,显示行业目前补库存需求强烈。 证券分析师袁豪 执业编号 S0360516120001 电话 021-20572598 邮箱 联系人鲁星泽 电话 021-20572575 邮箱 联系人曹曼 电话 邮箱 公司名称及代码 评级 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 华侨城 A 000069.SZ 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 荣盛发展 002146.SZ 推荐 保利地产 600048.SZ 推荐 荣盛发展 002146.SZ 推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 中洲控股 000042.SZ 推荐 南国置业 002305.SZ 推荐 冠城大通 600067.SH 未评级 光明地产 600708.SH 未评级 房地产行业报告房地产 4 月月报投资 小幅走强、开竣工有所趋缓,销售分化加剧、 三四线销售依然强劲 2017-05-16 房地产行业报告调控力度加强、成交环 比走差,一二线再下台阶、三四线持平略增 2017-05-22 -18 32 15/11 16/01 16/03 16/05 16/07 16/09 2015-11-02~2016- 10-28 沪深300 房地产 相关研究报告 行业 表现对比图 近 12 个月 推荐公司及评级 证券分析师 行业 研究 房地产 2017 年 6 月 5 日 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 2 目 录 一、土地供应 5 月住宅类土地供应环比 40、同比 7,供地新规产生积极推动作用 . 4 1、土地供应面积 5 月土地供应环比大增 28、同比略降 1,其中住宅用地供应放量、商住用地缩量 . 4 2、住宅类土地供应面积 5 月住宅类土地供应环比大增 40、同比小增 7,其中一二线供应放量较多 . 6 一、 土地成 交 5 月住宅类土地成交环比 -31、同比 -40,但 6 月土地成交或能有限放量 . 9 1、土地成交面积 5 月土地成交环比降 17、同比降 27,其中住宅和商住用地成交均缩量 . 9 2、住宅类土地成交面积 5 月住宅类土地成交环比大降 31、同比大降 40,但 6 月成交或能有限放量 . 11 3、住宅类土地成交金额 5 月住宅类土地成交额环比大降 22、同比大降 30,但 6 月成交额或能有限放量 14 三、土地供需 5 月土地供需改善,但地价再次上涨,其中三四线地价攀升、溢价率走高 16 四、投资建议 5 月土地成交大幅缩量,预计 6 月或有限放量,维持行业小周期延长判断 19 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 3 图表目录 图表 1、百城土地供应建面(按土地性质分类) . 4 图表 2、百城土地供应建面占比(按土地性质分类) 5 图表 3、百城土地供应建面同比(按土地性质分类) 5 图表 4、百城土地供应建面累计同比(按土地性质分类) 6 图表 5、百城住宅类土地供应建面(按城市能级分类) 7 图表 6、百城住宅类土地供应建面占比(按城市能级分类) . 7 图表 7、百城住宅类土地供应建面同比(按城市能级分类) . 8 图表 8、百城住宅类土地供应建面累计同比(按城市能级分类) . 8 图表 9、百城土地成交建面(按土地性质分类) . 9 图表 10、百城土地成交建面占比(按土地性质分类) 10 图表 11、百城土地成交建面同比(按土地性质分类) 10 图表 12、百城土地成交建面累计同比(按土地性质分类) 11 图表 13、百城住宅类土地成交建面(按城市能级分类) 12 图表 14、百城住宅类土地成交建面占比(按城市能级分类) . 12 图表 15、百城住宅类土地成交建面同比(按城市能级分类) . 13 图表 16、百城住宅类土地成交建面累计同比(按城市能级分类) . 13 图表 17、百城住宅类土地成交金额(按城市能级分类) 14 图表 18、百城住宅类土地成交金额占比(按城市能级分类) . 15 图表 19、百城住宅类土地成交金额同比(按城市能级分类) . 15 图表 20、百城住宅类土地成交金额累计同比(按城市能级分类) . 16 图表 21、百城住宅类土地供需比(土地成交/ 土地成交) . 17 图表 22、百城住宅类土地挂牌均价(按城市能级分类) 17 图表 23、百城住宅类土地成交均价(按城市能级分类) 18 图表 24、百城住宅类土地成交溢价率(按城市能级分类) 18 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 4 一、 土地供应 5 月住宅类土地供应环比 40、同比 7,供地新规产生积极推动作用 1、 土地供应面积 5 月土地供应环比 大增 28、同比 略降 1,其中住宅用地 供应放量、商住用地缩量 2017 年 5 月,百城各类型土地合计供应 建面 8,705 万平米,环比 28.1,同比 -1.3, 前 5 月 累计同比 0.01。 其中, 分用地性质 土地供应建面占比 来看,住宅用地 30.7、商住用地 13.4、商服用地 14.3、工业用地 38.9; 分用地性质 土地供应 建面 环比来看,住宅用地 41.8、商住用地 34.5、商服用地 59.1、工业用地 13.3;分 用地性质 土地供应 建面 同比来看,住宅用地 37.5、商住用地 -28.9、商服用地 -14.3、工业用地 -3.9;分用地 性质 土地供应建面 累计同比来看,住宅用地 22.6、商住用地 -23.0、商服用地 -2.5、工业用地 -5.8。 上述数据 显示 在 各类型 土地供应总量 环比出现较大环比增长,同比仍处于持平略降的状态 , 其中 商住用地、商 服用地和工业用地等土地供应继续处于同比下降状态,但住宅土地供应 环比和 同比 均 出现较大幅度的回升 ,表明国 土部和住建部 4 月初推出的土地供应新规对于住宅类用地供应的增加有积极推动作用 。 图表 1、 百城土地供应建面(按土地性质分类) 资料来源万得数据,华创证券 60.0 40.0 20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20 16- 01 20 16- 02 20 16- 03 20 16- 04 20 16- 05 20 16- 06 20 16- 07 20 16- 08 20 16- 09 20 16- 10 20 16- 11 20 16- 12 20 17- 01 20 17- 02 20 17 -03 20 17- 04 20 17- 05 ( ) (万平米) 其他用地供应建面 工业用地供应建面 商服用地供应建面 商住用地供应建面 住宅用地供应建面 土地供应建面合计同比 土地供应建面合计环比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 5 图表 2、 百城土地供应建面占比(按土地性质分类) 资料来源万得数据,华创证券 注后文讨论的住宅类用地 住宅用地 商住用地。 图表 3、 百城土地供应建面同比(按土地性质分类) 资料来源万得数据,华创证券 21.8 21.3 26.2 24.4 22.0 28.2 20.6 22.5 24.5 25.2 28.0 33.4 33.1 26.4 24.1 27.7 30.7 25.7 20.7 16.4 18.8 18.6 19.7 24.1 32.9 19.7 22.1 17.9 24.5 14.8 20.5 15.9 12.8 13.4 15.3 11.0 12.9 15.4 16.4 18.4 14.8 12.4 12.6 16.3 17.5 13.4 15.5 16.6 12.7 11.5 14.3 35.8 43.5 41.4 39.1 40.0 31.0 36.7 28.9 40.4 34.9 33.2 26.5 33.1 32.1 38.8 43.9 38.9 1.3 3.4 3.2 2.3 3.0 2.7 3.8 3.2 2.9 1.6 3.4 2.2 3.4 4.5 8.6 4.1 2.8 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 其他用地供应建面占比 工业用地供应建面占比 商服用地供应建面占比 商住用地供应建面占比 住宅用地供应建面占比 60.0 40.0 20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 ( ) 土地供应建面合计同比 住宅用地供应建面同比 商住用地供应建面同比 商服用地供应建面同比 工业用地供应建面同比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 6 图表 4、 百城土地供应建面累计同比(按土地性质分类) 资料来源万得数据,华创证券 2、 住宅类土地供应面积 5 月住宅类土地供应环比 大增 40、同比 小 增 7,其中一二线供应放量较多 从住宅类用地来看 (住宅 商住), 2017 年 5 月, 住宅类用地供应 建面 3,835 万平米 , 环比 39.5,同比 7.1, 前 5 月 累计 累计同比 1.6。其中, 分城市能级 住宅类用地供应建面占比 来看,一线 4.1、二线 51.8、三四线 44.1; 分城市能级 住宅类用地供应建面 环比来看,一线 397.7、二线 111.7、三四线 -5.0;分城市能级 住宅 类用地供应建面 同比来看,一线 14.2、二线 33.8、三四线 -13.6;分城市能级 住宅类用地供应建面 累计同比 来看,一线 16.5、二线 -2.3、三四线 4.5。 上述数据 显示住宅类用地中 一、 二线城市 住宅类用地 供应 在经历 4 月的环比 和 同比大降之后 , 5 月均出现了环 比和同比的大幅增长,而三四线城市 5 月住宅类用地供应出现了环比和同比下降,表明 国土部和住建部 4 月初推出 的土地供应新规 中要求各城市按照库存分类对于住宅类土地供应增加和缩减的规定正在逐步显现效果,另一方面, 由于一、二线城市由于目前的库存紧张的重灾区,一、二线城市的住宅类供应增加将有利于其市场供需健康发展, 后续土地供应新规的分类监管和因城施策对于解决全国库存分化严重问题值得期待。 60.0 40.0 20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 ( ) 土地供应建面合计累计同比 住宅用地供应建面累计同比 商住用地供应建面累计同比 商服用地供应建面累计同比 工业用地供应建面累计同比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 7 图表 5、 百城 住宅类土地供应建面(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 图表 6、 百城住宅类土地供应建面占比(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 60.0 40.0 20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 20 16- 01 20 16- 02 20 16- 03 20 16- 04 20 16- 05 20 16- 06 20 16- 07 20 16- 08 20 16- 09 20 16- 10 20 16- 11 20 16- 12 20 17 -01 20 17- 02 20 17- 03 20 17- 04 20 17- 05 ( ) (万平米) 三四线住宅类土地供应建面 二线住宅类土地供应建面 一线住宅类土地供应建面 住宅类土地供应建面合计同比 住宅类土地供应建面合计环比 4.2 0.8 3.7 3.5 3.9 2.6 2.1 1.2 5.0 9.4 4.2 2.1 1.9 5.9 5.6 1.2 4.1 45.3 55.0 48.5 52.0 41.5 56.6 42.7 63.6 49.7 45.5 52.9 63.7 50.6 37.2 52.6 34.1 51.8 50.6 44.2 47.7 44.5 54.7 40.8 55.3 35.2 45.3 45.1 42.9 34.2 47.4 56.9 41.8 64.7 44.1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 三四线住宅类土地供应建面占比 二线住宅类土地供应建面占比 一线住宅类土地供应建面占比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 8 图表 7、 百城住宅类土地供应建面同比(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 图表 8、 百城住宅类土地供应建面累计同比(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 100.0 50.0 0.0 50.0 100.0 150.0 ( ) 住宅类土地供应建面合计同比 一线住宅类土地供应建面同比 二线住宅类土地供应建面同比 三四线住宅类土地供应建面同比 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 ( ) 住宅类土地供应建面合计累计同比 一线住宅类土地供应建面累计同比 二线住宅类土地供应建面累计同比 三四线住宅类土地供应建面累计同比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 9 一、 土地成交 5 月住宅类土地成交环比 -31、同比 -40, 但 6 月土地成交或能有限放量 1、 土地成交面积 5 月土地 成交 环比 降 17、 同比 降 27,其中住宅 和商住用地成交均缩量 2017 年 5月,百城各类型土地合计 成交建面 5,557万平米,环比 -16.6,同比 -26.0, 前 5月 累计同比 11.8。 其中, 分用地性质 土地成交建面占比 来看,住宅用地 23.9、商住用地 10.6、商服用地 12.3、工业用地 48.5; 分用地性质 土地成交建面 环比来看,住宅用地 -14.7、商住用地 -51.0、商服用地 -2.7、工业用地 8.2;分用 地性质 土地成交建面 同比来看,住宅用地 -27.0、商住用地 -57.7、商服用地 -43.8、工业用地 -6.2;分用地性 质 土地成交建面 累计同比来看,住宅用地 33.9、商住用地 -2.3、商服用地 8.2、工业用地 1.2。 上述数据显示 由于 4 月 各类型土地 供应 总量 出现了环比和同比下降,导致了 5 月各类型土地成交总量的环比和 同比的双双下降,住宅类用地(住宅 商住)成交同比下降是重灾区 ,其中商住用地尤甚 ,而由于 5 月住宅用地供 应 大幅 放量 将推动 6 月住宅土地成交或能回暖,但由于 5 月商住用地供应继续大幅缩量将导致 6 月商住土地成交或 仍将缩量,并且受制于目前政府对于商住用房的政策打压,预计其成交短期内难有改善。 图表 9、 百城土地成交建面(按土地性质分类) 资料来源万得数据,华创证券 60.0 40.0 20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20 16- 01 20 16- 02 20 16- 03 20 16- 04 20 16- 05 20 16- 06 20 16- 07 20 16- 08 20 16- 09 20 16- 10 20 16- 11 20 16- 12 20 17 -01 20 17- 02 20 17- 03 20 17- 04 20 17- 05 ( ) (万平米) 其他用地成交建面 工业用地成交建面 商服用地成交建面 商住用地成交建面 住宅用地成交建面 土地供应成交合计同比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 10 图表 10、 百城土地成交建面占比(按土地性质分类) 资料来源万得数据,华创证券 注后文讨论的住宅类用地 住宅用地 商住用地。 图表 11、 百城土地成交建面同比(按土地性质分类) 资料来源万得数据,华创证券 29.9 20.7 20.2 25.0 24.2 21.2 24.7 25.0 22.9 22.5 24.4 29.2 32.1 32.8 30.4 23.4 23.9 18.9 23.4 22.8 15.9 18.6 20.8 21.4 24.3 31.6 19.6 21.2 21.3 19.7 18.3 17.4 18.0 10.6 13.0 18.0 12.2 12.3 16.1 13.9 16.0 17.1 13.0 14.1 14.0 15.9 16.1 12.0 17.5 10.5 12.3 34.4 35.5 42.8 43.5 38.2 40.4 34.6 30.5 28.5 41.5 37.9 31.3 29.7 32.9 31.9 37.3 48.5 3.7 2.4 2.0 3.4 2.9 3.7 3.3 3.2 3.9 2.4 2.5 2.2 2.5 4.0 2.7 10.8 4.7 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 其他用地成交建面占比 工业用地成交建面占比 商服用地成交建面占比 商住用地成交建面占比 住宅用地成交建面占比 60.0 40.0 20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 ( ) 土地供应成交合计同比 住宅用地成交建面同比 商住用地成交建面同比 商服用地成交建面同比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 11 图表 12、 百城土地成交建面累计同比(按土地性质分类) 资料来源万得数据,华创证券 2、 住宅类土地成交面积 5 月住宅类土地成交环比 大降 31、同比 大降 40, 但 6 月成交或能有限放量 从住宅类用地来看 (住宅 商住), 2017 年 5 月, 住宅类用地 成交建面 1,918 万平米 , 环比 -30.5,同比 -40.3, 前 5 月 累计累计同比 17.7。其中, 分城市能级 住宅类用地成交建面占比 来看,一线 5.1、二线 33.7、三四线 61.2;分城市能级 住宅类用地成交建面 环比来看,一线 -34.3、二线 -53.4、三四线 -4.0;分城市能级 住宅类 用地成交建面 同比来看,一线 -47.3、二线 -62.4、三四线 -10.3;分城市能级 住宅类用地成交建面 累计同比来看, 一线 67.4、二线 2.4、三四线 34.7。 上述数据显示 由于 4 月住宅类 土地 供应出现了环比和同比下降,导致了 5 月住宅类土地成交总量的环比和同比 的双双下降,当然住宅类中商住用地的同比降幅尤为严重,而考虑到 5 月住宅用地供应大幅放量将推动 6 月住宅土 地成交或能回暖,但考虑到 5 月商住用地供应继续大幅缩量将导致 6 月商住土地成交或仍将缩量,这也将限制 6 月 住宅类用地成交回暖程度;分能级来看,由于 4 月一、二线 住宅类 土地 供应降幅尤为严重导致了 5 月一、二线城市 的土地成交降幅尤为严重,而考虑到 5 月一、二线城市的土地供应的回升也将推动 6 月一、二线城市的土地成交。 60.0 40.0 20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 ( ) 土地供应成交合计累计同比 住宅用地成交建面累计同比 商住用地成交建面累计同比 商服用地成交建面累计同比 工业用地成交建面累计同比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 12 图表 13、 百城 住宅类土地成交建面(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 图表 14、 百城住宅类土地成交建面占比(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 60.0 40.0 20.0 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 20 16- 01 20 16- 02 20 16- 03 20 16- 04 20 16- 05 20 16- 06 20 16- 07 20 16- 08 20 16- 09 20 16- 10 20 16- 11 20 16- 12 20 17- 01 20 17- 02 20 17- 03 20 17- 04 20 17- 05 ( ) (万平米) 三四线住宅类土地成交建面 二线住宅类土地成交建面 一线住宅类土地成交建面 住宅类土地成交建面合计同比 住宅类土地成交建面合计环比 3.2 4.2 1.6 0.2 5.7 4.7 1.9 2.6 1.3 1.9 10.2 2.7 3.7 2.9 6.6 5.4 5.1 59.2 53.2 56.0 56.0 53.5 42.5 47.8 52.9 59.6 44.8 53.0 58.4 55.7 49.3 42.9 50.3 33.7 37.6 42.6 42.4 43.8 40.8 52.8 50.2 44.5 39.2 53.4 36.8 39.0 40.5 47.8 50.6 44.4 61.2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 三四线住宅类土地成交建面占比 二线住宅类土地成交建面占比 一线住宅类土地成交建面占比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 13 图表 15、 百城住宅类土地成交建面同比(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 图表 16、 百城住宅类土地成交建面累计同比(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 100.0 50.0 0.0 50.0 100.0 150.0 ( ) 住宅类土地成交建面合计同比 一线住宅类土地成交建面同比 二线住宅类土地成交建面同比 三四线住宅类土地成交建面同比 100.0 50.0 0.0 50.0 100.0 150.0 ( ) 住宅类土地成交建面合计累计同比 一线住宅类土地成交建面累计同比 二线住宅类土地成交建面累计同比 三四线住宅类土地成交建面累计同比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 14 3、 住宅类土地成交金额 5 月住宅类土地成交 额 环比大降 22、同比大降 30,但 6 月成交 额 或能有限放量 从住宅类用地来看 (住宅 商住), 2017 年 5 月, 住宅类用地 成交金额 1,432 亿元, 环比 -22.3,同比 -29.7, 前 5 月 累计累计同比 33.2。其中, 分城市能级 住宅类用地成交金额占比 来看,一线 20.0、二线 36.2、三四线 43.8;分城市能级 住宅类用地成交金额 环比来看,一线 -58.9、二线 -32.2、三四线 64.3;分城市能级 住宅类 用地成交金额 同比来看,一线 -38.0、二线 -60.3、三四线 133.1;分城市能级 住宅类用地成交金额 累计同比来 看,一线 86.8、二线 3.7、三四线 86.4。 上述数据显示 伴随着 5 月住宅类土地成交面 积的缩量,同期住宅类土地成交金额也遭遇同比和环比双双下降, 其中一、二线城市伴随着土地成交面积 同比大幅 下降而呈现土地成交金额 同比大幅缩量 ,三四线城市 土地成交虽同 比小幅下降但却出现了土地成交金额的大幅 放量 ,显示了三四线土地价格上升较快;此外,考虑到 5 月住宅累计土 地成交面积或将有一定幅度上涨,从而将推动 6 月土地成交金额的上涨。 图表 17、 百城住宅类土地成交金额(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 100.0 50.0 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 20 16 -01 20 16- 02 20 16- 03 20 16- 04 20 16- 05 20 16- 06 20 16- 07 20 16- 08 20 16- 09 20 16 -10 20 16- 11 20 16- 12 20 17- 01 20 17- 02 20 17- 03 20 17- 04 20 17- 05 ( ) (亿元) 成交土地总价 住宅类用地 三四线城市 成交土地总价 住宅类用地 二线城市 成交土地总价 住宅类用地 一线城市 成交土地总价 住宅类用地 合计环比 成交土地总价 住宅类用地 合计同比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 15 图表 18、 百城住宅类土地成交金额占比(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 图表 19、 百城住宅类土地成交金额同比(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 12.3 22.4 2.4 0.1 17.6 25.9 16.3 18.3 2.3 3.6 21.4 9.1 14.0 8.1 20.1 28.2 13.6 67.5 54.7 73.8 84.7 71.9 59.2 63.2 61.0 73.3 57.7 61.5 66.5 60.3 68.1 50.3 48.3 37.2 20.2 22.9 23.8 15.2 10.5 14.9 20.5 20.8 24.4 38.7 17.1 24.4 25.7 23.8 29.5 23.5 49.2 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 成交土地总价 住宅类用地 三四线占比 成交土地总价 住宅类用地 二线占比 成交土地总价 住宅类用地 一线占比 120.0 20.0 80.0 180.0 280.0 380.0 480.0 580.0 680.0 ( ) 成交土地总价 住宅类用地 合计同比 成交土地总价 住宅类用地 一线同比 成交土地总价 住宅类用地 二线同比 成交土地总价 住宅类用地 三四线同比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 16 图表 20、 百城住宅类土地成交金额累计同比(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 三、 土地供需 5 月 土地供需改善 , 但地价再次上涨,其中三四线地价攀升、溢价率走高 住宅类土地 供需指标方面, 2017 年 5 月, 百城住宅类土地 成交 /需求 比 0.50 倍,较 4 月 1.00 倍 下降 50, 显 示 5月土地供应大于土地成交,并且该供需指标自 2月的 1.68倍开始趋势性下降至 5月 0.5倍,土地供需有所改善 。 其中, 分城市能级来看,一线 0.61 倍、较 4 月 4.65 倍 下降 87,二线 0.33 倍、较 4 月 1.48 倍下降 78,三四线 0.69 倍 、 较 4 月 0.69 倍 略降 1, 一、二、三四线的土地供需均有所改善 。 住宅类土地成交 价格方面, 2017年 5月, 百城住宅类用地成交楼面均价 5,676元 /平米 , 环比 15.3,同比 12.3, 显示土地价格仍呈上行趋势,并且环比连续 4 月上涨、同比连续 7 月上涨 。其中, 分城市能级来看,一线 15,266 元 /平米、二线 6,259 元 /平米、三四线 4,564 元 /平米,分别 环比 一线 -41.1、二线 32.4、三四线 74.8,分 别同比 一线 -1.6、二线 -7.9、三四线 249.9, 显示 一、二线的土地市场的行政调控也限制了其土地成交价格 的上涨,而三四线由于土地市场的较少行政调控而土地成交价格出现大幅上涨,并且同比连续 10 月上涨 。 住宅类土地成交 溢价率方面, 2017 年 5 月, 百城住宅类土地成交溢价率 59,较 4 月提升 18pct,其中,一线 17、二线 60和三四线 75,分别较 4 月 -24pct、 33pct 和 -7pct, 溢价率 再次攀升 , 二线和 三四线城市溢价率 持续处于高位显示其土地市场依然火爆 。 100.0 50.0 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 ( ) 成交土地总价 住宅类用地 合计累计同比 成交土地总价 住宅类用地 一线累计同比 成交土地总价 住宅类用地 二线累计同比 成交土地总价 住宅类用地 三四线累计同比 行业 深度 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可( 2009) 1210 号 17 图表 21、 百城 住宅类土地供需比(土地成交 /土地 成交 ) 资料来源万得数据,华创证券 图表 22、 百城 住宅类 土地挂牌 均价(按城市能级分类) 资料来源万得数据,华创证券 0.00 0.5

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