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2017年第一季度 戴德梁行-成都写字楼及零售市场报告-16页-佰策地产文库.pdf

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2017年第一季度 戴德梁行-成都写字楼及零售市场报告-16页-佰策地产文库.pdf

成都写字楼与零售市场概况 2017年第 一 季度 2 成都宏观经济概况 戴德梁行 华南 及华西主要城市经济数据 2016年 成都 厦门 重庆 深圳 人口 (万人, 2016) 1,466 392 3,048 1,191 面积(市区) (平方千米) 12,121 1,699 82,400 1,997 地区生产总值 (人民币亿元, 2016年) 12,170.23 3,784.25 17,558.76 19,492.60 第三产业生产总值 (人民币亿元, 2016年) 6,463.30 2,202.18 8,500.36 11,785.88 失业率( 2016) 3.3 3.4 3.7 N/A 社会消费品零售总额 (人民币亿元, 2016年) 5,647.40 1,283.46 7,271.35 5,512.76 人均可支配收入 * ( 2016年) 35,902 46,254 29,610 48,695 消费价格指数 2016年) 102.2 101.7 101.8 102.4 房地产开发投资 (人民币亿元, 2016年) 2,638.90 765.80 3,725.95 1,781.00 房地产竣工面积 (万平方米) 2,737.80 N/A 4,421.30 490.03 3 成都 宏观经济 概况 来源 各城市 统计局 戴德梁行研究部 *人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算 ;部分数据无法从公开渠道获得 戴德梁行 成都 宏观经济概况 主要地块成交情况 地块编号 竞得方 成交时间 土地用途 区域 土地面积 平方米 总价百万元 容积率 楼面价元 /平方米 SLG-( 05) - 2016-032 成都西南交大研究院 有限公司 2017 Q1 商业 双流区 21,224 5,412 ≥1.2且 ≤3 850 TF05/072016- 27 中建材料技术研究成 都有限公司 2017 Q1 混合 天府新区 54,018 28,765 ≤2.4 2,221 LQ13252/2112 016-06 北大资源集团 2017 Q1 混合 龙泉驿区 105,407 202,381 > 2且 ≤3 6,400 WH09( 211) 2016-046 成都市鑫恒信投资管 理有限公司 2017 Q1 商业 武侯区 3,308 2,024 ≤2.4 2,550 WH11( 211) 2016-048 成都金祥鸿泰实业有 限公司 2017 Q1 商业 武侯区 4,640 3,296 ≥0.8且 ≤1.6 4,440 QY072112016 -051 成都市兴城建实业发 展有限责任公司 2017 Q1 商业 青羊区 73,935 63,050 ≤5.248 1,625 WH10( 211) 2016-047 成都市鑫恒信投资管 理有限公司 2017 Q1 商业 武侯区 2,690 1,722 ≥0.8且 ≤1.6 4,000 DJY2016- 33213 成都泰合仁华大酒店 管理有限公司 2017 Q1 商业 都江堰市 79,581 9,072 ≤0.9 1,267 4 来源 成都 土地资源局 戴德梁行研究部 戴德梁行 成都 宏观经济概况 近期 主要写字楼与零售物业大宗交易 项目名称 物业类型 交易类型 交易面积平方米 交易日期 卖方 买方 交易总额百万元 楼面价元 /平方米 中铁信托大厦 2 号楼 写字楼 N/A 50,000 2016 Q4 成都置信实业 集 团 有限公司 山东高速 集团有限 公司 N/A 10,000 环球时代中心 1 栋 1单元 写字楼 N/A 52,900 2016 Q4 成都泰然时代实 业有限公司 皇庭国际 835 15,800 凯丹广场 零售 股权交易 91,816 2016Q3 贝莱德集团 凯德商用 中国信托 管理有限 公司 1,500 N/A 银泰中心 2号楼 写字楼 N/A 80,000 2016 Q2 银泰集团 华夏基金 N/A N/A 银泰中心 3号楼 写字楼 N/A 80,000 2016 Q1 银泰集团 平安保险 集团 N/A N/A 5来源戴德梁行研究部 6 成都甲级写字楼市场概况 戴德梁行 成都写字楼市场 各区域市场 行情 7 平均租金 108.89元 /平方米 /月 空置率 27.58 CBD 天 府 新 区 平均租金 100.79元 /平方米 /月 空 置率 40.51 东大街 平均租金 111.48元 /平方米 /月 空置率 41.15 科 技 商 务 区 平均租金 97.84元 /平方米 /月 空置率 19.71 来源戴德梁行研究部 注“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价(元 /平方米 /月) 戴德梁行 成都 写字楼市场 市场动态 新增供应,净吸纳量和空置率 0 10 20 30 40 50 60 70 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 新增供应 净吸纳量 空置率 平方米 本季度,银泰中心 2号楼放开租赁,为成都甲级写字楼市场带来 80,738 平方米新增供应,全市甲级写字楼存量增至 1,816,136 平 方米。 一季度,成都甲级写字楼净吸纳量为 59,967.32平方米,环比上 季度下降 7.80, 吸纳增长势头相较上季度有所放缓,但仍处于 近年较理想水平。 节后部分优质租户在楼宇之间的调动及扩租现象在增加市场活性 之余也刺激部分市场 需求的 释放,使得全市甲级写字楼空置率下 降 0.43个百分点至 34.98。 凭借一批实力雄厚的高校和研究机构,成都科技竞争力发展独具 优势,加上成都相关政策的激励,近年入蓉的高科技企业数量明 显增加,并成为成都甲级写字楼主要的需求来源之一,一季度典 型成交案例包括入驻中海国际中心的大数据高新科技企业 哈工 大大数据产业有限公司 。 作为西部门户城市的成都,其城市竞争力还体现在较强的金融控 制能力,相较西部其他城市,成都的资本获得较为便利。且随着 成都政府有意识对金融街的打造,许多实力强劲的金融企业选择 入驻民间金融一条街 东大街 dongda street,本季度典型成交 案例包括入驻 IFS的中英人寿、中意人寿等金融类企业。 主要租赁交易 8来源戴德梁行研究部 Q1 项目名称 商圈 租户 面积(平方米) 国际金融中心 东大街 佳能 1,500 国际金融中心 东大街 中英人寿 4,000 国际金融中心 东大街 中意人寿 2,000 平安金融中心 科技商务区 首都航空 1,000 航天科技大厦 中央商务区 中粮食品 800 戴德梁行 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 中央商务区 科技商务区 东大街 天府新区 成都 写字楼市场 市场动态 租金水平 历年存量及预测 80 100 120 140 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 平均租金 人民币 /平方米 /月 整体来看,本季度成都甲级写字楼平均租金基本与上季度持平, 为 104.86元 /平方米 /月。 分 区域来看,天府 新城 借 力于区政府政策的持续 利好,甲级 写字 楼租赁成交表现稳好,需求驱动下 ,本季度该 区甲级写字楼租金 上涨 6.29个百分点至 100.79元 /平方米 /月; 受新兴商圈的冲击及市场需求分化等因素影响,成都传统商务区 内,部分 老旧楼宇优质租户流失,而同位于成熟商圈内的部分优 质楼宇为争取优质租户再加大租金折让水平,行业的激烈竞争使 得本季度成都传统商务区内甲级写字楼的平均租金有不同程度下 降。 近期来看, 2017年成都将迎来 790,844平方米的甲级写字楼新增 供应,集中分布于东大街和天府新城。新项目的集中入市在抛高 全市甲级写字楼空置率之余,将加大租户谈判筹码,间接压缩甲 级写字楼租户企业的办公成本,增强甲级楼宇租户续租预期,亦 或在一定程度上刺激部分乙级楼宇租户的搬迁需求 。 长远来看,成都在重大利好政策下城市地位将逐渐提升,鉴于近 几年成都甲级写字楼的吸纳能力在供应压力下屡有突破的市场表 现,在蓉企业家对成都仍有较好市场预期和发展信心。未来随着 成都经济实力的巩固和相关产业经济向好发展,成都写字楼市场 发展前景仍值得瞩目。 平方米 9来源戴德梁行研究部 Q1 戴德梁行 领地中心 睿东中心 西部国际金融中心 泰合财富中心 锦天地 中海国际 CD座 华商 金融中心 环球 时代中心 环球 金融中心 银 泰中心 2号楼 中海国际 H,I座 万象城 2期 环球汇 环球贸易中心 乐天广场 汇日国际广场 2 绿地中心 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 2017 2018 2019 2020 中央商务区 科技商务区 东大街 天府新城 人 南国际广场 保 利国际广场 成都写字楼市场 未来供应 2017-2020 平方米 10来源戴德梁行研究部 11 成都优质零售市场概况 戴德梁行 成都零售 市场 各区域市场 行情 12 平均租金 1,483.33元 /平方米 /月 出租率 94.45 平均租金 487.50元 /平方米 /月 出租率 91.93 中央商务区 成仁路 建设路 双楠 -紫荆 光华 -金沙 新南天地 天府新区 平均租金 500元 /平方米 /月 出租率 100 平均租金 750元 /平方米 /月 出租率 90.40 平均租金 446.67元 /平方米 /月 出租率 92.32 平均租金 558.33元 /平方米 /月 出租率 96.82 平均租金 493.33元 /平方米 /月 出租率 97.93 来源戴德梁行研究部 注 平均 租金取购物中心内最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值,按使用面积计算,不包含物业管理费和推广费等其他费用 戴德梁行 成都零售市场 市场动态 新增供应 , 净吸纳量和出租率 平方米 此前跨境电商洋展 购入驻 签约晶 融汇二期 项目 , 以 打造 西南最大 跨境商品卖 场。本季度,该项目正式开业,全市优质购物中心存 量 增加 20,406.8平方米至 5,331,084 平方米 。 此前进行品牌、业态小幅调整的凯德广场 新南、万象城等优质 购物中心调场完毕,出租率重新接近饱和;个别竞争优势不明显 的项目引入如教育培训机构等大面积租户或扩大体验业态面积以 快速提高入住率和增加项目人气。本季度,全市优质购物中心平 均空置率下降 0.11个百分点至 8.12,出租率达 91.88。 众多国际时尚品牌的集聚使得成都正成为一座时尚感越发强烈的 城市, 继去年 EVISU9、 Juice、 Hardy Hardy等 年轻时尚品牌落 户成都之后,本季度, Jordan Brand亚洲最大旗舰店在成都 IFS 开业, Le Fame入驻成都远洋太古里,万象城则迎来全球第五 家、西南第一家 Victoria‘s Secret旗舰 店。 餐饮类品牌一直是成都优质购物中心集聚人气的必备法宝,本季 度,成都 339引入时尚火锅品牌原牛道,凯德广场 新南引入湖南 特色餐饮品牌 “逗蛙”;除 本土餐饮品牌坐镇外,近年来,具有 异国风情的餐饮品牌也陆续被引入成都优质购物中心。本季度, 南洋风味餐饮品牌 南洋里入驻成都大悦城。 主要新店开幕 13 86 88 90 92 94 96 98 100 - 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 新增供应 净吸纳量 出租率 来源戴德梁行研究部 项目名称 商圈 租户 面积(平方米) 凯德广场 新南 新南天地 逗蛙 350 万象城 建设路 Victorias Secret 2,300 大悦城 双楠 -紫荆 南洋里 180 Q1 戴德梁行 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 中央商务区 双楠 -紫荆 光华 -金沙 建设路 成仁路 新南天地 天府新城 其他区域 市场动态 成都 零售市场 14 租金水平 历年存量及预测 人民币 /平方米 /月 本季度,全市优质购物中心平均租金上涨 0.47个百分点至 698.33 元 /平方米 /月,租金波幅稳定。 随着消费者社会角色的转变,零售 retail市场需求分化的趋势愈 发明显。一线轻奢时尚品牌往市中心靠拢聚集,继续增强市中心 商圈的时尚氛围,而逐渐壮大的新兴中产阶级则成为一众轻奢时 尚品牌的需求支撑;与此同时,更多亲民品牌则倾向于驻扎在主 打家庭式消费的社区型商业之中,并继续向市中心外围和城市近 郊区域拓展市场 。 在成都大力打造国际购物天堂的进程中,蓉欧 铁路、国际航班增 列等 城市对外交通的发展,使得境外贸易更加自由和便利,近两 年进驻成都购物中心的跨境电商体验中心、全球商品直销中心、 及境外商品保税店等门店数量明显增多。 2017年成都将迎来体量逾 55万平方米新增优质项目入市,主要集 中在 CBD和天府新城两个区域。其中,备受市场关注的银泰中心 将于 4月份开业,目前已有包括 Burberry、 Valentino、 delvaux、 Hay、 Ruth’s chris等国际知名品牌宣布入驻。由于该项目定位高 端,租户水平较高,开业或将加剧高端优质购物中心行业内竞 争,也使得零售板块上成都双核竞争趋势更为明显 。 在电商冲击、新增供应压力 、同行业竞争 激烈化等多种因素的刺 激下,成都百货市场正经历明显调整,成都锦华万达、金牛万达 计划于年内砍掉百货业态进行百货与购物中心的融合与调整,近 年来许多优质品牌脱离专柜设立门店的情况也越来越多。我们预 计,在供应压力和愈发激烈的竞争环境下,今年成都百货业态或 将迎来新一轮调整,在需求动能足的情况下,优质品牌的扩张趋 势也将更加明显。 600 630 660 690 720 750 2012 2013 2014 2015 2016 2017Q1 平均租金 来源戴德梁行研究部 平方米 Q1 戴德梁行 星汇广场 领地中心 晶融汇二期 环球汇 环球贸易中心 乐天广场 大魔方 银 泰中心 仁和春天国际广场 汇日国际广场 绿地中心 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 2017 2018 2019 2020 中央商务区 双楠 -紫荆 光华 -金沙 建设路 成仁路 新南天地 天府新城 其他区域 华 润万象城二期 泰合项目 美美项目 成都 零售市场 未来供应 2017-2020 15来源戴德梁行研究部 平方米 联系方式 张裕鹏 成都公司总经理 程家龙 华南及华西区董事总经理 张晓端 华南及华西区研究部主管 中国 成都市人民南路四段三号成都来福士 广场 T1 30楼, 610041 Tel 86 28 6570 5000 微信 ID DTZ_China 翟岩松 大中华区研究部经理 G 贾萱 成都高级研究经理

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