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2017年房地产行业:热点城市供需政策双调控,重点城市成交如期下滑-20170327-广发证券-32页-佰策地产文库.pdf

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2017年房地产行业:热点城市供需政策双调控,重点城市成交如期下滑-20170327-广发证券-32页-佰策地产文库.pdf

识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 32 投资策略 |房地产 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 热点城市供需政策双调控,重点城市成交如期下滑 Table_Summary 核心观点  政策环境综述供给端房企融资政策全面收紧 2017 年 2 月,中央层面上继续强调“因城施政、分类调控”,三四线去 库存和重点 城市控房价处于并重地位。此外,值得一提的是,政策对于供 给端房企 融资再次收紧,中基协和证监会分别在债 权表外融资和股权融资 两方面限制了地产开发企业对于资金的需求。 地方 层面 上,热点城市纷纷 出台限购限贷政策,由地方政府主导的调控升级是政策收紧的直接表现。  成交市场综述供需双调控下,重点城市成交如期下滑 2017 年前两月,受政策调控影响,重点城市成交如期下滑,为了平滑 春节假期影响,将 1-2 月的成交数据看成一个整体,我们统计的 43 个重点 城市商品房 1-2 月累计成交同比下滑 3。分城市看,各线城市出现分化, 1-2 月一线 同比大幅下滑 26.6,二线同比微幅上涨 5.2,三四线则同比大 幅 上涨 41.6,并且从区域上看,中西部三四线成交表现突出。我们认为去 库存政策持续发酵叠加比价效应下的返乡置业是三四线销售超预期的原 因。展望未来,目前重点城市调控全面升级,购房门槛叠加购房成本的提 升,将持续对需求形成压制,而三四线成交热度短期或可持续,但中长期 看,将同步一二线进入下行区间。  土地市场综述整体供需仍处低位,溢价率平稳 2017 年 2 月, 300 城市住宅用地推出规划建筑面积 6080 万平米(环比 -33,同比 14),成交规划建筑面积 6015 万平米(环比 -18,同比 30), 成交土地出让金 1931 亿元(环比 -18,同比 101),楼面均价 3211 元 / 平米,平均溢价率 34。整体来看,淡季叠加春节假期效应, 2 月供需环比 继续走低,(供给 /成交)数值则呈 现小幅上行,主要城市楼面均价小幅回落, 溢价率整体平稳,略有回升 。  资金环境综述按揭贷利率继续边际收紧 按揭贷方面, 2017 年 2 月份, 35 个重点城市首套房贷款利率为 4.47, 环比上月增加 0.01 个百分点,连续两月呈现上涨,首套房信贷持续收紧。 二套房平均贷款利率则为 5.40,环比上月持平, 1.1 倍基准利率依旧是市 场主流。我们认为在热点城市首付比例从严收紧的情况下,按揭贷利率也 将持续上行。 房企融资方面,目前房企融资渠道呈现全面收紧态势,主要渠道的融 资规模均呈现回落,尤其是资本市场融资显著缩量,而房企融资成本端目 前依旧保持相对平稳。  风险提示 政策调控力度进一步加大。行业销售增速低于预期。 Table_Grade 行业 评级 持有 前次评级 持有 报告日期 2017-03-27 Tabl e_Chart 相对市场 表现 Table_Aut hor 分析师 乐加栋 S0260513090001 021-60750620 分析师 郭 镇 S0260514080003 010-59136622 分析师 金 山 S0260515090001 021-60750652 Table_Report 相关研究 房地产行业 行业依旧处于小 周期下行阶段 2017-03-21 房地产行业 政策信号加强,周 期下行压力加大 2017-03-20 房地产行业 热点城市调控继 续加码,部分强三线加入调控 2017-03-17 Table_Contacter 联系人 李飞 - 1 0 - 3 4 11 2 0 1 6 - 0 3 2 0 1 6 - 0 7 2 0 1 6 - 1 1 2 0 1 7 - 0 3 房地产 沪深30 0 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 32 投资策略 |房地产 目录索引 政策环境综述 房企融资政策全面收紧 5 成交市场综述 三四线成交短期呈现超预期 . 10 全国成交市场分述供需双调控下,重点城市成交如期下滑 . 10 各线城市成交分述一二线表现较弱,三四线表现超预期 14 土地市场综述整体供需 仍 处低位, 溢价率平稳 . 16 土地市场分述淡季叠加春节假期,土地供需环比走低 16 住宅用地市场分述 2 月宅地供需维持低位,楼面价、溢价率相对平稳 . 18 资金环境综述 按揭贷利率收紧,房企融资渠道受阻 23 银行个人按揭贷分述首套房按揭贷利率连续两月上涨 23 上市房企融资分述房企融资渠道全面收窄 27 图表索引 图 1近几年政府工作报告一览 . 5 图 2 2017 年政府工作报告概览 6 图 3备案 4 号文件明确范围以及潜在使用范围 7 图 4 2017 年 2 月重要中央政策一览(按照时间排序) . 8 图 5 2017 年 2 月重要地方政策一览(按照时间排序) . 9 图 6全国重点 43 城市成交指数 . 10 图 7限购和非限购城市成交指数 10 图 8重点 43 城市及限购、非限购城市成交同比增速 10 图 9全国重点城市商品房与住宅推盘面积(万方) . 11 图 10全国 29 城市商品房库存面积及去化周期 . 11 图 11全国 35 城市住宅库存面积及去化周期 . 11 图 12全国商品房销售批售比 . 12 图 13百城价格指数变化及环比 . 12 图 14 17 个重点城市二手房销售指数 . 13 图 15中原全国二手房价格指数 . 14 图 16中原二手房指数 14 图 17广发各线城市成交指数 . 15 图 18广发各线城市成交同比情况 15 图 19 4 大一线住宅库存(万方)及去化周期 15 图 20 16 个二线城市住宅库存(万方)及去化周期 . 15 图 21 15 个三四线住宅库存(万方)及去化周期 . 15 图 22各线城市房价环比情况 . 15 图 23 4 大一线城市商品房及住宅推盘面积(万方) . 16 图 24二线城市商品房及住宅推盘面积(万方) 16 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 32 投资策略 |房地产 图 25三四线城市商品房及住宅推盘面积(万方) 16 图 26 300 城市土地整体供给情况 17 图 27一线城市土地整体供给情况 17 图 28二线城市土地整体供给情况 17 图 29三四线城市土地整体供给情况 17 图 30 300 城市土地整体成交情况 17 图 31一线城市土地整体成交情况 17 图 32二线城市土地整体成交情况 18 图 33三四线城市土地整体成交情况 18 图 34 300 城市住宅用地供给情况 18 图 35一线城市住宅用地供给情况 18 图 36二线城市住宅用地供给情况 19 图 37三四线城市住宅用地供给情况 19 图 38 300 城市住宅用地成交情况 19 图 39一线城市住宅用地成交情况 19 图 40二线城市住宅用地成交情况 19 图 41三四线城市住宅用地成交情况 19 图 42 300 城市供给 /成交住宅用地规划建筑面积(万平米) . 21 图 43 300 城市供给住宅用地规划建筑面积同比 21 图 44 300 城市成交住宅用地规划建筑面积同比 21 图 45 300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 21 图 46 300 城市住宅用地成交楼面价指数 * 21 图 47 35 重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 . 24 图 48 533 家银行首套房利率分布 24 图 49 448 家提供优惠利率的银行分布情况 . 24 图 50重点城市 2 月份首套房贷利率 25 图 51重点城市 2 月份提供优惠利率的银行数量占比 25 图 52 533 家银行首套房首付比例占比分布情况 26 图 53 35 重点城市二套房贷款平均利率走势 27 图 54 2 月 35 重点城市二套房贷利率分布 . 27 图 55单月境内银行贷款规模 . 28 图 56单月银行贷款数量与单笔贷款规模 . 28 图 57上市房企单月信托贷款规模 28 图 58单月信托贷款数量与单笔贷款规模 . 28 图 59单月委托贷款规模 29 图 60单月委托贷款数量与单笔贷款规模 . 29 图 61公司债预案数量和募资规模(单月) . 29 图 62成功发行的公司债募资规模(单月) . 29 图 63中期票据预案数量和募资规模(单月) . 30 图 64成功发行的中期票据募资规模(单月) . 30 图 65单月海外银团贷款规模 . 30 图 66单月海外银团贷款数量与单笔贷款规模 . 30 图 67单月海外发债规模 30 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 32 投资策略 |房地产 图 68单月海外发债数量及单笔发债规模 . 30 图 69上市房企开发贷、信托贷款、委托贷款成本 31 图 70上市房企公司债及海外债发行成本 . 31 图 71定增预案数量和募资规模(单月) . 31 图 72成功实施定增的数量和募资规模(单月) 31 表 1跟踪城市房地产成交信息表(单位万平米) . 12 表 2 2017 年 2 月 300 城及各线城市住宅用地供需主要指标概览 20 表 3全国土地出让金 TOP20( 2017 年 2 月) 22 表 4一线和二线城市土地市场情况( 2017 年 2 月) . 22 表 5 2 月份全国十大首套房贷利率最低城市 25 表 6重点二线城市首套房首付比例分布 . 26 表 7 35 重点城市二套房主流首付比例一览 27 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 32 投资策略 |房地产 政策 环境 综述 房企融资政策全面收紧 2017年 2月以来,中央层面上继续强调“因城施政、分类调控”,三四线去库 存和重点城市控房价处于并重地位,其中李克强在 2017年政府工作报告中针对房地 产的表态 , 基本上延续了 16年经济工作会议上的观点,再次强调了房子的居住属性, 加强对于投资性购房的抑制。同时延续了 16年三四线城市的去库存政策,解决低线 城市的库存问题。因城施策,在房价上涨过快的区域,加大土地的供应,结合 16年 经济工作会议因城施策的内容,主要是加大二线城市的土地供给规模。 此外,值得一提的是,政策对于供给端房企的融资再次收紧, 中基协在 2月 13 日发布 证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4号 -私募资产管理计 划投资房地产开发企业 项目(简称 “4号文件 ”),以及证监会在 2月 17日决定 修改 上市公司非公开发行股票实施细则,并发布了发行监管问答 -关于引导规范上 市公司融资行为的监管要求,在债权表外融资和股权融资两方 面限制了地产开发 企业的对于资金的需求 ,其中 “ 4号文件”明确表示投资于房价上涨过快城市地产 项目的私募资产管理计划不予备案,且禁止私募产品向房地产开发企业提供融资。 图 1 近几年政府工作报告一览 数据来源 中国指数研究院 , 政府官网 , 广发证券发展研究中心 2005 年 历年政府工作报告房地产问题回顾 抑制房地产价格 过快上涨 ,继续规范房地产市场。 2006 年 遏制部分城市房地产投资规模过大和房价 上涨过快 的势头。 2007 年 建立健全 廉租房 制度,抑制房价过快上涨, 加强监管 。 2008 年 完善住房公积金制度,增加 房源供给 ,防止房价过快上涨。 2009 年 稳定市场信心和 预期 ,加快发展二手房市场和 住房租赁 市场。 2010 年 坚决遏制部分城市房价过快上涨势头, 抑制投机 性购房。 2011 年 加快健全房地产市场调控的 长效机制 ,切实稳定房地产市场价格。 2012 年 严格执行抑制投机、投资性需求的措施,促进房价 合理回归 。 2013 年 坚决 抑制投机 、投资性需求,完善稳定房价和房地产调控的政策体系。 2014 年 推进 公租房和廉租房并轨 ,增加中小套型商品房供应,抑制投机。 2015 年 因地施策 ,货币补贴保障住房,支持居民自住和改善性住房需求。 2016 年 完善税收、信贷政策,因城施策去库存,建立 租购并举 的住房制度。 2017 年 加强 房地产市场 分类调控 ,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 32 投资策略 |房地产 图 2 2017年政府工作报告概览 数据来源 中国指数研究院 , 政府官网 , 广发证券发展研究中心 加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中 介等行为。 分类调控 因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。 因城施策 货币政策要保持稳健中性,维护流动性基本稳定,合理引导市场利率水平,疏通传导机制,促 进金融资源更多流向实体经济。 货币政策 坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展 的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。 政策表述 长效机制 持续进行棚户区改造,计划再完成棚户区住房改造 600 万套,继续发展公租房,因地制宜提高 货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务。 棚户区改造 深化户籍制度改革,今年实现进城落户 1300 万人以上,加快居住证制度全覆盖。 户籍制度改革 支持中小城市和特色小城镇发展,推动一批具备条件的县和特大镇有序设市,发挥城市群辐射 带动作用。 特色小镇 积极稳妥去杠杆,要在控制总杠杆率的前提下,把降低企业杠杆率作为重中之重。促进企业盘 活存量资产,推进资产证券化,支持市场化法治化债转股。 推进资产证券化 去库存 市场供给 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 32 投资策略 |房地产 图 3备案 4号文件明确范围以及潜在使用范围 数据来源 政府官网, 广发证券发展研究中心 在地方层面,各省召开工 作会议,继续坚持分类调控、强调因城施策,发展租 赁市场,加强房地产 市场监管。其中山东省政府工作报告指出将坚持分类调控,因 城施策,重点推进非住宅和去化周期较长的城镇商品房去库存,严格打击投机性购 房。而陕西住房和城乡建设工作会强调要 “ 多措并举 ” 去库存,加快培育和发展住 房租赁市场,强化房地产市场监管。重庆市政府发布通知,要求严格执行房地产分 类调控政策,遏制投机炒房行为,加强房贷风险管控。 具体到各个城市来看,热点城市纷纷出台限购限贷政策,由地方政府主导的调 控升级是政策收紧的直接表现。 二线城市 杭州限购进一步升级,本地户籍居民从不 限购变为限购两套,外地户籍购房社保缴纳年限由 1年延长至 2年,同时扩大了限购 区域范围。 此外, 北京银行自律协会要求个人住房贷款利率不低于基准利率 0.9折, 房贷期限不得超过 25年。 此外,需要注意的是,本月环北京卫星城密集出台限购新政,严格执行差别化 信贷政策, 如涿州、涞水对非本市户籍限购 1套, 张家口 崇礼 区 新增纳税条件并上调 了首付比例。 我们认为 中央管理层及多部委均表态继续支持三四线城市去库存问题, 但我们认为政策的分类调控不是单纯依照城市等级来划分,库存高低、房价表现才 是因城施政的指引指标。我们判断除热点一 二线城市政策调控会持续加码外,一些 短期内价格上涨速度较快的三四线城市,特别是承接城市圈溢出效应,投资性需求 占比较高的区域,未来同样具备执行限购政策的可能性,而目前市场对于政策的预 期明显不足。 备案 4 号 适用范 证券期货经营机构 私募资产管理业务 私募基金管理人 开展 私 募投资基金业务 证券公司及其子公司 基金 公司及其子公司 期货 公司及其子公司 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 32 投资策略 |房地产 图 4 2017年 2月重要 中央 政策一览(按照时间排序) 数据来源 政府官网, 广发证券发展研究中心 中央 政策 【 行业融资 】 中国证券投资基金业协会 备案管理规范第 4 号 投资 于房地产价格上涨过快城市地产项目 的 私募资产管理 计划暂 不予 备案;禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价 款、提供无明确用途的流动资金 贷款。 2 0 1 7 . 0 2 . 1 3 【 货币政策 】 央行 2016 年第四季度中国货币政策执行报告 按照“因城施策”的原则对房地产市场实施调控 ,在 引导个人住房贷 款合理增长的同时,支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机 性购房。 2 0 1 7 . 0 2 . 1 9 【 中央会议 】 中央财经领导小组第十五次 会议 建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,紧紧把握“房子是用来 住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机 制和基础性制度安排。要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市 场动态均衡。 2 0 1 6 . 0 2 . 2 8 【 长效机制 】 房地产和棚户区改造有关情况 新闻发布会 1. 要加快房地产税立法,并适时推进改革 ; 2. 要加快住房租赁市场 立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整 顿,规范开发、销售、中介等行为。 2 0 1 7 . 0 2 . 2 3 【 上市融资监管 】 证监会 关于引导规范上市公示融资行为的监管要求 1. 上市公司申请非公开发行股票的,拟发行的股份数量不得超过本次 发行前总股本的 20 ; 2. 本发行董事会决议日距离前次募集资金到位 日不得少于 18 个月; 3. 上市公司申请再融资时,最近一期末不得存 在持有金额较大、期限较长的交易性金融资产。 2 0 1 7 . 0 2 . 1 7 【 土地规划 】 国务院 全国国土规划纲要( 2016 - 2030 ) 1. 京津冀、长三角、珠三角以盘活存量用地为主,中西部地区城市群 可适当扩大建设用地 供给; 2. 推进形成“四区一带”整治格局 ,推动 低效建设用地再开发 ; 3. 严守耕地保护红线。 2 0 1 7 . 0 2 . 0 5 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 32 投资策略 |房地产 图 5 2017年 2月重要 地方 政策一览(按照时间排序) 数据来源 政府官网, 广发证券发展研究中心 地方 政策 【 去库存 】 陕西 住房和城乡建设工作会 多措并举化解房地产库存,加快培育和发展住房租赁市场 ,强化 房 地产市场监管。计划全年完成房地产开发投资 2450 亿元。 2 0 1 7 . 0 2 . 0 7 【住房贷款】 北京 关于加强北京地区个人住房贷款业务自律发展的公约 要求执行个人住房贷款利率不低于基准利率的 0. 9 倍(原为 0.85 倍 ), 且公约二 套房贷款期限最长不得超过 25 年(原为 30 年)。 2 0 1 7 . 0 2 . 0 9 【保障房】 南京 南京市住房保障“十三五”规划 十三五期间,南京全市将新建各类保障房 1500 万平方米、 15 万套; 平均每年商品住宅土地供应量保持在 50 0 公顷左右,平均每年商品住 宅上市量保持在 800 万平方米左右。 2 0 1 7 . 0 2 . 0 8 【限购】 涿州 关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见 1. 非本市户籍家庭,限购 1 套且首付比例不低于 3 0 ;本地户籍家庭, 购买第 2 套住房首付比例不低于 5 0 ; 2. 引进人才和外地驻涿州单位 人员可享受本市购房优惠政策 ; 3. 加强价格管控,限定申报预售价 格上涨幅度。 2 0 1 7 . 0 3 . 0 1 【限购限贷】 涞水 关于加强调控商品房市场的若干规定 自 3 月 1 日起,非本地户籍居民家庭限购 1 套住房且首付比例不低于 30 ,本地户籍居民购买第二套住房首付比例不低于 6 0 。 2 0 1 7 . 0 3 . 0 2 【限购】 杭州 关于进一步调整住房限购措施的通知 本市户籍居民家庭限购 2 套 , 非本市 户籍家庭限购 1 套,购房条件调 整为前 3 年内在本市连续缴纳 2 年个税或社保,同时限购范围增加了 富阳区、大江东产业集聚区。 2 0 1 7 . 0 3 . 0 2 【信贷监管】 重庆 关于重申加强房地产信贷管理工作有关要求的通知 坚决遏制投机炒房行为,严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政 策,规范与房地产开发企业和中介机构业务合作管理,切实规范各类 业务管理,进一步加强房地产贷款风险防控。 2 0 1 7 . 0 2 . 2 7 【限购限贷】 崇礼 关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见 补充意见 1. 市区范围内,本地户籍居民限购 1 套,非本地户籍居民需前 3 年连 续缴纳 2 年以上个税或社保,限购 1 套 ; 2. 对已经使用过住房公积金 贷款的缴存职工,停止发放住房公积金贷款。 2 0 1 7 . 0 3 . 0 8 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 10 / 32 投资策略 |房地产 成交市场综述 三四线成交短期呈现超预期 全国成交市场分述供需双调控下,重点城市成交如期下滑 2017年 2月,受政策调控影响,重点城市成交如期下滑 。我们监控的全国 43城 市 商品房 成交指数 2月为 245,较 1月环比回落 14.6, 同比来看,为了平滑春节假期 影响,我们将 1-2月的成交数据看成一个整体(下面涉及同比数据,均采用 1-2月的 累计数据平滑假期影响), 43个重点城市商品房 1-2月累计成交同比下滑 3。 2月 39 城市住宅成交指数为 265,环比下降 10.53, 1-2月 成交累计同比 下滑 6.91。 其中 , 限购及 非限购城市成交环比均有所下降, 但累计同比受政策影响呈现分 化 。我们监控的 18个限购城市商品房成交环比回落 15.5, 1-2月成交 累计 同 比 下滑 14.5,而 25个非限购城市环比下降 13.40,但 1-2月成交 累计 同比显著 上涨 18.1。 展望 未来 , 热点城市调控政策持续深化调整,尤其是 3月以来二次调控密集出台,预 计后续将对成交持续形成压制,叠加 3月高基数影响,重点城市 3月成交将同比继续 下滑,且降幅或将显著扩大。 图 6全国重点 43城市成交指数 图 7限购 和非限购城市成交指数 数据来源中国指数研究院, 广发证券发展研究中心 数据来源中国指数研究院, 广发证券发展研究中心 图 8 重点 43城市及限购、非限购城市成交同比增速 数据来源 Wind, 广发证券发展研究中心 *为了 增强图片可读性 ,图中对 13年 1月进行了 平滑处理 。 114 278 164 337 152 100 291 352 163 335 161 404 152 335 452 196 503 417 464 415 257 245 50 150 250 350 450 550 10-01 10-10 11-07 12-04 13-01 13-10 14-07 15-04 16-01 16-10 43城市成交指数 0 100 200 300 400 500 600 10-01 10-11 11-09 12-07 13-05 14-03 15-01 15-11 16-09 18个限购城市 25个非限购城市 -100 -50 0 50 100 150 11-01 11-10 12-07 13-04 14-01 14-10 15-07 16-04 17-01 43城市商品房成交指数同比 18个限购城市成交指数同比 25个非限购城市成交指数同比 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 11 / 32 投资策略 |房地产 推盘 方面, 受季节因素叠加 供给端 调控影响,推盘缩量显著,我们监控的 29城 市商品房及 35城市住宅推盘量环比分别大幅下滑 51.57和 61.35, 且绝对推盘量 创 14年 3月以来新低 。库存 方面 , 商品房和商品住宅库存分别环比微降 1.93和 4.28, 库存总量低位持续下行 。去化周期 方面, 成交端 回落导致去化继续放缓 , 2 月份我们跟踪的 29城市商品房去化周期( 6月移动平均)由上个月的 15.63个月微幅 上行至 16.35个月, 35城市住宅去化周期( 6月移动平均)则由上个月的 8.12个月上 行至 8.44个月 。 房价 方面, 2017年 2月 份百城住宅价 环比 继续上涨 0.51,但 涨幅较 上月收窄 0.03个 百分点,环比增速持续 5月 收窄。同比 来看 ,本月房价与去年同期相 比上涨 19, 涨幅 收窄 了 0.1个 百分点,同比 连续 19个 月 实现 上涨,但涨幅 自 15年 8 月 来 首次 收窄。我们 认为 随着成交量的进一步下滑,未来房价环比增速将进一步放 缓并逐步进入环比下行通道。 批售比 数据来看 , 2017年 2月份,批售比数据(销售规模 /批准上市规模)自 16 年 11月以来首次 回升, 由 1月份的 1.12小幅上行至 1.20, 我们认为批售比的上行主要 由于供给端显著缩量导致,目前整体行业依旧处于小周期下行阶段,批售比或将呈 现趋势性下行。 图 9全国重点城市商品房与住宅推盘面积(万方) 数据来源中国指数研究院, 广发证券发展研究中心 图 10全国 29城市商品房库存面积及去化周期 图 11全国 35城市住宅库存面积及去化周期 数据来源中国指数研究院, 广发证券发展研究中心 * 去化周期单位为月, 并且 取 6月移动平均显示整体变化趋势 数据来源中国指数研究院, 广发证券发展研究中心 * 去化周期单位为月, 并且 取 6月移动平均显示整体变化趋势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 16-07 17-01 29城市商品房推盘面积 万方) 35城市住宅推盘面积(万方) 0 5 10 15 20 25 30 0 10000 20000 30000 40000 50000 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 16-09 29城市商品房库存(万方) 去化周期( 6月移动平均) 0 5 10 15 20 25 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 12-01 12-08 13-03 13-10 14-05 14-12 15-07 16-02 16-09 35城市住宅库存(万方) 去化周期( 6月移动平均) 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 12 / 32 投资策略 |房地产 图 12全国商品房销售批售比 数据来源中国指数研究院, 广发证券发展研究中心 图 13百城价格指数变化及环比 数据来源中国指数研究院, 广发证券发展研究中心 表 1跟踪城市房地产成交信息表(单位万平米) 区域 城市 本月成交 上月成交 16 年成交 17 年 月均成交 库存面积 去化时间 备注 环比 同比 月均成交 同比 北京 77 -6 62 79 -50 1636 11 商品房 天津 81 7 5 78 -63 2709 16 商品房 环 济南 130 -3 363 132 -21 ----- ----- 商品房 渤 青岛 143 -19 136 159 -16 2443 12 商品房 海 石家庄 25 -15 12 27 -32 ----- ----- 商品房 唐山 28 0 0 28 0 ----- ----- 商品房 大连 16 -6 72 16 -46 ----- ----- 商品房 上海 125 -10 -15 132 -50 2628 13 商品房 南京 31 -50 -63 46 -62 274 4 商品住宅 杭州 71 6 7 69 -57 200 7 商品住宅 长 宁波 22 -10 -15 23 -50 ----- ----- 商品房 三 苏州 41 -23 -33 47 -43 435 9 商品住宅 角 扬州 38 -11 72 40 43 ----- ----- 商品房 金华 14 4 126 13 -13 ----- ----- 商品房 1.20 1.12 1.37 0.64 1.13 1.30 0.78 0.89 0.61 1.00 0.87 1.51 1.16 1.24 1.30 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 10-03 10-10 11-05 11-12 12-07 13-02 13-09 14-04 14-11 15-06 16-01 16-08 商品房批售比 -1.5 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 95 105 115 125 135 145 10-06 11-03 11-12 12-09 13-06 14-03 14-12 15-09 16-06 百城价格指数 环比 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 13 / 32 投资策略 |房地产 温州 59 21 48 54 -4 814 13 商品房 无锡 25 -30 -38 30 -65 ----- ----- 商品房 深圳 21 1 -65 21 -53 696 21 商品房 珠 广州 96 0 83 96 -30 1880 13 商品房 三 惠州 15 -44 -23 22 -54 ----- ----- 商品房 角 佛山 45 -21 -5 51 -61 ----- ----- 商品房 东莞 24 -44 -46 33 -63 ----- ----- 商品房 重庆 173 -31 40 212 1 3035 13 商品房 成都 217 -23 57 250 -23 6911 20 商品房 长沙 56 -34 -12 71 -62 ----- ----- 商品房 岳阳 20 -11 62 21 1 ----- ----- 商品房 中 武汉 141 -20 -12 158 -45 946 5 商品住宅 部 安庆 24 136 62 17 -21 ----- ----- 商品房 贵阳 45 -37 35 58 -31 ----- ----- 商品房 赣州 75 50 3 63 -22 ----- ----- 商品房 南昌 60 -13 64 65 -14 785 10 商品房 长春 45 -16 38 49 -46 1394 16 商品房 哈 吉林 12 0 47 12 -44 ----- ----- 商品房 辽 哈尔滨 23 -15 -5 25 -62 ----- ----- 商品房 长 丹东 10 1 41 10 4 ----- ----- 商品房 包头 13 -20 74 14 -54 ----- ----- 商品房 昆明 53 -30 190 65 -23 ----- ----- 商品房 福州 11 39 -32 10 -58 212 13 商品住宅 其 厦门 4 -73 -51 10 -54 180 27 商品住宅 他 海口 49 63 95 39 -8 ----- ----- 商品房 韶关 17 26 39 16 -29 ----- ----- 商品房 南宁 57 -24 29 66 -37 554 5 商品房 汕头 36 39 231 31 9 ----- ----- 商品住宅 总计 2267 -15 25 数据来源 Wind,广发证券发展研究中心 图 14 17个重点城市二手房销售指数 数据来源 广发证券发展研究中心 ; *13年 1月与 3月增速大于 150,为方便表示以 150代替 -100 -50 0 50 100 150 200 250 - 200 400 600 800 1,000 1,200 11-01 11-10 12-07 13-04 14-01 14-10 15-07 16-04 17-01 17城市二手房成交指数 同比 识别风险 , 发现价值 请务必阅读末页的免责声明 14 / 32 投资策略 |房地产 二手房成交方面, 2017年 2月份我们监测的 17城市 2月份二手房成交指数止跌 回 升, 环比微幅 上涨 2.19至 501,但受 限购政策影响, 1-2月成交 累计同比 下滑 12.63。 价格 方面, 2月份二手房价格指数环比微涨 2.3,而同比增速则收窄 0.81个百分点 至 45.06,同比增幅已持续 5月收窄。 图 15中原全国二手房价格指数 图 16中原二手房指数 数据来源中原地产, 广发证券发展研究中心 数据来源中原地产, 广发证券发展研究中心 各线城市成交分述 一二线表现较弱,三四线表现超预期 2017年 2月各线 城市 成交环比 出现分化, 一线和 二线城市环比 分别 继续下滑 5.4、 20.0,但环比跌幅 分别 收窄 42.95个 、 12.10个 百分点 ,而 我们跟踪的 15个 三线 样本 城市 2月成交 环比转正 ,上涨 2.49。 同比来看,各线城市出现分化, 1-2 月一线城市同比大幅下滑 26.6,二线城市则同比微幅上涨 5.2, 15个重点三四线 同比下滑 8.8,但我们用统计局的全国商品房销售面积减去一二线城市商品房成交 来模拟全国范围内的三四线成交情况,这种统计口径下的三四线 1-2月成交同比大幅 41.6,并且从区域上看,中西部三四线成交表现突出。我们认为三四线表现超预 期主要是由于去库存政策的持续发酵,实际上 16年上半年以来三四线成交已经呈现 温和复苏, 17年 1-2月 成交超预期则是在政策没有干预情况下的市场热度延续。此外, 过去两年一二线核心城市房价涨幅显著,而三四线

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