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2017年7月房房地产行业地产宏观数据点评:销售投资双双回落,高温天气叠加三四线回调-20170815-民生证券-12页-佰策地产文库.pdf

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2017年7月房房地产行业地产宏观数据点评:销售投资双双回落,高温天气叠加三四线回调-20170815-民生证券-12页-佰策地产文库.pdf

本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 房地产 行业研究 /动态 报告 销售投资 双双回落 , 高温 天气 叠加三四线回调 2017 年 7 月 房地产宏观数据点评 动态 研究报告 /房地产 2017 年 08 月 15 日 [Table_Summary] 报告摘要 事件 根据国家统计局数据, 2017年 1-7月,全国房地产开发投资 5.98万亿元,名 义同增 7.9,增速较 1-6月收窄 0.6个百分点;新开工面积 10.04亿平,同比增长 8.0; 1-7月,销售面积 8.64亿平,同增 14.0,增速回落 2.1个百分点;销售额 6.85万亿 元,同增 18.9,增速回落 2.6个百分点 。  新房销售大幅 回落 ,高温天气 叠加 三四线 回调 7月份新房销售数据大幅 回 落 , 7月当月全国商品房销售面积和销售额 分别 环比 下 降 41.09和 40.02。分区域看,东、中、西部和东北地区销售面积环比分别下降 41.08、 43.14、 40.38和 33.5,中部地区环比降幅 最大。 前期 销售较好的中 西部三四线城市回落较为明显。 我们 认为, 7月份 销售数据下滑 季节性因素影响较大。 历年 7月份 新房销售当月值 环比下降均较为明显, 2016年 7月 下降 30, 2015年 7月 下降 32。 今年 7月 由于 全 国平均 气温创 56年 来新高,炎热天气 打击 了看房积极性 , 因此今年淡季较往年更 淡。  房地产 投资 大幅 回落 , 季节性 因素为主因 7月当月房地产投资大幅 回落 ,环比下降 29.69,同比增长 4.82, 1-7月累计同比 同比增长 7.9,较 1-6月收窄 0.6个百分点; 7月单月新开工面积 14651万平米,环 比下降 28.67,同比下降 3.01, 1-7月 累计同比增长 8.0, 增幅收窄 2.6个 百分点。 我们 认为, 7月 房地产投资下滑 受季节性因素 影响 较大 。 历年 7月 房地产投资当月 值环比降幅均较大, 15年 7月 下降 26.2, 16年 7月 下降 27.7, 17年 7月 下降 29.7 降幅 仅比往年略高。 从 拿地数据来看, 7月 当月土地购置面积同比增长 24.3, 1-7 月 累计同比增长 11.1,增幅 较 前 值 扩大 2.3个 百分点。 房企 拿地积极性依然很高, 投资 下滑主要受开工拖累, 高温 天气或为主要原因。 从 房地产投资结构来看, 住宅 投资 1-7月 同比增长维持在 10, 仅较 前值下降 0.2 个 百分点 , 住宅投资 累计 同比 下滑不明显,房地产投资受商办物业 拖累 较大 。 根据我们的微观调研,房地产企业普遍希望借助三四线城市去库存的机遇,加快 三四线城市周转, 此外 二线城市限购限价政策有 边际上 放松迹象,开发商 下半年 开工意愿依旧强劲。同时,房地产企业或将抓住热点 一二 线 城市 地价相对合理 的 时间窗口, 加大在 一二线 热点城市拿地的力度。我们预计下半年 房地产投资不必 过度悲观 。  房地产 企业资金来源回落 ,销售 回款和国内贷款下滑明显 1-7月全国房地产资金来源总量 8.8万亿元,较去年同期增长 9.7,增速较 1-6月 下 降 1.5个 百分点 。 7月 单月资金量为 1.12万亿元,环比下降 29.07,同比增长 1.3。 其中,来自定金和预收款的资金为 2.69万亿元,累计同比增长 20.7,增幅 收窄 2 个 百分点 , 当月 环比下降 31;国内贷款 累计 同比 增长 19.80, 增幅 收窄 2.3个 百 分点, 银行和非银机构对地产开发信贷有所收紧。 [Table_ProfitDetail] [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深 300 走势比较 资料来源 Wind, 民生证券研究院 [Table_Author] 分析师杨柳 执业证号 S0100517050002 电话 010-85127730 邮箱 yangliu_ 研究助理徐超 执业证号 S0100116080017 电话 010-85127506 邮箱 [Table_docReport] 相关研究 1.行业研究 _行业动态 _7 月销售降温,长 效机制政策初显 2.房地产行业事件点评北京市推出共 有产权住房,按价格折扣比例确定产权 份额 -3 2 7 12 17 16-08 16-11 17-02 17-05 17-08 房地产 沪深 300 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 我们 认为 , 由于 房地产行业集中度快速提升, 上半年 前 50 大房企销售额已经占全国总销 售额的 47,大型房企的融资 能力要远远强 于中小房企, 而且以 上市房企为代表的 大型 房企 在手货币资金 处于 历史高位, 对 房企资金面不必过分悲观 。  投资建议 维持行业“推荐 ”评级。 在监管不断趋严的大背景下,龙头房企 在融资能力、拿地机会、 开发销售能力上的优势日益凸显,行业集中度加速提升。建议投资者持续关注龙头房企行业集 中度提升的投资机会,建议关注招商蛇口、万科 A、金地集团。此外建议关注规模扩张意愿强, 且加杠杆空间较大的滨江集团。  风险提示 房地产市场景气度低于预期;房地产融资 收紧 超预期 。 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 目录 一、新房销售增速回落,高温天气叠加三四线 回调 . 4 二、房地产投资大幅回落,季节性因素为主因 . 6 三、房企资金来源回落 ,销售回款和国内贷款下滑明显 8 四、投资建议 10 五、风险提示 10 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 一、新房销售增速 回落 , 高温 天气叠加三四线回调 7 月份新房销售数据大幅回落, 7 月当月全国商品房销售面积和销售额分别环比下降 41.09和 40.02。分区域看,东、中、西部和东北地区销售面积环比分别下降 41.08、 43.14、 40.38和 33.5,中部地区环比降幅最大。前期销售较好的中西部三四线城市回 落较为明显。 我们认为, 7 月份销售数据下滑季节性因素影响较大。历年 7 月份新房销售当月值环 比下降均较为明显, 2016 年 7 月下降 30, 2015 年 7 月下降 32。今年 7 月由于全国平 均气温创 56 年来新高,炎热天气打击了看房积极性,因此今年淡季较往年更淡。 图 1商品房销售面积 7 月 当月 同比 增长 2.02 图 2商品房 销售面积 累计值同比 增长 14 资料来源国家统计局,民生证券研究院 资料来源国家统计局,民生证券研究院 图 3商品房 销售面积 住宅 当月同比 增长 0.26 图 4商品房 销售额 住宅 累计值同比 增长 0.08 资料来源国家统计局,民生证券研究院 资料来源国家统计局,民生证券研究院 -60 -40 -20 0 20 40 60 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 商品房销售面积(当月值,万平米,左) 商品房销售面积 当月环比(右) 商品房销售面积 当月同比(右) 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 商品房销售面积住宅(累计值,万平米,左) 商品房销售面积住宅累计同比(右) -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 商品房销售面积 住宅(当月值,万平米,左) 商品房销售面积 住宅 当月环比(右) 商品房销售面积 住宅 当月同比(右) -60 -40 -20 0 20 40 60 80 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 商品房销售额 住宅(累计值,亿元,左) 商品房销售额 住宅 累计同比(右) 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 图 5 商品房销售额 同比 增长 11.50 图 6商品房 销售额 累计值同比 增长 18.92 资料来源国家统计局,民生证券研究院 资料来源国家统计局,民生证券研究院 图 7商品房销售价格同比 增长 2.83 图 8商品房 销售价格 住宅 同比 增长 3.99 资料来源国家统计局,民生证券研究院 资料来源国家统计局,民生证券研究院 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 商品房销售额(当月值,亿元,左) 商品房销售额 当月环比(右) 商品房销售额 当月同比(右) 0 10 20 30 40 50 60 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 商品房销售额(累计值,亿元,左) 商品房销售额 住宅 累计同比(右) -10 -5 0 5 10 15 20 25 6,400 6,600 6,800 7,000 7,200 7,400 7,600 7,800 8,000 8,200 8,400 商品房销售价格(当月值,元 /平方米,左) 商品房销售价格 当月环比(右) 商品房销售价格 当月同比(右) -10 -5 0 5 10 15 20 25 6,000 6,200 6,400 6,600 6,800 7,000 7,200 7,400 7,600 7,800 8,000 商品房销售价格 住宅(当月值,元 /平米,左) 商品房销售价格 住宅 当月环比(右) 商品房销售价格 住宅 当月同比(右) 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 二、 房地产 投资大幅回落,季节性因素为主因 7 月当月房地产投资大幅回落,环比下降 29.69,同比增长 4.82, 1-7 月累计同比 同比增长 7.9,较 1-6 月收窄 0.6 个百分点; 7 月单月新开工面积 14651 万平米,环比下 降 28.67,同比下降 3.01, 1-7 月累计同比增长 8.0,增幅收窄 2.6 个百分点。 我们认为, 7 月房地产投资下滑受季节性因素影响较大。历年 7 月房地产投资当月值 环比降幅均较大, 15 年 7 月下降 26.2, 16 年 7 月下降 27.7, 17 年 7 月下降 29.7降 幅仅比往年略高。从拿地数据来看, 7 月当月土地购置面积同比增长 24.3, 1-7 月累计 同比增长 11.1,增幅较前值扩大 2.3 个百分点。房企拿地积极性依然 很高,投资下滑主 要受开工拖累,高温天气或为主要原因。从房地产投资结构来看,住宅投资 1-7 月同比增 长维持在 10,仅较前值下降 0.2 个百分点,住宅投资累计同比下滑不明显,房地产投资 受商办物业拖累较大。 根据我们的微观调研,房地产企业普遍希望借助三四线城市去库存的机遇,加快三四 线城市周转,此外二线城市限购限价政策有边际上放松迹象,开发商下半年开工意愿依旧 强劲。同时,房地产企业或将抓住热点一二线城市地价相对合理的时间窗口,加大在一二 线热点城市拿地的力度。我们预计下半年房地产投资不必过度悲观。 图 9房地产开发投资完成额同比 增长 4.82 图 10房地产开发投资完成额累计值同比增长 7.95 资料来源国家统计局,民生证券研究院 资料来源国家统计局,民生证券研究院 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 房地产开发投资完成额(当月值,亿元,左) 房地产开发投资完成额 当月环比 房地产开发投资完成额 当月同比 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 房地产开发投资完成额(累计值,亿元,左) 房地产开发投资完成额 累计同比 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 图 11房地产开发投资完成额住宅同比 增长 9.13 图 12房地产开发投资完成额住宅累计值同比增长 10.01 资料来源国家统计局,民生证券研究院 资料来源国家统计局,民生证券研究院 图 13房屋新开工面积同比 下降 4.91 图 14房屋新开工面积累计值同比增长 7.99 资料来源国家统计局,民生证券研究院 资料来源国家统计局,民生证券研究院 图 15房屋新开工面积住宅同比 下降 3.01 图 16房屋新开工面积住宅累计值同比增长 11.93 资料来源国家统计局,民生证券研究院 资料来源国家统计局,民生证券研究院 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 房地产开发投资完成额 住宅(当月值,亿元,左) 房地产开发投资完成额 住宅 当月环比 房地产开发投资完成额 住宅 当月同比(右) 0 2 4 6 8 10 12 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 房地产开发投资完成额 住宅(累计值,亿元,左) 房地产开发投资完成额 住宅 累计同比(右) -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 房屋新开工面积(当月值,万平米,左) 房屋新开工面积当月环比(右) 房屋新开工面积当月同比(右) 0 5 10 15 20 25 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 房屋新开工面积(累计值,万平米,左) 房屋新开工面积累计同比(右) -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 房屋新开工面积 住宅(当月值,万平米,左) 房屋新开工面积 住宅当月环比(右) 房屋新开工面积 住宅当月同比(右) 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 房屋新开工面积 住宅(累计值,万平米,左) 房屋新开工面积 住宅累计同比(右) 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 8 三 、 房企 资金来源回落 ,销售回款和国内贷款下滑明显 1、 1-7 月资金来源 回落 , 销售 回款和国内贷款下滑明显 1-7 月全国房地产资金来源总量 8.8 万亿元,较去年同期增长 9.7,增速较 1-6 月 下降 1.5 个 百分点 。 7 月 单月资金量为 1.12 万亿元,环比下降 29.07,同比增长 1.3。 其中,来自定 金和预收款的资金为 2.69 万亿元,累计同比增长 20.7,增幅 收窄 2 个 百分点 , 当月 环比下 降 31;国内贷款累计 同比 增长 19.80, 增幅 收窄 2.3 个 百分点, 银行和非银机构对地产开 发信贷有所收紧。 我们 认为 , 由于 房地产行业集中度快速提升, 上半年 前 50 大房企销售额已经占全国总销 售额的 47,大型房企的融资 能力要远远强 于中小房企, 而且以 上市房企为代表的 大型 房企 在手货币资金 处于 历史高位, 对 房企资金面不必过分悲观 。 图 17全国 房地产开发资金来源累计情况 图 18全国房地产单月开发资金来源情况 资料来源 Wind,民生证券研究院 资料来源 Wind,民生证券研究院 2、资金来源结构与 1-6 月近似 ,定金预收款及个人按揭占比最大 从 1-7 月 累计资金来源结构看 , 国内贷款占比为 17.22, 较 1-6 月累计资金来源占比相 对下降 0.4 个 百分点 。而包括定金及预收款及个人按揭 的其他资金占比仍然超过 50, 为 1-7 月累计资金来源中的最主要组成部分 。整体上 1-7 月资金来源结构与 1-6 月资金来源结构相似 。 将销售回款 (定金预收款 个人按揭)剔除后, 1-6 月累计资金来源结构中 , 国内贷款占 比为 35.48。 7 月当月资金来源中,国内贷款占比为 29.95。整体上看,不考虑销售回款的 影响,当前房地产开发资金主要还是依靠自筹资金。 从 7 月单月资金来源数据看,当月国内贷款金额为 1741.95 亿元 ,同比增长 4.56。 7 月 国内贷款来源占比为 14.64, 比 6 月当月国内贷款占比 降低 了 2.38 个 百分点 。整体上反映出 国内房地产开发信贷有所 收紧 的迹象。 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 房地产开发资金来源 合计(累计值,亿元,左) 房地产开发资金来源 合计累计同比(右) -60 -40 -20 0 20 40 60 80 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 房地产开发资金来源 合计(当月值,亿元,左) 房地产开发资金来源 合计当月环比(右) 房地产开发资金来源 合计当月同比(右) 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 图 19全国房地产开发资金 2017 年 1-7 月构成 图 20全国房地产开发资金 2017 年 7 月构成 资料来源 Wind,民生证券研究院 资料来源 Wind,民生证券研究院 图 21剔除销售回款的 开发资金 2017 年 1-7 月构成 图 22剔除销售回款的房地产开发资金 2017 年 7 月构成 资料来源 Wind,民生证券研究院 资料来源 Wind,民生证券研究院 图 23房地产开发资金中国内贷款累计情况 图 24房地产开发资金中国内贷款当月情况 资料来源 Wind,民生证券研究院 资料来源 Wind,民生证券研究院 1-7 月定金预收款 达到 2.69 万亿元,同比增长 20.7,单月同比增长 9.55,增速 6 月 大 幅下降 。数据反映出 7 月份房地产企业销售增速有 所下降。 国内贷款累计值 17.22 自筹资金累计值 31.19 其他资金累计值 51.47 利用外资累计值 0.13 国内贷款当月值 14.64 自筹资金当月值 34.18 其他资金当月值 51.12 利用外资当月值 0.06 国内贷款累计值 35.48 自筹资金累计值 64.26 利用外资累计值 0.26 国内贷款当月值 29.95 自筹资金当月值 69.92 利用外资当月值 0.13 0 5 10 15 20 25 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 房地产开发资金来源 国内贷款 房地产开发资金来源 国内贷款 同比 -10 0 10 20 30 40 50 60 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 房地产开发资金来源 国内贷款 房地产开发资金来源 国内贷款 同比 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 10 图 25房地产开发资金中定金预收款累计情况 图 26房地产开发资金中定金预收款当月情况 资料来源 Wind,民生证券研究院 资料来源 Wind,民生证券研究院 四 、投资建议 维持行业“推荐 ”评级。 在监管不断趋严的大背景下,龙头房企 在融资能力、拿地机会、 开发销售能力上的优势日益凸显,行业集中度加速提升。建议投资者持续关注龙头房企行 业集中度提升的投资机会,建议关注招商蛇口、万科 A、金地集团。此外建议关注规模扩 张意愿强,且加杠杆空间较大的滨江集团。 五 、风险提示 房地产市场景气度低于预期;房地产融资收紧超预期。 0 5 10 15 20 25 30 35 40 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 房地产开发资金来源 定金及预收款 房地产开发资金来源 其他资金 定金及预收款同比 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 房地产开发资金来源 定金及预收款 房地产开发资金来源 其他资金 定金及预收款同比 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 11 分析师与研究助理简介 杨柳, 策略分析师,英国雷丁大学投资学硕士,四年宏观策略研究经验。专注于 A股投资策略、宏观经济政策、新兴 产业发展方向的研究。 徐超,房地产团队研究助理,北京大学中国经济研究中心( CCER)经济学硕士, 2016年 7月加入民生证券。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力,保证报告所采用的数据均来自合规渠 道,分析逻辑基于作者的职业理解,通过合理判断并得出结论,力求客观、公正,结论不受任何第三方的授意、影响, 特此声明。 评级说明 公司评级标准 投资评级 说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价 的涨跌幅相对同期的沪深 300指数涨跌 幅为基准。 强烈推荐 相对沪深 300 指数涨幅 20以上 谨慎推荐 相对沪深 300 指数涨幅介于 10~ 20之间 中性 相对沪深 300 指数涨幅介于 -10~ 10之间 回避 相对沪深 300 指数下跌 10以上 行业评级标准 以报告发布日后的 12 个月内行业指数 的涨跌幅相对同期的沪深 300指数涨跌 幅为基准。 推荐 相对沪深 300 指数涨幅 5以上 中性 相对沪深 300 指数涨幅介于 -5~ 5之间 回避 相对沪深 300 指数下跌 5以上 民生证券研究院 北京北京市东城区建国门内大街 28号民生金融中心 A座 17层; 100005 上海上海市浦东新区世纪大道 1168号东方金融广场 B座 2101; 200122 深圳深圳市福田区深南大道 7888 号东海国际中心 A 座 28 层; 525000 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格, 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 12 免责声明 本报告仅供民生证券股份有限公司(以下简称 “本公司 ”)的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为 客户。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息,但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,在不同时期,本公司可发出与本报告所刊载的意见、推测不一致 的报告,但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用,并不构成对客户的投资建议,并非作为买卖、认购证券或其它 金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司也不对因客户使用本报 告而导致的任何可能的损失负任何责任。 本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任 何意见或建议是否符合其特定状况,以及(若有必要)咨询独立投资顾问。 本公司在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或参与本报告所提及的公司的金融交易,亦可 向有关公司提供或获取服务。本公司的一位或多位董事、高级职员或 /和员工可能担任本报告所提及的公司的董事。 本公司及公司员工在当地法律允许的条件下可以向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务以及顾问、 咨询业务在内的服务或业务支持。本公司可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系,并无需事先或在获得业务关系 后通知客户。 若本公司以外的金融机构发送本报告,则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交 易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。 [Table_AuthorIntroduce]

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