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2016年2月世茂房地产投资基金定稿版-2-佰策地产文库.pdf

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2016年2月世茂房地产投资基金定稿版-2-佰策地产文库.pdf

世 茂建设 母公司世茂房地产控股有限公司( HK.0813 房地产投资基金介绍 2016年 2月 一、基金介绍 1. 基金架构 2. 基金要素 3. GP与 LP的安排 4. 基金费用及收入 5. 对 投资人的 保障 6. 基金管理制度 二、标的介绍 1、泉州台商投资区项目 2、晋江紫帽山项目 目录 2 一、基金架构 GP1(世茂 一致行动人) GP2银行或 信托 **有限合伙企业 LP投资人(银行理财,信托理财) 基金 管理公司 世茂 SPVn SPV2 SPV1 项目 n 项目 2 项目 1 ≥51 ≤49 ≤49 ≤49 二、基金要素 基金 规模 基础 规模 50亿 元,募集完成之后可进入下一期的募集,每期金额不高于 50亿元;上限 4期。 基金期限 基金 期限 7年,前 5年为投资期,回收期 2年; 基金管理人 世茂房地产控股有限公司新设立基金管理公司,暂定名叫世 茂城市发展投资基金管理 公司; 基金投资人 1、 GP1象征性出资 5 2、 GP2象征性 出资 5; 3、 LP出资比例不 高于 90; LP投资人 1、 LP设置优先级和劣后级受益人安排优先级和劣后级比例为 60 40; 2、劣后级受益人以其本金和收益为有限级提供保障; 基金 年收益 1、 基金要求的年化收益 当年 世茂房地产控股有限公司( 0813.HK) ROE 0.8,该收益为基准收益; 2、如果基金实际收益低于基金要求的年化收益(当年世茂房地产控股有限公司( 0813.HK) ROE 0.8) 世 茂房地产对基金收益不足的部分提供差额补足; 二、基金要素(续) 投资标的 1、投资优质房地产项目,优先投资世茂操盘的优质房地产 项目; 2、标的项目为纯住宅。核心商圈的商业和商住综合体项目,谨慎介入别墅 项目; 3、差异化项目筛选,级别分为三个梯队( 1)第一梯队北京、上海,广州,深圳,南京,武 汉 ,厦门,天津,杭州,南京, 福州;( 2)第二梯队 合肥, 苏州、无锡,绍兴,西安, 青岛,重庆, 大连;( 3)第三梯队上述城市以外的其他城市。 投资方式 1、单个项目投资总额不超过该项目总投资 的 70; 2、投资项目的股权比例,不超过项 目公 司股权的 49;其他部分以股东借款形式 发放; 项目期限 项目 公司住宅部分销售合同面积达到 该投资标的项目总 可售面积的 85; 退出方式 . 进入清算期后,项目需要逐步实现退出 1、进入清算期的项目,进入清算,向基金分配收益; 2、世茂房地产控股有限公司可以直接或者指定公司收购基金持有的股权; 3、进入清算期的基金可以直接转让持有的股权; 4、清算期以内实现基金本金回收的,可以再投资; 三、 GP与 LP的安排 自然人匿 名(主要 为高管及 投资人) 自然人显 名 世茂房地 产控股有 限公司一 致行动人 自然人隐 名(主要 为高管及 投资人) GP1的安排 ,选择性的安排,公司尚未确定 银行及信 托牵头人 GP2投资人 2(如有) GP2投资人 3(如有) GP2 GP2的安排 GP1的安排 1、世茂房地产一致行动人是世茂房地产控股 有限公司的表外公司,不参与上市公司合并, 但是绝对服从世茂房地产指令的法人机构 2、公司高管及员工,其他自然投资人以匿名 方式参与,一名显名自然人代持股份参与到 GP1 GP2的安排 GP2为出资银行,及其他出资人设立 的 LP的安排 LP由银行及信托理财资金直接认购,可以设置 优先级和劣后级,比例为 64,劣后级为固定收 益,优先级为浮动收益 出资安排 GP1、 GP2出资比例不高于 5 LP出资比例不低于 90 四、基金的费用及收入 1、基金管理人每年基金管理费 1.5,如果达不到基准收益则不收取该费用。 2、在基金的存续期内,所投资项目的分红派息,项目退出,项目清盘等按基金的股权比例分享; 3、基金的存续期结束后,基金的累计存续期内的累计收益 ( 1)累计收入 累计日均出资额 {1[基金存续期间世茂房地产控股有限公司( 0813.HK)的加权平均 ROE 0.8 基金期限(暂定 7年) ( 1折现率) ( 2)清盘时的收入 累计收入 -(在基金的存续期内预收所投资项目的分红派息、项目退出、项目清盘等资 金) ( 1折现率) 4、基金的 清盘 按分配顺序 分配银行、信托的出资本金 →预分配费用 →分配银行及信托的收益 →分配基金管理 人管理 费 →分配 GP收益 →分配世茂 房地产增信费用 (如有) →分配浮动 费用(浮动费用为基金收入超过基准收 益的部分) 4、基金到期清算时,投资人 收益达不到基金存续期间世茂房地产控股有限公司( 0813.HK)的加权平均 ROE 0.8 的部分, 由世茂房地产控股有限公司 指定关联第三方 提供差额补足。 5、基金到期清算时,若对应项目尚有未售资产,世茂房地产或其关联方按照公允价值(协议明确评估方法)回 购项目公司股权或项目公司未售资产 注 1年以内折现率 5.25; 1-2年折现率 5.45 ; 2年以上折现率 5.65 五、对投资人的保障 项目层面的保障措施 1、承诺股权不再对外质押 2、对销售回款进行监管; 3、锁定项目的单位成 本 ,退出时按照当时售价预清算 4、指定预收款专用回款账户,并用该账户办理预售回款备案 5、占用项目公司款项,计算资金占用费。 6、基金参团银行,在同等条件下,具有开发贷款优先放款权,办理土地抵押。开发贷款基准上浮 10 基金层面保障 1、世茂年化 ROE平均水平高于 12,因此具有强大的项目管理能力 2、世茂对基金进入清算期的项目,按照基金持有股权的市场公允价值回购。 3、世茂房地产对基金 收入 不足基金成立期限内世 茂房地产控股有限公司( 0813.HK)加权平均 ROE 0.8的部 分提供 差额补足 ; 4、 LP的结构化安排,设置优先级和劣后级 六、基金管理制度 ( 1)基金会议规则 世茂房地产 与投资人 指定一家基金管理人共同以契约型私募 SPV形式 设立基金 管理 公司。基金投资决 策委员会为基金投资行为的最高决策机构,基金投资决策委员会共设 【 5】 票,委员会投票同意为通过。 LP 指派 【 1】 人, GP1指派 【 3】 人 , GP2指 派 【 1】 人 ; 世茂房地产指定的基金管理人 GP1获得项目信息开展尽 职调查、进行初评及现场勘查,组织召开基金投资决策会议或者非现场会议,开展项目投资决策表决。 GP1 应当整理标的项目的完整资料及拟投资方案,提交至投资决策委员会委员,标的项目的投资方案应包含拟投 资项目的可行性报告、运作周期(工程节点、销售节点及融资节点等)、现金流测算及回报测算等内容。 ( 2)投资人内部决策机制 投资人内部设置集体会议决策机制,投资决策委员会共设置 5票,以总行战略客户部为总经理牵头客户 经理构成,项目通过时需要满足以下条件 1、经营主责任人同意; 2、 2/3之上的票数; 投资决策委员会制定人员参与基金投资决策委员会,通过基金投资决策委员会表决权行使投资人的权利。 六、基金管理制度 ( 3)投中管理 I 基金管理人 GP1每季度末向全体委员提交书面的 投资人季度报告 ,内容包括但不限于具体项目所在区 域的市场情况、具体项目建设情况及现场进度、具体项目的最新销售进度、工程开支情况、基金管理人的管理工作 汇报,以及本期的基金的最新估值。如有必要,经双方商议后可召开现场碰头会议。 II 建设资金监管项目开发期内,需要按月度报送资金使用计划 III 销售回款监管项目公司原则上需要开立唯一指定预售资金监管账户,所有预售资金需要先行流入 该账户,基金放弃该权利的除外。 ( 4)投后管理 I 退出期每个退出年度的第一个月,基金管理人 GP1应当提交年度基金退出策略,退出计划以及突出项目明细 及资金回报测算,向投资决策委员会及全体合伙人披露。 II 基金管理人 GP1应当为基金建立完成的账目(对管理费、财务顾问费和其他费用以及合伙人后裔进行测算), 每半年及每个标的的项目退出时, GP1应当在更新合伙人企业的账目后,向投资决策委员会和全体合伙人披露。 一、基金介绍 1. 基金架构 2. 基金要素 3. GP与 LP的安排 4. 基金费用及收入 5. 对 投资人的 保障 6. 基金管理制度 二、标的介绍 1、泉州台商投资区项目(必做) 2、晋江紫帽山项目(必做) 3、武汉白沙洲项目介绍 待补充) 4、南京项目介绍(待补充) 5、南宁项目介绍 6、成都龙泉驿项目 7、张家港暨阳湖项目 目录 11 世 茂 台商投资区 项目方案 世 茂集团 融资二部 2015年 6月 19日 紫帽山项目方案 台商投资区项目 13 【 Picture to come】 【 Picture to come】  泉州台商投资区是 国家级的台商投资 区,括世 茂蓝色海湾、德润电子信息产业园、良 机集团等项目,总投资 261亿元。按产业类别划分,工业及其配套项目 11个、总投资 33亿元;第三产业项目 4个、总投资 228亿元。 作为, 此次签约的 5个台资项目备受瞩 目,项目总投资 11.8亿元,自主创新、高新技术是这些台资项目的亮点。  项目 将 以海上丝绸之路文化 为纽带,打造包含总部基地、会展中心、金融中心、游艇 酒店、养生度假区、双语学校等的五大功能板块城市综合体。 该 项目共分 二 期开发, 具体开发组织结构见下图。 项目位置 珠 海 横 琴 名 钰 投 资 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 福 州 世 茂 新 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 外 商 独 资 、 实 际 控 制 人 世 茂 房 地 产 泉 州 台 商 投 资 区 世 茂 汇 盈 置 业 有 限 公 司 S 2 0 1 3 - 2 1 宗 地 编 号 S 2 0 1 3 - 2 2 S 2 0 1 3 - 2 4 泉 州 台 商 投 资 区 世 茂 悦 盈 置 业 有 限 公 司 宗 地 编 号 S 2 0 1 3 - 1 6 S 2 0 1 3 - 1 7 1 0 0 1 0 0 福 州 世 茂 新 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 外 商 独 资 、 实 际 控 制 人 世 茂 房 地 产 5 1 . 3 9 4 8 . 6 1 5 3 . 9 8 4 6 . 0 2 世 茂 蓝 色 海 湾 一 期 、 二 期 项目概况 台商投资区项目 台商投资区项目 1、 S2013-17地块  一标段( 19栋)大联排主体结构全部封顶,砌体及二次结构全部完成,坡屋面及檐口找平完成;粉刷完成 12 栋, 53、 54、 59、 60、 65、 70、 75、 76、 80、 64、 69、 74;地面找平完成 3栋, 65、 70、 76楼。小联 排主体结构全部封顶, 39砌体及二次结构全部完成; 39一层地面垫层完成;屋面防水完成 13栋大联排 全部以及 3楼屋面防水完成。小联排内外粉完成 4栋 3、 4、 5、 6。刮糙完成 3栋, 7、 8、 9;  二标段( 23栋) 大联排主体结构全部封顶,砌体及二次结构全部完成,坡屋面及檐口找平完成;屋面防水完 成 10栋 23、 28、 45、 46、 51、 52、 40、 41、 35、 36楼;聚氨酯防水完成 6栋; 18、 22、 17、 27、 32、 33楼。粉刷全部完成 16栋 35、 36、 40、 41、 45、 46、 51、 52、 22、 23、 28、 32、 33、 17、 18、 27 。小联排主体结构全部封顶,斜屋面全部完成;砌体全部完成 7栋;粉刷完成 6栋, 1015楼; 刮糙完 成 1栋 16楼  五洋建设进度完成情况( 41栋)结构封顶 34栋, 81、 82、 83、 77、 78、 79、 71、 72、 73、 66、 67、 68、 55、 57、 58、 56、 61、 62、 63、 47、 48、 49、 50、 42、 43、 44、 37、 38、 39、 1、 29、 30、 2;二层结构 完成 2栋, 25、 31;一层结构完成 4栋, 19、 20、 24;地下室顶板完成 1栋; 26;砌体完成 25栋, 81 、 82、 83、 77、 78、 79、 71、 72、 73、 66、 67、 68、 61、 62、 63、 55、 56、 57、 42、 43、 37、 38、 47 、 48、 49;内外墙粉刷完成 6栋 77、 78、 79、 81、 82、 83。 2. S2013-21地块  中建海峡进度完成情况( 28栋)主体结构全部封顶,共计 28栋; 2、砌体全部施工完成,粉刷除类独栋地下室 全部完成。 3、内墙腻子主体部分全部完成;地下室部分除类独栋以及 27、 29、 31外全部完成。 4、屋面防水 已全部完成;大独栋地下室顶板防水全部完成; 5、整体室内找平全部完成;地下室大独栋地下室地坪找平完成 ; 6、 PT5、 PT6腻子完成; 7、室内栏杆已全部安装完成。  五洋建设进度完成情况( 22栋) 1、结构封顶 22栋, 122楼; 2、砌体完成 18栋, 118楼; 1921楼二层 砌筑完成, 22楼一层砌筑完成; 3、 1、 2、 3、 4、 8、 10、 14、 15楼外墙粉刷完成; 项目进度 世 茂汇盈 经济技术指标 投资分析 宗地编号 单位 S2013-21 S2013-22 S2013-24 占地面积 ㎡ 73,720.60 83,123.20 76,878.20 建筑面积 ㎡ 71,655.89 109,200.00 100,800.00 容积率 / 0.59 1.10 1.10 计容面积 ㎡ 42,784.45 91,000.00 84,000.00 建筑密度 / ≤35 ≤35 ≤42 绿地率 / ≥30 ≥30 ≥25 土地出让金 万元 10,704.16 12,069.64 16,509.21 已缴纳比例 / 100.00 100.00 100.00 宗地用途 / 商服、住宅 商服、住宅 商服用地 收益测算 序号 项目 预算 占总投资的 比重 单位成本(计容建面) 单位成本(总建 面) 已投入 已投入占比 缺口 1 土地费用 40,516 22.33 1,860 1,438 40,516 100.00 0 2 前期费用 13,067 7.20 600 464 8,895 68.07 4,172 3 主体建设 76,225 42.01 3,500 2,706 24,250 31.81 51,975 4 装修装饰 4,356 2.40 200 155 - 0.00 4,356 5 基础配套费用 13,067 7.20 600 464 4,550 34.82 8,517 7 管理费用 436 0.24 20 15 151 34.67 285 8 财务费用 10,889 6.00 500 387 - 0.00 10,889 9 销售费用 1,089 0.60 50 39 105 9.64 984 10 景观工程 21,778 12.00 1000 773 - 0.00 21,778 11 合计 181,422 100.00 8,330 6,441 78,467 43.25 102,956 资金来源 计划额度 占项目总投资比例 已到位资金 占计划比例 后期预计到位资金 资本金投入 78,467 43.25 78,467 100 - 股东借款投入 55,767 30.74 55,767 100 - 其他股东投入 22,700 12.51 22,700 100 - 信托借款投入 - - - - 贵行借款投入 50,000 27.56 - 50,000.00 销售滚动投入 52,956 29.19 - 52,955.54 合计 181,422 100.00 78,467 43 102,955.54 效益分析 总收入 370,234 开发成本 169,009 期间费用 12,414 营业税金及其附加 20,733 土地增值税 40,282.91 利润总额 127,795.19 所得税 19,169.28 净利润 108,625.91 年化投资收益 64.93 净利润率 29.34 单位万元、 ㎡ 、元 /㎡ 资金来源 投资测算 台商投资区项目 世茂悦盈 经济技术指标 投资分析 宗地编号 单位 S2013-20 S2013-16 S2013-17 占地面积 ㎡ 81,733.90 133,546.80 134,092.40 建筑面积 ㎡ 93,877.19 320,400.00 137,743.97 容积率 / 0.88 2.00 0.80 计容面积 ㎡ 82,936.21 267,000.00 10,722.17 建筑密度 / ≤40 ≤35 ≤35 绿地率 / ≥30 ≥30 ≥30 土地出让金 万元 18,357.68 20,120.74 19,815.80 已缴纳比例 / 100.00 100.00 100.00 宗地用途 / 商服用地 商服、住宅 商服用地 收益测算 序号 项目 预算 占总投资的 比重 单位成本(计容建面) 单位成本(总建 面) 已投入 已投入占比 缺口 1 土地费用 60,133 28.56 1,667 1,089 60,133 100.00 0 2 前期费用 14,426 6.85 400 261 6,325 43.84 8,101 3 主体建设 72,132 34.26 2,000 1,307 30,025 41.63 42,107 4 装修装饰 7,213 3.43 200 131 - 0.00 7,213 5 基础配套费用 14,426 6.85 400 261 4,550 31.54 9,876 7 管理费用 721 0.34 20 13 105 14.56 616 8 财务费用 18,033 8.57 500 327 - 0.00 18,033 9 销售费用 1,803 0.86 50 33 173 9.59 1,630 10 景观工程 21,640 10.28 600 392 150 0.69 21,490 11 合计 210,528 100.00 5,837 3,814 101,461 48.19 109,067 资金来源 计划额度 占项目总投资比例 已到位资金 占计划比例 后期预计到位资金 资本金投入 101,461 48.19 101,461 100 - 股东借款投入 67,361 32.00 67,361 100 - 其他股东投入 34,100 16.20 34,100 100 - 信托借款投入 - - - 贵行借款投入 80,000 38.00 - 80,000.00 销售滚动投入 29,066.54 13.81 - 29,066.54 合计 210,528 100.00 101,461 48 109,066.54 效益分析 总收入 432,790 开发成本 189,970 期间费用 20,558 营业税金及其附加 24,236 土地增值税 48,009.66 利润总额 150,016.55 所得税 22,502.48 净利润 127,514.07 年化投资收益 63.10 净利润率 29.46 单位万元、 ㎡ 、元 /㎡ 资金来源 投资测算 台商投资区项目 交易方案  交易方案 对珠海横琴持有的股权的公允价值进行评估,并由基金设立 SPV1和 SPV2,分别收购珠海横琴持有台 商 投资区的股权,如上图所示。 收购完成后,基金掌握的原有股权金额、比例不变,  融资期限 36个月,或者销售满 80孰先的原则。  综合成本 。股东委托借款成本 8,股权部分按股权价值计算。  回购价 款 普通股回购价款 退出时悦盈 /汇盈股权价值 *普通股份额  担保方式 如果发生违约情况,世茂建设对违约情况负责 世 茂建设对股东委贷的还本付息进行担保,世茂房地产差额补足。 项目抵押 ,如有抵押解押,并抵押给银行。  控制 1、设立股东会为决策机构,一致通过事项如下 ( 1) 对公司增加或减少注册资本作出决议; ( 2) 留对公司合并、分立、解散、清算成者变更公司形式作出决议; ( 3) 修改公司章程 ( 4决定公司对外担保 为购买公副开发的物业的客户提供技掲担保的除外 、 对外融资 公司合理申请开发贷款除外 事项 ( 5) 对公司为股东、实际控制人贶其它关联方关供担保之事项作出决议 ( 6) 批准公司大额款项(单笔金额超过 1亿元)支付 ( 7) 对股东股权转让事项作出决议 2、项目管理 ( 1)派驻监管人员 ( 2)增加预留印鉴,管理支付 ( 3)锁定成本和售价,如果变更幅度超过 10,需报董事会批准。 ( 4)项目公司产生盈余资金时,按股权比例回收,或者由大股东向项目公 司借款,并支付给项目公司利息。 ( 5)项目公司资金不足时,大股东向项目公司垫付资金,项目公司向大股 东支付利息 福州世茂新城 **有限合伙 SPV1\SPV2 珠海横琴 泉州台商投资区 悦盈 24000, 51.39 汇赢 40000, 53.98 悦盈 普通股 22700, 48.61 悦盈 普通股 34100, 46.02 台商投资区项目 悦盈股东委托 借款 4亿 汇盈股东委托 借款 6亿 按照公允价值收购珠海横琴 持有悦盈、汇盈的股权 差额部分以费用支付 世 茂 紫帽山 项目方案 世 茂集团 融资二部 2015年 6月 19日 紫帽山项目方案 【 Picture to come】 【 Picture to come】  泉州的紫帽山位于鲤城区西南边,与清源山、朋山、罗裳山号称“泉州四大山”。海 拔 517.8 米,因常有紫云覆顶,故名。世茂紫帽项目将会以保护性开发为主,规划建 设两个超五星级酒店、 50万平方米的商业、儿童中心,还可能会尝试做农业地产,做 农田,立志将紫帽山项目打造成集生态和文化于一体的超级 大盘。  2014年世茂拿下紫帽 9幅 地块,宗地编号为 G2013-40至 G2013-48, 此次出让地块分 布在晋江紫帽片区霞茂村、紫帽山农场、紫湖村和园坂村,总土地面积 42.5497万平 方米 ,包括商住用地,商 住用地 ,商业 、酒店用地 。以 起始价购得这 9幅地块,总价 为 14.04亿元 。楼 面价格约为 2888元 /平方米 。其中 G2013-46号地有世茂房地产其他 子公司取得。具体开发组织架构见下图 项目位置 项目概况 紫帽山项目方案 紫帽山项目方案 158800  41号地进度 1、 9、 10楼坡屋面梁板砼; 2、 1楼 911层主体结构、 2楼 910主体结构; 3、 3楼 57层主体结构; 4、 4楼 24主体结构; 5、 12地下室墙柱、顶板结构; 6、 8、 9、 10、 11楼填充砌体 50; 7、 5楼一层主体结构; 8、 1319、 2326屋面找平、防水及保护层工 程; 9、低密度除 2022外室内抹灰完成 80以上; 11、随主体结构配套施工的机电管线预留预埋 工程。  42号地进度 1、 9、 16楼基础承台地梁砼完成; 11、 12、 13、 15、 18、 19楼三层梁板 砼完成; 20、 21、 23、 24、 25楼闷顶层砼完成; 31、 32、 33、 35、 37、 38楼二 层梁板砼完成; 40楼地下室底板砼完成 ; G42地块已开工建筑面积 33166.2㎡ 。  47号地进度 B1、 B2、 B3抹灰完成 ; A5、 A8粉刷完成 ; A12、 A13一二层墙体砌筑、粉刷完成,; A11腻子完成 ; A20独基砼完成 ; A22土方开挖完成,垫层未浇筑 ; B3、 B5内墙腻子完成 ; A6、 A7 屋面结构及拆模清理完成 ; B1、 B2、 A14、 A10、 A11、 A5、 A8移交石材单位完成 ; A1-A4、 A9 爆破单位进场施工,测量等前期工作展开 ; A20独基柱砼完成,回填土完成 80; A15-A24土方开 挖完成 80,样板区爆破测量等前期工作展开 ; A11铝合金安装; A13副框安装。  其他地块尚未开工 工程进度 紫帽山项目方案 紫帽山项目方案 24号地 45号地 26号地 25号地 47 号 地 27 号 地 48 号 地 山上地块图 山下图相对 位置 43号 地 40号 地 42号 地 41号 地 44号 地 18号 地 19号 地 20号 地 山下地块图 土地出让金缴纳未交齐 经济技术指标 宗地编号 单位 G2013-40号 G2013-41号 G2013-42号 G2013-43号 G2013-44号 G2013-45号 G2013-47号 G2013-48号 G2013-24号 G2013-26 G2013-27 合计 占地面积 ㎡ 37,707.00 53,184.00 53,460.00 81,210.00 78,048.00 19,016.00 51,836.00 23,004.00 23,110.00 15,939.00 32,577.00 469,091.00 建筑面积 ㎡ 54,298.08 94,524.32 56,801.00 116,942.40 112,389.12 22,819.20 16,746.62 27,604.80 27,732.00 19,126.80 39,092.40 588,076.74 容积率 / 1.20 1.31 0.73 1.20 1.20 1.00 0.27 1.00 1.00 1.00 1.00 计容面积 ㎡ 45,248.40 69,729.15 38,996.00 97,452.00 93,657.60 19,016.00 13955.52 23,004.00 23,110.00 15,939.00 32,577.00 472,684.67 建筑密度 / ≤40 ≤30 ≤30 ≤30 ≤30 ≤30 ≤30 ≤30 ≤30 ≤30 ≤30 绿地率 / ≥30 ≥38 ≥38 ≥38 ≥38 ≥38 ≥38 ≥38 ≥38 ≥38 ≥38 土地出让 金 万元 14,000.00 19,700.00 19,800.00 30,100.00 28,900.00 4,420.00 11,800.00 5,300.00 5,550.00 3,850.00 7,850.00 151,270.00 已缴纳比 例 / 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 宗地用途 / 商住用地 商住用地 商住用地 商住用地 商住用地 酒店、商业用 地 商业酒店用地 商业酒店用地 商业用地 商业用地 商业用地 契税 4,200,000.00 5,910,000.00 5,940,000.00 9,030,000.00 8,670,000.00 1,326,000.00 3,540,000.00 1,590,000.00 1,665,000.00 1,155,000.00 2,355,000.00 45,381,000.00 印花税 70,000.00 98,500.00 99,000.00 150,500.00 144,500.00 22,100.00 59,000.00 265,000.00 27,750.00 19,250.00 39,250.00 994,850.00 土地占用 费 1,250,217.50 1,702,067.50 1,614,235.00 2,659,545.00 574,315.00 1,703,625.00 718,725.00 574,297.50 304,990.00 826,927.50 10,678,727.50 紫帽山项目方案 投资分析 收益测算 序号 项目 预算 占总投资的 比重 单位成本(计容建面) 单位成本(总 建面) 已投入 已投入占比 缺口 1 土地费用 157,100 40.07 3,324 2,671 157,100 100.00 0 2 前期费用 23,634 6.03 500 402 6,325 26.76 17,309 3 主体建设 127,625 32.56 2,700 2,170 30,025 23.53 97,600 4 装修装饰 9,454 2.41 200 161 - 0.00 9,454 5 基础配套费用 18,907 4.82 400 322 4,550 24.06 14,357 7 管理费用 945 0.24 20 16 105 11.11 840 8 财务费用 23,634 6.03 500 402 - 0.00 23,634 9 销售费用 2,363 0.60 50 40 173 7.32 2,190 10 景观工程 28,361 7.23 600 482 150 0.53 28,211 11 合计 392,025 100.00 8,294 6,666 198,428 50.62 193,596 资金来源 计划额度 占项目总投资比 例 已到位资金 占计划比例 后期预计到位资 金 资本金投入 198,428 50.62 198,428 100 - 股东借款投入 120,628 30.77 120,628 100 - 其他股东投入 77,800 19.85 77,800 100 - 信托借款投入 - - - 贵行借款投入 80,000 20.41 - 80,000.00 销售滚动投入 113,596.28 28.98 - 113,596.28 合计 392,025 100.00 198,428 51 193,596.28 效益分析 总收入 661,759 开发成本 365,082 期间费用 26,943 营业税金及其附加 37,058 土地增值税 47,897.69 利润总额 184,777.61 所得税 27,716.64 净利润 157,060.97 年化投资收益 43.40 净利润率 23.73 资金来源 紫帽山项目方案 交易方案  交易方案 对珠海横琴持有的股权的公允价值进行评估,并由基金设立 SPV3收购 珠海横琴 持有世茂瑞盈的股权 ,如上图所示。 收购完成后,基金掌握的原有股权金额、比例不变,  融资期限 36个月,或者销售满 80孰先的原则。  综合成本 。股东委托借款成本 8,股权部分按股权价值计算。 福州世茂新城 世茂 **有限合 伙 SPV3 珠海横琴 世 茂瑞盈 瑞盈 8.1亿, 51.01 按照公允价值收购珠 海横琴 持有瑞盈的 股 权 瑞 盈普通股 7.78亿元, 48.99 汇 盈股东委托借款 10亿 紫帽山项目方案 差额部分以费用支付  回购价 款 普通股回购价款 退出时悦盈 /汇盈股权价值 *普通股份额  担保方式 如果发生违约情况,世茂建设对违约情况负责 世 茂建设对股东委贷的还本付息进行担保,世茂房地产差额补足。 项目抵押 ,如有抵押解押,并抵押给银行。  控制 1、设立股东会为决策机构,一致通过事项如下 ( 1) 对公司增加或减少注册资本作出决议; ( 2) 留对公司合并、分立、解散、清算成者变更公司形式作出决议; ( 3) 修改公司章程 ( 4决定公司对外担保 为购买公副开发的物业的客户提供技掲担保的除外 、 对外融资 公司合理申请开发贷款除外 事项 ( 5) 对公司为股东、实际控制人贶其它关联方关供担保之事项作出决议 ( 6) 批准公司大额款项(单笔金额超过 1亿元)支付 ( 7) 对股东股权转让事项作出决议 2、项目管理 ( 1)派驻监管人员 ( 2)增加预留印鉴,管理支付 ( 3)锁定成本和售价,如果变

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