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2016年第一太平戴维斯-2016全球房地产交易之趋势-40页-佰策地产文库.pdf

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2016年第一太平戴维斯-2016全球房地产交易之趋势-40页-佰策地产文库.pdf

特立独行 美国经济政策与世界其他国家及 地区渐行渐远 第10页 向“钱”看 历数吸引高净值个人投资的市场及 其原因 第12页 资产明细 发达经济体与欠发达经济体的 资产分配愈发不均衡 第6页 私人财富全球之旅 SavillS world reSearch 2016 全球房地产 投资贴士 第一太平戴维斯专家 揭秘房地产投资下一站热点 世界资产价值 面面观 全球房地产交易之趋势 卷首语 2 私人财富全球之旅 S 世 界房地产市场恰似一个国际舞台,上演着多 种经济及货币“戏码”。部分投资者拥有股 权优势,其他投资者则可享受低成本贷款。 与过去几十年相比,近年来的货币形势要宽松 得多,因此投资成本有所降低;在资产价格受国内经济 衰退影响而下挫的国家,投资机会相继涌现。 这意味着自2008年全球金融危机爆发以来,跨境房 地产投资已普遍增加。2009年至2015年间,跨境投资占 全球总投资的比例已从17上升至20;同期跨境投资额 从650亿美元陡增至2,170亿美元,增幅高达334。 在本期私人财富null全球之旅中,我们对全球房 地产总值以及可投资房地产的价值做了统计。我们首次 将农业物业纳入统计范围,以完整呈现涵盖住宅、商 业、农业等多领域的房地产市场格局。 随后我们考察了资产价值在全球各区域市场的分布 情况,以及近期财富跨境流动对改变价值分布格局的潜 在作用。在此基础上,我们继续探讨了全球各地货币形 势与投资行为的差别。分析结果对全球房地产趋势具有 重要而深远的启示。 展望全球房地产未来走势,我们对拥有大量股权的 私人投资者的投资意向进行了调查,发现部分资本不仅 开始自由流动,在投资领域的选择方面也愈发具有冒险 精神。我们分布在全球各地的研究员中有很多捕捉到了 上述现象,这在他们对2016年及以后房地产投资的专业 建议中有所体现。 ‘部分资本 在开始自由 流动的同时, 也愈发具有 冒险精神’ YOLANDE BARNES 第一太平戴维斯世界研究部 董事 Twitter Yolande_Barnes 财富新征程 4-5 6-7 8-9 10 -11 18 12-13 19-38 14-17 3 目录 39 内容提要 全球资产 全球房地产总值近为全球GDP的三 倍,但仍有增长空间 美国为何取“张”弃“弛” 2016年美国将继续货币紧缩,在全 球宽松大环境下不走寻常路 投资 利率上调会给股权富足以及股权贫乏 的投资者分别带来怎样的影响 全球资产以房地产、股权、债券、 黄金等多种形式存在,其中房地产约占 全球资产总值的60。 住宅约占全球房地产总值的75, 商业与农业物业分别占13与 12。 每年参与大宗交易的房地产约占全 球可投资房地产的1。 全球房地产投资贴士 第一太平戴维斯专家预测,揭秘房地 产投资下一站热点 全球售房进行时 全球金融危机爆发以来房地产交易经 历的四大阶段 联系 查看更多内容,请访问 板块观察 写字楼仍是最大的资产类别,但近年 来需求有所回落 资产明细 发展中国家的房地产市场不会沿袭西 方市场发展模式的原因 富豪投资意向 全球门户城市仍具投资吸引力,其他 世界中心的投资热情也不断升温 全球房地产投资长期前景由人口增 长以及随之而来的住房需求增长共同决 定。 预 期利率将在近期上涨,表明资本 开始全力追逐收益率以及租金增长。 我们对未来十年房地产投资趋势的 三大预测 1. 二、三级市场的崛起 2. 二线城市的崛起 3. 替代资产类别与投资地段的崛起 我们针对未来五年给出的投资贴士 包括技术时代下的物流物业、数字创意 产业蓬勃发展的高品质小城、中产阶级 日益壮大之地区的住宅,以及亚洲、欧 洲、中东与非洲的新兴度假区。 4 全球资产 1 这些交易是“财富全球之旅”研究项目对全球投资趋势进行分析的信息来源与分析基础。 全球房地产 据 第一太平戴维斯研究部估 测,全球已开发房地产总 值接近217万亿美元,即 217,000,000,000,000美 元(见图表1)。已开发房地产包括 零售物业、写字楼、工业物业、酒 店、住宅、其他商用物业以及农业用 地。 2015年全球房地产总值大约相 当于全球生产总值的2.7倍,是国 家、企业与个人财富的重要储藏方 式。全球房地产约占全球主流资产总 值的60。与房地产相比,有史以来 开采的所有黄金(总价值约6万亿美 元)也黯然失色。 全球房地产总值比全球股权及证 券化债务的交易总值高出三分之一左 右,彰显房地产对于世界经济的重要 性(见图表3)。房地产是受全球货 币环境和投资活动影响最大的资产类 别,并因此成为对国内和国际经济最 具影响力的投资工具。 近年来多国推行的量化宽松政策 及其造成的低利率环境,在压缩房地 产投资收益率的同时也推动资产价值 大幅攀升。投资活动与资本增长席卷 世界主要房地产市场,导致当地资产 价格上涨。 我们估测,全球房地产总值中约 有三分之一属于可投资资产(见图表 2),其余价值145万亿美元的资产 未参与任何有目的的公开交易。房地 产资产多为业主自用或小型私营个体 持有,即便在商业物业领域亦如此。 全球可投资商业与住宅物业总值 约为72.5万亿美元。截至2015年第 三季度的12个月中,住宅与商业物业 大宗交易(单笔成交在1,000万美元 以上)总额约为1.05万亿,占比 1.45。距离我们上次对全球房地产 价值的估算已有两年时间,期间可投 资物业价值上涨了3.56,相当于平 均每年增加1.77。但各地市场表现 参差不齐,如美国实现显著增长,而 亚洲部分地区零增长甚至负增长。 全球资产以房地产、股权、债券、黄金等多种形式存在,其中房地产 约占全球资产总值的60 世界资产价值面面观 私人财富全球之旅 S 5 getty image S 本期报告首次覆盖农业用地,估 值约26万亿美元,其中7.8万亿美元 (约30)属于企业或机构投资资 产。大部分农业用地由非投资性质的 主体、运营商或居住者持有,尤其是 在农业用地价值增长与投资潜力巨大 的新兴经济体。如果土地为非投资性 主体所有,很可能属于非可投资资 产。 全球房地产价值不包括工作室、 操作间、小铺与小型商用物业等地方 性商业物业。它们虽然不属于全球高 端商业房地产的范畴,却是地方经济 增长与繁荣的重要因素,尤其是在新 兴市场。想在全球层面对这部分物业 进行估价几无可能,但随着所在经济 体日趋成熟、当地房地产市场不断发 展,这个板块将可发掘出巨大的投资 潜力。 整体来看,住宅物业无疑是全球 房地产价值最重要的组成部分。绝大 部分住宅属于自住房屋,因此所有权 最为分散,与普通居民财富的联系也 最为密切。全球约有25亿户家庭,且 发达国家的房价要比欠发达国家的房 价高出不少。我们估计全球住宅价值 的中位数在43,000美元。 0 50 100 150 200 250 全球房地产 住宅 债务 商业物业 股权 农业物业 2015年全球 GDP 万亿 全球股权与 证券化债务 2015年 全球 GDP 图表 3 全球房地产比较图 图表 2 全球房地产 商业物业 住宅物业 农业物业 可 投 资 5 4 万 亿 美 元 可 投 资 1 9 万 亿 美 元 非 可 投 资 1 0 8 万 亿 美 元 非 可 投 资 1 8 万 亿 美 元 可投资 7.8万亿美元 非 可 投 资 1 0 万 亿 美 元 来源第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、道琼 斯全市场指数、牛津经济研究院 来源第一太平戴维斯研究部、 牛津经济研究院 图表 1 全球资产 全部房地产 可投资 (万亿美元) 非可投资 (万亿美元) 住宅物业 54 108 162 全部 (万亿美元) 农业用地 8 18 26 全球高端商业物业 19 10 29 81 136 217 资产* 其他投资 股权 55 - 55 黄金开采 - - 6 未偿还的证券化债务 94 - 94 - - 155 全球主流资产 - - 372 *(所有价值均以万亿美元为单位四舍五入处理) 来源第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、道琼斯全市场指数、牛津经济研究院(Oxford Economics) 217,000,000,000,000 美元 第一太平戴维斯研究部对全球已开发房地产总值的估测结果,涵盖零售物业、写字楼、工业物业、酒店、 住宅、其他商用物业以及农业用地 私人财富全球之旅 S 6 全球资产 世 界房地产价值呈现分布不 均的特征。西方国家在全 球资产价值中占据绝对比 例,而欠发达国家所占比 例最小。 西方经济体的主导地位在商业物 业领域表现得最为明显北美约占全 球商业物业总值的一半,欧洲占四分 旧世界经济体占据全球房地产价值的最大份额,因此新兴市场的 增值潜力不容小觑 房地产明细表 之一以上(见图表2)。亚洲与澳大 拉西亚合计占22,南美、中东与非 洲合计仅占5。 美国房地产市场规模如此之大, 部分原因在于其市场成熟度最高。美 国市场的透明度远远高于其他许多国 家,尤其便于对其进行全面、细致的 测量,市场数据因此也最为详尽。美 国同时也是高度制度化的市场,各类 信息均记录在案并予以上报。此外, 若以美元每平方英尺/平方米计算, 全球单位价值最高的房地产主要位于 美国。 从各区域市场的房地产价值分布 来看,发展中国家的可投资商业物业 市场似乎具备巨大的增长与发展潜 力。然而发展中国家的西式商业物业 市场不一定会复制西方及部分亚洲国 家的市场发展路径。 目前,欠发达国家与地区的商业 空间多为非正式、小规模的灵活办公 空间与店铺。本期报告未包含这部分 物业的价值,是因为它们的交易发生 在非正式、不透明的市场,国内往往 没有交易记录,更不用说产生国际影 响。这类办公以及零售空间常“混 迹”于住宅楼、住宅小区甚至整条街 区。在私家车普及率低、郊区开发有 限的国家,商住综合体项目已成为开 发惯例。 在尚未经历大规模城市开发的国 家,未来的环境建设模式存在两种可 能。中国与亚洲其他地区近年来的开 发情况显示,拆除现有建筑并打造大 型项目,是一种更简单、更经济也更 高效的开发方式。基础设施的改善、 土地复垦以及对公共交通的投资,共 同推动土地价格上涨,以致只有资金 美国继续主导全球房 地产市场,芝加哥即 为美国城市代表 私人财富全球之旅 S 7 getty image S 雄厚的大型企业才能参与开发活动。 此外,有著名建筑师参与设计的世界 级地标项目也深受政界人士与城市规 划者喜爱,因此这类项目通常会优先 于规模较小的街区综合体项目。 然而在21世纪数字时代、在经 济发展路线有别于20世纪晚期西方国 家的地区,体量大、耗能高的写字楼 以及购物商场能否继续成为广受青睐 的商业物业类型,还需划一个大大的 问号。 无论未来开发模式如何,亚洲、 拉美、中东与北非、非洲全新商业物 业市场的出现都将催生一个巨型市 场。如果这些地区的商业物业存量和 价值能达到当前全球人均水平,那么 全球商业物业总值将可实现54的增 长。 就价值分布的均衡情况而言,住 宅物业略优于商业物业,与富足人口 的区域分布大致相当(见图表1)。 中国拥有近五分之一的世界人口,住 宅物业总值约为全球的四分之一。然 而,住宅价值依然集中在西方国家 全球住宅总值的21位于北美,尽管 北美人口只占世界总人口的5;欧 洲拥有11的世界人口,但住宅价值 所占比例高达24。 亚洲住宅价值的增长反映出住宅 在发展中国家所扮演的角色。它的增 长意味着这些国家的个人理财与小型 企业领域如今拥有更多抵押担保物。 未来10年或20年中,如果非洲住宅 市场能像亚洲市场(不含中国大陆) 那样发展,全球住宅价值将可增加 5.8万亿美元。 经济发展对住宅物业有着巨大的 潜在影响。在经济增长的地区,中产 阶级日益壮大、住房私有比例不断提 高,将共同助力住宅市场的扩张。如 果中东、非洲与亚洲国家的住宅价值 能达到当前全球人均水平,那么全球 住宅物业总值将能实现32即52万亿 美元的增长。 还有“大奖”等着超极机会型投 资者。虽然新兴经济体的投资机会常 被视为高风险,但稳固的经济增长基 础以及良好的人口结构支撑势必会刺 激人口密集区域的住宅、办公、零 售/休闲空间需求。若投资者能够正 确投放资本,在经济增长更加稳定的 国家甄选出需求最为强劲的地段,新 兴市场将可发掘出极为诱人的投资机 会。 24 24 5 9 19 5 37 19 11 6 21 亚太区 中国大陆及香港 欧洲 拉美 中东及非洲 北美 9 19 5 37 19 11 16 6 28 45 2 3 全球人口高端商业物业总值全球人口住宅物业总值 图表 1 全球人口与住宅物业总值分布图 图表 2 全球人口与高端商业物业总值分布图 来源第一太平戴维斯研究部、牛津经济研究院 45 北美占全球高端商业物业总值的 比例 20 8 私人财富全球之旅 S 投资者 报告 经验老到的贷款人会明白房地产 投资的时效性特征,其影响体现在多 个方面市场周期、开发规划与建设 阶段、回报优化、成熟度以及折旧情 况。其他贷款人则更多受制于批发基 金的可用性与使用成本,进而对房地 产投资环境产生单向影响。 全 球金融危机(2007-08 年)爆发以来,房地产投 资似乎分化为两个板块。 部分投资者获得贷款并以 此为杠杆购置资产;其他投资者则充 分利用所持股权,寻求投资回报及/ 或财富保障。这说明房地产投资在时 间跨度以及最低预期收益率两方面均 存在显著差别。 股权分布表现出明显的地域差异 特征。我们对2015年大宗交易(单 笔成交在1,000万美元以上)进行分 析后发现,与亚洲市场相比,北美房 地产交易的贷款比例往往更高。图表 1所示即为各区域投资交易的平均贷 款比例及相互差别。 与股权投资相比,贷款投资多为 中短期投资,因为债终究要还。决定 投资期限的是贷款人而非项目本身, 亦非建设环境的要求。 且听第一太平戴维斯世界研究部董事 Yolande Barnes为您解读利率上调的影响 货币环境趋 紧,将给全球 房地产投资带 来怎样的影 响 图表 1 交易贷款比例 贷款比例 59 53 美国 欧洲、中 东与非洲 亚太 相较于股权投资者,货币环境对 贷款投资者的限制明显更多。虽然利 率关系到基金的机会成本,进而也会 影响股权投资者,但当机会成本与所 持物业当期收益或总回报(含当起收 益与资本增值)之间出现暂时差异 时,股权投资者的承受能力更强,因 为贷款投资者还需支付贷款利息。 举例说明,贷款对投资表现的影 响在中国开发商身上得到体现。图表 2(对页)所示为2015年贷款比例对 投资表现相对差异的影响。而这还是 发生在中国大幅下调贷款利率的背景 下。 在利率低位、贷款紧缩的后金融 危机时代,股权一直在寻找归属,资 产价格的上涨无可避免。部分国家债 券收益率较低甚至为负值,说明基金 的机会成本很低。因此,高收益率市 场的投资机会极为诱人。主要城市的 64 私人财富全球之旅 S 会型投资贴士多集中在次级(及更低 级别的)物业、(过去七年中吸引投 资较少的)二线地段。新的替代型资 产类别也是我们的特别关注点;这些 领域的投资尚不具规模,影响也不及 主流资产领域那般引人注目。 在风险系数更高的新兴市场,投 资收益或将维持较高水平;而在透明 度高的发达国家市场,经济的复苏乃 至增长则可能进一步压缩收益率,尤 其是在租金看涨的市场。我们预期全 球房地产资本的跨境流动将继续遵循 从低成本市场流入高收益市场的模 式,同时以租金上涨为目标。如此我 们给出的2016年及以后增值型、机 ja S on ha wke S 核心利润增幅 表现突出 领域平均 (高度两 极分化) 净利润率 13.2 11.2 10 表现欠佳 净负债率含打包成债券出售的债务 61 0.56x 80 0.78x 95 1.71x 净负债率 59 63 68 16. 2 -33 利息费用相当于核心利润的倍数 图表 2 中国开发商2015年利润增长与 贷款情况 黄金地段深受海外投资者追捧,收益 率下行速度快、幅度大,屡屡创下历 史新低。投资者对‘投资安全港’城 市的炫耀性资产争抢激烈,价格被一 再推高,收益率相应走低。 高负债投资者发现参与竞争的难 度与日俱增,除非投资对象具有明显 的增值潜力。例如,贷款投资伦敦房 地产的美国基金多为存续期较短的机 会型基金,而一些亚洲、中东投资者 则以长期持有型资产为目标,寻求收 益增长以及/或者长期的资本增值。 随着贷款成本与机会成本逐渐回 归“更正常”水平,投资回报率以及 收益增长潜力可能再次成为股权投资 者与投资基金重点考量的对象。然而 对于股权投资者来说,全球不同市场 之间仍存在一定的“套利空间”。世 界城市的净实际投资收益率高低不 齐,即说明了这一点。 来源City Research 伦敦倾向于吸引短线 投资的机会型买家 私人财富全球之旅 S 10 美独 众国皆 弛 张 市场洞察 私人财富全球之旅 S 11 2.7 2008年至2015年美国10年期政府债券 平均收益率 且听Heidi Learner剖 析美国货币政策或将 进一步收紧的原因 我 们正跨入金融危机爆发 以来的第八个年头,几 乎无迹象表明货币政策 已恢复正常。即便美联 储在2015年底宣布加息25个基点至 0.5,也于事无补。在近十年的时 间里,除美联储以外的世界其他主要 央行均未有过加息操作,全球债券收 益率维持极低水平(见图表1)。发 达国家的政策利率在经通胀调整后, 基本处于负区间;甚至有些国家的名 义基准利率已经跌破零点,如瑞士。 美国与英国的量化宽松政策或已 落下帷幕,但其他国家央行资产收购 的步伐仍在继续。欧洲中央银行每月 买入固定额度的资产,日本央行则计 划在必要长的时间里维持货币基础年 增幅不变。鉴于油价低位徘徊,再加 上部分国家货币强势、进口价格疲 软,全球通胀压力有所降低,美国以 外国家及地区的经济增长前景继续看 空。然而在美国,美联储委员会全体 成员预期2016年仍有加息动作。那 么美联储本轮加息是否恰逢其时 美国名义出口额占名义GDP增 长的比重从1980年的9.8 上升到 2014年的13.5,因此可以说外围经 济增长是美国GDP增长的重要来 源。然而,美元强势可能会给出口增 长带来利空影响。纽约联邦储备银行 的分析显示,在计入美元汇率对进出 口影响的前提下,若美元单季度升值 10,则美国一年的GDP增幅下降 0.5个百分点;若美元持续强势,则 次年GDP增幅再降0.2个百分点。两 年内GDP回落0.7个百分点跌幅 虽不算细微,但也不会引发美国经济 的衰退。美元进一步升值,是否足以 让美联储长期偏离2的通胀目标、 避免再度加息 假如货币紧缩引发资本流入增 加,助推美元进一步升值,则有望避 免再度加息。在不考虑油价影响的前 提下,美元的强势似乎未对国内通胀 起到抑制作用。2014年7月至2015年 3月间,实际美元有效汇率指数上涨 近12。同期,进口价格指数(扣除 石油)累计下跌1.8(见图表2)。 但美国消费者物价指数(扣除能源) 累计上涨1。这表明,进口价格下 行对通胀的影响甚微。2015年11 月,所有类别(扣除食品与能源消 费)消费者物价指数同比上涨2, 系2014年5月以来最大同比涨幅。最 近三个月服务领域几乎所有类别都在 过去12个月基础上加速增长,说明通 胀压力或许正在积聚。 远期损益平衡通胀率开始企稳, 尽管美联储五年通胀率仍在后衰退时 期最低点附近徘徊。重要的是,美联 储主席耶伦女士在近期一次讲话中强 调,经济萧条对通胀的遏制作用相对 温和。如美联储出于美元进一步升值 的顾虑而推迟加息,将是一大错误, 更何况政策的落实往往带有滞后性。 我们认为美国货币形势正常化的 缓慢进程已经开启,并将在2016年 继续,而这将对全球各国央行有所启 示。 图表 1 全球货币政策更趋宽松 -12.5 -10.0 -7.5 10 -5.0 -2.5 0.0 0 2.5 5.0 7.5 -10 10.0 12.5 15 5 -5 -15 2002/12 2003/05 2003/10 2004/03 2004/08 2005/01 2005/06 2005/11 2006/04 2006/09 2007/02 2007/07 2007/12 2008/05 2008/10 2009/03 2009/08 2010/01 2010/06 2010/11 2011/04 2011/09 2012/02 2012/07 2012/12 2013/05 2013/10 2014/03 2014/08 2015/01 2015/06 2015/11 贸易加权有效汇率(反向显示,同比百分比变化)(右轴) 进口价格指数扣除燃料外的所有进口商品(同比百分比变化)(左轴) 消费者物价指数扣除能源外的所有品类(同比百分比变化)(左轴) 图表 2 美元强势对美国通胀的影响有所减弱,为美联储加息创造条件 美国 4.69 2.71 国家 10年期政府债券平均收益率 2000-2007 10年期政府债券平均收益率 2008-2015 英国 4.78 2.90 德国 4.30 2.22 日本 1.47 0.96 加拿大 4.83 2.60 澳大利亚 5.72 4.33 来源Bloomberg 来源美国劳工统计局(BLS)、美联储 getty image S 富豪 投资意向 12 坦帕湾 迈阿密 华盛顿特区 多伦多 芝加哥 纽约 达拉斯 休斯敦 克雷塔罗 圣地亚哥 墨西哥城 波特兰 旧金山 西雅图 波士顿 门多萨 洛杉矶 智慧财富, 你去何方 0 20 40 706010 30 50 90 10080 图表 1 超极富豪与富豪的投资意向投资首选领域(未来五年) 来源第一太平戴维斯世界研究部、Wealth Briefing 我们借助“第一太平戴维斯财富简报” 调查,筛选未来数年中吸引私人财富规模 最大的城市 我 们在上期私人财富null全 球之旅开始考察私人财 富对全球房地产的影响。 机构型投资者陆续返场, 因而私人财富所占份额略有缩减,但 仍占全球大宗交易的16至20。因 此私人财富的投资意向仍是重要的市 场指标,尤其是在贷款利率普遍较 低、对替代型资产投资兴趣高涨的情 况下(见图表1)。 例如,私人财富对于美国以外学 生公寓领域的开发起着重要的推动作 用;美国机构正在收购英国多处由私 人斥资开发的建筑。因此,不仅超极 富豪与富豪感兴趣的投资领域值得了 解,其地域分布也具有重要的信息价 值。本文将结合第一太平戴维斯世界 研究部2015年对财富顾问进行的调 查,详细探讨富豪投资群体的未来投 资意向。 我们请财富顾问确认其客户在未 来五年内有意买入、持有或出售房地 产的资产领域、所在区域以及城市。 加权结果见对页(图表2)。 住宅物业 写字楼 其他 开发地块 农业用地 仓储物业/仓库 零售物业 52 31 买入 持有 卖出 18 48 39 13 48 38 15 42 39 18 40 41 19 38 38 25 35 57 9 私人财富全球之旅 S 布达佩斯特 开普敦 马德里 巴塞罗那 内罗毕 多哈 海德拉巴 布鲁塞尔 塔林 迪拜 伊斯兰堡 马尼拉 东京 戛纳 雅典 伦敦 巴 黎 都柏林 曼彻斯特 米兰 班加罗尔 澳门 新加坡 悉尼 阿姆斯特丹 罗马 孟买 万象 新山 奥斯陆 柏林 卡拉奇 金奈 金边 阿布贾 阿克拉 上海 北京 香港 房地产投资意向城市 全球门户城市依然属于买入型, 尽管部分城市的物业价格已在近期迅 猛上行后进入“高原期”。伦敦、迪 拜等国际重要商务中心是首选投资目 的地,反映出超极富豪与富豪在其业 务活跃地、频繁访问地甚至仅有所耳 闻的城市进行投资的趋势。 调查结果还显示,富豪意向投资 地的范围不断扩大。马德里、曼彻斯 特、巴塞罗那以及芝加哥都是新兴的 净买入型市场。这反映出在投资者蜂 拥的市场环境下,全球房地产投资开 始向收益率较高的次级物业、二线城 市以及替代型资产转移。 包括阿姆斯特丹、奥斯陆、布鲁 塞尔与柏林在内的欧洲城市也呈现这 一趋势。 再看亚洲城市。随着市场复苏节 奏加快,东京将能吸引更多超极富豪 与富豪前往投资。新加坡与马来西亚 南端城市新山同为买入型市场,且新 加坡与新山一水之隔,成为区域市场 投资的重要战略节点。论及未来五年 买入型市场,新兴经济体的城市同样 榜上有名,如菲律宾首都马尼拉、老 挝经济中心万象,以及发展迅速的柬 埔寨首都金边。 拉美城市中,墨西哥城属于持有 型;规模较小的克雷塔罗则属于买入 型,这座城市不仅安全性高、便利营 商,还是重要的历史中心(已被联合 国教科文组织列入世界文化遗产名 录)。阿根廷历史名城门多萨不仅是 拉美最大的葡萄酒产区,同时也是通 往安第斯山脉的重要关口,因而成为 南美地区的投资首选城市。 活跃于美国市场的富豪投资者多 聚集在特定市场与区域太平洋沿岸 西北角、加利福利亚、德克萨斯、西 南以及东北部分地区,此外还有加拿 大的多伦多。上述区域的城市大力发 展知识型经济,地方人口迅速增加, 而且不少城市还拥有欣欣向荣的技术 产业。 净持有型(非新买入型)市场包 括北京、上海以及香港,说明这些城 市的房地产已经得到充分投资,同时 也反映出中国经济增长前景的不确定 性。洛杉矶、纽约、华盛顿特区以及 迈阿密等美国城市的经济前景依然积 极,而随着经济复苏大潮向全国蔓 延,大量买入机会涌现,尤其是在经 过改造重建、利于技术产业发展的小 城市。 非洲中心城市,如肯尼亚首都内 罗毕以及南非第二大城市开普敦,属 于净持有型市场。非洲大陆的创收型 资产(如土地与矿产)虽已吸引大量 境外投资,但引资规模仍不及其他区 域市场。非洲市场有望出现更大规模 的资产收购,尤其是在五年以后。 整体而言,全球房地产市场仍为 投资者提供着广阔的施展空间。私人 投资者以及类私人股权(如主权财富 基金)的投资将不断开拓新的疆域, 为后继的企业投资者以及投资机构指 明方向。 图表 2 富豪的房地产投资意向城市(未来五 年) 净持有净买入 来源第一太平戴维斯世界研究部、Wealth Briefing 地图所示为投资者买入及持有意向高于出售意向的城 市,以受访财富顾问的反馈为基础。 私人财富全球之旅 S 13 自 2007年初以来,全球可投 资房地产大宗交易(单笔 成交在1,000万美元以上) 总额达到8.1万亿美元,相 当于全球房地产总值的3.7、可投 资资产总值的11.1。其中,2.2万亿 美元来自中国市场的开发土地交易。 平均每年参与大宗交易的房地产 仅占世界可投资房地产的0.9,尚 不足1。 全球可投资房地产成交额已达到2008年以来最高水平。此轮复苏 经历了四个具体阶段。 2007年至今,全球房地产年均 交易额(不含中国土地交易)达 6,830亿美元,较2007年峰值1.13万 亿美元低出39。 交易额自2012年起稳步回升, 并在2014年创下金融危机爆发以来 的最高纪录。2014年全年交易额达 8,710亿美元,我们预测2015年全年 交易额将达到8,870亿美元,比2009 年2,620亿美元的低谷高出338。 全球交易 14 2007年至2015 年间,中国市场的土地 交易占全球大宗房地产交易总额的27 全球 售房 进行时 8.1万亿美元 2.2万亿美元 成交总额 中国开发 土地交易 衰退期 降温期反弹期 稳定期 受金融危机影响,全球房地产投 资活动显著减少。北美市场受创尤为 严重,本阶段年均交易额在2007年 4,180亿美元的基础上骤降84,仅 937亿美元。 由于美国市场大幅缩水,欧洲、 中东及非洲(EMEA)成为本阶段房 地产交易最为火爆的地区年均交 易额达1,518亿美元。亚洲市场则在 中国及亚太国家经济加速增长、房地 产投资兴趣渐浓的支撑下,录得交易 额最小跌幅(61)。 全球范围内尤其是北美,一度主 导2007年市场的投资机构大为“收 敛”,导致衰退期内完成的交易额缩 水79。几乎所有主要房地产领域都 受到冲击,仅开发土地在中国土地交 易的支撑下得到幸免。 衰退期内,业主、用户以及运营 商在房地产投资市场所占份额有所增 小。然而,在此前关注较少的替代性 资产领域或利基领域,投资兴趣发生 了显著变化。反弹期间,写字楼投资 所占比例也远远低于前期,成交额反 弹幅度不及其他物业领域。 酒店与工业物业领域迎来最强势 反弹,另外公寓投资的市场份额开始 稳步回升,且再未出现衰退。部分买 家趁业主与开发商抛售之机批量买 入,助住宅物业成交额增加150。 同期,酒店投资成交额陡增221, 原因同前。可以说,这个阶段标志着 部分物业领域开始走向成熟。 本阶段出现的量化宽松政策影响 深远,延续了五年有余。利率低位加 之收益率预期下滑,使得一系列商品 及资产类别,尤其是房地产大幅涨价 的预期不断增强。2009年第四季度 末,全球股票市场开始反弹,世界级 房地产市场紧随其后,房地产投资交 易额在第四季度开始回升。 本阶段最为活跃的投资者当属房 地产投资信托以及房地产运营公司这 类“机会分子”。2007年他们卖出 多于买进,资产主要出售给投资机 构。本阶段资产价格大幅回落,他们 趁机重返市场,并凭借上市身份从恢 复生气的股票市场募集资金。 在衰退期受创最严重的市场,交 易额增幅最为显著,因为比较基数较 那八年一起走过的市场 2008年金融危机以来,全球房地产交易经历了四个不同阶段衰退期、反弹期、降温期、稳定期(不含中国土地交易 与合资,见图表1 )。 衰退期 Q1 2008-Q3 2009 图表 1 全球投资交易额(所有买家类型) 反弹期 Q4 2009-Q3 2011 降温期 Q4 2011-Q3 2012 降温期以大宗房地产交易额增速 显著放缓为特征。本阶段全球年均交 易额仍略高于前两个阶段。增速放缓 主要受欧洲市场拖累欧元区债券危 机使以投资机构、房地产投资信托/ 运营公司为首的投资主体陷入紧张状 态,开始规避欧元资产。欧洲、中东 私人财富全球之旅 S 来源RCA( 1,000万美元以上的交易)、第一太平戴维斯世界研究部 -80 -40 0 40 80 100 Q4 2008 Q4 2010 Q4 2011 Q4 2013Q4 2012 Q4 2014Q4 2009Q2 2009 Q2 2010 Q2 2011 Q2 2013 Q2 2015Q2 2012 Q2 2014Q1 2009 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2013 Q1 2015Q1 2012 Q1 2014Q3 2009 Q3 2010 Q3 2011 Q3 2013 Q3 2015Q3 2012 Q3 2014 -60 -20 20 60 年度变化(左轴) 0 400 800 1,200 200 600 1,000 1,400 十亿美元 滚动年度交易额(右轴) 滚动年度交易额,含中国土地交易(右轴) 加,因为这个群体的交易动机与投资 的相关性较弱,因此交易活动受经济 衰退的影响也较小。 美二轮 QE 欧元区债务 危机与希腊 债务违约 美联储宣布 缩减QE 美联储首轮 QE启动 美三轮 QE 美联储 终结QE 20亿 750亿 220亿 北美本 土 320亿 北美 拉美 全球交易 16 这三年间,全球房地产交易额稳 步上扬,尤其是北美以及EMEA市 场,分别实现62与65的增幅。北 美市场年均交易额达到3,220亿美 元,与2007年峰值4,180亿美元之间 的差距已显著缩小。EMEA市场年均 交易额为2,460亿美元,而2007年水 平为3,550亿美元。 亚太区年均交易额增速相对平缓 得多,增幅仅18,部分原因在于中 国经济增长放缓。尽管如此,全球范 围内就属亚太区年均交易额(1,550 亿美元)与2007年峰值(1,600亿美 元)最为接近。 酒店与公寓的投资额延续前期增 势,此外开发土地交易也弱势回暖( 即便在没有计入中国市场土地交易的 情况下)。 本阶段的稳定行情对投资机构尤 其有利。投资机构的交易热情升温, 成交额增加69。 与非洲市场(EMEA)的交易额减少 10。 本阶段私人投资者成为投资主 导,填补了企业买家退场后的空缺, 所占市场份额相应扩大。由于住宅深 受私人投资者的青睐,住宅市场在本 阶段展现出的韧性便不言而喻。与衰 退期相比,降温期内全球动荡持续时 间相对较短,且市场格局在美联储宣 布第三轮量化宽松政策之时再次得到 扭转。 稳定期 Q4 2012-Q3 2015 武汉市汉街写字楼群 施工现场 30亿 120亿 120亿 30亿 160亿 240亿 350亿 亚太本土 530亿 欧洲本土 680亿 欧洲 亚太 中东 2015年有750亿美元的资本从北美 流入欧洲房地产市场,系年内规模最大 的房地产资本跨境流向。比北美投资者 在北美本土投资额(320亿美元)的两 倍还要多,也多于欧洲投资者在欧洲本 土的投资额(680亿美元)。 整体而言,北美投资者是2015年 全球房地产市场的主要买家,共完成价 值1,210亿美元的交易,其中74(890 亿美元)属于境外投资。亚太买家则以 1,120亿美元的交易额位居第二,其中 47(530亿美元)为境外投资,且主 要集中在亚洲区域市场。 欧洲房地产市场共完成价值1,830 亿美元的投资交易,其中境外资本占比 63。 跨境房地产交易的地域特征 境外资本流入对于欧洲房地产市 场的重要性胜过亚、美两洲。金融危 机爆发以前,亚洲是境外房地产投资 资本的主要流入地,平均每三笔交易 中就有一笔为境外投资者完成。如 今,亚洲市场投资行情与美洲更为接 近,平均每十笔交易中才有一笔由境 外买家完成。 然而EMEA市场的全球化特征更 为明显。2007年,该市场半数以上 的交易由境外投资者完成。外来投资 在2008至2009年间呈现缩减之势, 但随后震荡回升。场内国际买家的组 成较为多元,每18笔投资交易中就有 八笔由境外买家完成。 getty image S 图表 3 各区域市场外来投资与本土投资的比率(滚动年度) 来源RCA、第一太平戴维斯世界研究部 0 20 40 60 80 90 Q1 2008 Q1 2009 Q3 2013Q3 2008 Q1 2010 Q1 2011 Q1 2013Q1 2012Q3 2009 Q3 2010 Q3 2011 Q3 2012 10 30 50 70 110 120 100 Q3 2015Q1 2015Q1 2014 Q3 2014 美洲 亚太 欧洲、中东与非洲 图表 2 2015年全球资本流动 来源RCA、第一太平戴维斯世界研究部 经济陷入衰退以来,写字楼投资需求已显著降温,同时住宅投资 热情高涨。 热门领域“风水轮转” 自 2008年以来全球资本的流 动以及房地产市场新型资 金的出现,使各个资产领 域的投资格局发生了改 观。写字楼仍是最主要的投资类 别

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