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2017年6月地产债研究之长沙篇:供给不足,自住为主-20170607-兴业证券-23页-佰策地产文库.pdf

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2017年6月地产债研究之长沙篇:供给不足,自住为主-20170607-兴业证券-23页-佰策地产文库.pdf

请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 固 定 收 益 债 券 研 究 证券研究报告 # emailAuthor# 分析师 唐跃 S0190513070005 黄伟平 S0190514080003 罗婷 S0190515110001 左大勇 S0190516070005 王涵 S0190512020001 # assAuthor# 研究助理 池光胜、 李蕙荃 联系方式 # relatedReport# 相关报告 投资要点 # summary# 引言 本报告作为“地产债研究”系列的第五篇 ,我们重点研究了长沙房地产市场的发展状 况。今后,我们仍将一如既往地对全国其他主要城市的房地产场情况进行调研。  湖南是典型 的 “ 单核 ” 省份 ,长沙在经济、 文化 、科教 、 商贸等方面 都在省内占据 绝对 优势,尤其是长沙的基础教育对 其他县市 居民具有很高的吸引力。 2011 年 以来,长沙 常 住人口一直 保持净增长, 2014 年 和 2015 年 增长量均在 10 万 以上, 2016 年 更是高达 21 万 ;同时, 长沙常住人口 常年超过户籍人口,尤其是 2010 年后 二者的差距持续拉大, 2016 年底 长沙常住人口 已 接近户籍人口的 1.1 倍 。  2016 下半年 后, 长沙楼市“逆势 上扬 ”与政府供地节奏密切相关, 当前去化周期只有 9 个月 。 2013 年之前,政府通过 广设 新区 的 方式 大量 供地 ,而且新增土地大部分被本地小 开发商持有和储备,过量廉价的土地充斥 市场严重削弱了居民对未来房价的预期,因此, 前几年长沙房价一直 低位徘徊, 2014 年初 -2015 年底甚至还出现了近乎 800 元 /平方米 的下跌。 2013 年后,新一届政府开始 大幅减少供地 。随着可供开发土地逐年下降,市场 对长沙楼市的预期开始转暖, 2015 年成交量上升至 2009 年以来的新高 , 2016 年 9-10 月 期间,当库存周期降至 6 个月 左右后 ,长沙楼市被彻底逆转,成交量和房价均开始快速 上行 。当前 长沙去化周期只有 9 个月 , 处于 供不应求区间 。 随着长沙 可供开发土地持续 下降 ,开发商对 新推地块的 饥渴 程度 显著上升 ,楼面价不断走高,地王不断涌现,面粉 价格直追面包价格 。 2017 年 2 月芙蓉区和雨花区成交的两块地王楼面价分别高达 8588 元 /平方米和 8154 元 /平方米,而当前周边项目售价在 10000-11000 元 /平方米左右 。 初 步 匡算, 2017 年长沙 新增供地可能 不足 600 万 平方米,同比 下降 30。  省内其他县市居民 自住 购房的 比例在 60以上,投资占比不足 15, 100-120 平方米的首 改三房 成为需求 的主导。 2016 年, 合肥、武汉和 浙江 等 地区 的炒房团曾 是 部分片区( 主 要 是梅 溪湖、滨江 、 武广和望城) 的 主要购买力量, “ 318 限购”后 ,长沙楼市的主要购 房客群来自于省内其他县市, 而且 基本以 100-120 平方米 左右的首改 自住 为主,主要诉 求是基础教育 ,其次 是交通便利性、居住环境和商业往来等 , 投资比例不足 15。 另外 , 随着 “ 二孩 ” 放开 , 120-144 平方米的大三房或四房 的 欢迎度正在逐渐上升。  区域上,梅溪湖板块和滨江板块基本是长沙楼市的领头羊,武广板块和洋湖板块等发展 可期。 梅溪湖板块是政府重金打造的板块,主要卖点是基础教育,国内罕见的名校密集 度不断地吸引省内其他县市居民前来购房置业。滨江新城定位为长沙的高端 CBD,片区 面积较小,功能区划比较清晰,随着政府规划逐步落地,滨江板块日臻成熟,房价基本 在 1 年多的时间内实现翻番。当前,梅溪湖板块和滨江板块可售房源较少,稀缺性成为 主要卖点。另外,武广板块和洋湖板块有可能成为新政府未来重点打造的板块,随着长 沙地铁等基建的大发展,星沙板块和望城板块也比较可期。  受制于房价较低影响,长沙棚改推进较慢。 多年来,长沙房价维持在 6000-7000 元 /平方 米左右的水平,这为棚改带来了较大困难,这也是长沙重点发展新城区的重要原因。随 着长沙房价不断走高,棚改有望提速,但短期内推进难度仍高。以新城区为代表的外围 区域仍是长沙楼市的重点区域。 # title# 地产债研究之长沙篇供给不足,自住为主 # createTime1# 2017 年 6 月 7 日 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 2 - 固定 收益 报告正文 一 、 长沙 城市 概况 1. 长沙 区位 概况  湖南是典型的“单核”省份,长沙是湖南的政治、经济、文化、科教和商贸中心。 长沙古称“潭州”,别名“星城”,地处湖南省东部偏北,湘江下游和湘浏盆地西 缘。长沙是长江中游地区重要的中心城市,全国“两型社会”综合配套改革试验 区、中南地区重要的工商业城市,中国重要粮食生产基地、能源原材料基地、装 备制造业基地和综合交通运输枢纽,湖南省政治、经济、文化、科教和商贸中心。 长沙现辖 6 个区(芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区), 1 个县 (长沙县),并代管 2 个县级市(宁乡市、浏阳市)。 图表 1 长沙区位与行政区划 数据来源 公开资料 ,兴业证券研究所 整理  长沙是“八横八纵”和“一带一路”的重要节点城市。 根据“八纵八横”交通规 划,途径长沙的干线分别有京广线、沪昆线以及最新规划的厦渝线,通过“八纵 八横”,长沙向北可直达北京,向东可直达上海,向南可直达广深,向西可达昆 明,而且通过厦渝线,长沙还能直达厦门与成渝,整体的通达性已经处于国内先 进水平。同时,中国版图存在“三横三纵”经济格局,“三横”为黄河经济带、 长江经济带和沿海经济带等邻水黄金带,“三纵”即东部、中部、西部梯度发展 格局。长沙地处“三横三纵”中心点,是一带一路的重要节点城市。 图表 2 “八横八纵”铁路网规划 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 3 - 固定 收益 数据来源公开资料,兴业证券研究所整理 图表 3 长沙是“一带一路”的重要节点城市 数据来源公开资料,兴业证券研究所整理 2. 长沙经济概况  近年,长沙经济保持较快增长,产业结构逐渐向第三产业转移。 2016 年长沙 GDP 为 9323.7 亿元,同比增长 9.56,增速跃居全国省会城市第 5 位。 2011 年以来, 长沙产业结构逐步优化,第三产业占比逐年上升。截至 2016 年底,长沙三次产业 对长沙 GDP 贡献分别为 3.98、 48.41、 47.62,三产与二产之间的差距日趋缩 小, 2016 年旅游业总收入、文化产业总产值、金融业增加值分别增长 13.37、 长沙 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 4 - 固定 收益 11.8、 24.2,现代服务业综合试点继续获评全国先进。未来 3 年内,第三产业 有望超过第二产业成为长沙的主导产业。 图表 4 长沙 GDP 与 GDP 增长情况 图表 5 长沙产业结构 数据来源 WIND,兴业证券研究所  长沙工业主要包括“四区八园”, 12 个工业园区占全市规模以上工业增加值的 60以上。 目前,长沙共有四区八园合计 12 个工业园区,其中“四区”是指国家 级长沙经济技术开发区、国家级浏阳经济技术开发区、长沙国家高新技术产业开 发区和国家级宁乡经济技术开发区,八园包括隆平高科技园等。目前,长沙已经 形成了以工程机械、新材料、食品、电子信息四大优势产业为主导,联合汽车及 其零部件制造、生物医药、食品烟草等产业多点支撑的工业格局。近年,长沙工 业结构不断优化,实现由“一业独大”向“多点支撑”转型,在三一、中联等一 批传统装备制造企业提质升级的同时,涌现了广汽菲亚特、上海大众、晟通科 技、蓝思科技等增速领先的代表性企 业。工业发展为长沙经济作出巨大贡献, 2016 年全市园区规模以上工业增加值 1988.35 亿元,比上年增长 11.9,占全市 规模以上工业增加值的 61.1。 图表 6 长沙的四区八园 数据来源 公开资料,兴业证券研究所整理 0 5 10 15 20 25 30 35 40 0 2000 4000 6000 8000 10000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 长沙 GDP(亿元) GDP同比增速 0 20 40 60 80 100 第一产业 第二产业 第三产业 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 5 - 固定 收益 3. 长沙人口 概况  2016 年底,长沙常住人口超过 750 万,户籍人口近 700 万,常住人口常年超过户 籍人口,并呈现加速上升态势, 2020 年长沙规划为人口达到 1000 万的大城市。 据 2016年长沙市国民经济和社会发展统计公报, 2016年末长沙市常住人口 764.52 万人,比上年增长 2.87,户籍人口 696 万人,同比增长 9.84。同时, 2005 年以 来,长沙常住人口均在户籍人口之上, 2010 年后常住人口与户籍人口的差值快速 扩大,截至 2016 年末,常住人口比户籍人口多近 10,这充分说明了长沙对外来 人口的吸纳能力。根据长沙市城市总体规划( 2003-2020)( 2014 年修订), 到 2020 年长沙总人口规划将达到 1000 万人,比当前增长 30。 图表 7 长沙常住口保持快速增长 图表 8 长沙户籍人口保持快速增长 数据来源 WIND,兴业证券研究所 数据来源 WIND,兴业证券研究所 图表 9 近年长 沙常住人口持续超过户籍人口 数据来源 WIND,兴业证券研究所 4. 人民生活概况  近年来,长沙市人均可支配收入保持较快增长 。 2013 年前,长沙市城镇与农村居 民人均可支配收入一直保持 10以上的增速。 2014 年后,随着国内经济增速普遍 0 10 20 30 40 50 550 600 650 700 750 800 200 5 200 6 200 7 200 8 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 201 6 长沙 常住人口 增长量(右轴) 0 5 10 15 20 0 200 400 600 800 长沙 户籍人口 增长量,右轴 1 1.02 1.04 1.06 1.08 1.1 1.12 常住人口 /户籍人口 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 6 - 固定 收益 放缓,长沙城镇居民人均可支配收入增速有所下降,但仍高于全国平均水平。  人均可支配收入带来人均消费支出快速增长,人民生活不断改善。 人均可支配收 入较快增长带来人均消费支出快速上升。 2016年城镇居民人均消费支出 31826元, 同比增长 7,农村居民人均消费支出 17574 元,同比增长 10.2,增幅均处于国 内前列。 图表 10 近年来长沙城镇居民人均可支配收入及 同比增速 图表 11 近年来长沙农村居民人均可支配收入及 同比增速 数据来源 WIND,兴业证券研究所 图表 12 长沙城镇居民人均消费支出 图表 13 长沙农村居民人均消费支出 数据来源 WIND,兴业证券研究所 5. 固定 资产投资及房地产开发投资  2015-2016 年,长沙固定资产投资连续两年下行,房地产投资在 2010-2015 年连续 下行后, 2016 年有所增加,但绝对投资额仍低于 2014 年。 2011-2014 年,长沙固 定资产投资温和增长, 2015 年有所下行, 2016 年同比增幅大幅下行了近 12。从 房地产投资看, 2010-2015 年连续 6 年维持下行态势, 2016 年虽然同比上升了 26, 但这主要是受到了 2015 年低基数的影响, 2016 年房地产投资绝对数仍显著低于 2014 年。 图表 14 长沙固定资产投资及同比增速 图表 15 长沙房地产开发投资及同比增速 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 城镇人均可支配收入(元) 同比增速 0 5 10 15 20 25 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 农村居民人均可支配收入(元) 同比增速 0 5 10 15 20 25 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 城镇居民人均消费支出 同比增速( ) 0 5 10 15 20 25 0 5,000 10,000 15,000 20,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 农村居民人均消费支出 同比增速( ) 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 7 - 固定 收益 数据来源 WIND,兴业证券研究所 6. 长沙 发展规划 和 基建 规划建设 情况  长沙力图打造成为区域性现代化中心城市 。按照职能等级结构,长沙市域范围形 成 1 个中心城市(长沙都市区)、 2 个副中心城市(浏阳城区、宁乡城区)和若干 个建制镇。中心城市是整个区域的政治、经济、文化中心,副中心城市力图打造 成为相关区域政治、经济、文化中心。建制镇也各有所司,按照职能分为工矿型、 交通型、旅游纪念型与集贸型。 图表 16长沙规划空间层次示意图 数据来源 公开资料,兴业证券研究所整理  “一轴两带多中心 个人将 购买 2 年以上 含 2 年 的住房 对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京、上海、广 州和深圳之外的地区。 2016.4.12 国土资源部发布的国土资源“十三五”规划纲要提出,结合房地产去库存,实施有效 用地调节政策,保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模; 对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应;允许尚未开工房地产项目用地按 照有关规定改变用途,用于棚改安置房和公共租赁住房建设。 2016.4.13 调整住房公积金缴存比例 阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策,凡住房公积金缴 存比例高于 12的,一律予以规范调整,不得超过 12。从 2016 年 5 月 1 日起实施,暂按 两年执行。 2016.4.29 去库存中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。在房地产方面,会 议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产 库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。 2016.6.3 国务院发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见,支持住房租赁消费,促进 住房租赁市场健康发展。意见指 出,到 2020 年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、 租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保 障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系, 推动实现城镇居民住有所居的目标。 2016.6.21 财政部、国家税务总局发布关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租 赁和非学历教育等政策的通知,指出,房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发 的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照 5的征收率计算应纳税额 ;房地产开 发企业中 的一般纳税人,出租其 2016 年 5 月 1 日后自行开发的与机构所在地不在同一县 市 的房地产项目,应按照 3预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税 务机关进行纳税申报 ;房地产开发企业中的小规模纳税人,出租自行开发的房地产项目, 按照 5的征收率计算应纳税额。 2016.9.6 中国住建部在其官网发布了贯彻法治政府建设实施纲要( 2015-2020 年)的实施方案。该方案指出,完善中国房地产宏观调控,坚持分类调控,因城施策。 2016.9.30- 2016.10.8 北京、天津率先鸣枪,济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。短短 9 天,先后有 21 个 城市出台了新的楼市调控政策,多地重启限购限贷。 2016.10.14 整治首付贷国务院发布互联网金融风险专项整治工作实施方案,明确表示未取得相 关金融资质的房地产企业不得利用 P2P 以及众筹平台从事房地产业务,严禁“首付贷”; 取得相关金融资质的,不得违规开展地产金融相关业务。 2016.12.16 中央经济工作会议指出,要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市合理增加土地 供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。 2017.1.12 国土资源部表示,要根据供需形势因城因地施策,对房价上涨压力大的城市合理增加土地 供应,调整用地结构,提高住宅用地比例 ;去库存压力大的三四线城市则要减少以至暂停 住宅用地供应 。 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 14 - 固定 收益 2017.2.28 习近平在中央财经领导小组第十五次会议上指出 ,建立促进房地产市场平稳健康发展长效 机制 ,要充分考虑到房地产市场特点 ,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位 , 深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合 ,引导 投资行为 ,合理引导预期 ,保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系 ,实现房地 产市场动态均衡。 2017.3.5 2017 年政府工作报告称,目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城 人员购房需求。坚持住房的居住属性,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的 长 效机制,健全购租并举的住房制度。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要 合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为,遏制热点城市房价过快上涨。今年再 完成棚户区住房改造 600 万套。 2017.3.23 国务院办公厅印发 2017 年政务公开工作要点,围绕促进房地产市场平稳健康发展推进 公开。加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息定期发布机制,做好对差别化信贷、 因地制宜调控等房地产政策的解读工作,正确引导舆论,稳定市场预期和信心。加强房地 产市场监管信息公开,严格规范房地产开发和中介市场秩序,防止虚假宣传、恶意炒作等 加剧市场波动。深化棚户区改造及配套基础设施建设、农村危房改造相关政策措施执行情 况公开工作,进一步做好保障性安居工程相关任务完成情况等方面的公开。指导、督促各 地及时规范发布土地供应计划、出让公告、 成交公示和供应结果信息,按季度公布房地产 用地供应数据、城市地价动态监测数据等。加快建成省级征地信息公开平台,统一发布征 地信息。 2017.4.6 住房城乡和国土资源部发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知(建 房 [2017]80 号),提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,强化住宅用地供 应“五类”调控目标管理。根据通知,住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要 合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。去库存任务重的城市要减少以至暂 停住宅用地供应。各地要根据商品住房库存消化 周期, 对消化周期在 36 个月以上的,应 停止供地。 36-18 个月的,要减少供地。 12-6 个月的,要增加供地。 6 个月以下的,不仅 要显著增加供地,还要加快供地节奏。 数据来源 公开资料 ,兴业证券研究所 整理 图表 28 2016 年至今长沙主要房地产政策汇总 时间 政策要点 2016.2.19 响应国家发布的关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知,对个人购买 家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为 90 平方米及 以下的,减按 1的税率征收契税;面积为 90 平方米以上的,减按 1.5的税率征收契税。 2016.4.8 “湘十条”出台,提出了 大力支持农民进城购房 、不断加大货币化安置力度、积极培育 住房租赁市场、不断提升住房建设品质、严格房地产开发土地供应、促进房地产开发转 型发展、加强房地产市场风险防控、落实主体责任和具体措施等 10 条新政。 2016.5.9 长沙市住房公积金管委会发布关于灵活就业人员建立住房公积金制度的通知,支持个 体工商户、自由职业者、农业转移人口、非全日制从业人员等灵活就业人员建立住房公 积金制度。 2016.6.15 长沙市住房公积金管委会发布关于发挥住房公积金政策效应支持房地产市场“去库存” 的通知,推出放宽二套房、有条件放宽三套房认定标准、支持灵活就业人员购房贷款, 以及开展异地贷款和组合贷款业务等五条个贷新政。 2016.7.28 长沙住房公积金管理中心发布长沙市住房公积金个人住房组合贷款管理办法,并先后 与长沙银行、交通银行、建设银行、工商银行签订住房公积金组合贷款合作协议,长沙 住房公积金组合贷款业务全面铺开。 2016.11.24 “长七条”颁布严格房价审查,严控预售网签,开展重点稽查,加强资金监管,打击投机炒房,增加有效供应,曝光不良企业。 2016.12.02 湖南湘江新区管理委员会住建环保局近日发布通知,结合新区实际发布三条新政,以力 控房价、防范风险。一是严格预售审批;二是严密网签监控,对各楼盘销售网签情况实 行按日监控;三是严惩违规行为,对拒不执行长沙市、湘江新区楼市调控措施的房地产 开发企业,立即取消已享受信用等级评定所获得的项目资本金监控优惠待遇、并限期补 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 15 - 固定 收益 缴已缓交 免交 金额。 2017.3.18 长沙市人民政府办公厅发布了关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知 实行 区域性住房限购、实施差别化住房信贷政策、加强房地产市场监管和加大普通商品住房 有效供应 等。 2017.3.20 调整住房公积金个人住房贷款政策 提高购买首套房个人住房组合贷款最低首付款比例, 首付款比例由 20提高至 30;提高购买二套房住房公积金贷款最低首付比例,已结清贷 款的家庭最低首付款比例由 20提高至 35,未结清贷款的家庭最低首付比例由 40提高 至 45。 2017.3.22 长沙市发改委、住建委 22 日发布进一步规范商品房销售价格行为的通知进一步完善商 品房销售明码标价申报监制制度。 自 2017 年 3 月 18 日起房企新批预 现 售,须到长沙 市价格主管部门办理商品房销售明码标价监制手续,已批预售项目及 3 月 18 日前已受 理预售申请的项目仍按原方式办理;对房地产开发企业申报的价格明显过高的,不予办 理申报监制 ,暂停其网签行为;房地产开发企业销售商品房须实行“一套一标”,并在经 营场所的显著位置公示商品房销售价格等内容。 2017.5.20 长沙市住房和城乡建设委员正式下发关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通 知, 暂停对在限购区域内已拥有 2 套及以上住房的本市户籍家庭出售商品房 含新建商 品住房和二手 房,下同 ;暂停对在限购区域内已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍家庭 出售商品住房。对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭凭在长沙市连续缴纳 12 个月 以上个人所得税或社会保险证明限购 1 套商品住房 ;属于省、市、区引进人才和公务工作 调动的非本市户籍家庭凭有关部门证明限购 1 套商品住房。在限购区域内购买的商品住 房,需取得不动产权证书满 2 年后方可上市交易。 数据来源 公开资料 ,兴业证券研究所 整理 图表 29 长沙 318 新政和 520 新政 长沙市户籍 湖南省内户籍 (非长沙) 湖南省外户籍 首套房 二套房 三套及以上 318 新政 不限购 限购一套新建 商品住房 限购一套新建商 品住房(需连续 缴纳满一年以上 长沙市社保或者 个税) 商贷首付升为 30,公积金首 付 20 商贷(首付贷款已结 清)首付 35;(首套 贷款未结清)首付 45;(首套贷款已结 清)首付 35 暂停发放商 贷、公积金贷 款 520 新政 限购两套(含二 手房) 需 12 个月以上所得税或社保证明, 限购一套(含二手房) 同上 同上 同上 数据来源 公开资料 ,兴业证券研究所 整理 三 、 长沙 房地产市场 发展状况 1. 长沙 房地产 市场格局  总体上, 长沙属于 “ 老城发展迟缓 ,新区多头并进 ” 的 格局。 由于 历史原因和前 几年长沙房价较低等原因,长沙 老城区 发展较为迟缓,棚改难度也比较大。市政 府 为了 更好地发展长沙,主要采取了不断设立新城区的方法,先后在河西 、 城南 和城北设立了滨江新城、梅溪湖新城、 洋湖 新城、武广高铁新城、望城新城和星 沙新城等多个城郊新城区,其中 滨江 、梅溪湖、 武广 是 近几年 重点打造的片区, 也是长沙房价 较高 、升幅较大的板块 , 尤其是滨江和梅溪湖基本成为长沙 房价 的 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 16 - 固定 收益 领头羊。  区域 特征 1 梅溪湖 片区是政府 重金 打造的板块,主要卖点是教育 , 其次是居住环境。 梅 溪湖 片区 地处 西三环边上, 总占地约 11452 亩,总建面约 945 万平米 , 其中 住宅面积约 710 万平米 。梅溪湖 距离老城区较远, 原本 是一片洼地, 2009 年 3 月 梅溪湖 开始启动建设, 先后 已累计完成一、二级土地开发总投入超 600 亿, 并 按照城市中心要素配套的要求, 大力 引入文化、教育、医疗、商业、 科技配套项目。 2009 年启动 以来,梅溪湖片区规划经历了从先前的主打 高端 居住 逐渐转为集 居住 、 教育 、商务、娱乐等为一体的综合区,其中教育是梅 溪湖片区最重要的特色 。 当前 , 政府 已 把长沙四大名校全部引进梅溪 湖 ,片 区内共规划 有 小学 28 所,现配建的学校共有 13 所,其中包括 6 所小学, 7 所 中学,师大一附中、市实验小学、长郡中学等均在梅溪湖设有分校。 良好 的 教育资源 和 国内罕见的名校密集度不断 地 吸引省内其他县市居民前来梅溪湖 购房置业, 而且 主要以首改为主 , 片区内主打户型从以前 160 平米 以上 的 大 平层 /洋房 /别墅逐渐 过渡到当前的大平层 /洋房 110 平方米左右 的 双 主力户 型, 湘潭 、株洲、益阳等省内其他县市居民购房客户占到了 60以上。 2 滨江 片区 定位为 长沙的高端商务区,主要卖点是江景和 稀缺性 。 滨江新城定 位 为长 沙 的高端 CBD,是文化、休闲、旅游多引擎驱动的复合型新都会中心。 根据定位规划,滨江新城是 河西先导区新的商业中心,湘江西岸重要的旅游 休闲 和 文化教育基地。当前,片区内的渔人码头和湘江玖号等商业已经运营, 平安银行等区域金融总部大楼正在抓紧建设,滨江板块日臻成熟。 该片区 在 2014 年 之前还 比较 冷清,当时房价只有 5000-6000 元 /平方米 ,随着政府规 划的逐渐落地,该片区在 2016 年初 开始暂露头角, 2016 年 8-9 月随着 长沙 楼市转暖,滨江板块房价快速飙升,当前 江景房基本 没有新房可售, 非 江景 房价格也在 11000-12000 元 /平方米 左右 ,而且 可售房源也不充裕。从 滨江 总 体规划 上 看,该片区未来可供 的居住 土地 相当 有限, 稀缺性 成为滨江板块的 主要卖点之一。由于 版块内 房价相对较高,而且可售房源较少,滨江片区 的 购房者主要以改善为主,长沙本地人和 外地人 平分秋色。 3 武广高铁片区虽然定位为长沙的商贸物流区和高端居住区,但更具体的规划 细则并不多,该片区有可能成为本届政府未来重点打造的片区。 高铁新城以 长沙南站为核心,规划建设用地规模 18.92 平方公里,人口规模 40 万人。京 广高铁、沪昆高铁、渝夏高铁(规划中)三条高铁线路在此交汇。从已有的 规划看,武广高铁片区分三阶段建设,设置有高铁核心商贸功能区、潭阳洲 商贸功能区、生态居住功能区、现代商务功能区、综合配套功能区与会展商 务功能区六大功能分区,主打商贸和商务(金融)业、现代旅游休闲服务业、 文化创意产业和现代物流业等。从武广高铁板块的发展轨迹看,该板块在行 政规划和资源倾斜等方面相比河西梅溪湖或滨江板块稍显不足,在房价轮动 上,武广板块一般是河西房价的追随者, 2016 年长沙房价上涨的排头兵是梅 溪湖,其次是滨江,然后才是武广板块、望城板块和星沙板块等。相比之下, 武广板块房价略低于河西,大体均价在 9000-10000 元 /平方米左右,省内其他 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 17 - 固定 收益 县市居民是该板块绝对的购房主力,尤其是株洲和湘潭等长沙以南县市居民, 购房目的主要是交通便利(距离老家较近,回家方便)。 4 洋湖片区是长沙少有的同时占据“江景 园景 风景区”的板块,未来前景可 期。但当前,洋湖片区并非政府重点关注和开发的区域,片区配套有待进一 步完善。 洋湖片区地处河西南部,临近湘江、洋湖湿地公园和大王山风景区, 功能区分为湿地公园( 400 公顷) 总部经济区( 160 公顷) 生态宜居区( 440 公顷),片区可出让面积为 330 公顷,是全国人居环境范例和智慧城市试点 区。洋湖 片区通过湘府路大桥与河东相连,距离省政府和天心区政府的直线 距离均在 5 公里以内,但是由于洋湖板块并非政府重点关注和开发的区域, 片区内配套不够完善,尤其缺乏优质的教育资源,短期内地铁规划也相对不 足,该片区给人的感觉是“风景好,宜居,但比较偏远”。当前,洋湖片区的 特质并未充分发挥出来,片区内大开发商较少,在售楼盘主打刚需和部分改 善,长沙本地人较少到洋湖购房(除了原洋湖居民),片区内房源主要被湘潭、 娄底等邻近的其他县市居民消化。 5 城南片区 是省政府所在地,历史 遗留 问题较多,短期内难有大起色。 城南 板 块 是 省政府所在地,片 区 具备基本的 生活配套 , 但优质教育资源缺乏,而且 该片区还存在诸多历史遗留问题,如城南片区受制于机场航线影响而不能建 高楼,前几年长沙土地市场不规范 造成 有些本地房企在城南储备大量待开发 土地等,这些 都 在一定程度上对城南片区 造成不利 影响。 当初 , 省政府 南迁 的主要目的是为了长株潭 一体化 ,但这和长沙市的利益 并不 完全相同,市政 府 对 城南的 规划 和投资力度 都 相对 比较 有限 。 城南 板块 房价普遍在 10000 元 /平方米 以下, 全国性大 开发商不多,主要购买人群除了 片区内 人之外主要是 其他 县市 居民,其中主要以株洲和湘潭 为主 。 6 星沙片区 是长沙 县 对接长沙市的前沿阵地,随着 3 号线 等地铁规划 建设 ,该 片区发展前景可期。 长期 以来,长沙市 试图 把长沙县 “撤县改区” ,但 由于 长 沙县 的 工业经济比较发达, 尤其是 产业园区 对 长沙县经济的贡献度非常高, 撤县改区 存在较大的抗性。近年来,长沙 市政府为了 “ 市县 一体化 ” , 主动 把地铁 3 号线和其他 交通 要道 向长沙县 进行 延伸,还 积极 通过 规划 一体化 和 产业一体化等 构建 “ 市县 一体化 ” 。 星沙板块是链接长沙市和长沙县的前沿 阵地,也是长沙市和长沙县争夺的焦点区域。可以 预见 的是, 随着 地铁 3 号 线 以及后期规划的轨交、 公路 、产业等逐步落地,星沙板块的发展前景比较 可期。当前 , 片区内房价集中在 7000-8000 元 /平方米 , 主要 以长沙县本地居 民自住为主, 25左右是浏阳 或 岳阳购房者,长沙市区和 其他 县市居民 较少 。 7 其他 片区,如望城片区、芙蓉新城片区和中心城区等 也各具特点 。 望城板块 以前 是长沙市望城县 片区 ,随着 望城 被 “ 撤县改区 ” , 望城 房价 快速上升, 主要购房者以 本地人 为主, 部分 来自宁乡和 岳阳 。 芙蓉新城区 是近年新 启动 的片区, 由于 距离 中心城区 较近,主要购房者是长沙市区居民和浏阳居民; 中心城区可售房源不多,江景房主要吸引高端客户改善居住,其他房 源主打 改善,以市区居民为主。 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 18 - 固定 收益 2. 长沙 房地产 量价情况  受新增商品房 供给连年下降影响, 长沙楼市 2016 年 三季度开启了快速上涨模式, 成交量 急剧放大, 价格 飙升 ,当前购房需求 以 三房 首改为主 , 大三房 和 四房的欢 迎度正在逐渐上升。 2013 年 之前,长沙楼市供给量常年大于销售量,这与政府通 过 新区大量 增加土地供给具有 直接 关系, 而且 新增土地大部分被本地小开发商 持 有 和储备, 过量 廉价的土地 充斥市场 严重削弱了 居民 对 未来 房价的预期,因此, 前几年 长沙房价一直在低位徘徊, 基本 维持在 6000-7000 元 /平方米 , 2014 年初 - 2015 年底甚至 还出现了近乎 800 元 /平方米 的下跌。 2013 年后 ,新一届政府开始 “ 勒紧裤腰带过日子 ” ,坚持 “ 少 供地原则 ” 。随着 可供开发土地逐年下降, 市 场对 长沙楼市 的 预期开始 转暖, 2015 年 成交量 上升至 2009 年 以来的新高, 但 政 府并未 “趁机”向 市场 推出 大量土地, 2016 年 9-10 月期间 ,当 库存周期 降至 6 个 月 左右 后 ,长沙 楼市被 彻底逆转,成交量和房价 随后开始 快速 上行 。 在面积 需求 方面, 90-120 平方米 的 首改 三房最受市场欢迎, 120-144 平方米 的大三房或四房 的 欢迎度 正在 上升。 图表 30 近年 长沙 商品住宅供销状况 图表 31 近 年长沙商品住宅成交均价(元 /平方米) 数据 来源 同花顺 iFind,兴业证券研究所 图表 32 长沙商品住宅(按面积)成交套数占比 数据 来源 同花顺 iFind, 兴业证券研究所 0 0.5 1 1.5 2 0 500 1000 1500 2000 2500 新增住房供给(万平米) 销售面积(万平米) 供销比,右轴 4900 5900 6900 7900 8900 9900 0 50 100 150 200 250 20 10 -06 20 10 -12 20 11 -06 20 11 -12 20 12 -06 20 12 -12 20 13 -06 20 13 -12 20 14 -06 20 14 -12 20 15 -06 20 15 -12 20 16 -06 20 16 -12 长沙 商品住宅 销售面积 长沙 商品住宅 批准上市面积 长沙商品住宅销售均价,右轴 0 20 40 60 80 100 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 90平以下 90-120 120-144 144以上 请阅读最后一页 信息披露 和重要声明 - 19 - 固定 收益 3. 长沙房地产市场新开工、竣工和库存情况  2017 年 以来,长沙新开工和 竣工 面积 的 同

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