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2016年3月中国物流地产市场分析报告-195页-佰策地产文库.pdf

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2016年3月中国物流地产市场分析报告-195页-佰策地产文库.pdf

中国物流地产市场 分析 2016 年 3 月 高力国际 产业及工业地产服务部 目录 1.0 中国甲级物流地产市场概况 0 1.1 主要甲级物流地产开发商分析 5 1.2 中国物流地产政策分析 . 27 1.2.1 中国物流地产政策分 析 . 27 1.2.2 地方物流地产政策分析 . 28 1.2.3 土地年限缩短政策分析 . 29 1.3 中国物流投资市场分析 . 32 2.0 中国主要甲级物流地产子市场分析 . 34 2.1 华东甲级物流地产子市场分析 34 2.1.1 上海甲级物流地产子市场分析 . 35 2.1.2 昆山甲级物流地产子市场分析 . 45 2.1.3 太仓甲级物流地产子市场分析 . 52 2.1.4 苏州甲级物 流地产子市场分析 . 58 2.1.5 无锡甲级物流地产子市场分析 . 64 2.1.6 杭州甲级物流地产子市场分析 . 71 2.2 华北甲级物流地产子市场分析 77 2.2.1 北京甲级物流地产子市场分析 . 78 2.2.2 天津甲级物流地产子市场分析 . 86 2.2.3 廊坊甲级物流地产子市场分析 . 92 2.2.4 沈阳甲级物流地产子市场分析 . 97 2.2.5 西安甲级物流地产子市场分析 . 104 2.3 华南甲级物流地产子市场分析 110 2.3.1 广州甲级物流地产子市场分析 . 111 2.3.2 深圳甲级物流地产子市场分析 . 117 2.3.3 东莞甲级物流地产子市场分析 . 123 2.3.4 佛山甲级物流地产子市场分析 . 129 2.3.5 惠州甲级物流地产子市场分析 . 136 2.4.1 成都甲级物流地产子市场分析 . 140 2.4.2 武汉甲级物流地产子市场分析 . 147 2.4.3 重庆甲 级物流地产子市场分析 . 153 3.0 租赁合同 159 附录 仓库租赁协议 . 162 20120829 1.0 中国甲级物流地产市场概况 来源 高力国际产业及工业地产服务部 经过 10 年的发展, 现在中国主要物流园区集中在一线、二线和省会城市,三、四线城市较少。中 国 目 前 主要有四大物流区域 北部环渤海地区、东部长三角地区、中部成渝汉 地区、以及南部珠三角地区。 每个物流区域都有不同的特点,并且各个物流区域中每个城市 成为物流热点城市的原因也不尽相同 。其 中 北部 环渤海 地区中,北京土地供应紧张 且 物流仓储项目逐步外迁,天津市场活跃,廊坊市场快速发展。 东部 长三角 地区为最发达和最热门区域,也最受投资者和开发商青睐,无论一线城市上海还是二线城市 如苏州、无锡,都很成熟。中部 成渝汉 地区经济活跃,成都、重庆、武汉等城市越来越受物流地产投资 商关注,增长空间显著。南部 珠三角 地区中,广州和深圳 物流地产市场 已 比较成熟,佛山、东莞及周边 卫星城市 近年来 非常活跃 ,物流板块发展迅速 。 北部 环渤海地区,如北 京,天津,廊坊等 东部 长三角地区,如上 海,江苏,南京等 中部 成都,重庆,武汉 等 南部 珠三角地区,如深 圳,广州等 1 中国物流地产市场发展机遇 来源中国国家统计局 来源中国国家统计局 近年 中国仍为世界制造业中心,国内消费支出仍被期待对国家 GDP 做出更大的贡献。近十年来,中国 社会消费品零售总额和居民消费水平每年稳步增长, 即使在 2009 年金融危机的大背景下,社会消费品 零售总额和居民消费水平仍然上升。 2014 年中国社会消费品零售总额同比增长 12.0, 2014 年居民消 费水平总额同比增长 9.35,显示出中国强劲的消费需求,这会带动物流仓库的需求。 68352.6 79145.2 93571.6 114830.1 132678.4 156998.4 183918.6 210307 242842.8 271896.1 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 社会消费品零售总额 社会消费品零售总额 亿元 单位亿元人民币 5771 6416 7572 8707 9514 10919 13134 14699 16190 17705 0 5000 10000 15000 20000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 居民消费水平 居民消费水平 元 单位元人民币 2 来源中国国家统计局 2014 年贸易进出口总额的统计结果,中国连续两年位列世界第一,贸易总额达到 4.303 万亿美元。美 国位列第二, 4.032 万亿 美元。德国位列第三, 2.728 万亿美元。日本以 1.506 万亿美元排名第四。近 十年来,除 2009 年世界金融危机使得贸易额下降,其他年份均呈现上升趋势。 2014 年贸易进出口总 额同比增长 2.38。 商品贸易额的增加将带动 物流 仓储的需求 ,尤其是沿海港口城市的需求 。 物流业景气指数 LPI 物流业景气指数 LPI 主要由业务总量、新订单、从业人员、库存周转次数、设备利用率、平均库存量、 资金周转率、主营业务成本、主营业务利润、物流服务价格、固定资产投资完成额、业务活动预期 12 个分项指数和一个合成指数构成。其中合成指数由业务总量、新订单、从业人员、库存周转次数、设备 利用率 5 项指数加权合成,称为中国物流业景气指数,英文缩写为 LPI。 物流业景气指数 LPI 反映物流业经济发展的总体变化情况,以 50作为经济强弱的分界点 。 高于 50 时,反映物流业经济扩张;低于 50,则反映物流业经济收缩 。 116921.8 140974 166863.7 179921.47 150648.06 201722.15 236401.95 244160.2 258168.9 264334.49 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 贸易 进出口 总额 进出口总额 人民币亿元 单位亿元人民币 3 注 中国物流业景气指数是中国物流与采 购联合会于 2011 年 10 月开始组织调查,数据最早发布的时间为 2011 年 12 月。 来源中国物流与采购网 2015 年 8 月 中国物流业景气指数 LPI为 52,比上月回落 0.2 个百分点。这表明中国物流活动仍保持 增长态势,但增势有所减弱。 统计数据显示, 2015 年 8 月 物流业景气指数有所回落,但仍保持在 50以上,显示出物流活动仍保持 增长态势。 中国物流业景气指数各分项指数中, 运输环节有所回落,仓储环节略有回升,反映出当前宏 观经济运行总体平稳。 8 月,从业人员指数回升 0.3 个百分点,回升至 49.8,虽略有回升,仍位于 50以下,显示出近两个月受农忙和高温等因素影响,部分物流企业存在少量用工缺口,但物流行业整 体就业形势稳定。 固定资产投资完成额指数回升,物流基础设施趋于改善。 8 月份,固定资产投资完成额指数为 54,回 升 0.9 个百分点,反映出物流运行的基础设施条件呈现改善态势。 从后期走势看,业务活动预期指数和新订单指数分别位于 52.2 和 51.6,两项指数均位于 50以上, 预示 随着物流运行的需求基础进一步巩固,物流业务活动仍将延续平稳走势。 4 来源高力国际产业及工业地产服务部 自甲级仓库进入中国以来,每年增长率在 40274之间。 2010 年之前,由于甲级物流地产供应量基 数较小,增长率都在 58以上。近五年增长率都稳定保持在 4050,总建筑面积平均每隔一年翻一 番。截止 2015 年年底,中国市场上已完工甲级仓库总建筑面积达到近两千万平方米。预计未来三年, 全国每年甲级仓库的增长率仍保持在 40左右,每年增长率逐渐缓慢减少,但由于基数较大,预计每 年新增供应超过 1,000 万平方米。 截止 2015 年底,全国整体 甲级 物流市场成本 约 为 560 亿元人民币,其中总占地面积 3,000 万平方米, 总建筑面积 2,000 万平方米。 根据以上增长率计算, 预计到 2018 年,全国物流市场成本将达到 1500 亿元人民币。 尽管 各大开发商所投资建造的 甲级物流仓库增长迅猛,但这部分面积仅占到全国物流仓储设施存量的 23, 管理和运营也尚未成熟, 仍有非常大的发展潜力。 仓储物流市场的需求的驱动因素、趋势和未来重大方向 仓储物流市场的需求的驱动因素 1)商品进出口贸易对保税物流仓储需求的驱动 2)消费品流通量增长对物流配送核心区域仓储市场的驱动 5 3)制造业配套对制造业集中区域仓储市场的驱动 仓储物流市场的需求的趋势 1)传统普通货物商品进出口贸易将维持稳定增长,国家大力支持跨境电商业务将推动多个自贸区内保 税仓储及其周边非保税仓储的需求。 2)国内消费品总额,居民可支配收入逐年稳定增长,带动物流仓储业的需求逐年提升。 3)制造业布局向中西部转移将带动相关核心热点城市制造业配套物流的发展。 4)最核心物流城市北京,上海,广州等对于物流仓储项目的建设已设定极高的准入门槛,市场优质物 流仓储新增项目供 应量将环比逐年下降。相关城市的物流配送需求将进一步外溢至其周边卫星城。 仓储物流市场的需求的重大方向 1)依靠国家大力发展中西部城市的战略,中国内陆地区的基础设施建设投资不断加大,同时,优质制 造业项目受限于沿海发达城市各类成本的逐步增加,已成规模的向中西部转移。中西部及内陆省份的核 心城市(省会城市为主)将成为优质仓储设施新增供应增长的主要区域。 2)跨境电商的相关政策逐步落地,将极大的推动自贸区域内保税物流仓储的需求。 3)基于生产安全等方面的因素,国家对于仓储设施的标准将逐步提高,极大的推动优质物流仓储设施 的整体需求。 1.1 主要甲级物流地产开发商分析 甲级物流地产市场上的开发商,从市场规模来看,呈现普洛斯一家独大 若干家旗鼓相当的中型企业 多数分散的非专业的小型开发商 的现状; 从开发商背景来看,市场上规模化开发商以外资为主,其凭借 6 的是先进的国际物流地产开发管理经验和开放的资本平台占据先发优势,近年来也有若干本土企业凭借 深厚的本土客户资源和政府及土地资源异军突起。 行业领先企业共性 业务模式 行业领先企业绝大多数拥有优秀基金的参与,按照参与程度不同第一种是基金与开发形成业务闭环, 以基金收益为驱动进行规模扩张,加速开发,大部分项目会通过基金进行成熟期管理;第二种是基金或 其他金融机构扮演类似 LP 的角色,主要通过直接收购部分项目或间接股权投资提供资金和管理上的支 持。 普洛斯、嘉民、丰树、安博、宇培背后都有基金形成业务闭环,或直接参与扩张 宝湾、维龙则得到普洛斯基金不同程度的间接参与和支持 易商则拥有华平和荷兰养老基金的股权投资及高盛的贷款融资 开发商背景 行业领先企业主要为外资先进物流地产商或者国资背景开发商。前者 的 优势主要在于拥有国际先进的物 流地产开发和管理经验,后者 的 优势主要在于拥有良好政府资源,进而 有 土地储备资源 优势 。 产品设计 主要都以开发现代化通用型 标准 仓储设施为主,辅以部分定制化产品。 7 市场份额 来源 高力国际产业及工业地产服务部 上图显示全国市场占比份额超过 1的开发商的比例。 如图所示, 2014 年全国甲级物流地产市场中, 普洛斯的完工项目总建筑面积超过了市场份额的一半,占到了绝对优势,遥遥领先于其他开发商。 8 甲级物流仓库(通用型标准仓储)基本建造标准 甲级仓库园区 专业的物流开发商团队 专业的物流园区运营管理团队 单层甲级 双层甲级 消防标准 丙二类 丙二类 层高 9 米 底层 8 米,二层 9 米 承重 3 吨 /平米 底层 3 吨 /平米,二层 2 吨 /平米 喷淋 快速反应喷淋 快速反应喷淋 卸货平台 宽 7 米,高 1.3 米 宽 7 米,高 1.3 米 卸货门 1-1.5 个 /1000 平方米,带液压升降平台 柱距 12m24m 底层 89m24m;二层 89m24m 地面处理 硬化地坪 硬化地坪 采光系统 5屋面面积 5屋面面积 物业结构 钢结构,有隔热层 钢筋混凝土结构 办公面积配比 5 5 来源 高力国际产业及工业地产服务部 尽管甲级物流仓库的租金成本会比同区域非甲级仓库的租金高 30,但外资物流企业也开始理解,其 企业的物流成本不以仓库租金成本计算,而是以单位时间物流效率计算的,甲级物流仓库的建筑标准会 提高企业物流效率。 9 优秀物流开发商的评判标准 从投资人角度 土地资源 现有的土地储备规模(尤其是物流用地储备),整体规模及单个地块大致规 模。 获取物流仓储用地的模式,是否在今后仍然可行 现有土地储备的分布 潜在的可拓展城市分布 可获取的土地成本是否具有优势 开发成本的控制能力 客户资源 现有项目客户的满意度,稳定性。 现有客户资源的数量,品质 运营能力 现有的已开发项目规模 、 品质 、 出租率等,核心是已打造的资产包稳定期收益 率标准。 物流地产团队的拓展能力(包括项目拓展,项目建设管理等) 物流地产项目后期运营的能力,包括招商,管理等。 核心运营团队的稳定性 公司治理 公司构架,股权结构灵活性是否可做海外离岸交易或搭建海外合 商业模式 现有的物流地产开发及运营模式,今后的可行性 品牌 现有的品牌价值(物流地产开发领域以及其他领域的品牌知名度) 资金链 自有资金的匹配能力 现有的融资渠道。 对自有资金投入所预期的回报要求 来源 高力国际产业及工业地产服务部 10 资本方和开发商合作 市场上已有 大量资本投入物流地产, 2013 年 2014 年 若干 资本方和开发商合作。 这些开发商在该两年 大量拿地, 由于甲级仓库多为 1824 个月的建设周期, 导致 2015 和 2016 年市场涌入大量新增供应, 增长率大幅上升 ,甚至个别城市增量超过了存量。 投资方 被投资方 投资金额 发生时间 基本信息 凯雷集团和汤森 集团 宇培集团 1,251,080,000 2013 收购 5 个仓库项目权益并在未来两年新建 12 个仓库 高盛 易商集团 750,648,000 2013 扩大易商在物流仓储物业市场的房地产规模 普洛斯 物流基金 普洛斯 18,765,600,000 2013 募集专注于中国市场的物流基金 加拿大养老金计 划投资委员会 嘉民 3,114,900,000 2013 在强劲客户需求下,增加物流开发项目 黑石集团、凯雷 集团和 KKR 集团 万科 TBC 2014 未来 10 年将构建全国范围的物流仓储网络 体系 三井物产株式会 社和三菱地所株 式会社 北京建设 1,007,440,000 2014 款项将用于为中国物流集团增长及拓展提供 资本;用作中国物流集团资本开支之资金; 用作中国物流集团之日常营运资金 荷兰汇盈资产管 理公司 易商集团 4,049,565,000 2014 获得易商约 20的股权,并和易商共同组建 一家合资公司,在全国范围内开发现代物流 地产 来源 高力国际产业及工业地产服务部 11 普洛斯 普洛斯是在中国布点最广、完工物业面积最多的甲级物流地产开发商,长三角、京津冀、珠三角和西南 枢纽城市有较多布点,普洛斯也已进入全国一半以上的省会城市。近年来,随着一、二线城市土地供应 缩紧,普洛斯大多在这些城市周边的县或市取得土地,如广州附近的肇庆市、重庆附近的大足县、成都 附近的眉山市等。 来源普洛斯官网 拿地能力 很强;其规模大且愿意第一个进入三四线城市 资金成本 很 低;其本身体量大,以及有海外结构的开发贷,资金成本非常有优势 招商能力 较强;招商团队庞大且相对专业,但受投资策略影响,当某项目为一城市第一个甲级物流仓 库时,需要时间较长使这些城市的租户接受 资本合作方 中国人寿保险股份有限公司、国开国际控股有限公司、中银集团投资有限公司、中邮人寿 保险股份有限公司、博裕资本、厚朴二期基金等 资产运作方式 资产包平台运作 12 备注 普洛斯与其他开发商区别最大的一点为,普洛斯愿意去尚未有甲级物流地产的城市。即 该城市及 周边 没有可 直接 参照的同等标准的物业, 只能 通过分析上下游产业等发掘潜在需求。而其他开发商往往 会先看市场上是否有其他甲级物流地产(尤其普洛斯的项目),通过已存在项目的运营情况来决策是否 进入该市场。因此 , 普洛斯 相比 其他开发商更愿意承担风险,同时,实际证明普洛斯该战略是可行的。 嘉民 嘉民布点区域主要集中在一线城市及周边区域 , 这些 布点区域 靠近消费中心,主要做城市配送。相比于 普洛斯全国广泛的布点,嘉民显得更有针对性。主要集中在长三角、京津冀、珠三角和西南枢纽城市, 其他个别省会或二线城市也有零星项目,如西安北物流中心、青岛空港物流中心和沈阳铁西中心。 来源嘉民官网 拿地能力 较强; 多数项目为开发后向市场招租的模式 ,模式和普洛斯相似,但品牌和规模逊于普洛斯, 故对当地政府而言吸引力不如普洛斯 资金成本 较低; 招商能力 较强; 招商团队大且专业 资本合作方 加拿大养老金计划投资委员会 13 资产运作方式 资产包平台运作 ; 嘉民只出售二手收购改造后仍无法放入资产包的项目 ,这些可出售项 目基本属于嘉民所有资产中 较差的资产, 大多 位置 相对偏远 。 安博 安博中国在 4 个核心城市设立分公司,并在 16 个城市运营物流园 ,其 投资策略集中在以下市场  长三角地区 上海,昆山,苏州,嘉兴,宁波 , 无锡  环渤海经济开发区 北京,天津,大连,沈阳  珠江三角洲地区 广州,深圳,东莞,佛山 , 惠州  成渝经济开发区 成都,重庆 来源安博官网 拿地能力 较强; 多数项目为开发后向市场招租的模式,模式和普洛斯相似,但品牌和规模逊于普洛斯, 故对当地政府而言吸引力不如普洛斯 资金成本 较低; 招商能力 较强;招商团队专业 资产运作方式 资产包平台运作; 14 盖世理 盖世理选址比较关注环一线城市和工业基础比较发达的城市,如天津、无锡、武汉、南京等 。 由于之前 作为交易型 开发商, 即基本不考虑长期持有资产,在资产达到稳定收益后,一般会出售给合作的基金伙 伴或是终端客户, 故目前持有物业的数量远 比不上普洛斯、嘉民等。而在引入全球性的资产管理公司 Brookfield 后,盖世理也逐渐从交易型开发商转变为长期持有型的资产管理型公司。未来几年,盖世理 计划进入苏州、西安等市场。 来源 高力国际产业及工业地产服务部 拿地能力 很强;除 了 2015 年刚 入市 的无锡 锡山 项目 采用市场招租模式 外, 其他项目均为 盖世理 带着 定制客户 共同与政府洽谈 拿地 ,其成功率相对较高 资金成本 较低; 由于盖世理大多为定制项目,风险较低,故资金成本较低。 招商能力 一般 ; 无后期招商团队,主要通过前期锁定定制客户 资产运作方式 曾经有单个项目出售案例,后来整个平台被多次出售 备注 由于盖世理主要为有锁定客户后再去拿地定制的模式,故项目数量有限。 盖世理项目建筑标准为 目前业内最高标 ,如无锡锡山项目层高 10 米,承重 4 吨 /平方米,柱网为业内最高的 16 米 *16 米 15 宝湾 作为自有核心仓储资产的全程物流服务商, 宝湾 在中国 16 个经济热点城市 有 战略性位置布局网点。目 前 布点 主要集中在长三角 区域 、环渤海、西南地区和珠三角 区域 。部分物业的 建筑 标准高于甲级仓库基 本标准,如宝湾南京江宁项目,层高达到 11 米,承重达到 4 吨 /平方米。宝湾计划 未来 在更多二线城市 /省会城市布点。 来源宝湾官网 拿地能力 较强; 有政府背景, 多数项目为开发后向市场招租的模式 资金成本 一般; 招商能力 一般; 资产运作方式 宝湾为 政府 背景,基本不考虑 出售其 项目。由于其 深厚的 政府背景,在华南有最强的土 地资源获取能力。 维龙 16 意大利 维龙的物业(含 已 出售项目)主要分布在长三角、华北地区和西南地区,其中超过一半的物业都 位于长三角地区。维龙 是交易型的开发商,曾 有多个物业建成后出售给普洛斯,如昆山淀山湖项目、南 京栖霞项目、沈阳铁西项目、成都龙泉驿项目等。 来源 高力国际产业及工业地产服务部 拿地能力 一般;规模较小 ,很少有定制客户 资金成本 较低; 招商能力 一般;招商团队专业但流动率大 资产运作方式 单个项目出售模式 易商 易商的物业主要分布在长三角、环渤海、珠三角和西南地区,易商计划将来进入福建、辽宁和华中市场。 易商专注于为电商客户 提供高端的定制化物流仓储产品,目前电商客户占到易商总业务量的 70,包 17 括亚马逊、 1 号店、京东和凡客诚品等,其中京东在中国最大的第三方仓储合作伙伴就是易商 。 而在普 洛斯,电商的比例 仅为 有 24。 来源易商官网 拿地能力 很强;带电商租户和政府协商拿地 资金成本 较低; 招商能力 较强; 资本合作方 华平、高盛、荷兰汇盈资产管理公司 资产运作方式 资产包平台运作,在上市前不会出售项目,同时还在不断收购项目放入资产包。准备 2017 年上市。 备注 区别于其他物流地产商,易商以 电商 的定制物流仓库产品为主。电商从本质上来说属于零售行业, 是零售业的新增业态。易商的电商定制面积往往较大,最大的一单为 7 万平方米。易商认为无论是资金 层面,还是管理的幅度和能力,要做得更专业、更细分才有出路。 商业模式上, 易商比起盖世理更有优 势的一点为,部分电商的税收会落在当地 ,这样更受当地政府的欢迎 。 开发商 总建筑面积 (平方米) 百分比 电商总建筑面积 (平方米) E - S h a n g 易商 6 8 9 ,2 8 9 75 5 1 6 ,9 6 7 G L P 普洛斯 8 ,4 5 2 ,5 2 3 25 2 ,1 1 3 ,1 3 1 G o o d m a n 嘉民 9 3 4 ,9 6 6 16 1 4 9 ,5 9 5 B lo g is 宝湾 8 7 2 ,0 8 3 16 1 3 6 ,0 0 0 P r o lo g is 安博 7 7 6 ,2 4 0 12 9 4 ,1 0 0 已完工甲级物流项目中电商占比(2 0 1 4 年) 18 来源 高力国际产业及工业地产服务部 如上图所示,易商租户中电商比例为 75,显著高于其他开发商。 宇培 宇培 的 物业主要分布在长三角、珠三角、华中地区和东北地区 , 具体城市内的选址以临近城市中心,适 合城市配送的区域为主。未来计划开发的区域包括近年一直比较热门的西南地区及其他重点省会城市等。 来源宇培官网 拿地能力 较强;带电商租户 与 政府协商拿地 资金成本 较低; 招商能力 较强; 资本合作方 凯雷集团和汤森集团 19 资产运作方式 资产包平台运作,在上市前不会出售项目,同时还在不断收购项目放入资产包。准备 2017 年上市。 备注 主要针对快递客户 红木 集团 红木集团的物业布局主要集中于经济发达的城市或其周边 区域 ,如长三角、珠三角和北京。 红木规模较 小,且未考虑长期持有。 来源红木官网 拿地能力 一般; 规模较小,很少有定制客户 资金成本 较低; 招商能力 一般;因规模所限,尚无招商团队 20 丰树 丰树的物流项目主要分布于长三角、京津冀、珠三角和部分华中省会城市,丰树物流项目分布城市不多, 但有布点的城市往往不止一个项目。 来源 高力国际产业及工业地产服务部 拿地能力 较强;多数项目为开发后向市场招租的模式 资金成本 较低; 招商能力 一般;招商团队市场参与度小 资产运作方式 基本不出售项目,同时也不扩展 平安 21 平安不动产进入甲级物流地产市场的时间 较短 ,但扩张速度非常迅速。目前已建成的项目主要位于华东 地区和华中西地区。平安不动产还在全国多地建造新项目,主要分布于华东地区、京津冀、东北地区、 华中西地区等,甚至还有几个尚 无 甲级物流开发商进入的市场,如江西南昌尚 无 甲级物流仓库,平安不 动产首先进入了该市场 ,该项目位于南昌县,预计 2016 年第二季度完工 。 来源平安官网 拿地能力 很强;有极强的政府背景,拿地 速度 极快 , 成交概率较高 资金成本 一般;平安养老基金只能收购成熟项目,不能做开发。故开发 部分还是和外资基金模式 一致, 但其 可以告诉 LP,平安的优势是这些项目做完后,直接对接平安的养老基金, 即退出渠道已建立好 且 退出成本较低 。 其对 LP 回报率承诺非常高,造成前期开发成本高,从而进一步造成租金普遍高于市场 平均 水平 招商能力 很弱 ; 运营团队成员无 成熟基金开发商背景,各方面专业能力较弱 备注 平安 2015 年初成立了 110 亿人民币的基金,且非常迫切地将资金 进行投资。 但实际 上, 有些 地 块所处的 区域并不适合建造 物流 仓库。 万科 22 万科的物流地产 目前 项目分布于 贵阳和武汉 ,也有 其他 10 多个物流地产项目已经初步达成合作意向, 未来有望陆续完成正式获取。 拿地能力 较强; 万科有很强的拿综合地块的能力,含商业、住宅、物流等用地,同时其也从各开发商 处招 揽了很多人才 资金成本 一般 ; 虽然 2014 年起 万科 与黑石资本有合作,但从经济测算角度,无法通过 黑石资本的 决 策委员会,只能以其他渠道开发 招商能力 较弱 ; 核心招商团队人员流动性大 资本合作方 黑石集团、凯雷集团和 KKR 集团 备注 万科最在意的是通过个各种商业 、 工业 及物流 地块的开发让政府满意,从而获取住宅用地。 故 万 科集团 实际上 未曾真正将精力集中在 做工业及物流地产,整个集团也并不 打算 依靠工业及物流地产来盈 利。在 此现状 下, 尽管 万科可以拿到地,但地块的位置、客户的获取等都无法得到其总部强有力的支持。 这样造成 的后果就是万科 很多项目无法通过黑石的投决会,即有很多项目无法放进资产包。 开发商评分总表 拿地能力 资金成本 招商能力 总分 普洛斯 8 8 7 23 嘉民 7 7 7 21 安博 7 7 7 21 盖世理 8 7 6 21 宝湾 7 6 6 19 维龙 6 7 6 19 易商 8 7 7 22 23 宇培 7 7 7 21 红木 6 7 6 19 丰树 7 7 6 20 平安 8 6 4 18 万科 7 6 5 18 来源 高力国际产业及工业地产服务部 注此评分表基于 2015 年上述开发商各项能力评分 ,总分为 10 分。 110 分代表拿地能力或招商能力 从 弱到强的程度,资金成本高到底的程度。 即 10 分为拿地能力或招商 能力最强,资金成本最低 , 以此类推。 即使 有些项目 分数一致,也会有原因的差别。 24 拿地壁垒 在甲级仓库开发商刚进入中国市场时,曾告诉地方政府会产业 多少税收,但几年后当地政府发现这些甲 级仓库项目并没有当时讲的这么乐观,并且会对当地交通造成压力。 目前热点物流城市的政府已经非常清楚物流地产项目,并且不愿轻易出让物流用地。比如在上海,无论 是普洛斯、嘉民或是其他开发商,政府不会再出让土地给其做物流中心,除非有已确定的电商客户,且 把税收强度写入罚则,即惩罚条款,若开发商最终达不到罚则上签订的数目,则将面临巨额罚款。只有 在这种情况下,上海政府才愿意给物流开发商物流用地。 次热点物流城市的拿地壁垒没有热点城市这么强,往往只要开发商确定了 租户,确定项目完工运营后会 有 经济收益而非空置即可。 本身为电商的企业, 如京东和唯品会等, 在有些地方也较难拿地。主要原因是,电商仓库有一级库(区 域分拨中心),二级库,三级库 等多级仓库 ,而 在这之中 开票只开一次 ,即一个商品只在一个仓库开票 。 如果不在当地 的仓库 开票,电商企业较难拿地。 转运库 配送站 订单客户 供货商 配送站 订单客户 订单客户 电商区域分拨中心 25 城市用地指标 城市用地指标是指城市中各种不同使用性质的土地的比例及其应 产出的效益或应负担的城市人口数目等 参数。 工业用地(含物流用地)指标每年都有配额,比如上海目前工业用地指标为零,即招拍挂出让的工业用 地总量要小于等于新收储了的土地。同时,很多非热点城市的当地政府只有在接近年底外资指标尚未完 成,确定没有其他外资制造业企业入驻的情况下,才会考虑把土地给外资物流地产开发商。 主要 电商 全国布点 京东 区域配送中心(公司总部及分公司)面积超过 100,000 平方米 城市级配送中心面积 5,000-15,000 平方米 26 阿里巴巴 顺丰 27 1.2 中国物流地产政策分析 1.2.1 中国物流地产政策分析 2009 年 3 月,由国务院发布的我国第一个全国性物流业专项规划物流业调整和振兴规划 2013 年 3 月,国务院作出关于推进物联网有序健康发展的指导意见 2013 年 5 月,国务院办公厅发出“国办函〔 2013〕 69 号”文,国务院办公厅关于印发深化流 通体制改革,加快流通产业发展重点工作部门分工方案的通知 2014 年 3 月,国务院政府工作报告中表示,“要深化流通体制改革,清除妨碍全国统一市场的 各种关卡,降低流通成本,促进物流配送、快递业和网络购物发展。” 2014 年 5 月,国务院办公厅发布了 2014 年食品安全重点工作安排,开展食品安全运输专 项整治 2014 年 6 月,国家标准委、商务部联合出台了关于加快推进商贸物流标准化工作的意见, 指导地方围绕完善商贸物流标准体系、加快重点领域标准制修订、加强商贸物流标准实施和推 广、开展标准化试点示范工作、完善保障措施等。 2014 年 7 月,商务部围绕商贸物流积极开展工作,先后印发全国城市配送发展指引、 第三方物流综合信息服务平台建设案例指引、关于加强城市共同配送试点管理的通知、 城市配送统计指标体系及绩效评估办法等业务文件和配套标准,指导地方开展工作;建立 了商贸物流运行统计与分析制度、重点联系企业制度。 2014 年 9 月,商务部出台关于促进商贸物流发展的实施意见,鼓励生产和商贸流通企业 剥离或外包物流功能,支持商贸物流企业专业化、规模化,强化第三方物流服务能力 有条件可 以向第四方物流发展 ,并在此基础上提高物流企业 国际化水平,提出要大力发展电子商务物流、 加强冷链物流建设、加快生产资料物流转型升级,政府将在财税土地政策上加大扶持力度。 2014 年 9 月,国土资源部出台国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见, 坚持 和完善最严格的节约用地制度,要遵循严控增量、盘活存量、优化结构、提高效率。主要目标 为建设用地总量得到严格控制、土地利用结构和布局不断优化、土地存量挖潜和综合整治取得 明显进展、土地节约集约利用制度更加完善,机制更加健全, 2015 年 8 月 ,为落实物流业发展中长期规划( 2014-2020 年)(国发 [2014]42 号)和 促进物流业发展三年行动计划( 2014-2016 年),加强重要物流基础设施建设,发挥物流 业投资对稳增长的重要作用,发改委 出台 关于加快实施现代物流重大工程的通知,进一步 完善物流业投资环境,引导社会资本加大投入力度,加快推进现代物流重大工程项目建设。 总体而言,中国经济处于结构转型阶段,对于提振内需及相关服务领域的政策逐步出台 。 而 物流作为促 进国内消费的基础服务 , 成为政策引导和扶持的重点领域。 28 我国物流 成本 来源新闻 我国物流成本居高不下是困扰我国物流业多年的一个问题。 2013 年, 我国物流总费用已经突破 10 万亿 人民币,占 到 我国 GDP 总量的比例为 18左右 。 到 2014 年,物流费用占 GDP 比例略有下降,但还 维持在 17.6以上。而美国的物流总费用只占 GDP 的 8.7,和美国相比,中国物流费用占 GDP 的比 重明显偏高。而在这中间,运输成本占了 总 物流成本的一半以上,其中公路货物运输占到总运输成本的 80。 降低物流成本的方式之一即开发更多物流地产,这样 既可以使商品流通到欠发达地区,又可以通过更多 更合理的 物流地产 布局,减 少长距离公路运输,降低物流成本。 1.2.2 地方物流地产政策分析 尽管 国家政策规定各开发区内有一定比例的物流用地, 但 在一、二线城市及位置较好的地方, 纯物流地 产开发商 却 很难拿到物流用地,主要原因如下 1. 这些地区 本身产业发达,有能力吸引 更 高产出的制造业 2. 政府收储成本较高,而物流企业的土地产出低,无法覆盖 该 成本 3. 政府对 物流用地的投资强度要求 仍 参照工业用地的指标 , 纯物流地产开发商或仓储的租户 几乎 无法 完成甚至接近这些指标 而三 、 四线城市级位置较差的区域,本身没有其他产业且很难吸引制造业 。 有些 欠发达地区 交通便利 ( 如临近国道 ) ,使其在物流方面有独特的优势。 29 故目前 一、二线城市物流用地供应 缩减,物流地产开发商主要在三、四线城市拿地。 1.2.3 土地年限缩短政策分析 我国 多个省市地区 响应 土地节约集约利用相关规定, 纷纷 推出土地年限缩短政策或试点 。 政府考虑到整个国家在转型,尽管世界 500 强的制造业公司 目前 会带来很多税收, 几 年 前 政府也很欢 迎此类公司 , 但现在在上海,政府已经在把金桥、张江等区域的 500 强制造业公司外迁。即对于一些 一、二线城市,即使是最知名的 500 强制造业, 政府 也许 20 年后也不希望其在此区域,缩短土地年限 是使其外迁的最好方式之一。 同时, 政府也要考虑盘活存量用地 。 二、三十年前在一线城市拿地的企业,很多企业由于劳动力成本上 升等原因,自身已无法继续经营,于是搬迁。搬迁后,原企业所在地就闲置 下来 了,但由于之前通过合 法拍卖所得 50 年的使用权, 在土地年限到期前仍属于该企业, 其他人无权干涉, 不利于土地 集约化利 用。 根据城市的不同,土地年限缩短的政策也不同。出台政策 主要省市和地区如下 地区 年限 政策名字 1 上海 20 年 关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意 见、关于加强本市工业用地出让管理的若干规定 试行 、关于加强本市经营性用地出让管理的若干 规定 试行 ,并且已有若干宗弹性出让工业用地 2 北京经济技术开发区 20 年 北京经济技术开发区关于进一步加强工业用地管理,提高土地节约集约利用水平的实施意见 3 浙江杭州 “分期分阶段出让”和“先租后让” 关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见 4 浙江嘉兴平湖 30 年 关于进

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