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2016年报及2017一季报房地产行业综述:业绩高涨,ROE回升,资金充裕-20170501-长江证券-22页-佰策地产文库.pdf

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2016年报及2017一季报房地产行业综述:业绩高涨,ROE回升,资金充裕-20170501-长江证券-22页-佰策地产文库.pdf

请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 22 [Table_MainInfo] ┃ 研究报告 ┃ 房地产行业 2017-5-1 业绩高 涨, ROE 回升,资金充裕 2016 年报 及 2017 一季报 综述 行业研究 ┃深度 报告 评级 看好 维持 报告要点  行业分析 高销售 ,高景气 2016 年,政策层面由松至紧,但 行业 全年整体而言维持较高的景气。 15.73 亿平 的销售面积创历史新高; 6.95 亿平的库存同比首次出现下降( -3.20);新开工 同比实现 8.10的增长 , 同时,投资增速亦止跌回升,全年同比增长 6.90。进 入 2017 年一季度,在限购不断升级的背景下,销售增速不断回落,但库存仍处 于下降趋势中,开工情绪依然较为乐观,累计增速 仍 处于上升中;投资也延续上 涨之势, 2017Q1 累计增速达 9.10。  业绩分析高盈利,高增长 2016 年, 122 家 A 股房企实现 31.71的营收增速 , 同比 提升 15.32pct; 归母净 利润增速 43.71, 大幅提升 43.42pct,业绩向上的房企数量占比高达 71.31。 2017Q1, 营收 增速为 9.82,归母净利润增速为 54.60,或由于 部分利润较高 的公司本期结转项目权益比例 提高 所致。 2016 年,销售额前 10 的房企总销售额 占比 提升至 18.72; 2017Q1,占比提升至 31.39,集中度加速提升。 2016 年房企拿地规划建面同比增长 34.55; 总价大幅提升 74.47;均价 增长 29.66。一季度,随着 调控加强 , 房企拿地均价增速回落至 2.21。  盈利能力 毛利率继续下滑, ROE 止跌回升 2016 年,地价的大幅上涨等因素致使房企毛利率继续下滑,但由于 三项费用率 有所降低, 助力净利率同比实现 0.42pct 的提升。周转的加速、杠杆率的提升 带 动 ROE 由 8.14升至 9.68。 2017Q1,随着地价涨幅的不断缩窄,毛利率下 滑幅度同比 也 缩窄了 2.40pct。一季度费用率有所提升,但税金及 附加 的降低使 得房企净利率提升 2.84 个百分点 ,叠加杠杆率的提升 助力 一季度 ROE 同比由 1.18提升至 1.56。  财务分析 资产负债率提升, 17Q1 资金成本 上涨 2016 年及 2017 年一季度,房企的资产负债率均有所上升,其中 2016 年由于应 收账款的大幅增加等,真实负债率下降 0.34pct。 2016 年整体融资环境的宽松助 力房企财务费用率降低 0.16pct,但 2017 年一 季度随着资金的不断收紧,房企财 务费用率同比提升了 0.18pct。良好的销售使得房企 2016 年经营活动产生的现金 净流量大幅增加至 1697 亿, 货币资金覆盖率 大幅提升至 1.65, 2017Q1 货币资 金覆盖率也提升至 152.22,房企当前短期偿债能力较强。 [Table_Author] 分析师 蒲东君 ( 8621) 68751192 执业证书编号 S0490511090002 联系人 吴海健 862168751692 联系人 刘清海 862168751692 [Table_Company] 行业内重点公司推荐 公司 代码 公司 名称 投资评级 001979 招商蛇口 买入 601155 新城控股 买入 [Table_QuotePic] 市场表现对比图(近 12个月) -12 -8 -4 0 4 8 12 16 2016/5 2016/8 2016/11 2017/2 房地产 沪深300 资料来 源 Wind [Table_Doc] 相关研究 限购继续 升级,三线量升价降 2017-4-22 销售向下投资向上,把握高业绩机会 统计 局 1-3 月地产数据点评 2017-4-17 销售向下投资向上,把握高业绩机会 统计 局 1-3 月地产数据点评 2017-4-17 风险提示 1. 政策收紧。 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 目录 行业分析高销售,高景气 5 政策前松后紧,不改销售大年 . 5 库存拐头向下,带动良好去化 . 7 开工势头良好,投资增速升高 . 8 业绩分析高盈利,高增长 9 业绩强力改善,盈利普遍提升 . 9 分化之势仍在,龙头依旧强势 . 10 资源优势逐渐凸显,集中度加速提升 11 房企加速拿地,量价大幅提升 . 12 盈利能力毛利率继续下滑, ROE 止跌回升 . 13 毛利率继续下滑,降幅有所扩大 . 13 费用率降低,净利率有所上涨 . 14 周转率增加,助力 ROE 止跌回升 . 15 财务分析资产负债率提升, 17Q1 资金成本上涨 . 16 资产负债率上升,真实负债率降低 16 16 财务费率有所下降, 17Q1 融资成本上涨 . 16 现金流大幅增加,货币资金覆盖率快速提升 . 17 重点公司对比分析 18 绿地营收规模领先,利润还看万科 19 ROE 升降参半,荣盛、新城涨幅居前 20 负债率普遍提升,货币资金覆盖率较好 20 投资建议把握结构性机会 21 图表目录 图 1 2016 年商品房销售面 积和销售额均创历史新高 . 6 图 2 2016 年高销售助力房企销售收入大幅攀升 6 图 3 2017Q1,在限购不断收紧中累计销售增速已现下滑 . 7 图 4 2017Q1 销售增速的下滑使得房企的销售收入增速也出现下降 7 图 5 2016 年高销售带动库存实现 2008 年以来的首 次下降 . 7 图 6房企的去化周期在 2016 年大幅下降,降幅同比扩大 10.47pct 7 图 7 2017Q1 整体库存依然处于下降通道 7 图 8由于 2017Q1 销售增速的下滑,房企去化周期降幅有所回升 . 7 图 9 2016 年新开工面积同比实现 8.10的高增速 8 图 10 2016 年房地产开发投资完成额增速同比提升 5.90 个百分点 . 8 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 图 11 2017Q1 末新开工面积累计增速继续提升至 11.60 8 图 12 2017Q1 投资增速继续提升, 3 月末累计投资增速提至 9.10 8 图 13 2016 年房企整体营业收入增长 31.71,增速提升 15.32pct 9 图 14 2016 年房企整体归母净利润增长 43.71,增速提升 43.42pct 9 图 15 2017Q1 房企整体营业收入增长 9.82,增速降低 47.08pct . 9 图 16 2017Q1 房企整体归母净利润增长 54.60,增速提升 47.86pct . 9 图 17 2016 年亏损房企数量同比下降 52.63 . 10 图 18 2016 年业绩增长企业数量占比高达 71.31 10 图 19 2017 年 Q1 亏损房企数量同比下降 16.67 10 图 20 2017 年 Q1 业绩增长企业数量占比位 58.20 . 10 图 21在业绩亏损和营收下滑的房企中,大部分是规模较小的房企 . 11 图 22 2016 年“招保万金”四大龙头营收增速大幅提升 12.55pct 11 图 23 2016 年“招保万金”归母净利润增速大幅提升 18.47pct 11 图 24 2016 年销售额前 10 房企总销售额占比提升至 18.72; 2017Q1 占比提升至 31.39 12 图 25 2016 年房企拿地大幅增长,量价齐升 . 12 图 26 2017Q1 房企拿地势头不减,其中拿地总价增速有所回落 . 13 图 27 2017Q1 房企拿地楼面均价同比增速 2.21,增速大幅缩窄 . 13 图 28 2016 年房企毛利率降幅扩大 0.78pct . 13 图 29 2017Q1 房企毛利率降幅同比缩窄 2.40pct. 13 图 30 2016 年房企销售和管理费用率以及三项费率均下降 14 图 31 2016 年房企净利润一改前期持续下降态势,同比提升 0.42pct . 14 图 32 2017Q1 房企销售和管理费用率以及三项费率均上升 14 图 33 2017Q1 房企税金及附加大幅降低,占比下降至 6.97 14 图 34 2017Q1 受益于房企税金及附加的大幅降低等,房企净利率提升 2.84 个百分点 . 15 图 35 2016 年房企周转次数和杠杆倍数均有提升 15 图 36 2016 年房企 ROE 止跌回升 ,由 8.14提高至 9.68. 15 图 37 2017Q1 房企周转次数下降,杠杆倍数提升 . 15 图 38 2017Q1 房企 ROE 由 1.18提提升至 1.56 15 图 39 2016 年房企资产负债率提升至 75.85 . 16 图 40 2016 年房企真实负债率由 54.56下降至 54.22 16 图 41 2017Q1 资产负债率由 75.16提升至 76.66 16 图 42 2017Q1 真实资产负债率由 53.08提升至 53.21 . 16 图 43 2016 年房企财务费用率降低 0.16pct . 17 图 44 2017Q1 财务费用率提 升 0.18pct . 17 图 45 2016 年房企经营性活动产生的现金净流量大幅增加至 1697 亿 17 图 46 2016 年货币资金 /(短期借款 一年内到期长期借款)升至 1.65 . 17 图 47 2017Q1 房企经营活动产生的现金净流量同比降幅扩大 . 17 图 48 2017Q1 货币资金 /(短期借款 一年内到期长期借款)升至 1.52 17 图 49 2016 年绿地控股实现营收 2471.60 亿元,位列营收榜首(亿元) . 19 图 50 2016 年陆家嘴以 69.29的营收增速取得第一( ) 19 图 51 2016 年万科 A 实现净利润 210.23 亿元,位居第一(亿元) 19 图 52 2016 年光明地产以 98.15的净利润增速取得第一 . 19 图 53 2016 年房企 ROE 提升和降低参半,其中荣盛发展 2016 年 ROE 提升幅度最高( pct) 20 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 图 54 2016 年中国天城投和新城控股 ROE 居前 . 20 图 55 2016 年浦东金桥、中国国贸、华侨城毛利率居前 . 20 图 56 30 家房企中负债超过行业水平的有 14 家 21 图 57 30 家房企中仅有 5 家真实负债率低于行业水平 . 21 图 58 2016 年样本房企中有 22 家货币资金 /短期借款 一年内到期非流动负债 超过 1 倍 21 表 1 2016 年初至 3 月 25 部分省份和城市从土地端着手去库存 . 5 表 2 2016 年初至 3 月 25 期间资金面持续宽松 5 表 3 2016 年 3 月 25 日上海和深圳出台限购政策 . 6 表 4 30 家重点上市房企基本情况 . 18 请阅读最后评级说明和重要声明 5 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 行业分析高销售,高景气 2016 年,政策层面由松至紧,但 行业 全年整体而 言维持较高的景气。 15.73 亿平的销售 面积创历史新高; 6.95 亿平的库存同比首次出现下降( -3.20);持续去库加之市场景 气度的不断提升带动新开工一改下降趋势, 2016 年同比实现 8.10的增长。同时,投 资增速亦止跌回升, 2016 年全年房地产开发投资完成额同比增长 6.90,为 2013 年以 来增速首次回升,同比提高 5.90 个百分点。 进入 2017 年一季度,在限购不断升级的背景下,销售增速不断回落,但库存仍处于下 降趋势中,开工情绪依然较为乐观,累计增速 仍 处于上升中;投资也延续上涨之势, 2017Q1 累计 增速已达 9.10。 政策前松后紧,不改销售大年 2016 于我国房地产市场而言是重要的一年,前后经历政策的转向,销售 的历史新高、 房价的持续上涨以及分化的大幅加剧等。 2016 年政策面整体来看前松后紧, 且伴随着分化的愈加强烈 ,因城施策的调控路径 逐 渐展开 。 2016 年伊始至 3 月 25, 政策一直延续前期的宽松,整体处在去库存的政策大 潮中。 土地、资金即首付比例方面都有所体现。 表 1 2016 年初至 3 月 25 部分省份和城市从土地端着手去库存 时间 政策类型 出台部门 政策内容 2016年 1月 地方政策 福建省 库存量大、去化周期长的城市,暂停土地供应 2016年 2月 地方政策 安徽省 自愿退出宅基地并还耕、还林的农民,进城购买商品住 房的,给予一次性购房奖励 2016年 3月 地方政策 重庆市 两年内土地供应规模逐年减少 10,商品房新开工面积 增速控制在 3以内, 资料来源 福建省 、 安徽省国土资源厅 , 重庆市人民政府, 长江证券研究所 表 2 2016 年初至 3 月 25 期间资金面持续宽松 出台时间 政策类型 出台部门 政策内容 2016年 1月 地方政策 重 庆市政府 下调 企业所得税 预售收入计税毛利率、土地增值税预征率 2016年 2月 地方政策 江西省政府 降低房地产税费、释放住房公积金 2016年 2月 中央政策 央行、银监会 非限购城市首套房商贷首付比例原则上 25,可向下浮动 5 个百分点 2016年 2月 中央政策 央行 下调存款准备金率 0.5个百分点 资料来源 重庆市人民政府办公厅,中国人民银行,江西省政府信息公开, 长江证券研究所 2015 年以来政策的持续宽松和行业的逐渐回暖使得 一线城市在 2016 年一季度迎来火 爆的表现,房价快速上涨,也由此引发了此轮小 周期以来第一轮的调控,即 325 上海和 深圳的限购。 请阅读最后评级说明和重要声明 6 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 表 3 2016 年 3 月 25 日上海和深圳出台限购政策 时间 政策出台主体 政策详情 2016/3/25 上海市 楼市调控新政 1、提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税 和社保的年限; 2、对拥有 1套住房的居民家庭,为改善居住条件再 次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于 50;购买非普通自住房的,首付款比例不低于 70。 2015/3/25 深圳市 新政 1. 非深户购房社保 1年改 3年 .本市户籍 居民家庭限购 2套住 房; 2. 首套房贷款还清,二套房首付最低 4成(此前是 3成) 资料来源 上海市住房和城乡建设管理委员会 , 深圳市住房和建设局 , 长江证券 研究所 在 一线城市现收紧后, 热度传递是热点的二线,其中二线四小龙表现尤为突出, 地价、 房价均大幅上涨 ,遂 6、 7 月份合肥、厦门也进入限购队伍 ; 8 月份南京和苏州亦开启 收紧调控。 市场 整体 而言热度依然不减,房价上涨压力较大。因此在 9 月 30 日前后, 近 20 个一二线及强三线城市出台或升级限购政策。 930 限购开启后,政策面步入 持续 收紧状态中 , 一直延续至 2016 年末。 但是由于 前期市场的高热度, 2016 年整体销售开创了历史新高,全年实现销售面积 15.73 亿平方米,同比增长 22.50;实现销售额 11.76 万亿 ,大幅增长 34.80。房企 在 2016 年销售商品与提供劳务收到的现金总体实现 40.61的增长,增速提升 10.99 个百分点。 图 1 2016 年商品房销售面积和销售额均创历史新高 图 2 2016 年高销售助力房企销售收入大幅攀升 - 10 0 10 20 30 40 4 6 8 10 12 14 16 18 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 商品房销售额(万亿) 商品房销售面积(亿平) 销售额同比 销售面积同比 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 销售商品与提供劳务收到的现金 亿元) 同比增速 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 2017 年 一季度 ,限购的一二线城市需求不断外溢,加之三四线城市一直处于较为宽松 的去库存背景中,使得新一轮的调控升级 在 3 月 再次开启 。此轮限购升级 以北京为首, 且不断有新的强三四线城市加入,以抑制房价继续过快上涨,贯彻“房子是用来住的, 不是用来炒的”的调控宗旨。 调控再次收紧对销售产生一定的抑制, 3 月销售增速回落 幅度较大, 房企销售收入增速在 2017 年 一季度 也有较大幅度的回落。 请阅读最后评级说明和重要声明 7 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 图 3 2017Q1,在限购不断收紧中 累计 销售增速已现下滑 图 4 2017Q1 销售增速的下滑使得房企的销售收入增速 也出现下降 15 25 35 45 55 0 5 10 15 20 2016 -02 2016 -03 2016 -04 2016 -05 2016 -06 2016 -07 2016 -08 2016 -09 2016 -10 2016 -11 2016 -12 2017 -02 2017 -03 商品房销售面积累计值(亿平) 商品房销售额累计值(万亿) 面积累计同比 销售额累计同比 - 20 - 10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2 0 1 2 Q 1 2 0 1 3 Q 1 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 7 Q 1 销售商品与提供劳务收到的现金(亿元) 同比增速 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 库存拐头向下,带动良好去化 2016 年创历史的高销售带动整体的库存由升至降,也是自 2008 年以来我国整体库存 同 比首次出现下降, 降幅为 3.20,绝对量降至 7 亿平以内。房企的去化周期也大幅下降, 2016 年 房企的 去化周期同比下降 19.20,降幅同比扩大 10.47 个百分点。 图 5 2016 年高销售带动库存实现 2008 年以来的首次下降 图 6 房企的去化周期在 2016 年大幅下降,降幅同比扩大 10.47pct - 10 - 5 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 1 2 3 4 5 6 7 8 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 商品房待售面积(亿平) 同比 - 25 - 20 - 15 - 10 - 5 0 5 10 15 20 0 . 8 0 . 9 1 . 0 1 . 1 1 . 2 1 . 3 1 . 4 2011 2012 2013 2014 2015 2016 去化周期 同比增速 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 2017 年,去库继续进行,至一季度末 库存 降至 6.88 亿平,同比下降 6.40。但由于销 售增速的放缓,房企的去化周期降幅有所回升,同比降幅缩小了 10.31 个百分点。 图 7 2017Q1 整体库存依然 处于下降通道 图 8 由于 2017Q1 销售增速的下滑,房企去化周期降幅有所回升 - 10 - 5 0 5 10 15 20 25 30 35 5 . 0 5 . 5 6 . 0 6 . 5 7 . 0 7 . 5 8 . 0 2014 -04 2014 -06 2014 -08 2014 -10 2014 -12 2015 -03 2015 -05 2015 -07 2015 -09 2015 -11 2016 -02 2016 -04 2016 -06 2016 -08 2016 -10 2016 -12 2017 -03 商品房待售面积 亿平) 环比 - 40 - 30 - 20 - 10 0 10 20 30 40 50 0 1 2 3 4 5 6 7 2 0 1 2 Q 1 2 0 1 3 Q 1 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 7 Q 1 去化周期 同比增速 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 8 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 开工势头良好 ,投资增速 升高 持续去库加之市场景气度的不断提升 , 带动新开工一改下降趋势, 2016 年 同比实现 8.10的增长。同时,投资增速亦止跌回升, 2016 年全年房地产开发投资完成额约 10.26 万亿元,同比增长 6.90,为 2013 年以来增速首次回升, 增速 同比 提高 5.90 个百分点。 图 9 2016 年新开工面积同比 实现 8.10的高增速 图 10 2016 年房地产开发投资完成额增速同比提升 5.90 个百分点 - 20 - 10 0 10 20 30 40 50 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 新开工面积(亿平) 同比 0 5 10 15 20 25 30 35 0 2 4 6 8 10 12 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 房地产开发投资完成额(万亿) 同比 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 进入到 2017 年一季度,开工情绪依然较为乐观,累计增速 仍 处于上升中;投资也延续 上涨之势, 2017Q1 增速已超过 2016 年的 6.90,达 9.10。 图 11 2017Q1 末新开 工面积 累计 增速继续提升至 11.60 图 12 2017Q1 投资增速继续 提升, 3 月末累计投资增速提至 9.10 - 25 - 20 - 15 - 10 - 5 0 5 10 15 20 25 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2014 -08 2014 -10 2014 -12 2015 -03 2015 -05 2015 -07 2015 -09 2015 -11 2016 -02 2016 -04 2016 -06 2016 -08 2016 -10 2016 -12 2017 -03 累计新开工面积 亿平) 累计同比 0 5 10 15 20 25 0 2 4 6 8 10 12 2014 -02 2014 -04 2014 -06 2014 -08 2014 -10 2014 -12 2015 -03 2015 -05 2015 -07 2015 -09 2015 -11 2016 -02 2016 -04 2016 -06 2016 -08 2016 -10 2016 -12 2017 -03 房地产开发投资完成额累计值(万亿) 累计同比 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 9 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 业绩分析 高盈利,高增长 2016 年, A 股市场 1221家上市房企实现营业收入 13158.68 亿元,同比增长 31.71, 增速比 2015 年提升 15.32 个百分点;实现归属母公司股东的净利润 1278.23 亿元,同 比增长 43.71,增速大幅提升 43.42 个百分点。 图 13 2016 年房企整体营业收入增长 31.71,增速提升 15.32pct 图 14 2016 年房企整体 归母净利润 增长 43.71,增速提升 43.42pct 10 15 20 25 30 35 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 营业收入(亿元) 同比增速 - 10 0 10 20 30 40 50 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2011 2012 2013 2014 2015 2016 归母净利润(亿元) 同比增速 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 2017 年一季度, 营业收入增速为 9.82,归母净利润增速为 54.60,或由于部分利润 较高的公司本期结转项目的权益比例增加 所致。 图 15 2017Q1 房企整体营业收入增长 9.82,增速 降低 47.08pct 图 16 2017Q1 房企整体 归母净利润 增长 54.60,增速提升 47.86pct 0 10 20 30 40 50 60 0 500 1000 1500 2000 2500 2 0 1 2 Q 1 2 0 1 3 Q 1 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 7 Q 1 营业收入(亿元) 同比增速 - 10 0 10 20 30 40 50 60 0 50 100 150 200 250 2 0 1 2 Q 1 2 0 1 3 Q 1 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 7 Q 1 归母净利润(亿元) 同比增速 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 业绩 强力改善,盈利普遍提升 此轮 行业的回暖使得房企的业绩得到强力改善,且不仅仅利好实力强的公司,对中小房 企而言同样是去化和提升业绩的好时机。 2016 年 122 家房企中,亏损的房企仅有 9 家, 比 2015 年减少 10 家; 业绩下滑的企业共计 26 家,同比减少 20 家,占比为 21.31; 业绩增长的房企共 87 家, 同比增加了 30 家, 占比高达 71.31。 1股剔除部分已转型公司后的股票池,与 2015 年年报综述股票池相比标的有所变动 请阅读最后评级说明和重要声明 10 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 图 17 2016 年亏损房企数量同比下降 52.63 图 18 2016 年业绩增长企业数量占比高达 71.31 - 80 - 60 - 40 - 20 0 20 40 60 80 100 120 140 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 2011 2012 2013 2014 2015 2016 亏损家数 同比增速 业绩亏损企 业 , 7 . 3 8 业绩增长企 业 , 7 1 . 3 1 业绩下降企 业 , 2 1 . 3 1 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 2017 年一季度,亏损企业数量对比 2016 年有所增加,但同比依然下降了 16.67,业 绩增长企业数量为 71 家,占比 58.20。整体业绩依然处于改善中,但幅度对比 2016 年有所减弱。 图 19 2017 年 Q1 亏损房企数量同比下降 16.67 图 20 2017 年 Q1 业绩增长企业数量占比 位 58.20 - 40 - 20 0 20 40 60 80 100 120 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2 0 1 2 Q 1 2 0 1 3 Q 1 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 7 Q 1 亏损家数 同比增速 业绩亏损企 业 , 2 0 . 4 9 业绩增长企 业 , 5 8 . 2 0 业绩下降企 业 , 2 1 . 3 1 资料来源 Wind, 长江 证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 分化之势仍在,龙头依旧强势 分化已成为我国房地产行业的高频词汇,业绩方面也表现的淋漓尽致。 2016 年在亏损 的 9 家房企中, 大 部分为小型房企,其中总资产在 10 亿 以下的有 3 家,在 10-100 亿 之间的有 4 家,合计占比 77.78;在营收下滑的 26 家房企中,总资产小于 10 亿的有 6 家, 10-100 亿的共 18 家,共占比 92.31。 而反观龙头房企,招保万金四大龙头 2016 年营收和净利润增速分别为 28.23和 28.06,增速同比提升 12.55 和 18.47 个百分点。 所以房企分化,强者恒强的趋势 仍 将继续延续。 请阅读最后评级说明和重要声明 11 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 图 21 在业绩亏损和营收下滑的房企中,大部分是规模较小的房企 6 3 18 4 0 5 10 15 20 25 30 营收下滑( 26 家) 亏损( 9 家) 总资产 10 亿以下 总资产 10 - 100 亿 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 图 22 2016 年“招保万金”四大龙头营收增速大幅提升 12.55pct 图 23 2016 年“招保万金”归母净利润增速大幅提升 18.47pct 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2012 2013 2014 2015 2016 营业收入(亿元) 同比 5 10 15 20 25 30 0 100 200 300 400 500 600 2012 2013 2014 2015 2016 归母净利润(亿元) 同比 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资源优势逐渐凸显, 集中度加速提升 在房地产行业告别高速成长期之 后 ,中小房企的发展和生存难度将逐渐增加 ,尤其当资 源越来越有限,获取难度和成本不断提升的情况下,大型房企的品牌优势和资源优势不 断凸显。 与此同时 则伴随着行业集中度的不断提升。 2016 年,销售额前 10 的房企总体销售额占 2016 年全国总销售额的比例为 18.72, 比 2015 年提升 1.67 个百分点。 2017 年一季度,占比提升至 31.39,行业集中度 正在 加速提升。 请阅读最后评级说明和重要声明 12 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 图 24 2016 年销售额前 10 房企 总 销售额占比提升至 18.72; 2017Q1 占比提升至 31.39 10 15 20 25 30 35 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2 0 1 7 Q 1 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 房企加速拿地,量价大幅提升 2016 年,房企在土地获取上无论是量亦或是价格和金额都呈现大幅攀升之势。 2016 年 房企拿地总规划建面同比增长 34.55;拿地总价大幅提升 74.47,增速 大幅 提高 44.15 个百分点;拿地均价同比增长 29.66。 图 25 2016 年房企拿地大幅增长,量价齐升 - 60 - 40 - 20 0 20 40 60 80 100 120 140 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 拿地建面 万平 拿地总价 亿元 拿地建面增速 拿地总价增速 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 至 2017 年一季度,房企拿地势头依然 不减, 2017Q1 拿地规划建面、总价及均价分别 实现 71.89、 75.68及 2.21的增速, 其中 拿地均价增速大幅缩窄,与土地的调控政 策不无关系,拿地总价增速亦有所降低。 请阅读最后评级说明和重要声明 13 / 22 行业 研究 ┃ 深度报告 图 26 2017Q1 房企拿地势头不减,其中拿地总价增速有所回落 图 27 2017Q1 房企拿地楼面均价同比增速 2.21,增速大幅缩窄 - 100 0 100 200 300 400 500 600 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2 0 1 2 Q 1 2 0 1 3 Q 1 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 7 Q 1 拿地建面(万方) 拿地总价(亿元) 拿地建面增速 拿地总价增速 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 0 1 , 0 0 0 2 , 0 0 0 3 , 0 0 0 4 , 0 0 0 5 , 0 0 0 6 , 0 0 0 2 0 1 2 Q 1 2 0 1 3 Q 1 2 0 1 4 Q 1 2 0 1 5 Q 1 2 0 1 6 Q 1 2 0 1 7 Q 1 拿地楼面均价 同比 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 资料来源 Wind, 长江证券 研究所 盈利能力 毛利率继续下滑, ROE 止跌回升 2016 年,地价的大幅上涨等因素致使房企毛利率继续下滑,但由于良好的销售等使得 房企费用率有所降低,也助力净利率同比实现 0.42 个百分点的提升。周转的加速、杠 杆率的提升带动 2016 年房企 ROE 止跌回升,由 8.14上涨至 9.68。 2017 年一季度,随着地价涨幅 的不断缩窄,房企毛利率下滑幅度同比缩窄了 2.40 个百 分点。 2017Q1 费用率有所提升,但税金及附加 的降低使得房企净利率提升 2.84 个百分 点 ,叠加杠杆率的提升,助力 ROE 同比由 1.18提升至 1.56 毛利率继续 下滑 ,降幅有所扩大 2016 是房价 大幅上涨 之年, 但同时也是地价大幅飙升的年份。对于不断刷新记录的众 多地王,市场已不如往常般惊讶,面粉贵过面包也已成为热点一二线城市的常态。也由 此, 2016 年房企毛利率继续下滑,由 2015 年的 31.57降至 29.62,降幅比 2015 年扩大 0.78 个百分点。 但随着 热点城市对地价调控政策的不断出台,至 2017 年土地市场热度有所减退,也助 力 2017 年一季度房企的毛利率降幅比 2016 年一季度缩窄 2.40 个百分点

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