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2016年4月份海南房地产市场分析报告-地产文库.pdf

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2016年4月份海南房地产市场分析报告-地产文库.pdf

2016年4月份海南市场报告特邀作者钟秋棠 壹贰叁肆 宏观市场土地市场商品房市场项目动态目录 壹 宏观市场 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 中央强调有序消化房地产库存,积极鼓励居民住房改善行动 4 月 29 日,中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面,会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。房地产去库存的工作基调明确定位为“有序消化”。区域性、结构性问题和差别化调控,是针对当前城市形势分化提出的举措,未来因城施策也将更具体、更细化。加快提高户籍人口城镇化率将是消化房地产库存的主要内在动力,未来户籍改革将继续加快。 根据国家发改委规划司司长徐林 4 月 19 日在新闻发布会上透露,今年首要任务是使所有省市都出台具体落实国务院户籍制度改革的做法和政策。自 4 月 25 日上海对外公布关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见以来,目前全国已有 29 个省市自治区出台了户籍制度改革的具体方案,并普遍提出取消农业户口与非农业户口性质区分,部分地区放宽落户条件。小评今年户籍制度改革一定是政府工作重心,城市落户条件将逐渐放宽。宏观市场/政策 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税 计税依据问题的通知一、计征契税的成交价格不含增值税。二、房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税,其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值税额,在计算转租所得时予以扣除。五、免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。六、在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。小评避免重复交易中的重复交税。宏观市场/政策 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 国土资源部关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知一、充分认识深入推进新型城镇化建设的重要意义 (一)切实把思想和行动统一到党中央国务院的决策部署上来。二、统筹各业各类用地,保障新型城镇化用地需求 (二)抓紧完成各级土地利用总体规划调整完善。(三)合理安排土地利用计划。(四)完善住房用地供应政策。综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程,有保有压、优化结构,因城施策、分类调控,合理安排房地产用地供应。保障性安居工程和棚户区改造用地应保尽保,房地产库存压力过大的城镇要减少或停止商品住房供地,农民工市民化进程较快、房地产去库存成效突出的城镇,要充分发挥土地收储的作用,合理增加住宅用地供应面积。(五)提高城镇土地综合承载能力。三、创新土地管理方式,提高新型城镇化质量(六)积极推进城镇低效用地再开发。(七)实施差别化产业用地政策。(八)科学稳慎推进低丘缓坡地开发。 四、维护进城农民土地权益,提升服务保障能力(九)切实维护进城农民土地合法权益。深入推进农村土地制度改革试点,加快推进宅基地、集体建设用地使用权确权工作,完善宅基地用益物权的权能及实现形式,进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权不变。(十)提升国土资源服务能力和水平。小评新型城镇化与户籍制度改革挂钩,农民进城与当前房地产“去库存”挂钩。 宏观市场/政策 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 国新办例行吹风会陆克华表示我国将从今年5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例 住房城乡建设部表示正在制定关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知,主要涉及以下内容一是,各地区应当严格执行住房公积金管理条例和建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见规定,凡住房公积金缴存比例高于12的,一律予以规范调整,不得超过12。二是,各省、自治区、直辖市人民政府应当结合本地区实际情况,提出阶段性适当降低住房公积金缴存比例的具体办法,由城市人民政府负责组织实施,具体程序按照 住房公积金管理条例有关规定执行。阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策,从2016年5月1日起实施,暂按两年执行。三是,按照住房公积金管理条例有关规定,生产经营困难企业除可以降低缴存比例外,还可以申请暂缓缴存住房公积金,经本单位职工代表大会或者工会讨论通过,并经住房公积金管理中心审核,报城市住房公积金管理委员会批准后实施。待企业经济效益好转后,再提高缴存比例或恢复缴存并补缴其缓缴的住房公积金。小评给予侧改革之减负。宏观市场/政策 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 宏观市场/政策多部委制定关于促进消费带动转型升级的行动方案 要给予地方调控自主权,分城施策化解房地产库存,建立租购并举的住房制度,满足居民改善性住房消费需求。① 推进住宅小区采暖改造。② 稳定住房消费预期。增加一线和部分热点二线城市的住宅建设用地供应;加大对房地产中介机构的管理,规范房地产市场秩序;加快培育和发展住房租赁市场。③ 用足用好住房公积金。允许个人公积金账户内资金随工作地点变动进行跨省跨市转移接续,允许有条件的地区开展省内统筹管理住房公积金试点,满足居民因就业地变动而购房、返回家乡购房等需求,化解三四线城市房地产库存。 小评中国房地产两极分化趋势明显,放权地方调控有利于缓解两极区域;用款和贷款的便利性有助于提高消费的积极性。 贰 土地市场 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 土地市场/4月全国城市类别 指标 推出面积(万㎡ ) 成交面积(万㎡ ) 出让金(亿元) 楼面价(元/㎡ ) 溢价率一线 绝对量 105 32 6 850 2环比 89 -49 -89 -75 -15同比 -7 -66 -97 -93 -31二线 绝对量 2358 2060 1176 3007 65环比 -6 -7 33 53 25同比 4 28 247 180 54 三线 绝对量 4680 2890 313 745 15环比 27 -8 -17 8 2同比 40 20 15 16 11一线连环降温,二线城市回暖,三线城市同比回暖 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 土地市场/海南供应 4月份海南土地供应情况 土地性质 供应宗数(宗) 供应面积(亩) 备注住宅 7 190.35 中低价位商品房工业 2 131.46 商业 8 665.32 餐饮/批发零售/商服其他 2 15.07 科教用地/医疗用地合计 19 1002.214月份海南土地共供应19宗用地,其中住宅用地7宗,商业用地8宗; 4月份海南土地供应约1002.21亩,其中住宅用地约190.35亩,商业用地665.32亩。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 土地市场/海南供应4月份共8个县市有土地供应,儋州土地供应占资占总供应61.44,位居第一,海口2宗均为拍卖用地,共106.61亩;4月份商服用地供应占总供应的66,住宅用地供应区域有临高、昌江、海口 和定安,“两个暂停”后,第一次出现四大县市有住宅用地供应。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 土地市场/海南成交 4月份海南土地成交情况土地性质 宗数 成交面积(亩) 成交额(万元)住宅 4 3.04 457.678工业 3 25.79 374.53商业 5 19.98 97322.52其他 21 4591.89 2595.12合计 33 4793.7 100749.854月份海南土地成交33宗,成交面积约4791.89亩,总成交额约10亿元; 4月份住宅用地成交4宗,成交面积约3.04亩,成交额近457.678亿元。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 土地市场/海南成交4月份共11个县市有土地成交,除东方的高铁用地外,海口用地量最大,为划拨、拍卖和协议 用地;4月份住宅用地成交量少,商业用地占总供应量的19,划拨机构用地、高铁用地较多。注 本 表 格 不 包 含 东 方 的 高 铁 用 地 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 土地市场/海南成交4月份划拨用地成交为土地成交的主要方式,协议用地占比18(住宅和工业性质);政府行为的住宅和市政配套用地成交仍然旺盛。 住宅用地供应中,拍卖、协议、划拨三种形式,无招拍挂,住宅用地供应和成交市场依然敏感。 土地细分4月份仅东方市(西环高铁东方站)共计3706.437亩,占总成交用地77.31。划拨成交用地琼中两宗住宅用地,0.813亩,占总住宅用地26.78。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 土地市场/海南成交 4月份土地供应市场更加冷清成交用地多为划拨用地住宅用地供应和成交仍然敏感且紧缩 叁 商品房市场 叁 商品房市场 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 商品房市场/4月全国城市类别 成交套数 成交面积(万平方米) 环比 同比一线城市 36580 406 -22 -1.1二线城市 202881 2205.68 3.88 78.75三线城市 54246 599.56 -8.3 67.87 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 商品房市场/海南成交4月份海南(海口三亚)商品房成交概况类别 海口 三亚 合计/均价成交套数(套) 4801 2896 7697成交面积(㎡ ) 441872.4 240301.8 682174.2成交均价(元/㎡ ) 8171.372 17950.44 11616.13成交金额(万元) 361070.4 431352.2 792422.64月份海南商品房仅海口和三亚有个县市备案成交数据正常显示,总签约套数为7697套,成交 面积约68万㎡ ,住宅签约均价约11616.13元/㎡ ,成交金额约79亿元;4月份海口备案成交4801,成交面积约44万㎡ ,三亚成交2896套,成交面积约24万㎡ 。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 商品房市场/海南成交4月份海口三亚网签成交套数和面积降温; 4月份海南商品房量跌价跌,主要是三亚淡季来临,拉低整体价格。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 商品房市场/海南成交4月份同比量跌价跌,与往年2-4月份走势成交量走势相同,价格和销量环比上涨; 预测5月市场更冷清,将再跌。 叁 商品房市场 之海口市场 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 预 售 许 可 证 号 颁 发 年 份 预 售 方 ( 发 展 商 ) 项 目 名 称 批 准 预 售 面 积 ( ㎡ ) 总 套 数20160041 2016年 4月 27日 海 南 信 达 置 业 有 限 公 司 信 达 海 天 下 ( 三 期 ) I区 11716.38 31320160036 2017年 4月 22日 海 南 东 方 明 珠 房 地 产 有 限 公 司 恒 大 海 口 文 化 旅 游 城九 期 15963.62 15420160047 2016年 4月 29日 海 口 保 利 房 地 产 开 发 有 限 公 司 保 利 秀 英 港 项 目 3号 地 块( 一 期 ) D区 10596.02 52BZ20160002 2016年 4月 29日 海 口 市 教 育 局 海 口 市 白 沙 门 园 丁 大 厦 16044 11320160046 2016年 4月 28日 海 口 万 达 地 产 有 限 公 司 骏 豪 仕 家 S1、 S2商 铺 9475.67 153 HK307477 2016年 4月 19日 海 南 鸿 联 房 地 产 有 限 公 司 鸿 天 阁 ( 二 期 ) 1HK456109 2016年 4月 19日 海 南 宝 亨 房 地 产 开 发 有 限 公 司 碧 湖 家 园 2785.38 7720160043 2016年 4月 27日 海 南 金 海 晟 投 资 有 限 公 司 滨 海 国 际 ( 2701) 地 块 71876.65 718BZ20160003 2016年 4月 29日 海 南 省 化 工 厂 金 城 天 鹅 湖 91133.36 1030 商品房市场/海口预售 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 预 售 许 可 证 号 颁 发 年 份 预 售 方 ( 发 展 商 ) 项 目 名 称 批 准 预 售 面 积 ( ㎡ ) 总 套 数20160040 2016年 4月 26日 海 南 振 昌 源 实 业 有 限 公 司 君 临 华 府 二 期 60809.85 71120160035 2016年 4月 21日 海 口 新 城 万 博 房 地 产 发 展 有 限 公 司 新 城 吾 悦 广 场 C区 38635.46 32020160044 2016年 4月 27日 海 口 鑫 鸿 润 房 地 产 开 发 有 限 公 司 蓝 水 湾 二 期 东 区 27561 23720160042 2016年 4月 27日 海 南 东 方 明 珠 房 地 产 有 限 公 司 恒 大 海 口 文 化 旅 游 城十 一 期 10709.28 94 20160039 2016年 4月 25日 海 南 银 辉 实 业 有 限 公 司 金 岛 国 际 一 期 ( A地 块 ) 23952.99 29820160037 2016年 4月 22日 海 口 外 滩 城 房 地 产 有 限 公 司 恒 大 外 滩 首 期 ( 二 标 段 ) 95755.68 1387 商品房市场/海口预售4月份海口共17个项目,共6061套,538771.61㎡ 。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 商品房市场/海口预售 入市项目同比上涨,套均面积达到84㎡ 。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 商品房市场/海口成交 4月份海口成交价格在8000元/㎡ 上下徘徊 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品4月份海口同比量价气的,环比量涨价跌,市场开始冷清 商品房市场/海口成交 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 商品房市场/海口销售TOP10 4月海口销售排行TOP10排名 项目 套数 排名 项目 套数1 万达广场 190 6 华府蓝湾 832 永秀花园 142 7 海南绿地城 743 南国威尼斯城 108 8 大华锦绣海岸 734 绿地海长流 86 9 熙海蓝天 725 新世界美丽沙 83 10 海阔天空国瑞城 70 叁 商品房市场 之三亚市场 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 商品房市场/三亚成交 4月份15日之后日成交均价开始上浮动 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 商品房市场/三亚成交4月份三亚商品房量同环量价齐跌,同比量涨价跌,价格有回暖趋势 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 商品房市场/海口销售TOP10 4月三亚销售排行TOP10排名 项目 套数 排名 项目 套数1 三亚一山湖 293 6 凤凰水城 762 鲁能三亚湾港湾区 276 7 水居巷 643 凤凰山居 219 8 鲁能三亚湾高三区西区 604 三亚棕榈滩 94 9 君和君泰 505 中铁城悠岚湖 77 10 双大山湖湾度假村 49 肆 项目动态 肆 项目动态 之海口区域 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 海口项目/碧桂园美浪湾臻稀瞰岭洋房应市加推碧桂园美浪湾秉承碧桂园集团“配套先行”的造城理念,给业主打造五星级的家。3大山地特色18洞高尔夫球场、星级标准高尔夫温泉酒店、近3000㎡ 英伦风情商业街、近10000㎡ 私家田园农场、天然富硒养生温泉、无边际泳池、千人宴会厅、健身房、羽毛球馆配套一应俱全。4月份应市加推39/62㎡ 瞰岭洋 房低总价房源吸引候鸟,澄迈成为继三亚和琼海后第三大候鸟基地。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 海口项目/中海锦城海口中海锦城区域发展高峰论坛沙龙4月28日,备受瞩目的海口中海锦城区域发展高峰论坛暨海口城南片区发展战略意义”论坛在星海湾商业街拉开序幕。 论坛邀请了政府领导、专家学者、企业代表和媒体代表等在内的社会各界人士参加,共同探讨海口城南片区在新时代背景下的价值定位和发展潜力,以及 对海口乃至整个海南岛发展所包含的深远意义。往项目贴金的最好办法就是邀请各界名人进行行业沙龙讨论。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 海口项目/鲁能海蓝园筑鲁能海蓝园筑开盘4月30日,央企鲁能地产海口全新力作,鲁能海蓝园筑项目在西海岸新国宾馆火爆开盘。此次发售的产品是项目首期倾力打造的明星产品,分别为79㎡ 独栋别墅和81-84㎡ 叠拼别墅。凭借优越的区域环境和强劲的产品竞争力,一经面市便引发市场热捧,开盘2小时便实现全盘售磬开盘即清盘低总价的舒适性产品一直是市场“稀缺性”产品。海口现在项目开盘都流行在酒店上了么 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 海口项目/鲁能钓鱼台美高梅鲁能钓鱼台美高梅加入金钥匙物业联盟仪式隆重举行 4月21日,鲁能钓鱼台美高梅加入金钥匙物业联盟授徽授牌仪式在海口鲁能希尔顿酒店隆重举行。金钥匙国际联盟首席运营官韩华先生、新加坡惠义财富管理董事长黄新宏等各界企业精英出席了仪式我只关注价格虚高了没 高端物业对应的是高额的物业费 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 海口项目/恒大文化旅游城 4月30日,恒大海口文化旅游城“缤纷季小王子的奇幻星球之旅”的主题活动在海口市龙华区迎宾大道恒大海口文化旅游城销售中心盛大举行。活动期间,来自海南各地的嘉宾齐聚一堂,热闹非凡,现场送出的六重好礼更是带来了无限的惊喜,为小朋友和家长开启了一个缤纷的五一小长 假 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 海口项目/新城吾悦广场新城吾悦广场大商业开业盛典 4月23日,新城吾悦广场举行大商业开业盛典。 海口新城吾悦广场60万方,囊括购物中心、步行商业街、创新型SOHO、住宅四大业态,集超市、精品店、主力店、KTV、儿童娱乐城等于一体的一站式生活体验,为海口提供了一处便捷、舒适的生活环境,实现人们对购物、娱乐、休闲等多种聚合城市功能的 体验。 肆 项目动态 之泛三亚区域 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 三亚项目/三亚金鸡岭四组片区棚改项目首批居民选新房 4月20日上午8时许,三亚天涯区金鸡岭四组棚改项目服务站门前人流涌动,该区金鸡岭四组棚户区改造项目选房仪式正式启动。当日,来自该区74户安置户喜获安置房。据悉,这也是三亚市今年第一个进入选房阶段的棚改项目。 金鸡岭四组棚改项目是去年三亚天涯区六大棚改项目之一,也是去年三亚第一个动工拆迁的棚改项目。 该项目涉及到原公安局、国安局、司法局等小区共208户。安置方式有选择安置房及货币补偿等形式,其中有74户选择安置房,其余选择货币补偿等方式。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 三亚项目/公园88号公园88号火热认筹 公园88号总占地近100亩,总户数逾1600户。与政府即将动工兴建的1400亩湿地公园紧密相连,背山面湖,坐享山地公园、湿地公园双重景观。公园88号有公寓在售,户型分别为78㎡ 2房、85-94㎡ 3房、106-135㎡ 4房。 现正火热诚意认筹中,参加认筹活动的客户可以享受优先选房权利,并能享受年化率7和6的理财 收益。工程进度2、3预计2016年年底开盘,2017年第三季度交房,目前项目正在打地基。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 齐瓦颂海棠内海样板房现已绽放 齐瓦颂海棠内海样板房在4月30日于万千期待中揭开面纱了齐瓦颂海棠,作为与三亚市联合打造的卓越健康生活目的地,一直备受外界的关注与瞩目。这一次,样板房的开放更是吸引了大量的新老朋友莅临品鉴。面对如此精致典雅的样板房,众来宾长久驻足,领略内海样板房的风采,并表达了对样板房的一致赞赏。这无疑是对齐瓦颂海棠的认可,也是对中外建品牌的信任。三亚项目/齐瓦颂海棠 伍 凤凰网400来电 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 凤凰网400来电 2016年4月1日-30日,凤凰房产海南站400来电量监控显示,海南各区域楼盘来电量环比3月上升1.16,同比上升1.06 。本月三亚来电量占比涨幅较大,从图表数据可以看出,截止4月30日,海南楼盘400来电量排名第一是三亚,占了全省来电量的29;第二是海口,占了27;文昌400来电量位居第三,占了12。 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 泛海口400来电最受欢迎楼盘排名 项目 排名 项目1 碧桂园美浪湾 6 碧桂园东海岸2 绿地海长流 7 中国海南海花岛3 保利中央海岸 8 海航万绿园壹号4 海南绿地城 9 中海锦城5 雅居乐山海间 1 0 那香山 每月7日 最新 / 最快 / 最全 海南市场报告 凤凰房产海南站出品 泛三亚400来电最受欢迎楼盘排名 项目 排名 项目1 鲁能三亚湾 6 融科蓝立方2 保利中铁中环广场 7 公园8 8 号3 海棠中央 8 保利凤凰公馆4 碧桂园珊瑚宫殿 9 金手指三亚壹号5 万科湖畔度假公园 1 0 荣盛香水湾 数据来源说明土地数据中国土地市场网商品房备案成交数据海南住宅与信息网400数据凤凰网若有疑问,及时联系钟秋棠773983137(QQ) END海南每月楼市报告首发,欢迎垂询凤凰房产海南站http//

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