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2012年4月重庆盛景天下四期(立邦香语湖)高层运营推广沟通案-地产文库.ppt

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2012年4月重庆盛景天下四期(立邦香语湖)高层运营推广沟通案-地产文库.ppt

,,,,,,,,CLIENT 客户重庆立邦房地产开发有限公司 RESEARCH机构重庆协卓房地产顾问有限公司,盛景天下四期高层运营推广沟通案 立邦香语湖,第一部分市场环境 第二部分项目分析 第三部分项目定位 第四部分营销策略,目 录,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,GDP国务院总理温家宝 5 日向十一届全国人大五次会议作政府工作报告时提出,2012 年国内生产总值增长7.5%。这是我国国内生产总值(GDP)预期增长目标八年来首次低于8%,将 GDP 定在7.5,是政府主动调控的结果。把经济增长速度适当放缓一些、定低一些,目的就是把更多的注意力能够用在转变经济发展方式、调整经济结构、提高经济发展的质量和效益上来。同时,适当地放缓一些增长速度有利于缓解供求之间的矛盾,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,银行首套住房利率下调,将一定程度上刺激部分刚需群体的购房欲望。但金融政策松动对整体楼市影响十分有限,银行信贷政策并不是决定性因素,目前的松动还没普及,而且也只是针对首次置业需求。目前房地产市场的库存量仍然较大,减轻刚需负担等政策微调,还不足以撬动价 格反弹。,“两会”期间,央行副行长刘士余在记者会上表示落实差别化房贷,首套房贷必须满足;温家宝在政府工作报告中指出严格执行并逐步完善抑制投机,投资性需求的的政策措施,进一步巩固调控成果,促使房价理性回归。,3月28日,两年以来8.5 折利率再次现身重庆。目前国有四大行在渝分行,已有三家银行对首套房实行基准利率甚至下浮。,,,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,区域大事件空港、木古、龙石、悦来四大新型聚居区建设工作全面提速,人口预计达到130万,区域内潜在居住需求增大,产业升级刺激区域内房产放量,空港新型聚居区将形成10平方公里、20万人的生态智慧城架构,重点发展创智研发中心、创意商务中心、创意休闲中心,木古新型聚居区将形成15平方公里、30万人的山水宜居新城架构,主要发展以配套服务两路保税区生产生活为主导的项目,悦来新型聚居区将形成25平方公里、30万人的国家中心城市展示区核心区,建成重庆中央公园、国际博览中心、重庆新闻传媒中心等重大项目,引进建设功能性项目和国际化服务机构,龙石新型聚居区将形成30平方公里、50万人的现代化、综合性城市副中心架构,主要发展重大基础和产业项目,推动城市与产业并举、居住与生产配套,木古新型聚居区,空港新型聚居区,悦来新型聚居区,龙石新型聚居区,渝北区3月成交情况 成交总面积为31.48万㎡(2月为19.3万㎡),环比上涨63,同比上涨31 成交总套数为3228套(2月为2272套),环比上涨42,同比上涨15 贷款利率重回基准,3月成交量大幅上涨,近8月渝北区商品房成交走势分析(成交面积、成交套数),市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,渝北区预售 新办预售项目数3月共计6个,环比上涨200,同比下跌67 新办住宅面积3月为99583㎡,环比上涨500,同比下跌78,2011年7-2012年3月渝北区商品房新办情况(住宅面积、项目个数),2012年3月渝北区商品房新办预售情况,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,图3月渝北区高层线上开盘情况,线上开盘去化 渝北区高层新开盘入市体量11.63万㎡, 整体成交均价7294元/㎡,环比上涨2.0,平均去化率70,,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,图3月渝北区洋房线上开盘情况,线上开盘去化 渝北区洋房新开盘入市体量2.65万㎡, 整体成交均价9969元/㎡,环比上涨37,平均去化率72,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,区域主要竞争楼盘分布,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,●,●,●,,华港翡翠城,强辉金色池塘,,旭辉朗香郡,,●,聚义香城故事,,●,泽科港城国际,,本项目,●,御城华府,,汇祥林里3000,●,,●,润丰水尚,,,●,山水蓝庭,竞品界定,根据“五同原则”,对本板块高层项目进行筛选,确定本项目A、B类竞品,指导后期制定销售策略。以下为本项目A、B类竞品,销售期重叠,总价相近,高层 物业,预期客群重叠,大中小户型,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,香语湖经济技术指标 占地面积7.17 万㎡ 总建面约 16.5万㎡ 总户数 350户,区域主要竞争楼盘销售情况,区域内在售高层产品,主力户型多数为70-120㎡左右的两房、三房为主,套内折后均价在6900元/㎡左右,产品同质化严重,且均以自然景观、地段、规模作为主要核心价值,其中润丰水尚、华港翡翠城库存量巨大,今年竞争激烈,,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,户 数 总共 1652 户,润丰水尚(一期二组团高层),项目简介 项目位置渝北双龙湖街道兰馨大道12号(巴渝民俗文化村旁) 开发商重庆好利来物业发展有限公司 产品形态高层、洋房、别墅 户型区间套内43.4-83.48㎡ 销售情况总计推出1038套房源,分别于11月、12月、2月三次开盘,总计销售600套左右 销售价格套内折后均价6700元/ ㎡,24,28,27,26,推广渠道,推广主题沐仙湖、高档别墅区,商业街各种色彩都是我家的风景,各种线上媒体活动持续推广 线上媒体短信发放;网络微博推广活动 线下渠道CALL客;现场暖场活动;行销的全面开展,并取得了良好的成绩 产生效果三月份每周来访平均在150人左右,其中行销占来访人数的60以上,25,在售,待售,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,泽科港城国际(高层),项目简介 项目位置渝北空港新城兰馨大道兰桂北二路(新城广场附近) 开发商泽科集团有限公司 产品形态高层、洋房、别墅 户型区间61-85㎡,热销户型为78.95㎡ 销售情况2、3栋楼在售,7号楼正在办卡(凭身份证即可办卡),其余楼栋少量部分房源在售 销售价格套内折后均价7400元/ ㎡,7,推广主题着力推广城市综合体,户外广告的长期昭示性推广,各种线上媒体活动持续推广 线上媒体近期主打户外广告;网络微博推广活动 线下渠道 CALL客,“寻找侏罗纪”消夏啤酒狂欢节,行销的开展 产生效果近一个月来访平均每周在300人左右,推广渠道,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,,华港翡翠城(高层),项目简介 项目位置渝北区空港新城腾芳大道同盛路7号渝北区体育馆旁 开发商重庆模具产业园区开发建设有限公司 产品形态高层、洋房 户型区间高层56.86-86.62㎡ 销售情况3月30号首次推出高层514套,开盘销售496套 销售价格套内折后均价6389元/㎡,推广渠道,推广主题等待幸福意外降临2998,买洋房区的品质高层 线上媒体短信发放、网推公司炒作、报版 线下渠道 CALL客,“华港异国美食节”活动,招聘大量“小蜜蜂”开展行销 产生效果近期每周来访平均在200组左右,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,御城华府(高层),项目简介 项目位置渝北国际新城兰馨大道18号(新城广场旁) 开发商重庆御城事业发展有限公司 产品形态高层、洋房 户型区间洋房118-159㎡ 高层77-106㎡ 销售情况4月底开盘,加推18号楼 销售价格套内折后均价7400元/㎡,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,13,12,11,14,16,15,20,17,19,21,22,23,18,推广渠道,推广主题充分尊重原生地形,秉持“高地高建、低地低建”规划原则,打造低密度社区 线上媒体短信发放 线下渠道兼职人员派单 产生效果近期每周来访平均在50组左右,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,聚义香城故事(高层),项目简介 项目位置渝北空港新城兰謦大道109号619车站旁 开发商重庆聚义物业发展有限公司 产品形态高层、洋房 户型区间高层 66-87㎡ ,洋房 70-128㎡ 销售情况洋房已售馨,高层还有第12栋在售 销售价格高层套内折后均价7800元/ ㎡,洋房套内折后均价9300元/㎡ 项目近销售尾期,暂无明显推广,现场支撑,现场包装景观示范区已完成; 小区环境小区内部环境打造已较为完善,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,强辉金色池塘(高层),项目简介 项目位置渝北工业园区西区B58-2号(两路空港新城) 开发商重庆强辉实业(集团)有限公司 产品形态高层 户型区间高层 68-99㎡ 销售情况在售4期清盘房源 销售价格套内折后均价7100元/㎡,现场包装景观示范区已完成;部分商业已经营业 小区环境一期已交房,小区内部环境打造已较为完善,现场支撑,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,★★★★★表示非常激烈 ★★★★表示比较激烈 ★★★表示一般 ★★表示不强 ★表示弱,根据目前在售项目分析,泽科港城国际和华港翡翠城为区域竞争力最强项目,是我们最直接的竞争对手,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,竞品对比,体量区域库存量巨大,且多有高层产品 品牌项目云集,但缺乏一线开发商 产品户型同质化严重,卖点不清晰 价格均价6900元/㎡左右,总价35-60万之间 推盘预计在房交会后(5月份)将迎来推盘高峰期,市场小结,,供应量大、产品相似 节奏相近、竞争激烈,市场环境,(1)宏观市场,(2)区域市场,(3)竞争市场,(4)结论研判,第一部分市场环境 第二部分项目分析 第三部分项目定位 第四部分营销策略,目 录,项目简介 目前,盛景天下项目一、二、三期均已售罄,项目本期推售的是四期1-3和1-4号楼,均为26的高层建筑 户型面积段套内39.84㎡~78.39㎡,其中主力户型为套内62.05㎡~69.54㎡的两房、楼栋均朝向为南北朝向,景观面好、视野开阔。,项目总体概况,,项目分析,(1)项目概况,(2)整体解读,(3)户型分析,(4)项目综述,香语湖经济技术指标 占地面积7.17 万㎡ 总建面约 16.5万㎡ 总户数 350户,项目外形分析,项目分析,(1)项目概况,(2)整体解读,(3)户型分析,(4)项目综述,本项目四期高层的外立面时尚、简洁、线条感强,色彩主要是以白、灰亮色为主色,间隔使用条状的分红及浅黄线条,使其明亮、抢眼且富有个性。 在立面造型上,适量运用了横向和竖向线条,使得项目的单体造型不拘一格,简约而不简单。,大气、简洁、庄重,延续项目整体建筑风格,项目景观分析,项目分析,(1)项目概况,(2)整体解读,(3)户型分析,(4)项目综述,景观轴线、节点 项目的主要景观节点由小区中庭景观和人工湖泊构成,各个庭院种植多大百余种的不同植被,风格迥异,中庭景观 中庭景观设计线条简洁、现代,体现楼盘风格时尚、现代,宅间景观 而采用了较为独特的造型草丘设计,起伏的曲线、搭配的色调,设计理念为“时尚、大气、健康”,面积从39-78㎡,一房到三房区间跨度大,客户选择面广 一房在同区域内,属于稀缺资源,成为区域产品卖点 项目主打两房类型的产品,占比71.4 ,紧凑实用,项目产品户型,项目分析,(1)项目概况,(2)整体解读,(3)户型分析,(4)项目综述,区域交通配套较竞品方便,未来便利,且处于空港核心地段 周边800亩的生态公园、大型天然湖泊,咫尺6万平米的新城广场(现已开 放),旁边是新建体育中心已经投付使用,对面2万方商业用地,即将形成 规模总建筑面积16万方左右,体量较小 产品中小户型居多 品牌在入住业主心中奠定了一定品牌影响力,项目本体综述,规模小、密度低、私密性高 社区商业、教育配套、景观配套 前期为项目奠定一定品牌影响力 小户型产品在同区域内较稀缺,项目分析,(1)项目概况,(2)整体解读,(3)户型分析,(4)项目综述,第一部分市场环境 第二部分项目分析 第三部分项目定位 第四部分营销策略,目 录,项目定位之前, 我们要做的是如何有效挖掘营销价值体系, 让产品的价值超越价格成为可能。,在做价值梳理之前,让我们先看看重庆市场同类产品价值点归类,,浪漫 温馨牌,投资牌,品质牌,卡通牌,知己知彼、百战不殆 先看看别人都打什么牌,,地块属性决定项目类型高层 体量大小决定项目规模2栋 规模、类型决定产品一房、两房、三房,和而不同、小而不差 跳出区域竞争红海 不拘泥常规 符合市场规律,,看看同体量、同产品项目都打什么牌,卡通牌,大鼎世纪滨江 80后,非精英 再大的空间,也比不上 你我感情的亲密无间,元合悠哉悠宅,伟清泊客 心有未来,泊得精彩 人生难得一泊,新懒生活,懒出未来,浪漫 温馨牌,保利香雪,大城小爱 爱上一个人 恋上一座城 空间爱与罚 我的女友好色,特别的爱 给特别的你,投资牌,海航新街口,财信TT公寓 “T”级换代 投资“红绿灯” TT公寓来了,地铁站上的校园地产综合体,品质牌,润丰润丰水尚观湖台 超低价位,享别墅级物管待遇,朗晴广场 前所未见的投资公寓,国际经理人租居标准 天天宅进,好莱坞 一室七厅的公寓 随时随地偷菜,此等品质 方可艳羡世界,,卡通牌,浪漫 温馨牌,投资牌,品质牌,跳跃、活力、前卫 识别性强 深受年轻人喜爱 但是 不利树立项目品质 难以支撑较高价格,温馨浪漫、以情动人 不失格调 深受青年男女喜爱 但是 主要针对婚房族 需要一定规模社区 需要一定面积户型,成熟地段、特色资源 借用地段和资源价值 直接打动投资者 但是 新政巨大压力之下 投资客户投资转向,高贵气质、高端配套 展现项目高品质 支撑项目不菲价格 但是 土地属性质素较高 考验企业综合实力,,,我们如何出牌 请先听一下市场及客户的声音,轮到我们出牌了,,客户价值体系 典型客户访谈,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,客户价值体系 典型客户访谈,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,客户价值体系 典型客户访谈,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,一级价值(刚性要素-必须具备-价格基础)地段、产品 地段出行方便,工作、生活、娱乐时间距离跨度不大 产品看重产品实用性和舒适性,有一定个性化设计,高,低,二级价值(争取要素-可以加分-提价支持)附加值、配套 附加值年轻人置业,看重产品性价比及项目自身的一些亮点 配套配套尽量齐全,各种生活设施及娱乐设施多样化,这样生活相对方便,三级价值(偶然因素-可有可无-溢价贡献)资源、品牌 资源对特殊资源要求度不高,平时都在上班,白天没有时间去考虑观看这些 品牌项目品牌不是重点考虑方向,年轻人住房,图的就是一个性价比和舒适性,,第一步目标客户价值分析排序,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,针对本项目目标客户访谈后看出,两路片区高层客户对高层项目的地段和产品敏感度最高,并已经形成了“地段产品附加值配套资源品牌”的价值认知顺序,地段产品,价值认知体系,客户评判标准,代表项目,热点板块的核心区域户型、立面、景观,旭辉朗香郡,附加值配套,赠送空间、户型经济适用大社区配套、商业,泽科港城国际,资源品牌,良好的自然资源品牌开发商,御城华府,,,第一步目标客户价值分析解读,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,FAB分析价值梳理的辅助工具,F(Features/fact)项目本身的特点/属性 A(Advantages)相对于竞争对手的项目优势 B(Benefit/value)项目带给用户的利益/价值,我能给你带来什么价值,我好在哪,我有什么,第二步项目自身价值梳理,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,结论 一级价值 先天条件不错,综合素质较高; 二级价值“品牌”方面支持力度不够,可在“配套”方面弥补; 三级价值“资源”优势可以利用,其“附加值” 亦能产生溢价空间;,“地段产品配套品牌资源附加值”,本项目在价值体系中的解读,第三步项目价值体系建立对比,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,KPI体系,,一级价值 刚性要素 必须具备 价格基础,项目地段,,,产品设计,空港新城板块的核心发展区域,重庆两江新区中端产品聚集地,,,,紧邻悦来新城、未来的中央公园,,,,,,,,,,二级价值 争取要素 可以加分 提价支持,三级价值 偶然因素 可有可无 溢价贡献,,布局,,,,,经济型高层,围合式布局,景观,四期组团景观,,,,,私属湖景,外立面,,时尚、简洁、线条感强,,,,,,社区配套,,,,,盛景天下商业配套,商业、生活超市配套,公司品牌,,,,,本地企业,主城及区县知名度,自然资源,,沐仙湖湿地公园,附加价值,,教育配套服务,户型,,,,,,面积控制,户型设计紧凑,房间舒适度高,,景观阳台,,,,,,,,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,,,,新城广场,1区位价值 项目位于两江新区核心腹地空港新城,是连接两路主城、悦来会展新城的重要枢纽 ,对比其他竞争楼盘,区域处于优势,2产品价值现代建筑风格,经济型高层产品,稀缺型一房,紧凑型两房,舒适型三房设计空间,4景观价值项目呈围合式,内部湖景资源,毗邻200亩的沐仙湖湿地公园,咫尺新城广场,3配套价值新城广场商业配套、体育馆运动配套,周围超市配套、周边教育配套,项目四大核心价值,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,区位价值位于两江新区,空港新城核心地区,未来发展中心区域,具有升值潜力。沐仙湖畔,观山水,自然资源优势明显。,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,意境图,商业、教育生活超市、学校入驻,为高层业主提供无限便利,教育配套资源共享,解决业主子女教育需求,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,意境图,湖景风光景观定制沐仙湖湖色景观,项目大社区配套景观以及周边资源设施(如新城广场、沐仙湖湿地公园),项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,意境图,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,对市场和组团本体的深入理解,结合企业的运营目标,协卓对该组团作出如下定义,城市新核泛生活圈 百变生活集群 Fashion young cluster,城市新核两江新区、空港新城大社区、新城CBD,未来发展前途不可估量; 泛生活圈“别墅区的宁静,商业街的繁华”,机会随时把握,机遇随心而动; 百变年轻激情昂扬,嬉笑打闹,年轻即是状态,年经亦是生活的家;,项目定位,意境图,形象定位,项目定位,(1)参考项目,(2)客户访谈,(3)价值体系,(4)项目定位,,,,,浪漫温馨牌,空港的品质 产品的品质 湖景的品质 立邦的品质,第一部分市场环境 第二部分项目分析 第三部分项目定位 第四部分营销策略,目 录,“有的放矢”正中目标,结合市场情况,明确销售目标,价格策略高价低走,以价换量,释放优惠 销售策略老带新,新带新,三人“团”,2012年的市场情况不容乐观,上半年政策依然持紧,因此快速回笼资金,完成248套的销售任务是目前协卓的首要诉求。 局域内高层产品的均价在6900元/㎡左右,且开盘低价去化率高是普遍现象,如华港翡翠城、润丰水尚;同期放量的竞品较多,今年竞争更加激烈。 经过前三期入住客户的积淀,为立邦产品的品牌效应打下了一定基础,目前地段形势较其他竞品项目较为优越,快速去化较本项目有利。,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,2012年工作节点及营销思路,,,,4月,5月,6月,7月,,持续销售期,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,,房交会前客户观望情绪严重,房交会后客户出手成为可能 项目剩余房源分4个月销售,延长销售期,对本项目不利,,协卓建议 快销是本项目当下应采取的措施,销售策略 老带新、新带新,方案一 针对盛景天下老业主实行老带新政策,推荐成交后给予一定奖励 针对周边二手房门店释放转介资料,推荐成交后给予一定奖励,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,原因 1、老业主作为“过来人”,亲身体验盛景天下的居住环境,其推荐客户转化率相当高 2、二手房门店手里有较多的客户资源,条件是自身的资源范围内,且不影响该公司的利益,采取方式 针对盛景天下入住小区业主进行直邮,短信发放,释放转介信息 拜访二手房门店置业顾问,对其释放转介信息,销售策略 “三人”成团,方案二 针对因价格等原因未能成交的客户,以其中3组或以上形成团购形式,届时将有一定的优惠幅度销售部为其配组团购形式或其自身圈层团购形式),营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,原因 1、本项目在区域内价格居于高位,以较低价位形成团购有利于加快去化速度 2、合理的消化了因价格原因等流失的客户 3、客户自身的圈层团购形式为项目增加新客户,采取方式 置业顾问现场引导,对来访客户传达团购优惠政策,团购资料发放 置业顾问CALL客本项目来访因价格因素未成交客户,未其配组团购,营销计划单个销售期内,针对销售周期特征,整体推广由点及面实现营销“逐级-连锁”反应,制造多维推广界面,刺激客户记忆,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,目前项目已经处于一个持续销售期间,由此,协卓提倡精准营销,,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,常规短信发送,频率3次/周(周三、周四、周五) 数量每周20万条 对象 渝北区周边老小区、渝北区企业员工、周边项目来访、来电客户等 短信内容 咫尺新城广场,毗邻渝北体育馆空港新城湖景高层立邦香语湖39-78㎡全城火热销售中,感恩回赠本周特推10套特价房,香语热线67588888 利益点 营销节点释放、特价优惠房源、项目活动等,方案一,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,房交会兼职派单,方案二,活动时间4月19日-4月22日 活动目的吸引房交会区域内置业客户群体,增加来访量 活动区域南坪会展中心 活动方式派单、插车、现场举牌 活动物料DM单,挂牌,兼职人员服装,意境图,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,小区巡展活动,方案三,活动时间4月20日4月底 活动目的拓展空港新城目标客户群体,为项目提供新鲜血液 活动区域渝北两路周围已入住小区、沃尔玛广场、碧津公园 活动方式现场接待登记、派单,小区直邮 活动物料DM单,X展架,桌椅等,意境图,,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,行销,方案四,时间4月中旬开始 目的拓展市场,增加项目的来访量,进而提高销售率 地点空港新城主要路口和其他项目售房部附近配置4名,观音桥步行街和北城天街各配置1名,两路步行街配置1名,回兴转盘配置1名,工业园区东区配置1名,空港广场配置1名,管理模式 观察聆听诊断互动反馈确定下一步行动计划,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,方案五,区域市场攻击,车身广告针对目标消费群及开发潜在消费群 建议线路主城往返两路老城之间的公交车 公交车站广告针对目标消费群及开发潜在消费群 建议地点临项目的公交车站 户外广告针对目标消费群及开发潜在消费群 可选择性价比高低点投放,,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,方案六,DIY风筝系列活动“香语”人生,放飞梦想,活动时间4月底 活动目的通过与老客户进行现场互动,树立在客户心中良好的形象 活动地点新城广场、碧津公园 活动方式在规定的时间内完成制作风筝放风筝的流程,通过现场比赛,在规定的时间内,以放飞风 筝的高度决定名次,并给与一定奖励 参与人员业主、老客户及其圈层,意境图,营销策略,(1)整体策略,(2)营销节点,(3)销售策略,(4)推广策略,方案七,活动主题游戏嘉年华 活动内容 客户通过桌上足球、 WII游戏、气悬球、乒乓球机、飞镖、赛车等一系列游戏竞技获取筹码兑换礼品。 活动目的以活动为现场提供人气支持,同时提高业主满意度。,意境图,本次报告重点回顾,经济发展以稳为重,两会强调调控决心; 区域板块竞争激烈,供应库存压力巨大; 项目形象主打“浪漫”,结合内外可用资源; 营销策略以“快”制胜,因势利导以价换量;,Thank You ,协卓地产顾问期待与您分享更多地产智慧,

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