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2013年重庆星耀天地项目运营汇报-地产文库.ppt

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2013年重庆星耀天地项目运营汇报-地产文库.ppt

项目运营汇报星耀天地 价值定位运营,项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略 13/14年营销策略,Content /目录,项目现状,现状小结,成交分析,客户情况,来访分析,项目概况,项目于3月31日开放示范区,截止6月20日,来电客户共1192组,到访客户共928组,成交客户36组; 项目累计认购88套,累计认购金额196745224; 项目累计签约76套,累计签约金额165946341;签约率84。,项目现状,现状小结,成交分析,客户情况,来访分析,来电客户分析,截止6月20日,项目来电客户共1192组,来电转访共93组,电转访比例约7.8;转访比例略低; 客户信息获知渠道最多是短信(767组),其次是报媒(173组)。,项目现状,现状小结,成交分析,客户情况,来访分析,到访客户分析获知渠道,项目到访客户共928组,成交量36组,转化率4,整体转化率略低;在客户来访途径中,到访数量最多渠道是路过和亲友推荐,分别为288组、222组;,转化率最高的途径为电Call(6)和亲友推荐(6)。其次为中介(4)和路过(3),项目现状,现状小结,成交分析,客户情况,来访分析,到访客户分析意向产品,江叁产品的关注客群(596组)最多,占到访客户的64;而海柒作为首次亮相且有样板房的产品,关注客户多,但总价高,成交率低; 除了正在销售的物业形态,很多客户也关注项目的商业、住宅等产品,其数量、比例较为接近。,项目现状,来访分析,到访客户分析区域分布,三北(江北、渝北、北部新区)是项目客户的核心来源区域;其次为南岸和渝中,区县和外省客户总量较少,但成交比例较高; 居住与工作地的地域性关联较强,居住地和工作地一致的客户整体比例较高;渝中区工作客户中,以居住在江北区的居多。,项目现状,现状小结,成交分析,客户情况,来访分析,从客户购买用途的整体情况来看,以投资为主的购买目的占较高比例(25组,69); 投资性客户多倾向购买面积较小的产品,300㎡以内占68(17组);自用客户的需求面积段较为分散,无明确指向;但购买面积在800平米以上(即1层以上)的客群,都为自用目的。,成交客户分析购买用途,项目现状,现状小结,成交分析,客户情况,来访分析,成交客户分析成交周期,项目整体成交周期较短,购买决策在2周内的客户比例较高(26组,72); 从到访次数的数据来看,在13组高总价购买(300万以上)的客户中,决策周期呈两个极端,首次到访即认购占38(5组),1个月以上占30(4组),有利的利用现场氛围和手段逼定客户,仍是有效的销售策略。,项目现状,现状小结,成交分析,客户情况,来访分析,成交客户分析年龄及购买力,30-40岁年龄段客户是项目成交量最大的人群,占所有成交客户的50(18组);但购置金额不高,集中在300万总价以内(13组),多为1-2套认购; 购买力最强的客户年龄段集中在40-50岁,在14组300万以上总价成交客户数中占57(8组)。,项目现状,现状小结,成交分析,客户情况,来访分析,成交客户分析付款方式,在所有成交客户中,一次性付款的比例为41(15组),剔除小户型产品后,约为27; 整层及以上客户仅1组(8)选择一次性付款,为大客户提供灵活的付款方式,也是促成成交的有利手段。,项目现状,现状小结,成交分析,客户情况,来访分析,认购核心因素 有区域发展潜力 项目升值空间及投资回报 江景资源 低总价产品投资风险小,认筹未认购客户放弃因素 住宅性质产品投资前景不看好 区域成熟度不高 价格抗性,认购客户退房原因 资金不到位 周边不利因素影响(垃圾站,加油站,高压线),客户分析关注及抗性,项目现状,现状小结,成交分析,客户情况,来访分析,项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略 13/14年营销策略,Content /目录,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,主城写字楼2013年市场动态,2013年重庆写字楼进入集中爆发期,但成交量价均呈下滑态势,市场竞争日趋激烈;,2013年写字楼存量大(5月底存量接近135万方),消化存量约需22个月,渝中、江北、渝北存量大; 2013年量价齐跌态势明显销售量锐减至18.9万㎡,价格呈下降趋势,前5月成交均价仅为11616元/ ㎡。,市场现状写字楼存量大、量价呈跌势,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,主城写字楼2013年成交排名,时代天街成为今年前5月写字楼销冠,月均去化约5400㎡,明显低于去年销冠金贸时代月均去化速度; 玖玺国际排名第二,东原D7排名第三,多产品线同时销售成为决胜关键。,热销总结成熟商圈低总价产品优质配套资源,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,本案各产品线可参考项目选取维度,本案需要从区位、产品、成熟度、推出时期和价格五个维度来选取选取可参考项目,同时本案通过市场可比法确定价格时还需考虑品牌维度的影响。,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,独栋办公项目选取,本案,晶石公元 区位金开大道 体量 万方 交通公交 成熟度融景城大社区 面积107-1500㎡ 价格17000元/㎡,财富CDE 区位新牌坊星光大道 体量 3.7万方(75万方) 交通公交 成熟度融景城大社区 面积107-1500㎡ 价格21000元/㎡,贝蒙盘古 区位人和转盘方 体量 5.5万方 交通公交 成熟度社区商业 面积440-1000㎡ 价格19000元/㎡,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,独栋办公项目推广主题,别墅级的生态办公环境成为主力诉求 创新的办公理念成为第二大诉求 定制成为第三大诉求,主要针对智力型顶尖企业,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,价格畅销型独栋写字楼主力价格在20000元/ ㎡左右,赠送率在20以内,本案赠送率远远高出该水平; 销售竞品以整栋销售为主,整层销售为辅,主力总价4500-8000万,月均去化速度约6000㎡; 卖点地段和低密度生态办公环境成为主力卖点; 客群地产公司、大型金融机构及开发商等成为独栋写字楼的主力客群。,独栋办公项目量价关系,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,经济型写字楼参考项目选取,本案,中渝国际都会 区位新牌坊 体量14.万方(60万方) 交通公交,轻轨 成熟度政府办公集中区域 面积881500㎡ 价格15000元/㎡,渝能1992 区位五里店 体量3.7 万方 交通公交、轻轨 成熟度五里店商圈、自身商业 面积701412.08㎡ 价格14000元/㎡,经济型写字楼推广主题,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,地段、成长潜力、商务配套成为主要诉求点,经济型写字楼量价关系,价格建议参考的经济型写字楼(商业性质)市场均价14000-15000元/㎡,区域成熟性较高; 去化速度散售的月均去化量仅为1400-2400㎡左右;整栋、多层销售成为经济型写字楼的趋势,建议本案以整层或多层认购为主方向。 主力卖点地段、成长潜力、商务配套成为主要诉求。,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,住改商参考项目选取,玖玺国际 区位南坪会展中心旁 体量3.5万方(32万方) 交通公交、轻轨 成熟度凯宾斯基酒店、豪宅、亚太商谷 面积段39-96 ㎡ 价格10000元/ ㎡,中海首钻 区位弹子石国际社区 体量5万方(87万方) 交通公交 成熟度大社区 面积段44-160 ㎡ 价格8000元/ ㎡,本案,通用时代 区位北滨路 体量3.6万方 交通公交 成熟度金源MALL、酒店 面积段256-323 ㎡ 价格11730元/ ㎡,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,单层面积较小的住改商以独层办公为主要卖点,本案可参考借鉴; 低总价、低投资门槛成为第二大诉求点。,住改商推广主题,玖玺国际首付4.5万,抢占200亿会展商机 通用时代观音桥、北滨路纯独层企业公园,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,住改商量价关系,价格参考项目均价10000元/㎡左右,本案后期住改商缺乏江景溢价,故建议均价10000-10500元/㎡; 速度小面积住改商月均去化约3300 ㎡/月,预计本案月均去化速度3000 ㎡/月;,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,LOFT参考项目选取,东原中心 区位大石坝 体量6万方(100万方) 交通公交 成熟度30万方商业 面积37-79 ㎡ 价格12147元/ ㎡,融创金贸时代 区位汽博中心奥园 体量7万方(38万方) 交通公交、轻轨 成熟度集中商业、大社区 面积49-113 ㎡ 价格9200-10500元/ ㎡,万悦汇 区位金开大道 体量3万方(10万方) 交通公交 成熟度集中商业、悦府、悦峰 面积35-84 ㎡ 价格9730元/ ㎡,本案,龙湖时代天街 区位大石坝 体量12万方(130万方) 交通公交、轻轨 成熟度60万方商业 面积37-75 ㎡ 价格12900元/ ㎡,高赠送(即5.1、5.5米层高一层投入、双层享受)成为主力诉求; 低总价、低投资准入门槛为第二大诉求点; 当前主要包装为“空中商铺”吸引小型私营业主购买;,LOFT项目推广主题,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,市场表现LOFT畅销面积集中在50-85 ㎡之间,总价段集中在50-150万,2间合并购买者比例位居第二; 去化速度月均可达到4000 ㎡,个别项目甚至更高; 层高以5.1米的产品居多,多为投资客和个体经营户(网店经营者为主)购买,LOFT办公量价关系,价格建议可参考项目价格约12000-13000元/㎡,考虑到本案成熟度因素,建议均价12500元/㎡; 去化速度参考项目月均去化3500-5500 ㎡不等,本案月均去化3500 ㎡较为适宜; 客群以创意及设计公司(广告、工作室、设计等)自用、个体经营户和投资客户购买为主,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,复式办公参考项目选取,本案,动力国际 区位火车北站对面 体量11万方(16万方) 交通公交、轻轨 成熟度斯坦利酒店、4万方商业 面积49-348 ㎡ 价格17000元/ ㎡,金开协信中心 区位金开大道入口 体量3.9万方(12.7万方) 交通公交 成熟度5万方星光商业 面积段280-523 ㎡ 价格12000元/ ㎡,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,复式写字楼推广主题,地段为主要诉求点,主打两江新区门户概念,看好两江新区发展潜力; 高赠送率、高性价比(实得单价7500-8500元/ ㎡)成为第二大诉求点;,价格建议参考项目实得单价8000-8500元/ ㎡,本案赠送率约为25-30,推算均价约为11050元/ ㎡; 考虑到本案紧邻江北嘴CBD可产生一定溢价,故建议复式写字楼均价为11500元/ ㎡; 去化速度建议参考当前在售的动力国际,大面积月均去化约1130 ㎡ 客群特征该类产品多为金融、地产、贸易及物流公司自用为主,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,复式办公量价关系,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,公寓参考项目选取,本案,珠江国际 区位北滨路路黄花园大桥旁 体量7万方(38万方) 交通公交 成熟度10万方商业 面积33-73 ㎡ 价格10500元/㎡(清水),招商国际公寓 区位北滨路金源旁 体量3万方(48万方) 交通公交、轻轨 成熟度大社区 面积39-53 ㎡ 价格10497元/㎡(精装),江北协信中心 区位观音桥茂业百货旁 体量3万方(10.5万方) 交通公交、轻轨 成熟度观音桥商圈、星光商业 面积35-52 ㎡ 价格12000元/㎡(精装),公寓推广主题,地段(北滨路)、成熟度、配套、低总价和投资前景等成为公寓项目的主要诉求点,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,公寓量价关系,价格建议参考公寓清水价格约为10500元/㎡,考虑到精装溢价,本案售价建议为12000元/ ㎡; 去化速度参考项目月均去化5000 ㎡以上,去化速度远超过住改商,故建议后期将23、24号楼规划为公寓,同时考虑到本案居住氛围尚不成故熟,本案公寓预计去化速度在3500 ㎡以上; 主力卖点低总价和投资潜力成为主卖点,酒店管理公司(雅诗阁等)的引入有助于项目销售,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,高层豪宅参考项目选取,本案,寰宇天下 区位江北嘴大剧院旁 体量43万方(16万方) 交通公交 成熟度大剧院、科技馆 面积180-330 ㎡ 价格16962-23400元/ ㎡,融创玖玺台 区位南坪 体量11万方(16万方) 交通公交、轻轨 成熟度斯坦利酒店、4万㎡商业 面积131-454㎡ 价格20280元/ ㎡,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,高层豪宅推广主题,高层豪宅主要以地段、建筑地标和景观作为主力诉求点,精装作为第二大核心诉求,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,高层豪宅量价关系,近半年高层豪宅畅销总价段为280-400万之间,其次为400-500万之间; 建面单价为15600-20000元/㎡(含精装),建议本案豪宅均价16000-20000元/ ㎡;,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,高层豪宅量价关系,去化速度月均去化套数在10套以内,去化面积1500-2500㎡,去化速度较2012年下滑明显,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,甲A写字楼参考项目选取,本案,金融街融景中心 区位建新东路 体量14.5 万方(170万方) 交通公交 成熟度10万㎡商业,大社区 面积107-1500㎡ 价格15000元/㎡,金融城2号 区位北滨路 体量 10万方(48万方) 交通公交 成熟度江北嘴核心商务区 面积490-2000 ㎡ 价格23000元/㎡,英利IFC 区位北滨路 体量16 万方 交通公交、轻轨 成熟度解放碑商圈、自身商业 面积198-552 ㎡ 价格25000元/㎡,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,甲A写字楼推广主题,地段(江北嘴CBD)、5A硬件配置成为主要诉求点,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,企业别墅 经济型写字楼 住改商小户 5.1米loft 复式写字楼 小户公寓 滨江豪宅 5A甲级写字楼,甲A写字楼量价关系,价格建议畅销型甲A价格为15000元/㎡,考虑到本案2-3年后推出甲A,预计届时售价17000元/ ㎡较为适宜; 去化速度甲A去化多受大型国企、金融保险等名企团购影响较大,散售的月均去化量仅为1000㎡左右;整栋、多层销售成为甲A写字楼的趋势,建议本案提前启动整栋或多层认购。 主力卖点商务核心地段如CBD、甲级软硬件配置成为主要诉求。,市场情况,市场小结,13成交TOP10,各产品线案例,13市场动态,市场小结,独栋办公主要低密及生态办公为主要卖点,多位于城市边缘,畅想独栋写字楼主力价格在20000元/㎡左右,赠送率在20内,月均去化约6000㎡; 经济型字楼地段、成长潜力、商务配套为经济型写字楼(商业性质)主要述求,市场均价在14000-15000元/㎡,月均去化约1400-2400㎡; 住改商写字楼主力价格在10000元/㎡左右,小面积住改商产品月均去化约3300㎡; Loft写字楼以创意类公司(自用)及投资客户购买为主,主力价格在12000-13000元/㎡左右,月均去化3500-5000㎡; 复式写字楼市场上复式写字楼多为100全赠送且面积较小,均价约110500元/㎡,月均去化约1130㎡; 小户公寓低总价和投资潜力为公寓产品主要卖点,市场均价约10500元/㎡(清水),月度去化约5000㎡; 滨江豪宅畅销总价段为280-400万之间,其次为400-500万,月均去化约1500-2000㎡; 5A甲级写字楼商务核心地段及硬件配置为主要诉求,畅销项目均价约15000元/㎡,月均去化约1000㎡;整栋、多层销售为甲A写字楼趋势;,项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略 13/14年营销策略,Content /目录,整体定位,定位修正,项目整体形象,原定位问题,原产品线定位,“江”板式观江住改商(面积1033-83㎡、8/9200㎡左右) “树”5栋创意BOX(每栋2417.75㎡) “峰”1栋5A甲级写字楼(标准层1990㎡、户均570㎡) 1栋住改商复式写字楼(6.6米局部挑空、305-427㎡) 3栋商业性质loft(1187-110㎡、12190㎡、13190㎡) 3栋住改商办公(1580-158㎡、23184㎡、24184㎡) “海”总部别墅办公产品(面积441㎡) “云”2栋小户公寓(面积45㎡) “天”6栋一线观江豪宅(28/29290㎡、26/27/30/31160-240㎡),整体定位,定位修正,项目整体形象,原定位问题,目前定位问题 12原产品面积大,户均190㎡,市场中同类产品均为小面积产权,以低实得单价吸引客户,避免与标准写字楼竞争,原产品同总价段竞品多,去化速度低; 23/24原产品住改商,基于目前10小户产品消化较困难,且项目小户办公产品多,产品线过于单一,拉低整体项目写字楼办公形象; 28/29原产品面积大,户均290㎡,总价高,客户基数少,去化速度低; 基于“降低项目运营风险”考虑,需对12、23、24、28、29产品进行调整,整体定位,定位修正,项目整体形象,原定位问题,原有产品,调整产品,切小后41-92 ㎡,切小前户均面积190 ㎡,,12LOFT产品调整,建议本案LOFT产品切小,迎合市场畅销面积和总价段,划小后的市场同类产品均价约12000-13000元/㎡,月均去化约3500㎡-5000㎡;,建议将23、24调整为住宅精装小户(住宅),丰富前期产品线,保证去化速度,整体定位,定位修正,项目整体形象,原定位问题,23/24产品调整,23/24原产品为住改商,目前10小户产品消化较困难,且项目小户办公产品多,产品线过于单一,拉低整体项目写字楼办公形象; 小户公寓产品目前市场销售情况较好,均价10500元/平方米,月均去化约5000㎡;,整体定位,定位修正,项目整体形象,原定位问题,28/29产品调整,28/29原产品为一线观江豪宅,三梯两户,户均面积约290㎡,基于目前市场总价500万以上大平层豪宅产品去化情况不理想,为降低项目运营风险考虑,建议将产品划小; 划小后产品与市场畅销总价段(280-400万之间)呼应,市场月均去化约1500-2000㎡;,建议将28/29调整为三梯三户,划小面积段,溢价同时保持去化速度,项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略 13/14年营销策略,Content /目录,办公产品线价值梳理,,,,,,,企业别墅567/432重庆唯一江景临崖企业别墅、赠送面积大、私享花园,Loft办公11/12/13昭示性强、临近出入口、底层具备商业价值、产品赠送率100、商业氛围强,复式写字楼14昭示性强、项目稀缺品、标准层高、局部6.6米挑高,江景板式8、9一线江景、户型通透、采光通风好、与滨江商业互通、昭示性好,住改商办公小户10/15低门槛、临主入口昭示性强、住商两用、商业氛围较好,办公产品线客群定位,目标客群建筑类相关企业 终端用户小额担保 / 设计院,大型投资者(品牌餐饮等),目标客群创意设计类成长企业 装饰、建筑、工业、广告等,客群私人银行、金融证券类 终端用户企业会所、集团办公,客群大型基金 / 保险 / 投行 终端用户大中型企业,客群设计事务所 / 大型律师行,物流/贸易类中小企业,,,,,产权式酒店/服务式公寓产品稀缺性、投资风险低、门槛低、商业氛围好,住宅类产品线价值梳理,,,,,产权式酒店/服务式公寓 区县投资客、项目周边板块投资客,住宅类产品线客群定位,项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略 13/14年营销策略,Content /目录,运营策略,运营策略,推售策略,运营目标,目标一实现全案83.2亿销售目标; 目标二XX年(需财务核算)前快速现金回流; 目标三XX年(需财务核算)年实现项目盈亏,为后期销售提供溢价基础;,运营目标,面临问题,从目前情况看,项目运营难点,Q1、产品线丰富,如何平衡利润与速度; Q2、前期单一作战,孤城难热,片区信心不足; Q3、江北嘴发展现状不足以支撑客户认可项目价值;,运营策略,运营策略,推售策略,运营目标,运营思路,(3)中高端品牌商业引入,氛围加浓,提升信心值。,(2)政策挂牌,产业包装,提升形象感及利益价值;,(1)现金流利润产品搭配推售,保证现金流;,,2013 坚持,2018 落成,2017 收获,2016 收复,2015 转折,2014 希望,企业 别墅,5A,小户公寓,小户公寓,小户公寓,江景写字楼,住改商,住改商,复式,会所,,,,,滨江豪宅,幼儿园,推货节点,商业节点,交房节点,江北嘴落成,4月8 5月9/10 8月14/15 9月11,3月12 4月16 5月23 9月13,3月28/24/18 2/3/4/5/6/7 4月19 6月26,3月33/34 4月20/21 6月22/25,3月27/29 4月30 9月31,9月1/8/9/10/16,5月11/14/15/12 18/19/20 8月23 10月13/21/22,3月26/27/28 6月24,3月25 4月2/3/4/5/6/7 10月33/34//35,8月29/30/31,政府授牌「创意产业产业基地」,落实优惠政策。 16楼与12个主力租户达成意向。,与品牌酒店管理公司达成意向。 开通公交线路。,鲁溉路沿线及溉北三支路广场形象呈现。 16楼正式开业。 Box与1个主力租户达成意向。,Box及周边商业全线开业。 项目整体基本成型,CBD全生态城市综合体的形象落成。,江北嘴约130万方办公物业交付入驻。 13万办公人口入驻。,江北嘴约130万方商务产品入市。,部分商业、 商务产品交付。 千厮门大桥 通车,轻轨6号线开通。,江北嘴CBD商务圈初步落成。,,,,,,图1推货顺序,图2交房顺序,江北嘴区域成熟、项目落成走势图,运营策略,运营策略,推售策略,运营目标,年份,2013,2014,2015,2016,2017,利润产品-20.6万方,走量产品-30.1万方,8/9/10-板式写字楼 14-6.6米跃层 15-住改商小户办公 11-5.1米LOFT产品,23-精装小户 12-5.1米LOFT产品 13-5.1米LOFT产品,区 域 成 熟 期,区 域 配 套 建 设 期,2/3/5/6-独栋办公 4/7-联排别墅 26/28-江景豪宅 18/19-创意BOX,16-滨江商业,24-精装小户,20/21/22-创意BOX 25-5A甲级写字楼,27/29/30/31-江景豪宅,33/34-精装小户,推售时间13年8月 面积27175㎡ 单价11500元/㎡ 月均去化量3397㎡ 销售周期8个月,推售时间13年9月 面积25558㎡ 单价12000元/㎡ 月均去化量4260㎡ 销售周期6个月,推售时间13年8月 面积32840㎡ 单价10000元/㎡ 月均去化量4105㎡ 销售周期8个月,推售时间13年5月 面积21014㎡ 单价11505元/㎡ 月均去化量1910㎡ 销售周期11个月,推售时间13年5月 面积17492㎡ 单价12854元/㎡ 月均去化量1943㎡ 销售周期9个月,推售时间13年4月 面积13905㎡ 单价11850元/㎡ 月均去化量2317㎡ 销售周期6个月,8江景板式写字楼,9江景板式写字楼,10MINI空中商铺,15贸易物流基地,14成长型企业基地,11成长创意园,13年推货,,13年推售计划货值15.91 亿,销售11.4 亿;,运营策略,运营策略,推售策略,运营目标,推售时间14年3月 面积24237㎡ 单价12000元/㎡ 月均去化量2693㎡ 销售周期9个月,推售时间14年9月 面积24920㎡ 单价12000元/㎡ 月均去化量3115㎡ 销售周期8个月,12金融行业基地,13金融行业基地,推售时间14年5月 面积34266㎡ 单价11000元/㎡ 月均去化量3115㎡ 销售周期11个月,23精装小户,推售时间14年4月 面积8000㎡ 单价17000元/㎡ 月均去化量615㎡ 销售周期13个月,16临街商业,14年推货,,14年推售计划货值11.15 亿;销售12.9 亿。,运营策略,运营策略,推售策略,运营目标,推售时间15年6月 面积13031㎡ 单价17000元/㎡ 月均去化量1919㎡ 销售周期12个月,26江景豪宅,推售时间15年3月 面积20164㎡ 单价19000元/㎡ 月均去化量1680㎡ 销售周期14个月,28江景豪宅,推售时间15年3月 面积1708㎡ 单价18000元/㎡ 月均去化量342㎡ 销售周期5个月,18创意BOX,,15年推货,推售时间15年3月 面积42192㎡ 单价11000元/㎡ 月均去化量3014㎡ 销售周期14个月,24精装小户,推售时间15年4月 面积1854㎡ 单价18000元/㎡ 月均去化量371㎡ 销售周期5个月,19创意BOX,推售时间15年3月 面积17380㎡ 单价30000元/㎡ 月均去化量790㎡ 销售周期22个月,2/3/5/6独栋办公,推售时间15年3月 面积5845㎡ 单价20000元/㎡ 月均去化量202㎡ 销售周期29个月,7联排办公,推售时间15年3月 面积6663㎡ 单价20000元/㎡ 月均去化量196㎡ 销售周期34个月,4联排办公,运营策略,运营策略,推售策略,运营目标,15年推售计划货值19.05亿;销售13.14 亿。,推售时间16年6月 面积2480㎡ 单价18000元/㎡ 月均去化量500㎡ 销售周期5个月,22创意BOX,推售时间16年4月 面积2441㎡ 单价18000元/㎡ 月均去化量488㎡ 销售周期5个月,21创意BOX,推售时间16年4月 面积3604㎡ 单价18000元/㎡ 月均去化量720㎡ 销售周期5个月,20创意BOX,推售时间16年3月 面积22342㎡ 单价13000元/㎡ 月均去化量2793㎡ 销售周期8个月,33小户公寓,推售时间16年10月 面积22341㎡ 单价15000元/㎡ 月均去化量3191㎡ 销售周期7个月,34小户公寓,推售时间16年6月 面积69813㎡ 单价18000元/㎡ 月均去化量1939㎡ 销售周期36个月,255A甲级写字楼,运营策略,运营策略,推售策略,运营目标,16年推售计划货值20.36亿;销售17.39 亿。,,16年推货,,17年推货,推售时间17年3月 面积20164㎡ 单价22000元/㎡ 月均去化量1120㎡ 销售周期18个月,29滨江豪宅,推售时间17年3月 面积16923㎡ 单价15000元/㎡ 月均去化量1638㎡ 销售周期11个月,27滨江豪宅,推售时间17年9月 面积13031㎡ 单价20000元/㎡ 月均去化量868㎡ 销售周期15个月,推售时间17年4月 面积16922㎡ 单价18000元/㎡ 月均去化量1538㎡ 销售周期11个月,30豪宅,31豪宅,运营策略,运营策略,推售策略,运营目标,17年推售计划货值12.63亿;销售13.50 亿。,项目现状 市场情况 项目整体定位 产品客群定位 项目运营策略 13/14年营销策略,Content /目录,3月,4月,,,3月29日 示范区开放,4月27日 5-9开盘,,,,,形象导入,产品释放,示范区产品释放,首次开盘信息,机场灯箱、报版,报版、户外、轿厢、短信,报版、户外、网络、轿厢、电台、短信,报版、户外、轿厢、短信、派单、CALL客,“中国CBD超越之作” “天地 在江山之山”,“江北嘴CBD68万方一线江景未来城”,“巅峰者 独揽天地” “江北嘴CBD的宝格丽风情” “谷歌式办公空间登陆江北CBD”,“江北嘴CBD新核心” “中国CBD商务超越之作”,营销阶段,营销主题,推广 渠道,项目以“CBD超越之作形象”切入市场,迅速导入产品信息,在短期内吸引市场聚焦。,13-14营销策略,半年费用总结,13-14目标分解,半年推广总结,13年营销策略,14年营销策略,,5月20日 10开盘,,10开盘信息,,持续销售,,双线并行,活动,浙商会、美商会活动,业内品鉴、耿德法画展,名仕之夜、商界总裁班,重大MBA、兰芝软装,招行亲子活动、野保新闻发布会,“一线江景写字楼” “12万惊价拿下江北嘴”,5月,6月,13-14营销策略,半年费用总结,13-14目标分解,半年推广总结,13年营销策略,14年营销策略,,,,,,,,,第一期 面世,第二期 形象,第三期 解读,,第四期 差异化,第五期 投资性,第六期 商务重塑,第七期 热销,,第八期 双线产品,3-6月投放报版约40版,平均每周2.5版,客户来电173组,4.3组/版;来访38组,0.95版/组;无成交。 报媒在项目面市期帮助项目迅速建立市场认知及整体形象。单前期报媒产品信息和商务属性不够,导致问询住宅的来电较多。,报广项目形象树立主渠道,13-14营销策略,半年费用总结,13-14目标分解,半年推广总结,13年营销策略,14年营销策略,户外针对性大众覆盖媒体 共发布户外6个点位,目前仍持续发布4个点位户外,包含机场高速、观音桥大循环、解放碑金鹰广场LED、南坪浪高LED。通过户外来电70组,到访客户36组,成交1组。,投放地点 江北机场T2B航站楼(已到期) 机场高速农业园区天桥旁 北环(已调整至红鼎) 观音桥红鼎国际大循环下穿道 解放碑金鹰广场LED 南坪浪高LED(北环调整赠送),13-14营销策略,半年费用总结,13-14目标分解,半年推广总结,13年营销策略,14年营销策略,电台广播投放音乐台、交通台各1个月,共有来电4组,到访1组,无成交。,交通广播 时间4月4日5月3日 0830/1030/1230/1430/1630 1830/2030/2230 A时段1000/1930 C时段1330/2200,音乐广播 时间4月4日5月2日 0800/1000/1200/1400/1600 1800/2000/2200/2400 A时段1030,“巅峰者,独揽天地。 江北嘴CBD罕有临崖企业独栋星耀天地海系列作品4月首发,88301888”,13-14营销策略,半年费用总结,13-14目标分解,半年推广总结,13年营销策略,14年营销策略,网络作为传播力最强,传播面最广、时效性最强的常规运用渠道,作为项目前期信息释放的核心渠道之一,共有来电72组,到访19组。,投放媒体 百度搜索(模

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