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2011中国工业地产高层峰会之新兴产业园区的运营之道2011-67页-地产文库.ppt

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2011中国工业地产高层峰会之新兴产业园区的运营之道2011-67页-地产文库.ppt

新兴产业园区的运营之道,远洋创智高地 杨志伟 中国大连,因循、吸收、创新、本土,,Part1 因循、吸收、创新、本土,因循遵循国际和国家产业发展和产业升级、产业转移的规律; 吸收学习和融合先进工业园区的开发经验和运营模式; 创新打造园区差异化的亮点、优势和核心竞争力; 本土必须和当地的产业环境、政策环境、居住与生活消费环境相结合, 每一个工业园区通常意义上应当是本地化、个性化的,无法简单 复制;,建筑产品工业厂房、研发楼、办公楼、配套住宅及商业设施; 服务 为入园企业提供技术支持、综合服务、物业管理等高端服务; 产业氛围营造本区域产业引进和促进繁荣; 城市环境营造城市远郊(欠成熟区域)的市政设施建设、城市规划、 居住与商业产业氛围的营造;,直接客户 产业客户购买或租赁厂房、办公楼(或自建)用于生产和经营; 房地产客户 园区配套住宅或商业的物业购买者; 间接客户、关联者 区域政府为政府带来财政收入、税收、就业及经济增长与产业拉动; 居民改变区域的消费水准、居住及商业的产品及水平;,土地投资收益;由于区域发展所带来的土地及配套设施的增值; 工业物业销售与租赁收益; 配套住宅和商业的销售收益; 园区企业投资收益(孵化、加速及股权投资收益);,园区运营模式的多样化将成为必然不同产业的地域化、消费地域化、盈利模式的差异化,决定了成功的模式一定是多样化的。 “园区开发的成功”与园区内的“企业的成功”并非一定同步或彼此关联,类似于购物中心和品牌独立店,管理成熟的高品质小区与小区居民的关系。 所谓运营模式,就是一种战略选择和资源评估。 即回答资源怎样提供什么样的产品或服务客户是谁盈利模式怎样如何实现,,Part6 起步型民营园区的关注点,围绕“盈亏平衡”目标,把握投入产出关系; 确立盈利模式---由简入繁,明晰与务实; 谨慎选择产业方向和介入产业领域的深度---“快速选择和长期坚持”; 明确目标客户和服务内容---“山贼与海盗”;,评估资源企业资源、客户资源、管理团队; 评估环境区域工业地产市场环境、产业环境、政策环境; 选择产业核心产业领域、类型产业客户确定; 选择模式盈利模式、运营模式;,,Part7-1 评估资源,,客户产业客户、房地产客户资源; 企业的产业资源拥有及引进、整合能力; 团队房地产开发团队、产业招商及管理 团队的完备程度 和学习曲线;,Part7-2 评估环境,,区域工业地产市场; 区域产业结构及发展趋势; 区域产业政策及投资环境; 区域住宅及商业地产投资环境;,两种顺序 引进产业、聚集客户。客户彼此联系,行业相对统一与集中,形成群聚效应。 引进客户,聚集产业。客户自然聚集,行业分散或关联程度不高,产业特点逐步形成,软件和硬件环境是关键点。 两项原则 务实与适合(并非一定朝阳或超前),要结合自身的产业聚集能力和区域的产业氛围。 与盈利模式相匹配。,Part7-3 选择产业,,Part7-4 选择模式,,房地产开发模式开发及销售建筑产品; 产业开发模式引进产业客户,培育产业环境,催化产业投入和产出规模; 区域环境开发模式开发区域(造新城),以产业和城市配套拉动区域土地价值和产业价值;,产业园区化产业聚集,产业关联度紧密型,建筑形式为大面积厂房和集 合; 园区产业化企业聚集,产业关联度松散型,建筑形式为研发中心、创智中 心及总部基地和组装式加工厂房; 园区生活人文化产业作为一种业态,与住宅、商业相互融合,公园、社区、 核心城区、CBD等;,项目投资每一个工业园区,都是一个投资项目; 技术投资每个工业园区作为大项目,当中包含着很多的小项目投资和技术 投资(产业客户),彼此关联又各自独立; 房地产投资每个工业园区,都是一个独立的大型房地产投资项目; 角色与功能工业园区有时甚至会迷失自己,因为常常在以企业的身份和资 源行使着部分的一级政府职能(招商引资和产业催化); 赢利与发展各个园区盈利方式不同,但园区必须赢利才能长足发展; 造园、造区与造城为建筑、街区植入新的产业和就业内容,或者新造一个 园区、街区或城镇,这是园区的缔造者可能忽视但带给城市的真实而有意义的变革。,谢 谢 ,17,,18,,把握机遇,共创共赢,共同发展 天津滨海汽车零部件产业园有限公司 二0一一年三月二十六日,19,尊敬的的各位领导、各位专家, 尊敬大会组委会各位朋友, 尊敬的女士们、先生们 大家好在这春意盎然的阳春三月,非常荣幸地和大家结识,共同探讨工业地产的发展前景,交流和分享产业园区的成功经验,感到非常高兴。首先,请允许我做自我介绍。我是天津滨海汽车零部件产业园有限公司综合部经理阎建政。愿借此机会,我代表天津汽车工业(集团)有限公司副总经理、天津滨海汽车零部件产业园有限公司总经理张鸿儒博士及公司全体同仁,代表天津滨海汽车零部件产业园企业联合会、企业家协会、园区管委会和入驻园区的50多家企业投资者对第二届中国工业地产高层峰会的成功召开表示热烈的祝贺,20,大力兴办和发展特色产业园区已成为当今中国经济快速发展的助推器,是调整优化产业结构、转变经济发展方式、建设资源节约型、环境友好型社会对工业经济发展提出的新的和更高的要求。特色产业园区既是一种空间形态,更是一种产业发展特征。国内外经济发达地区的成功发展经验表明,特色产业园区作为以工业为主体、产业特色明显、专业分工明确、协作配套紧密的专业化产业集群,能够突出开发区和工业集中区产业主题,高效地吸引人才、市场、资金、技术等要素,推动大量同类产业、关联企业及支撑机构在空间上集聚,能够优化结构、降低成本,促进工业集约化、规模化和产业化发展,增强竞争能力,是区域工业化带动城市化、加快推进现代化的有效途径。因此,发展特色产业园区方兴未艾,并且在各级政府的大力扶持和多种优惠政策的支持下,产业园区和产业整合已成为发展的主要趋势。,21,天津滨海汽车零部件产业园正是为落实国家汽车产业发展政策和汽车产业调整和振兴规划,调整优化天津汽车工业结构,提升汽车零部件行业水平和竞争力而搭建的汽车零部件产业平台,通过这个产业平台,使汽车零部件产业集聚发展,集约利用各类资源,实现土地集约化经营、项目集群式组合、产业链条化延伸、资源循环式利用,使资源效益得到更大发挥,促进天津汽车工业更好更快发展。 在天津市和静海县人民政府以及中国汽车工业协会支持下,经天津市国资委批准,天津滨海汽车零部件产业园有限公司于2009年3月24日成立,公司注册资本壹亿元人民币,注册地点为紧靠天津市区的天津静海经济开发区北区,出资人是上海复地投资管理有限公司(40)、天津汽车工业(集团)有限公司(40)、北京麟瑞财务管理有限公司(10)和天津中岳渤华投资有限公司(10)。,22,我公司主营业务定位为“产业园区建设和运营服务”,独创并实行 产业园与产业园公司“园司合一”的经营模式,以招商选资、项目建设 和服务为代表的发展外包,机制和管理完全按照上市公司标准运作。汽 车零部件产业园规划占地总面积5000亩,分三期建设,2015年建成,其 中一期占地1500亩,2011年底建成,被天津市人民政府列为天津市重大 工业项目,被中国汽车零部件工业公司确定为中国汽车零部件(天津) 产业基地、中国招商引资研究院确定为招商引资理论“天津实践实验基 地”、南开大学国际汽车经济研究中心指导单位、天津市委党校校外学 习实践基地。 我公司成立两年,取得了快速发展和明显的经济及社会效益。截止2010年底,已有50个项目签约入园,协议受让土地面积1300亩,投资总额30亿元,其中,有世界汽车喷涂业排名第二的日本大气社和在世界,23,,输送系统排前三名的日本椿本链条以及美国、韩国和台湾地区投资公司,国内的国企、民企也踊跃投资,汽车零部件产业园已完全具备承接外商资本、国有资本进入的能力,法制化、规范化、国际化运作水平达到了外资和国资的要求。11家企业、18万平方米厂房已基本建成,其中,3家企业投产;另外,20家企业、37万平方米厂房正在开工建设。继2009年公司实现当年开园、当年引入项目17个、当年项目开工建设11个、当年实现利润980万元之后,2010年实现利润1515万元,增长54.5。,24,按照公司十二五规划,2015年底汽车零部件产业园全部建成后,将引进生产型企业120家、商贸服务型企业450家,总投资额120亿元,实现年产值100亿元,出口额3亿美元,税收10亿元,安排就业20,000人。园区将重点规划建设十大基地,即生产基地、融资基地、科研基地、检测基地、展览展示基地、会议交流基地、常设销售基地、人才基地、国际交流基地和经济理论创新基地,使整个园区最终形成工贸结合、以工促贸、以贸带工、低碳节能的高科技、国家级、国际化汽车零部件产业集群。 天津滨海汽车零部件产业园能够在短短的两年时间里取得快速发展,形成现代特色产业园区雏形,除了天津市和静海县政府的大力扶持和优惠政策的支持外,我公司创新园区发展方式,独创招商选资,25,经营管理理论和招法是我们快速制胜的重要因素。我们的主要做法 一是构建适合的体制,即国企与民企相结合,并列大股东的混合所有制体制。四个股东,“4411”,黄金股权结构,从根本上保证了公司行政原则和行为高效。以国企的资源、资格、资信优势,加之民企的务实、灵活、高效特点,按照外企的规范、严谨、认真的风格,追求上市公司依法、严格、公开的管理。实践证明,这种体制能够传承并创新出资人已有的优势,为公司发展奠定了基础。 二是采用适用的机制,即园区和谐、园司合一。汽车零部件产业园和静海县开发区有一致的目标,共同的利益,严谨的法律协议和良好的人脉关系,这种发展模式得到了双方认同并高效运作,使开发区和园区各类资源得到合理配置、集约利用,引进项目能够迅速落地、快速实现集群式组合。同时,产业园和产业园公司合一,创新了机制,减少了中间管理环节,并真正把责权利捆到一起,使公司和园区的共同发展形成整体和合力。,三是定位清晰的主营业务,即“产业园区建设和运营服务”,以招商选资、项目服务为代表的发展外包,打造核心竞争力。主要内容概括为“四有”有限改变和创造环境,有量合理配置资源,有范围地请政府授权,有程度地让企业放心。发展表明,我们创造的这种全新的商业模式,可以在惨烈的竞争中达到别人难以竞争的境地,在服务投资商和服务地方经济发展过程中,使公司自身得以更好地生存和发展。 四是实行惟才是举的用人政策。按照选人用人的“七不分”原则,即不分年龄、性别、学历、资历、民族、国籍、宗教信仰,只求有真知灼见、真才实学、能干会干,建设了一支敢于吃苦、勇于拼搏、善于创新、能出业绩、少而精的员工队伍。目前,由32名员工组成的公司团队有9名博士硕士(MBA)、3名海归、3名外籍员工、,26,,4名具有高级职称人员、5名海外招商代表。公司组建两年来,已引进和补充了20名高素质人才,不适应工作离职或辞退了11名员工,公司人员的合理流动,使人员结构不断完善精干,确保了公司发展。 五是创新经济理论。由张鸿儒博士主编并由经济管理出版社出版发行了招商选资的经营管理一书,既是用于指导招商选资工作的开展,又是我公司从事招商选资实践和理论的总结和建树。全书以四篇十六章四十六万字的篇幅,对招商选资的准备工作、招商选资的原理和原则、招商选资的思路和理念、招商选资的策略和方针、招商选资中政府作为以及用投资乘数评价项目好坏、用累积税收折现率计算土地盈亏、项目的甄别分析和取舍标准、概算招商选资的效益等业内关心的课题,从理论和实践的高度进行了独到的阐述,奠定了我公司经济理论研究和创新的基础。,27,,28,学发展为核心的思维方式,以“说到做到,胜过广告”为核心的作风、诚信和效率,基本构筑出了企业文化的主体,确立了12条企业文化理念,规定了公司“十大军规”、员工“十个第一要”,要求员工背熟、牢记、指导工作。为使员工获得全面发展,我们还成立了学习学术委员会,每年组织员工开展大量的知识讲座、学术报告、经验介绍、岗位培训、外语教学、业务考试等活动,把公司打造成了卓有成效的学习型组织和团队,使员工具有高度的归属感、凝聚力,激发出极大的积极性和无限创造力。,,29,,遵循以上创新的园区发展方式,公司组建两年来取得明显业绩,创造出平均14天成功引进一个项目、平均每亩地投资强度达到200万元以上、累计上缴税金1040.7万元,累计实现净利润1761.6万元,人均创利税93.4万元的汽车部件园速度和效益,荣获了静海经济开发区2010年度税收规模贡献奖以及2010年度税收快速增长和税收优先达标奖。 目前,我公司正进行2011年大决战,以实现到今年底提前建成汽车部件园一期工程,实现“12345百”的全年工作目标,即受让土地1000亩;税前利润2000万;竣工和新开工面积各30万平方米;实现收入4000万;开工生产企业50家;纳税经营的贸易服务型企业100家。一期工程完成后,园区将初步形成规模,为园区最终全面建成打下坚实的基础。,,30,,我们深知,虽然我园区在较短的时间取得了较快发展,但与出席此次峰会的和全国各地的园区比较,我们还有很大的差距,由于园区组建晚、时间短、经验不足,发展还显得很稚嫩。值得欣喜的是,我们可以借此次峰会,向各位前辈和老师取真经,释疑惑,并共同探讨今后产业园区发展的大势,以便把握机遇,共建共赢,共同发展。我们真诚欢迎各位专家、各位前辈、各位同仁到我园区光临指导、传授经验、做客交友;十分希望能够和全国各地的产业园区携起手来,战略合作,互利互惠,资源共享,做大做强。我们相信,有各地政府的强有力支持,有各个产业园区的执著追求和奋力拼搏,有我们大家的战略眼光和精诚合作,产业园区的发展前景一定会更加广阔,为我国的现代化建设事业不断做出新的贡献,31,,最后,预祝本届峰会获得圆满成功 谢谢大家。,32,,,中国三峡户外产业都市工业园 项目介绍,基本概况 项目占地128亩,地处云阳县移民新城,云阳工业园A区总建筑面积约21万㎡,总投资3.0亿元,建筑群包 括国际标准厂房、品牌孵化中心、产品研发设计中心、国际时尚街区、户外运动体验区、户外用品展示展 览区、电子商务区、国际物流配送区八大版块于一体现代化的产业园区,园区将涉及户外产业的5大类、 100多个分类产品。 投资介绍 投资商重庆市幻影户外运动用品有限公司,在重庆市人民政府、云阳县人民政府部门的大力支持下,整合 行业内最优势的资源(强强联合香港一路上户外、重庆三峡服装艺术学院、申洲国际集团控股公司、重庆 市树德服饰有限公司、香港服装艺术学院、重庆市国瑞物流有限公司、广州深泰工业地产运营机构、 广州左右营销顾问机构),斥3亿巨资,打造西部首个户外用品生产基地,彻底解决西部户外产业“零状态” 产业链问题,为商家企业提供从产品研发设计、生产配套、品牌孵化、生产订单、商贸营销、物流配送一 体化服务。 项目进度 项目一共2期,目前一期10万平米正在施工,今年年底将会竣工。,项目概况,,项目定位及目标,,5年打造 中国户外产业总部基地,2年打造 西部首个户外用品生产基地,3年打造 西部首个户外用品集散基地,,,保证订单,生产支持,人才支持,融资保障,提供专机,物流配送,品牌孵化,一站式户外产业服务模式,助赢西部市场,,研发设计,,,,,,,,八大功能配套,户外梦想“一站式”全搞定,,产品研发区,电子商务区,户外运动体验区,户外用品展示展览区,国际标准厂房区,物流配送区,品牌孵化区,国际时尚街区,,,,,,,,独特区位优势,户外企业进驻西部最终归属,,重庆西部户外集散中心,云阳独特交通优势,云阳企业最终归属地,三峡库区腹心优势,,项目区位优势,,区位优势 重庆,中国西部城市发展之首,西部地区的重要增长极, 长江上游地区的经济中心,城乡统筹发展的直辖市,八大优 势构筑重庆工业未来 交通运输便捷 市场辐射面广 产业配套完整 能源供应充足 人力资源丰富 要素成本低廉 人力资源丰富 扶持政策优惠 政策指引 重庆,作为中国最大的直辖市,通过西部大开发的窗口示范 发展,已经成为西部经济中心、文化中心、产业聚集中心。 薄熙来书记在考察“三峡服装艺术学院”时说过将把重庆 打造成为中国最大的户外用品生产基地。,重庆区位示意图,重庆西部户外集散中心,三峡库区(云阳)交通 海陆空立体交通网络。高铁、机场、高速、水运,便利交通,通达中西部经济圈、华南经济圈、长三角经济圈。 高铁渝郑高铁(全线12站,经过万州站、云阳站) 机场30分钟到万州机场,直达北京、广州、上海、 成都、昆明、南京、厦门、西安;万渝城际铁路开通后 ,约45分钟到重庆江北国际机场,直达国内外大城市; 30分钟到万州火车站;修建中的达万铁路、万宜铁路, 经过云阳,直达中部中心城市; 高速沪蓉高速、成渝高速、渝宜高速,直达长三角 经济圈、珠三角经济圈、成都重庆城市群经济圈;万云 高速,25分钟到重庆第二大城市万州; 水运三峡平湖,20分钟到深水码头,直达三峡水电站枢纽工程,通达长三角;,云阳、三峡库区示意图,云阳独特交通优势,,,,万郑高铁 全线12站,进过重庆、 万州、云阳,,,以万州、云阳为中心 的交通网络 渝宜高速 沪蓉高速 达万铁路 渝郑高铁 涪西铁路 ,江北国际机场,舟白机场,万州机场,三峡库区腹心优势,区位优势(见上页) 交通优势(见上页) 人才优势 云阳位于重庆市东北部的三峡库区腹心,地处万州区、云阳县、开县、奉节县4个连片百万人口大县(区)的中心,是三峡库区生态经济区沿江经济走廊承东启西、南引北联的重要枢纽。根据政府统计,这里的外出务工人员有65从事服装、鞋帽等工作,这为入园企业提供了高质量和充足的人才。 库区政策优势 三峡移民数百万,三峡人民为世界最大的水电工程三峡工程的建设做出了巨大贡献。为此,从中央到地方都为这里的经济发展提供了非常优惠的扶持政策。,云阳企业最终归属地,重庆市政府重点建设园区,多重优惠政策定向支持,,重庆市委书记薄熙来、 重庆市市长黄奇帆考察,8大 定向优惠政策,重庆市委书记薄熙来、市长黄奇帆考察“重庆三峡服 装学校”指示,把重庆打造为中国最大的户外用品生产 基地,将中国三峡户外产业都市工业园打造为“西部户 外产业生产基地、品牌孵化基地”。,云阳县委书记李洪义出席中国三峡户外产业都市工 业园开工仪式,并作重要讲话。,重庆市委书记薄熙来、 重庆市市长黄奇帆考察,转移落户库区的工业企业,凡当年新招用三峡移民,与其签订1年以上劳动合同并缴纳社会保险费的,按实际招用人数,在相应期限内按每人每年4800元的限额给予营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税的地方所得部分依次先征后返的优惠,期限最长不超过3年; 在相应期限内给予社会保险补贴,期限不超过3年; 按劳动合同期限相应给予每人每年2000元岗位补贴,期限不超过3年。,用工补贴,外出务工农民回乡兴办企业,纳入政府中小企业担保资金支持范围,享受城镇下岗失业人员创办企业的有关优惠政策。 兴办的规模以上农产品加工、流通企业纳入农业产业化扶持范围。 外出务工农民回乡在本县范围内从事个体户经营,减免20个体工商户登记费,免收管理费。 兴办经济实体减免20登记费。,返乡人员创业,对市外来三峡库区投资的业主及其家属优先办理户口,持居住证的可在子女入学、就业等方面享受本地居民同等待遇。(渝府[2008]51号),创业人员户口,工业用地使用年限为40年,本工业园使用年限为50年,入园即赚10年。,使用年限,重庆市新型工业化专项资金每年安排总额的30,用于转移落户库区企业的机械、设备搬迁运输费用补助以及库区重点工业项目的投资补助和贷款贴息。 对转移落户的工业企业,凡属国家鼓励发展的国内投资项目和外商投资项目进口设备,在规定的范围内,免征关税和进口环节增值税。,专机设备,园区为入园企业提供生产订单,解除有产量无销路的后顾之忧。,提供生产订单,入园企业用水价格工业用水1.66元/立方米,生活用水1.36元/立方米,特殊行业用水2.16元/立方米(不含排污费),电(详见附表),工业用气1.754元/方。低成本生产,确保企业利益。,水电气价格,入园门槛低,投入建设或者入驻园区,可提供抵押贷款。,贷款优惠,西部户外产业的未来 谁抢先入驻,谁将赢先一步西部户外 这里,实现西部户外的最终归属地 这里,我们共同的选择,投资商重庆市幻影户外运动用品有限公司 合作伙伴香港一路上户外用品有限公司 全程服务广州深泰工业地产运营机构 咨询电话广州02084707883(陈先生) 重庆02385763888(覃先生),欢迎大家来到美丽的城市广州番禺,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,1,我们在此相聚是一种缘分 缘分让我们一起选择了这个行业,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,2,鄙人曹文华深得同仁厚爱 非常荣幸为本次论坛做主题报告 如有不妥之处,还请大家不惜赐教与包涵,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,3,中国工业地产 2010年发展回顾及2011年发展展望,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,4,本次报告的结构体系 2010年中国工业地产发生了什么事件 从这些事情中,我们悟出了什么道理事件总结 这些道理能否指导我们的具体实践总结指导实践 我们正在进行中的具体实践是否符合2011年及未来的发展趋势,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,6,2011.3.25-27 中国广州,考察市场广东/广西/江西/湖南/安徽/武汉/成都/重庆/西安/ 无锡/北京/厦门/郑州,广东,广西,江西,湖南,安徽,武汉,成都,西安,无锡,北京,厦门,郑州,,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,5,重庆,事件四各区域规划定位雷同,招商难度加大,事件五经济越发达的区域招商效果越好,事件一区域经济振兴是我国保增长政策的新方向,事件二各行政级别的园区都在不断增加,级别越高,工业地产开发效果越好,事件三国家批准的工业用地指标逐渐向中西部地区偏移,2010中国工业地产到底发生了什么事情,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,7,事件三国家批准的工业用地面积越来越大,用地指标逐渐向 中西部地区偏移,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,17,事件七招商对象内地以转移企业为主,沿海以国企和产业服务性企业为主,事件六内地搞工业地产开发,沿海搞工业物业升级改造,事件十工业地产服务机构井喷发展,服务质量有待提高,事件八开发主体由政府为主到政府、企业和纯开发商三驾马车齐头并进,事件九在内地,产业地产成为发展主流,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,8,2010中国工业地产到底发生了什么事情,1、区域经济结构调整将为工业地产行业带来新的活力与机遇 2、工业地产就是政治地产,永远记住大树底下好乘凉 3、中西部二、三线城市是工业地产开发的热点 4、蓝海比红海更美丽,结合实际的差异化定位更重要,从这些事件中,我们悟出了哪些道理,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,9,事件一区域经济振兴是我国保增长政策的新方向,事件二各行政级别的园区都在不断增加,级别越高,工业地产开发效果越好,事件三国家批准的工业用地指标逐渐向中西部地区偏移,事件四各区域规划定位雷同,招商难度加大,6、分好自己的地盘,看清自己的目标。有勇无谋者,成不了气候 7、内地要筑巢引鸟,沿海要改巢引凤 8、政府做好调控,企业做好市场,这是永恒的定律,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,10,从这些事件中,我们悟出了哪些道理,5、对企业来说,市场比政策更重要,事件五经济越发达的区域招商效果越好,事件六内地搞工业地产开发,沿海搞工业物业升级改造,事件七招商对象内地以转移企业为主,沿海以国企和产业服务性企业为主,事件八开发主体由政府为主到政府、企业和纯开发商三驾马车齐头并进,9、产业园区招商具有优势,物业未来更有升值潜力。但勿忘做好后期增值服务 10、法人比自然人永远都想得多,但法人数量永远比自然人少,事件十工业地产服务机构井喷发展,服务质量有待提高,事件九在内地,产业地产成为发展主流,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,10,从这些事件中,我们悟出了哪些道理,从这些道理中,我们该如何指导实践,1、有机遇不一定有机会,做好准备才能抓住机遇 2、园区开发必须实现“五团体”共赢 悟三、中西部二、三线城市是工业地产开发的热点 3、园区发展必须做好“五个统筹,六个方面” 4、产业定位不是纸上谈兵,不是拍脑袋,更不能屁股指挥脑袋,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,12,悟一、区域经济结构调整将为工业地产行业带来新的活力与机遇,悟二、工业地产就是政治地产,永远记住大树底下好乘凉,悟四、蓝海比红海更美丽,结合实际的差异化定位更重要,五个统筹发展统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放,政府要做好以下六个方面 1、对本区域基本情况进行深入调研分析 2、明确区域定位及整体发展战略 3、分析区域产业组合及布局规划 4、通过区域营销策划增强区域品牌 5、制定招商引资、产业园区规划方案 6、做好入园企业的后期服务工作,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,15,6、园区开发与招商必须做到“适合自己的才是最好的” 7、鸟多则成势,有势便成凤 8、园区开发要形成三人成众,众人拾柴火焰高,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,13,从这些道理中,我们该如何指导实践,5、招商的最高境界就是把企业家当成儿子,悟五、对企业来说,市场比政策更重要,悟六、分好自己的地盘,看清自己的目标。有勇无谋者,成不了气候,悟七、内地要筑巢引鸟,沿海要改巢引凤,悟八、政府做好调控,企业做好市场,这是永恒的定律,9、招商不是最难的,最难的是园区后期增值服务 10、招商是检验咨询公司的唯一标准,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,13,从这些道理中,我们该如何指导实践,悟九、产业园区招商具有优势,物业未来更有升值潜力。但勿忘做好后期增值服务,悟十、法人比自然人永远都想得多,但法人数量永远比自然人少,从我们的实践是否符合未来发展趋势,产业地产无论发展到何时何地,都将会得到政府的支持与引导,随着社会科技的进步及环境资源的客观要求,工业地产永远都在进行着开发与改造的游戏,而在这游戏中,唯一缺少的是行业执行标准。当你现在执行的标准符合自己,你就符合未来发展趋势,2011.3.25-27 中国广州,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,14,2011.3.25-27 中国广州,谢谢聆听 明年再会,2011中国工业地产高层峰会中国工业地产服务联合集团深泰运营机构,,18,

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