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2016年上半年深圳房地产市场解读-地产文库.pdf

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2016年上半年深圳房地产市场解读-地产文库.pdf

2016年上半年深圳房地产市场解读 2016.07  宏观经济背景分析  政策背景分析  土地市场表现  商品住宅市场表现  商业市场表现  办公市场表现  市场走势预判 目录 Content 宏观经济背景分析 1 Part 1.上半年全球经济偏弱,但多国 PMI于 6月出现回升; 2. 2016上半年国民经济运行总体平稳、稳中有进; 3.一线城市楼市逐步趋向平稳,交易量下降,房价涨幅 收窄 国际宏观经济 上半年全球经济偏弱,但多国 PMI于 6月出现回升 47 48 49 50 51 52 53 54 全球主要经济体 PMI 中国 美国 日本 欧元区 0 50000 100000 150000 200000 250000 出口国家当期商品贸易出口金额(百万美元) 中国 美国 日本 德国 经历了 2月份和 6月份两次全球市场的大幅波动, 上半年全球经济偏弱 。但 美国 6月制造业指数升至 2015年 2 月来最高水平 。日本出口订单显著下跌,拖累整体新订单表现,就业增长缓慢。而 欧元区 6月制造业 PMI终 值刷新 6个月高点 ,但鉴于英国脱欧公投的结果可能造成冲击,仍然预计至少在短期内商业及消费可能出现 不利因素。 德国 6月制造业活动增速升至 28个月高点 ,因内需及中国与美国等海外需求上升,显示制造业者 未来几个月将提高生产。中国经济总体趋稳的态势尚未改变,但经济运行仍存在下行压力。 数据来源 wind,世联行 国际宏观经济 2016上半年国民经济运行总体平稳、稳中有进 2016上半年,国内生产总值 340637亿 元,中国 GDP同比增速 6.7。 其中,第一产业 增加值 22097亿元,同比增长 3.1;第二产业增加值 134250亿元,增长 6.1;第三产业增加 值 184290亿元,增长 7.5。就具体行业而言,工业增加值按可比价格计算同比增长 6.0。 2011-2016上半年 GDP季度同比增速( ) 数据来源国家统计局 10.2 10.0 9.4 8.8 8.1 7.6 7.5 8.1 7.9 7.6 7.9 7.7 7.4 7.5 7.1 7.2 7.0 7.0 6.9 6.8 6.7 6.7 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 8.5 9.0 9.5 10.0 10.5 2011 一季度 二季度 三季度 四季度 2012 一季度 二季度 三季度 四季度 2013 一季度 二季度 三季度 四季度 2014 一季度 二季度 三季度 四季度 2015 一季度 二季度 三季度 四季度 2016 一季度 二季度 同比增长速度 农业生产基本稳定,夏粮产量略有减少 1 工业生产稳中略升,盈利状况有所改善 2 固定资产投资增速回落,商品房待售面积减少 3 市场销售平稳增长,网上零售增长较快 4 进出口降幅收窄,一般贸易比重上升 5 居民消费价格温和上涨,工业品价格同比降幅收窄 6 居民收入稳定增长,农民工收入继续增加 7 经济结构持续优化,供给侧结构性改革取得进展 8 国际宏观经济 国内外市场需求持续偏弱,实体经济发展动力仍显不足 2016年第二季度,中国制造业 PMI指数出现小幅回升,但近两月有所下滑,总体位于荣枯线之上。 6月份, 中国制造业采购经理指数( PMI)为 50.0,比上月份微降 0.1个百分点,位于临界点。目前 国内外市场需 求持续偏弱,实体经济发展动力仍显不足 。受世界经济增长疲软、美国加息预期、欧美等国家贸易保护措 施、英国脱欧等因素影响, 近期制造业外贸走势偏弱 , 新出口订单连续三个月回落;进口指数为连续三个月 位于临界点以下。 51 51.7 51.1 51.1 50.8 50.3 50.1 49.8 49.9 50.1 50.1 50.2 50.2 50 49.7 49.8 49.8 49.6 49.7 49.4 49 50.2 50.1 50.1 50 47.5 48 48.5 49 49.5 50 50.5 51 51.5 52 2014.06-2016.06中国制造业 PMI指数 制造业 PMI指数 数据来源国家统计局 国际宏观经济 出口正增长、进口降幅收窄 ,下半年的货币政策宽松偏稳健  2016年上半年, CPI整体涨幅较去年同期上涨 2.1,但是下半年受诸多不确定因素的影响,社会整体物 价水平表现较为温和将是大概率事件, CPI扩大涨幅的概率较低。虽然 6月 CPI表现不佳,但是 下半年的货币 政策基调仍应维持宽松偏稳健 。  2016年上半年我国货物贸易进出口总值 11.13万亿元人民币,比去年同期下降 3.3。其中,出口 6.4万 亿元,下降 2.1;进口 4.73万亿元,下降 4.7;贸易顺差 1.67万亿元,扩大 5.9。第二季度进出口有所回 升, 出口呈现正增长、进口降幅收窄,但外需仍旧疲弱 。 1.4 1.6 2.0 1.6 1.3 1.5 1.6 1.8 2.3 2.3 2.3 2.0 1.9 0.0 0.3 0.5 0.1 -0.3 0.0 0.5 0.5 1.6 -0.4 -0.2 -0.5 -0.1 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 2015.06-2016.06消费者 物价指数(%) 同比 环比 0.8 -9.8 -6.4 -1.3 -3.6 -3.9 2.1 -6.8 -20.7 18.6 4.1 -0.9 3.0 -7.4 -8.9 -14.3 -17.6 -15.8 -5.7 -3.9 -14.8 -8.0 -1.6 -5.7 0.8 -1.9 -25.0 -20.0 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 2015.06-2016.06全国 进出口同比增速(%) 出口同比 进口同比 数据来源国家统计局 国际宏观经济 1-6月全国房地产开发投资和销售同比回落,增速放缓 2016年 1-6月份,全国房地产开发投资 46631亿元, 同比名义增长 6.1。 其中,住宅 投资 31149亿元,增长 5.6,回落 1.2个 百分点, 住宅投资占房地产开发投资的比重为 66.8。商品房 销售面积 64302万平方米,同比 增长 27.9。 其中,住宅销售面积增长 28.6,办公楼销售面积增长 40.5,商业营业用房销售面积增长 13.4。商品房销售额 48682亿元,增长 42.1。 6月末, 商品房待售面积 71416万平方米,比 5月末减少 753万 平方米 。其中,住宅待售面积 减少 770万 平方米,办公楼待售面积 减少 86万 平方米, 商业营业用房待售面积 增 加 44万 平方米 。 2015-2016全国 房地产开发 投资( ) 4.6 4.3 3.5 2.6 2.0 1.3 1.0 3.0 6.2 7.2 7.0 6.1 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 2015 年 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 1- 12 月 2016 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 全国房地产开发投资增速 数据来源国家统计局 3.9 6.1 7.2 7.5 7.2 7.4 6.5 28.2 33.1 36.5 33.2 27.9 10.0 13.4 15.3 15.3 14.9 15.6 14.4 43.6 54.1 55.9 50.7 42.1 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 2015 年 1- 6月 1- 7月 1- 8月 1- 9月 1- 10 月 1- 11 月 1- 12 月 2016 年 1- 2月 1- 3月 1- 4月 1- 5月 1- 6月 商品房销售面积 商品房销售额 2015-2016全国商品房销售面积及销售额增速( ) 国际宏观经济 一线城市楼市逐步趋向平稳,交易量下降,房价涨幅收窄 34832 36159 36191 33599 44761 42476 46515 48095 49989 49876 55817 61756 67.43 57.72 40.91 54.2 58.4 72.63 56.29 55.69 46.48 25.26 24.57 34.65 0 100 200 300 400 500 600 700 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2015年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2016年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2015.07-2016.06各城市商品住宅销售面积、价格(万平,元 /㎡ ) 北京售价 上海售价 广州售价 深圳售价 深圳 广州 上海 北京 2016年上半年,楼市整体成交量持续上涨,深圳涨幅尤为明显。而从 2016年二季度开始,随着一线城市收 紧限购政策,北上广深等一线城市楼市逐步趋向平稳,交易量下降,房价涨幅收窄。 数据来源 wind,世联行 宏观环境小结 上半年全球经济偏弱,但多国 PMI于 6月出现回升 经历了 2月份和 6月份两次全球市场的大幅波动 , 上半年全球经济偏弱 , 六月份全球制造业仍旧徘徊在停滞状态 。 但 在 6月 , 美国 、 德国以及欧元区等国家制造业指数都出现显著回升 。 2016上半年国民经济运行总体平稳、稳中有进,实体经济发展动力仍显不足 2016上半年,国内生产总值 340637亿元,中国 GDP同比增速 6.7。受世界经济增长疲软、美国加息预期、欧美等 国家贸易保护措施、英国脱欧等因素影响,近期制造业外贸走势偏弱。 上半年全国房地产开发投资和销售同比回落,一线城市楼市趋向平稳 2016年 1-6月份,住宅投资 31149亿元,增长 5.6,回落 1.2个百分点。一线城市收紧限购政策,北上广深等一线 城市楼市逐步趋向平稳,交易量下降,房价涨幅收窄。 政策背景分析 2 整体去库存基调未变,深圳出台“ 3.25”新政以及 上调二手房评估价等措施多维度控制市场过热。 Part 购租并举 “十三五”规划 去库存大基调不变,直接措施减少,多维度发力 盘活存量市场 1 2 3 调整住房用地供应 2016上半年,政府对于房地产的调控仍然是以去库存为主基调,但是减少了直接刺激需求端的方式,更 多的 从供给端去改善,通过盘活目前的存量市场、增加供需紧张区域土地供应及减少库存过高城市土地 供应的手段多维度调控市场。 土地利用规划 增加重点城市建设用地 国土资源“十三五”规划针对性调整住房用地供应 2016年 4月 12日 ,国土资源部印发 国土资源“十三五”规划纲要 。 纲要显示,去库存仍然是主方向, 但是更多是是从供应的的角度去调控。 1 4 3 2 十三五 规划 在住房供求关系紧张地区适度增加 用地规模;对房地产库存较高的城 市 , 减少直至停止住房用地供应 。 结合土地利用总体规划 , 加快建设 用地审批和供应 , 保障基础设施 、 民生工程 、 新产业新业态和大众创 业万众创新用地需求 。 完善国有土地资产处置政策 , 促进 国有企业改革 。 积极推进工业用地 市场化配置试点 , 有效降低实体经 济用地成本 。 加快建设用地审批供应 兼并重组去库存 推进工业用地市场化 针对性调整用地供应 制定鼓励支持政策,引导产能过剩行 业退出、转产和兼并重组 。结合房地 产去库存,实施有效用地调节政策, 保持房地产市场平稳运行。 购租并举盘活存量市场 2016年 6月 3日,国务院办公厅发布 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 。 提高住房租赁 企业规模化、 集约化、专业 化水平。鼓励 房地产开发企 业开展住房租 赁业务,规范 住房租赁中介 机构,支持和 规范个人出租 住房。 鼓励住房 租赁消费 完善住房租赁 支持政策,引 导城镇居民通 过租房解决居 住问题。 落实 提取住房公积 金支付房租政 策。 鼓励地方政府 采取购买服务 或政府和社会 资本合作( PPP)模式, 将现有政府投 资和管理的公 租房交由专业 化、社会化企 业运营管理。 各地应结合住房 供需状况等因素 ,将新建租赁住 房纳入住房发展 规划。 允许将商 业用房等按规定 改建为租赁住房 ,允许将现有住 房按照国家和地 方的住宅设计规 范改造后出租。 STEP 2 发展住房 租赁企业 支持租赁 住房建设 完善公共 租赁住房 支持符合条件 的住房租赁企 业发行债券、 不动产证券化 产品。稳步推 进房地产投资 信托基金( REITs)试点。 完善住房租赁 法律法规。加 快建设住房租 赁信息服务与 监管平台,推 进部门间信息 共享。 加强住房 租赁监管 加大政策 支持力度 通过发展住房租赁 助力市场去库存 利好房地产 中介行业发展 降低开发商资金风险 促进资金流动性 2 土地利用总体规划纲要 出台,增加重点城市建设用地 2016年 6月 23日,国土资源部召开视频会议,安排部署土地利用总规划调整完善工作,并给各地下发了 土地利 用总体规划纲要( 2006-2020)调整方案 (下称 调整方案 )。 此次调整呈现出的特征为 减少经济发展面好的省市如一线城市、长江三角洲经济带,珠三角经济经济带的耕 地保有量,增加其建设用地总规模,使得这些城市的土地发挥更高的经济效益。 对于房地产市场而言,此次调整是从供给端改善发达城市长期存在的供需失衡的问题,防止房价的过快上涨。 地区 2020年耕地保有量 2020年基本农田保护面积 2020年建设用地总规模 调整前(万 公顷) 调整后(万 公顷) 调整幅度 (%) 调整前(万 公顷) 调整后(万 公顷) 调整幅度 (%) 调整前(万 公顷) 调整后(万 公顷) 调整幅度 (%) 北京 21.47 11.07 -48.44 18.67 10 -46.44 38.17 37.2 -2.54 天津 43.73 33.4 -23.62 35.67 28.47 -20.19 40.34 44.07 9.25 上海 24.93 18.8 -24.59 21.87 16.6 -24.10 29.91 32 7.35 江苏 475.13 456.87 -3.84 421.53 389.6 -7.57 206.15 236.13 14.54 浙江 189.07 187.87 -0.63 166.67 159.87 -4.08 113.26 134.53 18.78 广东 290.87 247.93 -14.76 255.6 210.93 -17.48 200.6 208.53 3.95 吉林 551.93 606.67 9.92 483.4 492 1.78 117.37 113.2 -3.55 全国 12208.27 12433.33 1.84 10400 1036.67 -0.90 3724 4071.93 9.34 全国部分地区三大类用地调整前后变化表 深圳购房资格相对收紧,改善区域不平衡,发力供给端 2016上半年政府通过一系列的措施调控市场,出台了“ 3.25新政”,收紧购房资格,紧接着调整二手房评估 价,实施营改增增加投资客的购房成本。此外,深圳政府倾向于改善发展不平均,制定东进战略大力发展东 部建设。 “ 3.25” 新政 住房建设 规划 评估价 营改增 东进战略 提高住房自有率 增加购房成本 收紧购房资格 调高二手房评估价 大力发展东部建设 3月 25日晚间,深圳规土委网站发布 深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健 康发展的意见 (以下简称 意见 )。 社保 1改 3 能提供自购房之日起计算的前 3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家 庭,限购 1套住房。 深户否 住房拥有量 房贷情况 首付比例 深户 无房 2年内无房贷记录 3成 2年内有房贷记录 4成 已有 1套 贷款已结清 4成 贷款未结清 7成 已有 2套 禁购 非深户 满 3年社保,限 购 1套 2年内无房贷记录 3成 2年内有房贷记录 4成 “ 325新政”, 偏温和的市场调控政策,引导市场健康发展 第二套房首付由 3成提高至 4成 对购房人家庭名下在本市无房 但近 2年内有住房贷款记录的或 在本市已有一套住房但已结清 相应住房贷款的,贷款首付比 例执行最低 4成。 本次深圳二手房国土局评估价 计税价 上调超 50, 部分豪宅上调约 110,活跃小区上调约 70%,但是普通 住宅与非普通住宅的标准未改变 ,导致部分普通住宅在调整后变成非普通住宅,使购房者成本大大提升,在一 定程度上影响了二手房的成交活跃度。 二手房评估价上调 50,大幅提高交易成本 2013.10.8 上调 10-15 2015.10.1 上调 30-50 2016.4.1 上调超 50 2014.9.1 调整幅度极小 将 刚 需 客 推 向 新 房 市 场 抑 制 短 期 炒 房 客 的 需 求 提 升 了 投 资 客 的 购 房 成 本 评估价上调 营改增全面实施,交易税费有所降低 5月 1日起,全国全面推开营改增试点,个人交易二手房改征增值税,由于缴税基数的变化, 普通住房及非普通 住房交易税费均有不同程度的下降,但基于评估价上调但非普标准未调整的影响,整体的交易成本较评估价调 整前仍有一定程度的上涨,减弱了营改增的利好因素。 税种 缴税基数 税率 税额 5.1前 5.1后 5.1前 5.1后 5.1前 5.1后 5.1前 5.1后 营业税 增值税 评估价 销售额 5% 5% 9.375 8.929 城市维护建设税 营业税 额 增值税 额 7% 0.656 0.625 教育附加 3% 0.281 0.268 地方教育附加 2% 0.188 0.179 个税 评估价 销售额 1% 1.875 1.786 契税 1.5% 2.813 2.679 合计 / / / 15.188 14.466 普通住宅的税率变化(未满两年, 90平以上,售价在 250万) 非普通住宅的税率变化(满两年,购入价 300万,售出价 500 万) 税种 缴税基数 税率 税额 5.1前 5.1后 5.1前 5.1后 5.1前 5.1后 5.1前 5.1后 营业税 增值 税 差价 差价 /( 15%) 5% 5% 10 9.52 城市维护建设 税 营业 税额 增值税额 7% 7 0.67 教育附加 3% 3 0.29 地方教育附加 2% 2 0.19 个税 售价 售价 /( 15%) 1.5% 7.5 7.14 契税 售价 售价 /( 15%) 3% 15 14.28 合计 44.5 32.09 注评估价按照售价的 75%估算。 东进战略行动方案发布,深圳东部迎来黄金发展期 5月初,深圳市拟定落实计划 深圳市实施东进战略行动方案( 2016-2020) 。东进的主战场是龙岗, 政府 筹划将龙岗 -坪山打造成东部中心,与福田罗湖、南山前海、宝安均衡发展的三大市级中心之一 , 这是政府层 面首次如次高规格定位龙岗 -坪山。东部区域迎来发展的黄金时代。 总投资 1.4万亿 深圳计划总投资 1.4万亿 元 , 完成交通建设 、 产 业提升 、 公共服务 、 城 市发展等四大领域共 13 项重点任务 , 共实施 342个项目 , 其中 “ 十 三五 ” 期间计划投资 5600亿元 。 东部产业创新智核 以国际大学园等创新要素 聚集区为引擎 , 串联坂雪 岗科技城 、 平湖跨境电商 产业园 、 李朗电子商务集 聚区 、 深港创新创业中心 、 聚龙国际科技创新城 、 国 际生物谷 , 成为未来深圳 产业发展的重要支撑 。 交通 新改建 10条战略通道 、 6条铁路 、 14条城市轨 道 , 加快构建东部陆海 空铁综合交通新体系 。 14、 16、 17号线 将确保 在 “ 十三五 ” 期间开工 建设 。 改善供给端,深圳“十三五”期间有效供应住房 65万套 5月 9日,深圳市规划国土委官方发布 深圳市住房建设规划 2016-2020 征求意见稿 。征求意见稿提出 “十三五”期间总建设目标为 有效供应住房 65万套;新增安排筹建住房 75万套;力争二手商品住房成交 35万套,实现 2020年末全市常住家庭住房自有率提高至 40。 项目 商品住房 保障性住房 (含公共租赁住房、安居型商品住房) 套数 建筑面积 套数 建筑面积 新供应 用地建设 2.5 225 4 240 城市更新建设 26 2340 7 350 征地返还用地 建设 6.5 585 拆迁安置用地 建设 4 240 多渠道筹集 25 总计 35 3150 40 深圳市各类住房新增安排筹建结构表 单位万套、万平方米 区域 保障性住房 套数(万套) 建筑面积(万平方米) 福田区 0.4 21 罗湖区 0.4 21 南山区 1.0 55 盐田区 0.4 22 宝安区 6.0 345 龙岗区 3.2 168 光明新区 1.4 80 坪山新区 0.4 20 龙华新区 1.6 88 大鹏新区 0.2 10 总计 15 830 深圳市新增安排建设保障性住房分区 表 单位万套、万平方米 政策小结  抑制过热,深圳等一线城市收紧政策 上半年深圳、上海等一线城市市场持续火热,为抑制市场过热,深圳分别出台了调高二手房评估价的政策和 “ 325新政”。 营改增全面实施,未满两年的普通住宅交易成本或将增加 个人交易二手房改征增值税,由于缴税基数的变化,普通住宅交易成本以 2年为线调整交易成本,借此降低二手 房的交易频率,从而引导市场健康化发展。 深圳东部迎黄金发展期 “政府筹划将龙岗 -坪山打造成东部中心,与福田罗湖、南山前海、宝安均衡发展的三大市级中心之一 土地市场表现 3 上半年招拍挂土地供应面积走低,主要土地供应仍 以城市更新为主。 Part 土地市场综述城市更新仍为主力供应 496.7 160.13 370.46 696.28 204.38 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2012 2013 2014 2015 2016上半年 2012-2016年城市更新拟拆除重建面积(万平) 城市更新拟拆除重建面积(万平) 2016年上半年 招拍挂供应土地面积共 52.8万平 ,对应建筑面积 192.59万平,同比增长 56.86。 2016年上半年,城市更新项目前后三批获得公示,共 43宗、 拟拆除重建面积 204.38万平 ,为同时期招拍挂 土地面积的五倍,但不到 2015年的三分之一。因深圳土地储备较少,土地供应重要来源以城市更新为主。 136.68 70.72 33.66 129.72 52.8 248.99 260.83 115.71 366.36 192.59 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2014上半年 2014下半年 2015上半年 2015下半年 2016上半年 2014-2016年季度土地招拍挂(万平) 占地面积 建筑面积 数据来源国土局 土地市场 招拍挂和城市更新主要集中在龙岗区、龙华两区 宝安区 招拍挂 0宗 城市更新 7宗, 50.86万平,新型 产业用地为主 南山区 招拍挂 3宗,土地面积 5.99万平, 建筑面积 36.34万平,仓储用地为 主 城市更新 4宗,建筑面积 3.66万 平,为新型产业用地 龙岗区 招拍挂 9宗,土地面积 12.49万 平,建筑面积 37.02万平,工业用 地为主 城市更新 4宗, 34.21万平,商住 用地为主 罗湖 招拍挂 0宗 城市更新 0宗 福田 招拍挂 0宗 城市更新 5宗,建筑面积 8.50万 平,为新型产业用地为主 盐田区 招拍挂 0宗, 城市更新 3宗,建筑面积 4.90万 平,商业居住用地为主 大鹏新区 招拍挂 0宗 城市更新 4宗, 22.35万 平,为商住用地 龙华新区 招拍挂 2宗,土地面积 6.55万 平,建筑面积 23.54万平,商住 工业用地 城市更新 12宗, 63.86万平,商 住用地为主 光明新区 招拍挂 3宗,土地面积 17.04万 平,建筑面积 59.19万平,商住用 地为主 城市更新 2宗, 5.08万平,为新型 产业用地 坪山新区 招拍挂 1宗,土地面积 10.73万平, 建筑面积 36.5万平,为商业用地 城市更新 2宗, 10.95万平,为商住 用地 土地市场 土地市场招拍挂土地市场住宅用地供应稀缺,地王频现,土地成本不断攀升 27 35 30 8 2016年上半年招拍挂土地用途分布(单位%) 商业用地 住宅用地 工业用地 其他 12 6 3 1 4 2 2030 6411 9817 25094 38266 42202 0 2 4 6 8 10 12 14 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2011-2016上半年深圳住宅楼面价走势(元 /㎡ ) 招拍挂数量 住宅楼面价(元 /㎡ ) 上半年共 18宗招拍挂土地,居住用地仅 2宗,但因占地较大,住宅占全市比重达到 35 ;主要用途以住宅和工 业为主,其次为工业,占比 30。其中,深圳住宅楼面价走势持续上扬,达到 42202元 /㎡ ,比 2015年增长 10.19。由于住宅用地供应稀缺,开发商看好深圳市场,纷纷高价拿地。 数据来源国土局 A816-0060 4号线 上塘站 土地市场 土地市场电建以 82.9亿元拿下上塘地块,创龙华 单价地王 宗地号 A816-0060 土地用途 二类 居住用地 商业用地 交易方式 公开招标 土地位置 龙华新区 上塘站东北侧 总用地面积( ㎡ ) 35673.14㎡ 容积率 ≤ 4.1 建筑面积( ㎡ ) 146000㎡ 竞得者 中国电建地产集团有限公司 广州方荣房地产有限公司 成交金额 828999万元 楼面价 56780.75 元 /平米 项目位于深圳第五中心的龙华新区,城市化进 程加快, 将带来更多的经济、产业及人口利好 区域价值突出 高铁 地铁, 5分钟直达深圳北站,瞬达全城 交通便利 项目周边汇集了多个较大型的商业综合体,商 业价值凸显 商业配套完善 项目作为深圳 商品房现售试点项目,对于开发 商的资金有更高的要求 项目需现楼发售 6月 2日,中国电建地产集团有限公司及广州方荣房地产有限公司联合以 82.9亿元的高价拿下 上塘地块 ,楼面地 价高达 56780元 /㎡ ,再次刷新龙华单价地王。 此项目也是深圳首次对商品房实行现售试点,规土委将进行跟踪 采集数据,分析对市场产生的影响,并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。 土地市场 土地市场龙光以 140.6亿元竞得光明地块,创深圳总价地王 6月 8日,龙光以总价 140.6亿元竞得位于光明新区的 A646-0059的商住混合用地,溢价率 159.79,折合楼面 价 27623元 /平方米,刷新 2016年深圳总价地王纪录。 宗地号 A646-0059 土地用途 二类居住用地 商业用地 城市道路用地 公园绿地 水域 交易方式 拍卖 土地位置 光明新区高新技术园区东片区 总用地面积( ㎡ ) 土地总面积 152441.86㎡ ,其中建设用地面积 99230.05㎡ ,道路用地面积 6596.33㎡ ,绿地面积(含 水域) 46615.48㎡ ,总建筑面积 509000㎡ 容积率 ≤ 5.12 建筑面积( ㎡ ) 509000㎡ 竞得者 龙光地产控股有限公司 成交金额 1406000万元 楼面价 27622.79元 /平米 溢价率 159.79 项目位于光明新区核心位置,毗邻光明新区政 府,凤凰城的门户地带 区域价值突出 高速 地铁, 5分钟直达深圳北站,瞬达全城 交通便利 光明新区的经济增速连续 7年的位列全市第一, 更是成为全市高技术产业发展的主战场,发展 前景巨大 经济指标 土地市场 土地市场上半年城市更新集中在龙华、宝安,以商住用地方向为主 50.86 34.21 3.66 8.5 4.9 0 5.08 63.86 10.95 22.35 7 4 4 5 3 0 2 12 2 4 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 10 20 30 40 50 60 70 2016上半年各区城市更新 拟 拆除数量、重建 面积( 万平 ) 拟拆除重建面积(万平) 城市更新数量 63 32 5 2016年 上半年 城市更新 土地用途 占比 ( 单位%) 商住用地 新型产业用地 其他  上半年城市更新主要集中在龙华新区,共计 12宗,占全市总供给宗数的 27.91;城市更新面积龙华新区合 计 63.86万平,占全市比重达到 31.25,其次为宝安区,也达到 50.86万平。龙华新区超越宝安区成为城市 更新的主力区域。  城市更新用途中,包含商业、居住的面积占比达 62.70,其次为新型产业用地,占比达到 31.97。 数据来源国土局 “十三五”期间, 深圳预计每年新供应用地 8万 ㎡ ,参考 2011-2015年深圳的土地平均供应量(年均 37.01万 平),未来深圳的土地供应量更趋紧张 。同时,从规土委公布的“深圳市未利用居住用地图”来看,未来深圳 的可建设用地存量较为稀缺,深圳的供需矛盾将会持续存在。 土地市场 土地市场深圳可供建设居住用地稀缺,供需矛盾将长期存在 规划 期 商品住房用地 保障性住房用地 总计 新 供应 用 地 城市更新 用地 征地返 还用地 新供 应用 地 城市更 新用地 拆迁安 置等用 地 2016 8 52 12 25 25 3 125 2017 8 100 22 25 25 15 195 2018 8 100 22 20 14 164 2019 8 99 22 15 14 158 2020 8 99 22 15 14 158 合计 40 450 100 50 100 60 800 深圳市居住用地供应结构表 单位公顷 深圳市 未利用 居住用地 未利用居住用地 土地市场小结  城市更新方面拟拆除重建面积远超招拍挂供应建筑面积 2016上半年共 3批城市更新项目 , 共计 43宗 、 拟拆除重建面积 204.38万平 , 其中龙华新区 、 宝安共 19宗 , 为城市 更新主力区域;  招拍挂方面宗地建筑面积为同比有所增长,用地供应稀缺 2016上半年招拍挂供应土地面积共 52.8万平,对应建筑面积 192.59万平,同比增长 56.86。  未来土地供应仍稀缺,供需矛盾将长期存在 “十三五”计划每年供应住房建设用地 8万平方米,深圳未来可供建设用地稀缺,或会导致供求关系进一步紧张。 商品住宅市场表现 4 一季度供应同比大幅增长,成交小幅上涨,春节前 开发商积极入市,节后受政策风声收紧的影响,市 场成交量有所下滑,价格仍处在上升通道。 二手房受政策预期前置的影响,量价实现新高。 Part 01 商品住宅一手市场分析 67.4 57.7 40.9 54.2 58.4 72.6 56.3 55.7 46.5 25.3 24.6 34.7 59.4 49.9 77.4 64.8 88.3 97.1 63.6 25.7 29.3 65.2 27.9 27.8 55817 61756 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 成交面积 供应面积 成交均价 2016年上半年深圳市商品住宅 供应销售情况对比图 上半年市场综述成交量有所下滑,价格持续上涨, 6月突破 6万 /平  2016年上半年,深圳商品住宅市场量跌价涨。 总供应面积 239.48万 ㎡ ,同比下降 14.08% ;总成交面积 242.94万 ㎡ ,同比下降 22.78;成交均价 51006元 /㎡ ,同比上涨 81.90。  受“ 3.25新政”调控影响,二季度成交量相比一季度下滑明显 ,同比下降 46.69%, 但价格仍持续上涨 ,二 季度成交均价 56476元 /㎡ ,同比上涨 17.44。 2015.07-2016.06深圳市商品住宅供销情况(万 ㎡ ,元 /㎡ ) 时间 供应量(万 ㎡ ) 成交量(万 ㎡ ) 成交均价 (元 /㎡ ) 2016年上半年 239.48 242.94 51006 2015年上半年 278.73 314.60 28040 同比变化(%) ↓-14.08 ↓-22.78 ↑81.90 时间 供应量(万 ㎡ ) 成交量(万 ㎡ ) 成交均价(元 /㎡ ) 2016年二季度 120.86 84.48 56476 2016年一季度 118.62 158.46 48089 环比变化(%) ↑1.89 ↓-46.69 ↑17.44 数据来源中指数据库,世联行 供应分析二季度供应下滑较为明显,龙岗仍为主力供应 2015.01-2016.03深圳商品住宅供应面积 万 ㎡  上半年整体供应同比有所下滑  2016年上半年, 深圳市商品住宅批售面积面积 239.48万 ㎡ ,同比下降 14.08% 。  二季度供应明显下滑  2016年上半年,一季度延续 2015年下半年火爆市场 行情,开发商与客户均看好后市,推盘量较大, 二季 度以来。受“ 3.25新政”影响,开发商入市积极性有 所下降,多以少量推盘试探市场 。  龙岗仍为主战场,关内南山唱主角  从区域供应来看, 龙岗为 1季度主要供应区域,供应占 比为 43.7%,关内以南山区为主,占比达到 16.9% 。 59.4 49.9 77.4 64.8 88.3 97.1 63.6 25.7 29.3 65.2 27.9 27.8 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 4.5 16.9 20.1 43.7 6.9 4.7 1.1 2.2 2015年上半年深圳商品住宅供应占比(%) 罗湖区 南山区 宝安区 龙岗区 龙华新区 光明新区 坪山新区 大鹏新区 数据来源中指数据库,世联行 成交分析“ 3.25”新政影响下,二季度成交下滑明显  上半年整体成交有所下滑  2016年上半年,深圳市商品住宅 成交 242.94万平,同 比下降 22.78%。  成交主力仍为龙岗,龙华热度不减,南山主导关内  从各区域的成交来看, 龙岗由于供应量相对较大,成交 量位居全市首位 ,占比达到 31.3%; 龙华新区热度不 退 ,成交占比达到 20.8%; 关内仍以南山为主力成交区 域 ,成交占比达到 18.2%。 67.4 57.7 40.9 5

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