佰策地产文库
换一换
首页 佰策地产文库 > 资源分类 > PDF文档下载
 

2016杭州楼市研究分析报告-地产文库.pdf

  • 资源ID:3485       资源大小:1.87MB        全文页数:65页
  • 资源格式: PDF        下载权限:游客/注册会员/VIP会员    下载费用:0金币 【人民币0元】
快捷注册下载 游客一键下载
会员登录下载
三方登录下载: 微信快捷登录 QQ登录  
下载资源需要0金币 【人民币0元】
邮箱/手机:
温馨提示:
系统会自动生成账号(用户名和密码都是您填写的邮箱或者手机号),方便下次登录下载和查询订单;
验证码:   换一换

加入VIP,免费下载
 
友情提示
2、PDF文件下载后,可能会被浏览器默认打开,此种情况可以点击浏览器右上角下载按钮,既可以正常下载了。
3、本站不支持迅雷下载,请使用电脑自带的IE浏览器,或者360浏览器、谷歌浏览器下载即可。
4、本站资源下载后的文档和图纸-无水印,预览文档经过压缩,下载后原文更清晰。   

2016杭州楼市研究分析报告-地产文库.pdf

2016 杭州楼市研究分析报告 浙报传媒 地产研 究院 2017 年 1 月 目 录 前 言 1 一、2016 年杭州楼 市市场 特征和结 论 . 4 1. 巨量成交 刷新所 有历 史纪录 4 2. 商品房价格 迎来 2010 年以后的第 一次明 确大幅 度的 上涨 . 4 3. 全年商品房 显性库 存大 幅度下降 4 4. 隐性库存( 潜在供 应量 )也大幅 下降 4 5. 公众资产恐 慌情绪是 2016 年需求爆发 式增长 的最 重要诱因 . 5 6. 2016 年杭州楼市的价 格 体系重塑. 5 7. 土地市场全 年持续 高热 土地出让金 额高达 近 1600 亿元 . 6 8. 二手房成交 量超 7 万套 同步刷新 历史纪 录 价格涨 幅低于商 品住宅 . 6 9. 杭州的城市 地位迅 速提 升 . 7 10. 城市格局已 经并将 继续 发生重大 变化 . 7 11. 外来开发 企业对 杭州的 关注度更 高 市场预期 更乐 观 7 12. 行业集中度 进一步 提高 部分本土企业 逐步淡 出市 场 7 13. 市区各板块 未来的 商品 住宅库存 量分化 严重 . 8 14. 多个高库存 的老大 难板 块库存被 投资需 求一扫 而空 并成为价格涨 幅较大 的板 块 8 15. 酒店式公寓 成为市 场投 资的热点 8 16. 写字楼和商 铺两种 业态 去库存缓 慢 库存积压 严重 8 17. 市场热销但 住宅品 质提 升并不明 显 甚至部分 住宅 项目出现 产品质 量问题 . 8 18. 部分开发企 业对产 品和 服务创新 进行探 索 . 9 二、商品 房市场 分析. 10 1. 成交量 市区商 品房成 交 超 19.3 万套 1938.7 万方 3422.5 亿元 均刷新历史 最 高纪录 . 10 2. 成交均价 12 月成交 均价 相比 1 月全年 上涨 14.1 13 3. 酒店式公 寓成交 超 3.8 万套 197.6 万方 295.1 亿元 均刷新历 史最高 纪录 22 4. 价格走势 分析 各楼盘 价 格涨幅分 化明显 低价 楼盘 涨幅更大 26 5. 库存量 市区商 品房可 售 房源由 2015 年底的 17.9 万套下降 至 10.4 万套 30 三、二手 房市场 分析. 44 1. 成交量 主城区 成交 70106 套 创历史新高 同比 增长 56.3 44 2. 成交均价 2016 年二手 住宅均价 20505 元/ 平方米 刷新历史次新 高 45 3. 成交结构 低总 价的下 沙 次新房及 市中心 老旧小 房源 最受市场 青睐 . 47 四、土地 市场分 析 51 1.重要结论 地王 频出 24 个板块地 价纪录 被刷新/ 部 分地块“ 面粉” 超过“ 面包 ”价 51 2.成交量 市区共 出让 7975.5 亩 总可建 1251.6 万方 总成交金 额达 1597.7 亿元 . 52 3.成交价格 平均 楼面价 同 比上涨达72.3 接近 2011 年-2015 年的累积涨幅 (76.1 ) . 54 4.板块分布 全城 大热 个 别板块供 地较为 集中 . 54 5.热点地块 首宗 百亿总 价 地王诞生 涉 宅楼面 价纪录 破 4 万 3 万 俱乐部扩容 54 五、2017 年杭州楼 市展望 . 62 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 1 前 言 2015 年年底,中国经济在经历了 2015 年严 重股灾,经济下行压力持续加大的背 景下,官方再次选择了以“去库存”的名义刺激房地产市场,稳经济增长的策略。 2015 年12 月21 日, 中央经济工作会议罕见的用325 个字长篇阐述了房地产去库 存的重要性和政策选择 “通过加快农民工市民化, 扩大有效需求, 消化库存; 要发展住房租赁市场, 鼓 励自然人和各类机构投资者购买库存商品房, 成为租赁市场的房源提供者。 ” “要取消 过时的限制性措施。 ” 由此,确定了2016 年中国房地产市场的政策主导方向去库存。 2016 年2 月2 日, 距春 节仅有五天时间, 前所 未有的急切的出台了降低首付政策。 (在不限购的城市,购买首套普通住房首付比例降至最低20。 ) 2016 年 2 月 19 日,春节后上班还不到一周,罕见的急切的出台降低契税和二手 房营业税年限的政策。 3 月1 日,央行再次降准0.5 个百分点。 一场浩浩荡荡的去库存运动在中国房地产市场展开。 官方这些大力度的急切的救市政策叠加, 迅速改变了市场预期。 嗅觉敏锐的投资 资本果断选择在一线城市和部分二线城市入市。 由于一线城市仍然限购, 且价格基数较高, 2016 年, 投资资本首先选择二线城市, 那些供需关系较为健康, 甚至已经供不应求的城市。 南京、 苏州、 厦门、合 肥 几个城 市被首先选中,成为二线城市中的“四小龙” 。 杭州,由于年初商品房库存仍然较高(高达 17.9 万套) ,加之杭州楼市在 2011 年至2014 年受到过重创, 拉出了一根长达四年的阴跌下行线 (甚至在2014 年12 月, 创下了国家统计局70 个大中城市同比跌幅第一,达10.3。) 因此,在 2016 年,杭州楼市并没有成为二线城市中上涨的急先锋,而呈现出温 和的恢复性的上涨。 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 2 一线城市和部分优质二线城市上半年的暴涨引起了官方的注意和警告。 5 月 9 日, 人民日报 权威人士文章,首提 “房地产泡沫” 、 “高杠杆是原罪” 。 但蹊跷的是, 文章发表之后的几个月内, 中央政府并未出台任何调控措施, 使公众预 期政府为了保经济增长会放任房价上涨。 没有中央政府的压力, 所谓分城施策原则下的各地方政府没有任何打压楼市的原 动力。 宽松的货币政策又为公众和企业的投资提供了足够的弹药。 2016 年上半年,信贷增加额达到7.53 万亿,超过了强力救市的2009 年。 房地产企业通过银行和资本市场, 特别是企业债券, 以极低的成本获取了大量资 金。2016 年全国房地产企业发债超过千只, 规模超过万亿 (甚至超过全国开发商拿地 资金的1/3)。 进入下半年之后, 市场没有任何减速的迹象, 暴涨的势头迅速由二线城市 “四小 龙”向杭州、天津、郑州、武汉等城市蔓延。 此时, 恰逢杭州在筹备G20 峰会, 城市面貌焕然一新, 并受到全球瞩目。 以一线 城市上海溢出的投资者为代表的外来投资性需求杀入杭州。 资产恐慌情绪的迅速蔓延和传导, 导致大量刚性需求、 改善性需求以及资产保值 性的投资性需求被迅速激活。 房价上涨、 库存下降、 地价暴涨、 以及对城市发展未来的乐观预期等多重正向反 馈效应刺激公众,整个市场弥漫着资产恐慌的情绪,局势几近失控。 杭州市场于9 月G20 峰会之后,量价出现了井喷式爆发。 9 月30 日, 中央政府紧 急出手调控。 刚刚进入 新一轮暴涨的杭州楼市被紧急刹车 在了加速阶段。 由于市场惯性,10 月杭州未能完成环比零增长的调控目标,11 月又被迫紧急加 码调控 (外地人购买住房全面限购, 二套房首付比例提高至六成, 暂停第三套及以上 住房贷款) 。 市场从 10 月开始,逐渐降温,公众的投资资金逐步离场。但公众和开发企业对 市场未来走势的预判仍有重大分歧。 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 3 普通公众的投资热情大大降低, 绝大部分本土 (包括进入杭州较长时间的) 开发 商趋于谨慎。而刚刚进入或尚未进入杭州的开发商对杭州市场未来普遍极为乐观。 因此,在“930 ”新 政之后,土地市场没有 丝毫降温迹象,并且继 续创造了多 个地王。 2016 年年底,中央经济工作会议与上一年的定调发生了重大变化。 虽然仍提三四线城市继续去库存。 但 “房子是用来住的, 不是用来炒的” 、 “着力 防控资产泡沫” 等表述, 以及 “加快研究建立符合国情、 适应市场规律的基础性制度 和长效机制” 等提法, 表明未来一年政策取向的重大变化, 且短期内没有, 也不可能 有任何松动。 但中国经济仍面临着严峻的形势。2017 年, 官 方将对房地产市场采取何种政策取 向, 尤其是金融货币的政策取向; 以及所谓的建立房地产市场“长效机制”, 包括要 建立哪些可行可操作的机制, 建立这些机制需要的时间等等。 长效机制的建立将是复 杂艰巨漫长的。至少在今天,还没有明确的方向和答案。 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 4 一、2016 年杭州楼市市场 特征和结论 1. 巨量 成交 刷 新所有 历史 纪录 杭州楼市前所未有的仅用八个月的时间, 商品房成交套数、 面积、 金 额均刷新了 历史所有年份的全年成交纪录。 全年杭州市区商品房成交量高达19.3 万套,1938.7 万平方米,3422.5 亿元。 其 中,商品住宅成交13.9 万套,1563.0 万平方米,2818.4 亿元。 2. 商品房价格迎来 2010 年以后的第一次明确大幅度的上涨 平均价格涨幅高达 15.0 (12 月与去 年 12 月同 比) 据国家统计局 70 个大中城市新建商品住宅价 格指数显示,11 月杭州同比上涨 30.1。 3. 全 年商 品房显 性库存 大幅 度下降 杭州市区商品房显性库存从年初 (2015 年12 月底) 的17.9 万套,1995.4 万方, 下降到年底的10.4 万套,1254.2 万方。 商品 住宅从年初的10.1 万套,1231.7 万方, 下降到年底的4.5 万套,579.6 万方。 4. 隐 性库 存(潜 在供应 量 ) 也大幅 下降 2016 年杭州商品房销售面积1938.7 万方, 同期开发商购置土地可建面积1251.6 万方,实际库存净流出约 687 万方。潜在供应量在 2015 年消化 450 万方的基础上, 进一步下降。近2 年库存去化超过1100 万方。 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 5 5. 公 众资 产恐慌 情绪是 2016 年需求 爆发 式增 长的 最重要 诱因 以资产保值为目的的投资性需求, 其中部分是上海等一线城市外溢的投资性需求, 成为最主要的市场需求。 浙报传媒地产研究院 抽样调查显示, 全年投 资性需求占比 50 以上。 房价上涨, 地价上涨等多重正向反馈效应, 也提前激活了大量的改善型需求和刚 性需求购房者。资产恐慌情绪成为2016 年楼市需求暴增、量价暴涨的重要推手。 6. 2016 年 杭州楼 市的价 格体 系重塑 在2016 年这一轮大涨中, 低价楼盘涨幅更大。 市区1 万元/平方米以下的楼盘已 经凤毛麟角,纯刚需购房者只能在 2 万元/平方米左右,甚至更高一点区间选择。刚 性需求购房选择难度大大增加。 市区改善型房源大部分已经接近或超过 4 万元/平方米;3 万元/平方米左右的改 善型房源少之又少;高端住宅的价格基准线已经上升到 6 万元/平方米左右,甚至更 高。 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 6 7. 土 地市 场全年 持续高 热 2016 年,杭州市区共计成交 126 宗土地,总出让面积 531.7 万方,总可建面积 1251.6 万方, 总成交金额达1597.7 亿元。 与同样地王频出的2013 年相比, 总成交金 额上升了 270.8 亿元,但总可建面积仅为 2013 年的近 60。平均楼面价 12765 元/平 米,比2015 年上涨72.3(这一涨幅接近2011 年-2015 年连续五年的累积涨幅) 。 其中,涉宅地成交 80 宗,出让面积 425.7 万方,总可建面积 985.4 万方,总成 交金额1398.5 亿元。平均楼面价14192 元/平米,比2015 年上涨66.1。 杭州市区总成交额、 平均楼面价以及宅地成交额、 宅地平均楼面价等四项数据均 创下历史新高,但总可建面积为 2009 年以来倒数第三位,仅略高于 2012 年和 2015 年。 土地市场争夺激烈, 地王频出。2016 年,80 宗涉宅地相继刷出42 宗单价、总 价 地王,市中心、景芳三堡、申花、未来科技城、钱江世纪城等 24 个板块刷新最高地 价纪录。 其中多个板块地王更迭频繁, 如申花、 未来科技城、 萧山市北、 良渚核心区。 部分高价地块 “面粉” 接近甚至超过 “面包” 价格, 按目前市场价格体系, 尚无 法保本。开发商赌预期赌未来,以时间换空间。 从 2016 年的土地储备分析,未来一年甚至更长的时间,各家企业杭州市场份额 的排序可能发生较大变化。 8. 二 手房 成交量 超7 万 套同 步刷新 历史 纪录 价格 涨幅低 于商 品住宅 2016 年, 杭州主城区二手房成交高达70106 套, 创历史新高。 主城区二手住宅成 交均价20505 元/平方米,刷新历史次新高纪录。 2016 年, 主城区二手住 宅均价与历史最高的 2011 年仅相差113 元/平方米。2016 年下沙次新房小区成交权重巨大, 成交热门小区 TOP10 中占七席, 在很大程度上拉低 了2016 年二手住宅成交均价(2011 年尚未有大量的下沙低单价二手房入市)。 主城区二手住宅成交均价持续上涨,12 月同比上涨17.1, 但仍低于主城区商品 住宅价格涨幅。 二手房市场中, 几乎没有投资性需求, 主要是商品房市场溢出的刚性需求, 对价 格较为敏感,总价较 低 的房源成交较为活跃 。 单价在万元左右的下 沙 开发区次新房,2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 7 以及市中心的老旧小房源更易受到刚需购房者的青睐, 成为二手房成交热门小区。 其 次,学区房小区在二手房市场中由于学区优势,也占据二手房市场一定份额。 9. 杭 州的 城市地 位迅速 提升 由 G20 峰会的举办和 2022 年亚运会的落定,带来的城市面貌和城市格局的变化 以及对城市未来的良好预期, 加之近几年杭州的经济和产业结构优势以及较高的经济 发展速度, 使杭州在二线城市中格外引人注目, 也奠定了杭州最优质二线城市的地位。 10. 城市 格局已 经并 将继 续发 生重大 变化 奥体板块和未来科技城板块异军突起。2016 年 底, 官方适时修订了杭州 城市总体 规划, 确定了 “两个主 中心, 七个副中心” 的 城市新格局。 由此, 杭 州已经告别了单 一核心的城市格局,向多核心城市迈进。 轨道交通建设加快, 五年后的亚运会为杭州排定了一张基础设施建设、 道路建设, 特别是轨道交通建设的不可推迟的倒计时时间表。 11. 相 对于本土开发 商 (包括较早进入杭 州市 场的开发商) 外来开 发企业对杭州 的 关 注度 更高 市场 预期更 乐观 2016 年有和昌、 江苏中南、 重庆东原、 禹洲、 鲁能、 中骏、 中梁、 郑 州绿都、 金 辉、 建发、 中国中铁、 安徽置地、 厦门国贸等 13 家房企新进杭州市场。 而2016 年全 国十强房企中,仅剩华夏幸福尚未进入杭州。 930 全国层面加码调控政策之后, 杭州市区仍陆续产生了10 个地王项目, 其中 8 个地王均由外来开发商创造。 12. 行业 集中度 进一 步提 高 部分本 土企 业逐步 淡出 市场 2016 年,开发企业股权和项目并购风起云涌。 4 月,浙江城建将其在杭州在售的仅有的两个项目分别转让给新城地产和景瑞控 股,抽离楼市;恒大以 36.09 亿元收购嘉凯城 52.78的股权;9 月,融创以 8.59 亿 元入股金成三项目;11 月, 阳光城以104.69 亿元收购了物产中大旗下15 家全资子公 司股权等。 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 8 13. 市区 各板块 未来 的商 品住 宅库存 量分 化严重 部分板块,严重供不应求。桥西板块潜在供应量仅约为 10.8 万方,丁桥板块潜 在供应量仅为18.6 万方,滨江区潜在供应量为76 万方。 部分板块供应量较大。 萧山北部 (钱江世纪城、 市北开发区及新区) 潜在供应量 约为303 万方,未来科技城板块潜在供应量约为170 万方。 14. 多个 高库存 的老 大难 板块 库存被 投资 需求一 扫而 空 并 成为价 格涨 幅较 大的板 块 临平山北、闲林、崇贤新城等板块商品住宅显性库存均大幅下降了 70,库存消 化周期也大大缩短。以 2016 年月均速度去化,显性库存消化周期临平山北、闲林和 崇贤新城分别仅需2.3 个月、1.5 个月和1.6 个月。 尤其是临平山北被大批来自上海等一线城市的购房者扫货,价格涨幅惊人。 以金都夏宫为例,最高月度成交均价为 14497 元/平方米,与最低月度成交均 价为6426 元/平方米相比,涨幅高达125.6。 15. 酒店 式公寓 成为 市场 投资 的热点 由于住宅的热销以及投资热情, 有部分住宅替代功能的酒店式公寓成交创历史纪 录, 超3.8 万套, 在商品房成交中占比近20。 (这一数据尚未包括大量的村级留用地 中的酒店式公寓。 ) 16. 写字 楼和商 铺两 种业 态 去 库存缓 慢 库存积 压严 重 杭州市区写字楼和商铺全年成交仅约 1.6 万 套,178.2 万方,套数占比仅 8.1, 面积占比9.2,远低于酒店式公寓。 写字楼和商铺两种业态在商品房库存中面积占比高达 42.9,逼近了商品住宅的 占比。以2016 年成交面积去化,消化周期超36 个月。 17. 市场 热销但 住宅 品质 提升 并不明 显 甚至部 分住 宅项目 出现 产品质 量问 题 由于市场热销, 整个行业对产品品质提升的关注度下降, 整体住宅品质提升不仅 不明显,甚至有部分开发商的部分项目交付爆出较严重的产品质量问题。 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 9 18. 部分 开发企 业对 产品 和服 务创新 进行 探索 绿城、 蓝城的小镇开发模式, 万科的社区养老模式, 绿城物业的智慧社区等创新 和探索,引起市场关注。 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 10 二、商 品房市场分析 1. 商 品房 1.1 成交套数 (1 ) 市区商 品房 成交 超 19.3 万套 刷新 历史 最高 纪录 2016 年 杭州市区(含萧山区 、余杭区,暂不 含富阳区,下同)新建 商品房成交 193129 套,刷新历史最高纪录。其中,主城区成交 81976 套,余杭区成交 71114 套, 萧山区成交40039 套。 杭州市区新建商品房成交套数较2015 年124048 套增加69081 套, 同比 上升55.7。 其中,主城区成交套数较2015 年54251 套增加27725 套,同比上升51.1。 20092016 年杭 州新建 商品 房 成交 量对 比图 (2 ) 春节后 市场 成交火 爆 3 月成 交2.5 万套 刷新 单月成 交纪 录 春节前后, 紧急出台了降低首付, 降低契税和营业税等利好政策。 多重政策叠加, 特别是货币政策宽松,推动了这一轮市场逆转。 春节后,杭州市场成交火爆,3 月成交2.5 万套刷新单月成交纪录。此后,4-10 月成交量一直维持在2 万套左右。 9 月举世瞩目的G20 峰会在杭州成功举办,使得杭州这座既蕴含深厚历史的底蕴 又美丽富饶富有现代创新活力的兼具古今精髓的城市受到全国乃至全世界的注目。 杭 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 105698 56699 39738 82433 83504 87282 124048 193129 64244 32958 21859 45501 41788 38036 54251 81976 市区 主城区 单位套 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 11 州不仅迎来了来自全国各地的游客, 也吸引了许多外地购房者的目光。 外地投资性购 房需求激增,杭州房地产市场开始了又一轮疯狂的量价齐升。 市场的非理性表现引发了杭州楼市新一轮的调控。9 月18 日起, 在短 短十天之内 杭州出台了限购、 提高二套房首付、 暂停购房入户等一系列的楼市调控措施, 为火热 的楼市降温。 11 月杭州调控政策继续加码。 不仅包括提高 二套房首付至六成, 暂 停发放第三套 及以上住房贷款等限贷内容,更重要的是对外地人购买住房全面限购。 受调控政策的叠加效应影响,11 月开始杭州楼市成交量降温趋势更为明显。11 月杭州市区商品房成交量是继2015 年4 月以来除2016 年2 月春节因素影响外, 月度 成交量首次跌破万套大关。 2016 年 1-12 月 杭州新建 商品 房 成交 量走 势图 1.2 成交面 积 市区商品 房成 交面积 达1938.7 万方 同步 刷新历 史最 高纪 录 2016 年杭州市区新建商品房成交面积达1938.7 万方, 刷新了2015 年创下的历史 最高纪录。 其中主城区成交面积为811.8 万方, 余杭区成交面积为696.3 万方, 萧山 区成交面积为430.6 万方。 杭州市区新建商品房成交面积较2015 年1299.1 万方增加639.6 万方, 同比上升 49.2。 其中, 主城区成交面积较2015 年587.3 万方增加224.5 万方, 同比上升38.2。 0 5000 10000 15000 20000 25000 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11月 12月 10315 5991 24691 19503 18299 18088 18582 17532 23272 15770 9681 11405 4867 2742 11144 8745 7343 7434 7294 7233 8653 6010 5380 5131 市区 主城区 单位套 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 12 20092016 年杭 州新建 商品 房成交 面积 对比图 1.3 成交金 额 市区商品 房成 交金额 达 3422.5 亿元 同步 创历 史纪录 2016 年杭州市区新建商品房成交金额为3422.5 亿元, 刷新了2015 年创下的历史 最高纪录。其中主城区成交金额为 1902.7 亿 元,余杭区成交金额为 870.9 亿元,萧 山区成交金额为648.9 亿元。 杭州市区新建商品房成交金额较 2015 年 2100.1 亿元增加 1322.4 亿元,同比上 升 63.0。其中,主城区成交金额较 2015 年1284.1 亿元增加 618.6 亿元,同比上升 48.2。 20092016 年杭 州新建 商品 房 成交 金额 对比图 1201.0 655.8 426.3 875.7 903.0 944.2 1299.1 1938.7 721.4 379.8 231.6 482.2 445.8 413.3 587.3 811.8 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 市区 主城区 单位万方 1466.4 1138.4 725.0 1321.8 1527.7 1478.3 2100.1 3422.5 1035.6 807.8 483.4 884.2 974.4 883.2 1284.1 1902.7 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 3000.0 3500.0 4000.0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 市区 主城区 单位亿元 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 13 1.4 成交均价 (1 ) 杭 州市 区商品 房 成 交均价 同比 上涨9.2 2016 年杭州市区新建商品房成交均价为17654 元/平方米。其中,主城区成交均 价为23437 元/平方米, 余杭区成交均价为12508 元/平方米, 萧山区 成交均价为15072 元/平方米。 2016 年杭州市区新建商品房成交均价较2015 年16166 元/平方米同 比上涨9.2。 其中主城区成交均价较2015 年 21864 元/平方米同比上涨7.2。 20092016 年杭 州新建 商品 房 成交 均价 对比图 (2 ) 市 区商 品房 12 月 成交均 价相 比1 月全年 上涨 14.1 2016 年杭州市区新建商品房成交均价大幅上涨。 特别在春节后3 月 开始, 市场开 启了量价齐升模式, 直至政府 “930 政策” 急刹车。12 月成交均价相比1 月全年上 涨14.1。 12209 17357 17006 15094 16919 15658 16166 17654 14355 21271 20870 18338 21860 21370 21864 23437 0 5000 10000 15000 20000 25000 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 市区 主城区 单位元/ 平方米 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 14 2016 年 1-12 月 杭州新建 商品 房 成交 均价 走势图 2. 商品 住宅 2.1 成交套 数 (1 ) 市区商 品住宅 成交 超13.9 万套 刷新 历史 纪录 2016 年,杭州市区新建商品住宅成交 139178 套,刷新历史最高纪录。其中主城 区成交51896 套,余杭区成交55883 套,萧山区成交31399 套。 杭州市区新建商品住宅成交套数较 2015 年 102208 套增加 36970 套 ,同比上升 36.2。其中,主城区成交套数较2015 年42612 套增加9284 套,同比上升21.8。 20092016 年杭 州新建 商品 住宅 成 交量 对比图 16911 16379 16802 16443 16836 17152 16719 18330 18921 19789 18434 19295 22355 21834 22444 21297 22901 22906 22886 25127 26136 25765 21982 24641 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 市区 主城区 单位元/ 平方米 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 90391 45212 27578 68483 68361 74453 102208 139178 52744 23700 11892 35396 31118 30163 42612 51896 市区 主城区 单位套 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 15 (2 ) 限购政 策出 台后 商品住 宅成 交量迅 速萎 缩 春节后, 杭州商品住宅 市场成交火爆, 3 月成 交2.1 万套刷新单月历史成交纪录。 此后,成交量一直维持在1.3-1.5 万套。 9 月由于 G20 峰会带动杭州市场热情高涨,市区新建商品住宅成交超 1.7 万套, 仅次于2016 年3 月,创单月历史成交次新高。 不过, 随着9 月杭州重启限购,11 月再次加码调控, 杭州市区商品住宅市场受限 购政策影响较大,商品住宅成交量迅速萎缩。特别是 11 月,杭州市区商品住宅成交 仅占商品房成交的36.9,占比创下历史最低。 2016 年 1-12 月 杭州新建 商品 住宅成 交量 走势图 2.2 成交面 积 市区商品 住宅 成交面 积达 1562.9 万方 同步 刷新历史 纪录 2016 年,杭州市区新建商品住宅成交面积达 1562.9 万方,刷新 历史最高纪录。 其中主城区住宅成交面积为599.2 万方, 余杭区住宅成交面积为620.6 万方, 萧山区 住宅成交面积为343.2 万方。 杭州市区新建商品住宅成交面积较2015 年1144.1 万方增加418.8 万方, 同比上 升 36.6。其中,主城区成交面积较 2015 年 492.8 万方增加 106.4 万方,同比上升 21.6 。 0 5000 10000 15000 20000 25000 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 7532 4922 21159 15568 13799 13497 13095 12568 17301 9812 3576 6349 3057 2058 8764 6417 5168 5135 4598 4798 5695 2866 1496 1844 市区 主城区 单位套 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 16 20092016 年杭 州新建 商品 住宅成 交面 积走势 图 2.3 成交金 额 市区商品 住宅 成交金 额达 2818.4 亿元 同步 创历史新 高 2016 年,杭州市区新建商品住宅成交金额为2818.4 亿元,创历史新高。其中主 城区住宅成交金额为1494.3 亿元,余杭区住宅成交金额为779.8 亿元,萧山区住宅 成交金额为544.3 亿元。 杭州市区新建商品住宅成交金额较2015 年1856.0 亿元增加962.4 亿元, 同比上 升 51.9。其中,主城区成交金额较 2015 年1106.7 亿元增加 387.6 亿元,同比上升 35.0。 20092016 年杭 州新建 商品 住宅成交 金额 走势 图 1055.4 529.4 306.2 745.7 764.4 828.2 1144.1 1562.9 614.8 279.7 135.3 387.0 349.4 340.8 492.8 599.2 0.0 200.0 400.0 600.0 800.0 1000.0 1200.0 1400.0 1600.0 1800.0 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 市区 主城区 单位万方 1291.8 927.9 495.8 1094.5 1256.2 1277.3 1856.0 2818.4 892.2 625.7 284.6 696.6 756.7 735.1 1106.7 1494.3 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 3000.0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 市区 主城区 单位亿元 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 17 2.4 成交均价 (1 ) 杭州市 区商 品 住宅 成交 均价同 比上 涨11.2 2016 年,杭州市区新建商品住宅成交均价为18032 元/平方米。其中,主城区成 交均价为24938 元/平方米, 余杭区成交均价为12566 元/平方米, 萧山区成交均价为 15861 元/平方米。 2016 年, 杭州市区新建商品住宅成交均价较2015 年16222 元/平方米 上涨11.2。 其中主城区成交均价较2015 年22458 元/平方米上涨11.0。 20092016 年杭 州新建 商品 住宅成 交均 价走势 图 (2) 市区商 品住宅12 月 成交 均价相 比1 月全年 上涨 16.2 2016 年, 杭州市区新建 商品住宅成交均价较年初大幅上涨。 特别在春 节后 3 月开 始,市场开启了量价齐升模式,直至政府11 月加码调控之后,成交均价环比有所回 落,12 月环比止跌回升。12 月成交均价相比1 月全年上涨16.2。 12239 17527 16190 14677 16434 15422 16222 18032 14511 22367 21033 18000 21659 21569 22458 24938 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 市区 主城区 单位元/ 平方米 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 18 2016 年 1-12 月 杭州新建 商品 住宅成 交均 价走势 图 2.5 成交结 构 (1 ) 商品住宅 成交 仍占 主要 份额 占比 超7 成 酒 店式 公寓产 品成 交活跃 较 2015 年上 升了8.9 个百分 点 从市区新建商品房成交房源产品类型分析, 仍然是商品住宅占主要份额, 套数占 比达72.0,其中公寓占比69.7,排屋别墅占比2.3;其次是酒店式公寓,占比为 19.9;写字楼占比为3.3;商铺占比为4.8。 2016 年市 区新 建商品房 房屋 类别成交 套 数占比 图 17383 16452 16992 16912 17256 17502 17037 18872 19429 20275 20028 20195 24197 22423 23296 22290 23911 24046 24205 26598 27870 28723 25898 30664 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 市区 主城区 单位元/ 平方米 69.7 19.9 2.3 3.3 4.8 公寓 酒店式公寓 别墅排屋 写字楼 商铺 2016 杭 州楼 市研 究分 析报告 浙 报传 媒地 产研 究院 19 (2 ) 虽然刚 需仍 是市场 主导 但购 房门 槛大幅 提高 改善 型需 求大幅 上升 ① 住宅90 平 方米以下 成交 占 比 55.1 140 平方 米 以 上户型 占11.3 从市区新建商品住宅成交房源户型结构分析,90 平方米以下户型仍占据主力, 占 比达55.1;其次,90-140 平方米户型占比33.6;140-180 平方米户型成交占比最 小,仅占5.2;180 平方米以上大户型成交占比6.1。 值 得注 意的是 , 90-140 平 方米 户型成 交套 数占比较2015 年 上升了2.6 个 百分点。 2016 年市 区新 建商品住 宅户 型 成交 套数 占比图 ② 住 宅单 价低于 1 万元/平 方米 房源占 比 近 3 成 低于 1.5 万元/平 方米 占比 超 5 成 从市区新建商品住宅成交房源单价结构分析,以低于单价1.5 万元/平方米房源 成交为主, 占比50.8, 其中单价低于1 万元/平方米房源占比28.1; 其次, 单价1-1.5 万元/平方米的房源成交占比22.7;单价1.5-2 万元/平方米的房源占比18.7;单 价2-2.5 万元/平方米的房源占比13.6; 单价3-5 万元/平方米的房源占比8.6; 单 价2.5-3 万元/平方米的房源成交占比为7.5; 单价高于5

注意事项

本文(2016杭州楼市研究分析报告-地产文库.pdf)为本站会员(地产秘书)主动上传,佰策地产文库仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容本身不做任何修改或编辑。 若此文所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知佰策地产文库(发送邮件至admin@dcbbs.com或直接QQ联系客服),我们立即给予删除!

温馨提示:如果因为网速或其他原因下载失败请重新下载,重复下载不扣分。




经营许可证(鲁ICP备19002757号-2)鲁公网安备(37010202001622号) copyright@ 2018-2019 © 网站版权归佰策(济南)地产营销机构(0531-86106665)
免责声明:佰策地产文库仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容本身不做任何修改或编辑。 若用户上传所含内容侵犯了您的版权或隐私,
请发送邮件至admin@dcbbs.com或直接QQ联系客服,我们立即删除!警告:本站资源仅用于学习,禁止商业使用。禁止上传涉密、水印、侵权或其他违法内容,后果由上传者承担!

1
收起
展开