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2014年1月-5月杭州住宅市场概况-地产文库.pdf

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2014年1月-5月杭州住宅市场概况-地产文库.pdf

2014年1月至5月 杭州住宅市场概况 2014年初杭州房地产市场遇冷,2月恰逢春节假期,二月份杭州 全市(含余杭、萧山)仅成交29.18万平方米2,602套,环比下降 59.57 三月份成交42.16万平方米(3,961套),四月份成交57.35万 平方米(5,401套),五月份成交64.82万平方米(6,019套),商品住 宅市场有所回暖。 受过去几年土地成交影响,近年杭州住宅供应量一直处于高位, 从2月其市场新增供应持续走高,5月份新增供应量达到13,101套,成 为今年供应量之首,而对比当月市场成交,不及新增供应的一半,在 成交量没有显著上升的情况下,市场库存量将持续放大,截止到5月 31日,杭州商品住宅库存量已突破13万套,达到130,358套,其中主 城区商品房可售房源达到60,469套,市场成交及价格压力逐步加大。 余杭、萧山土地充裕,市场供应量较大,且随着区域内大型开发 商入驻,未来发展前景得到认可,市场接受度逐步上升,尤其是余杭 区,市场供求情况逐步改善。主城区中拱墅区的申花板块及江干区的 城东新城板块近年住宅市场发展较快,市场供应量也较大,拱墅区由 于供应集中放量,成交速度跟不上供应速度,供求关系并不乐观。 在市场整体库存量庞大,政策不明朗的情况下,开发商拿地积极 性有所降低,同时政府在考虑市场高去化压力的情况下也有意控制土 地出让,因此整体土地市场成交低迷,1-5月份杭州住宅土地成交持 续走低,且成交地块基本都集中在城市外围。 开创世界房地产服务新格局年初,杭州房地产市场遇冷,2月恰逢春节假期,推盘 量有限,杭州全市(含余杭、萧山)仅成交29.18万平方 米2,602套,环比下降59.57,三月份成交42.16万平方 米(3,961套),四月份成交57.35万平方米(5,401套),五 月份成交64.82万平方米(6,019套),在个别楼盘以价换量 的情况下,成交量有所回升图一。部分楼盘降价促销取得 不俗的成交,侧面显示杭州依然存在较大的需求。 2月市场成交项目较少且基本分布在市中心边缘地带,整 体成交价格有所回落,仅达到14,597元/平方米。3月份由 于市中心成交项目较多,拉高了市场整体成交均价,市场 成交均价达到16,734元/平方米,涨幅明显。4月、5月市场 成交均价趋缓图二 。 1月份,杭州的商品房库存量首次突破12万套,为历史 最高位,一年的时间,商品房存量增加了约3.8万套,增幅 为45.7,在近五年来增幅榜中排第二位。其中主城区超过 了5.67万套,也创了历史新高。截止到5月31日,杭州主城 区商品房可售房源达到6.05万套,环比4月30日上涨3,766 套。由于过去两年土地的大量供应,导至近年住宅供应量 持续在高位运行,短期成交量没有显著上升的情况下,库 存量将继续增大。 2014年1月至5月 杭州商品住宅市场运行情况 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014年1-5月杭州商品住宅成交套数情况 成交套数 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 13,500 14,000 14,500 15,000 15,500 16,000 16,500 17,000 2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014年1-5月杭州商品住宅成交均价情况 成交均价(元/平方米) 环比 环比 -10 -5 0 5 10 100,000 110,000 120,000 130,000 140,000 2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014年1-5月杭州商品住宅存量情况 存量总套数 环比 图一 图二 图三存量前三位分别为余杭、萧山及江干区,余杭一直是 杭州住宅市场供应大户,商品住宅存量达到36,005套。其 次萧山区存量达到19,940套,萧山主要集中在钱江世纪 城。而江干区存量房达到13,770套,居主城区存量之首, 主要集中在城东新城。未来随着新增供应的持续放量,竞 争会更加激烈。 2月受春节影响市场新增供应较1月下滑明显,仅546 套,在一定程度上消耗了部分市场库存,不过3月份起,整 体市场新增供应量持续攀升,远超同期市场销售量,市场 库存进一步积压。其中5月份商品住宅新增供应量为13,101 套,达到历史高峰,而当月市场成交量不及新增供应的一 半,加上历史库存,整体供应量庞大,对后期市场造成不 利影响。 除了2月份成交明显下滑外,之后开发商有意控制开盘 节奏,住宅市场供销比得以回落至较低水平,库存量上升 速度也得以放缓。在工程不放慢的情况下,之前积压的供 应量可能在下半年放量,在成交不能跟上的同时,库存及 价格压力将进一步加大。 0.98 4.45 0.47 0.53 0.47 0 1 2 3 4 5 2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014年1-5月杭州商品住宅销供比走势图 销供比 -500 0 500 1000 1500 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014年1-5月杭州商品住宅新增供应情况 新增套数 环比 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 截止到2014年5月杭州分区域商品住宅存量情况 存量总套数 图四 图五 图六2014年1-5月杭州商品住宅成交均价情况 5 2 11 10 2 6 5 2 40 17 西湖区 上城区 拱墅区 江干区 下城区 滨江区 下沙区 之江区 余杭区 萧山区 2014年1-5月杭州商品住宅成交套数情况 1 1 13 10 4 5 4 5 40 17 西湖区 上城区 拱墅区 江干区 下城区 滨江区 下沙区 之江区 余杭区 萧山区 0 1 2 3 2014年1-5月分区域商品住宅销供比走势图 销供比 余杭可发展土地较充裕,一直是杭州房地产供应主 力,新增供应量占市场四成份额,从2013年土地交易情况预 测,未来两三年同样情况将仍然持续。此外萧山区新增供 应量也较大,占市场17的份额。在政府大力推动城东新 城开发同时,江干区供应比例也逐步扩大,未来仍将保持 高供应量。 基本与供应比例相似,余杭及萧山成交量较大,主城 区因供应有限,成交量也不高。主城区中的拱墅区、江干 区成交量相对较大,主要是申花板块、城东新城板块住宅 市场逐步发展成熟,成交量相对较大。 主城区的西湖区及上城区供求情况最为理想;之江、 下城、拱墅区因供应量大但成交增长不明显,供求情况相 对较差。余杭、萧山虽然近几年市场供应量大,不过因板 块发展及价格等因素影响,市场接受度逐步提升,成交情 况也相对较好,因此供求关系也有一定好转。 2014年1月至5月 各区域商品住宅市场运行情况 图七 图八 图九图十 图十一 2014年1-5月杭州住宅用地成交情况 0 5 10 15 20 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 2014年1-5月杭州住宅用地成交价格情况 成交楼面均价(元/平方米) 平均溢价率 1-5月杭州土地出让量骤减,除了1、2月份的成交量高 于去年,从3月开始全市的土地成交急剧走低。另一方面, 住宅用地成交金额为319.57亿元,3-5月的住宅总成交金额 仅48.89亿元,而高溢价和高总价的地块的近乎缺失。 6 月 杭州全市(含萧山、余杭)仅有12宗土地计划出让,除了 1宗为商住用地外,其余均为商业用地,宅地连续4个月陷 入低迷。大多开发商手头上尚有大量的存货下,首先需要考 虑如何将手中的存量进行转化加上市场上资金紧缺,开发 商普遍拿地趋于谨慎,而政府部门也将考虑到市场的去化 压力,有意控制土地的出让量,预计下半年将会持续。 与土地成交情况类似,住宅土地成交楼面价及平均溢 价率也持续走低,一方面反映出近几月住宅地块成交主要 分布在城市边缘地带,同时从地块溢价水平中也看出开发 商拿地积极性也有所下降。 2014年1月至5月 杭州土地市场运行情况 土地市场供应情况 -200 -100 0 100 200 300 400 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 2014.1 2014.2 2014.3 2014.4 2014.5 成交面积(平方米) 环比1月,杭州的商品房库存量首次突破12万套,为历史最高位,其 中主城区超过了5.67万套,也创了历史新高。去年同期,杭州 总套数约8.17万套,一年的时间,商品房存量增加了约3.8万 套,增幅为45.7,在近五年来增幅榜中排第二位。其中杭州主 城区增加了1.1万余套,增幅约27;余杭区增幅1.4万余套,增 幅约55;萧山区增加了1.2万套,增加约86。 2月18日,德信北海公园推出“准现房清盘特惠价”活动,均 价仅为15,800元/平方米,降价达4,000元,成为马年第一降的 楼盘,引发楼市恐慌。 “国六条”改革,保障房满五年可购买。国务院法制办3月28 日就城镇住房保障条例征求意见稿公开征求意见。至于 连续租赁不少于5年且符合配售条件的,可以购买;而购买保 障性住房未满5年,且确需转让的,由政府回购。 5月23日,杭州“限降令”实施。根据杭州市相关政府部门的规定, 如果商品房实际成交价低于备案价格超过15,那么将通过技术手 段限制网签。开发商如要大幅降价,其实际价格与新的备案价的 价差只要控制在15的范围内,即可重新申请备案。但申请备案价 至少要耗费7到10天时间,甚至更长,楼盘“以价换量”受抑制。 5月,一年一度的人居展也毫无意外的暗淡落幕,“红五月” 不复见。不可否认,如今楼市正值政策窗口期,各方观望情绪 浓厚,博弈仍在持续,这也在客观上造成了杭州楼市总体不 冷不热的现状。因此,政策的明朗化,会成为楼市后市走向的决 定性因素。 2014年1月至5月 杭州房地产重大事件与2013年平稳高增长相比,今年上半年房地产市场成交量普遍 性下滑,迫于销售和经营压力,房企“以价换量” 花样繁多, 一些大型品牌开发企业也开始出现降价促销行为,并且制造 了连锁反应,而另一方面购房者观望情绪亦持续增多,供需格 局悄然生变。 1月-5月,杭城(含余杭、萧山)总计有103个楼盘在售,其中 仅11个项目为首开,分别为紫玉福邸、东海闲湖城印象 加州、耀翔悦尚、万科公园大道、金地申花里、宝嘉誉峰、 中大普升、中海御道路一号、绿都御景蓝湾、鹭栖湖、天阳 晴朗,多为近郊刚需项目,另有多个项目首开时间推迟,推 盘难的问题在不断延续。 下半年,预计纯新盘约43个,从各区域来看,余杭区供应量 最大,拱墅区位列第二。从板块来看,大城北板块将有大量房 源上市,包括在售推新及新盘开盘;大城北板块将在2014年呈 现全新的楼市布局。另外,因地铁兴起的翁梅板块,随着周 边商业配套的建成也将聚焦更多关注。主力代表楼盘有西溪 海、滨江万家名城、富力西溪悦居、大华西溪风情橙品等。 2014年1月至5月 杭州新开盘供应信息 自2月份二期开盘以来,一直保持热销势头,并一举夺 得一季度杭州楼市三冠王成交套数、成交面积和成 交金额均居杭城首位; 毛坯均价约13,000/平方米,精装均价15,000元/平方米; 529套的销售数量,51,958.8平方米的销售面积,6.8 亿元的销售额,目前已去化近八成。 2014年1月至5月 杭州明星销售项目 * 2013年 2014年 DTZ 2014 滨江万家名城 城北万达北面 赵烨 综合住宅服务部经理 86 571 8577 9946 S 如需了解更多杭州住宅市场情况,敬请联络 汤耀光 总经理 86 571 8716 8799 H 自2013年10月13日开盘以来,富力西溪悦居销售状况喜 人。请见如下推盘信息及销售佳绩。 富力西溪悦居 淘宝城对面 2月18日晚宣布清盘计划,将均价从此前的18,000元/ 平方米调整至15,800元/平方米; 清盘计划的房源主要集中于5、6号楼,共计150余套; 主力户型包括72、88与127平方米,目前已去化近八成。 城北万达以北300米 德信北海公园 推盘日期 户 型 均 价 10月13日首推 80-139平方米户型 89-139平方米户型 共计120套房源 80-139平方米户型 共计124套房源 开盘几小时内全部售罄 11月9日 12月25日 当日去化近9成 16,000元/平方米 折后价13,900元/平方 米起 18,500元/平方米 17,000-19,000元/平方米 折后价14,900元/平方 米起 推盘日期 户 型 均 价 3月15日 189平方米户型 共计20套房源 89-139平方米户型 共计66套房源 89-139平方米户型 共计66套房源 当日去化9成 4月27日 5月25日 开盘当天基本售罄 22,000-23,000元/平方米 16,000元/平方米起 17,000-18,000元/平方米 *以上所有数据,均来自网络公开信息。

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