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2016年济南房地产专题报告-地产文库.pdf

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2016年济南房地产专题报告-地产文库.pdf

THE REAL ESTATE SPECIAL REPORT 2016济南 房地产专题报告 房地产概览 宏观资讯  宏观形势稳定,房地产开发投资增势稳定  10月份限购政策重启, 12月份限购令升级  第四季度房地产市场受调控政策影响较大 土地市场 商品房市场  土地成交 160宗,成交土地面积 885.28万 ㎡  土地成交总额 652亿元  土地成交楼面均价 2,616元 /㎡  下半年市场交易趋势变化显著 商品房成交 22.35万套,成交面积 1,938万 ㎡ 商品房成交金额 1,720亿元 商品住宅成交 12.58万套,成交金额 1,379亿元 二手房成交 7.11万套 CONTENTS 目录 1.1-经济环境 1.2-楼市政策 1.3-宏观小结 2.1-土地供应 2.2-土地成交 2.3-供销解析 2.4-重点区域 2.5-房企排行 3.1-市场投资 3.2-成交量价 3.3-成交特征 3.4-区域成交 3.5-房企销售 [宏观资讯 ] [土地市场 ] [商品房市场 ] 经济环境 2001-2016年 , 济南经济高速发展 , 2016年济南实现地区生产总值 6,536.1亿元 , 同比增长 7.8。 房地产业快速发展 , 产业增加值 463.2亿元 , 增长 8.6。 2001-2016年 , 济南房地产开发投资金额增势稳定 。 2016年 , 全年房地产开发投资 1,163.9亿元 , 同比增长 14.8。 其中 , 住宅投资 805.6亿元 , 同比增长 11.0。 Wind资讯 Page 1 近年来 , 济南第一产业比重维持在 5左右 , 第二产业比重逐渐减少 , 第三产业占比增多; 2016年第三 产业占比达 59, 增加值 3,849.9亿元 , 增长 8.7;房地产业作为第三产业的重要组成部分 , 快速的发 展使得第三产业占据主导地位 。 楼市政策 宏观小结 需求释放 2016年上半年 央行和财政部从需求端入手 , 通过降首付 、 降利率 、 减税费 、 放宽公积金贷 款政策等多手段并施 , 刺激需求释放 , 推动的整体经济发展 , 也加快房地产市场的 发展 。 调控影响 2016年 10月份济南重启限购令 , 12月份限购令升级 , 对房地产市场产生较大影响 。 Wind资讯 Page 2 3月 7日 9月 28日 10月 2日 10月 8日 12月 26日 契税首套房认定 按“区”划分 契税首套房认定安区划分 90㎡ 以下缴纳 1契税 90㎡ 以上缴纳 1.5契税 公贷限额提至 70万 市内六区购房公贷限额 提至 70万 公积金也能用来修房子 “济八条”发布规 范土地市场秩序 全面叫停认筹 缩短土地出让价款缴纳时间 重启限购令 首付比例提高 三套房家庭禁止购房 公贷额度降至 30万 银行收紧房贷政策 首套房最低首付提高至三成 二套房首付最低四成且利率 上浮 10,开始认房不认贷 限购令升级 本市户籍家庭限购 2套 非本市户籍限购 1套 ( 连缴 24个月社保 ) 2月 26日 Wind资讯 土地市场 Wind资讯 Page 3 土地供应 2010-2013年济南土地供应呈上升趋势, 2013年达到顶峰, 2013-2015年供应逐渐减少。 2016年济南实际供应 158宗地块,土地供应面积为 880.83万 ㎡ ,规划建筑面积 2,414.31万 ㎡ , 2015 年实际供应地块 144宗,土地面积为 768.42万 ㎡ ,总规划建筑面积 1,943.6万 ㎡ ,相比 2015年, 2016 年整体供应有所增加,地块供应数量同比增加 14宗,土地面积供应增加 112.41万 ㎡ ,同比增长 15。 供应总量 供应特征 月度供应来看 , 济南 2016年土地供应市场呈现抛物线形式 , 土地供应主要集中在 6月份 , 中央商务 区土地大量推出 。 6月推出 54块地 , 占全年土地供应的 34, 而其余月份土地供应较为平淡 , 12月 份仅推出一块地 。 土地市场 Wind资讯 Page 4 成交概览 2016年济南实际成交 160宗地块,成交建筑面积 2,491.34万 ㎡ ,均与 15年基本持平;但与 15年相比, 16年土地成交总价和楼面地价增长较为明显, 16年土地成交总价 651.95亿元,同比增长 79,楼面 地价 2,616.87元 /㎡ ,同比增长 75。 2016年济南土地市场成交主要集中在下半年 7月 、 8月和 11月 。 上半年土地成交较为平淡 , 未有大规 模的土地成交; 7月和 8月迎来土地成交潮 , 共成交 65块土地 , 土地面积 344.92万 ㎡ , 占全年土地成交 的 39; 11月再次迎来土地成交潮 , 单月成交 29块地 , 成交总价达 255.41亿元 , 占全年土地成交总 金额的 39。 土地市场 Wind资讯 Page 5 成交结构 2016年 济南 市全年土地成交 面积达到 885.28万 ㎡ , 同比增长 3.87;成交结构与 去 年 并无较大差异 , 其中住宅用地成交面积 497.2万 ㎡ , 占总体成交的 56, 同比上涨 3; 商 服 用地成交 152.48万 ㎡ , 同 比 增长 52, 占总体 17;工业用地 成交 198.97万 ㎡ , 占总体 22,;其它用地成交 36.63万 ㎡ , 占总 体 4。 2016年 济南 全年土地成交 160宗 , 出让总金额 651.95亿元;其中住宅用地成交 81块 , 占总体数量 50.63, 但住宅用地成交金额高达 502.51亿元 , 占总成交金额的 77.08;商服用地成交 42块 , 成交 金额 135.91亿元 , 占总体 20.85;工业用地成交 36块 , 成交金额 11.28亿元;其它用地仅成交 1块 , 成交金额 2.25亿元 。 土地市场 Wind资讯 Page 6 区域成交 2016年济南各区土地成交中,历城区为主力成交区域,成交 58块地,成交面积 410.59万 ㎡ ,成交总金 额 342.73亿元,占总成交金额的 44,遥遥领先区域;历下区次之,成交 49块地,成交面积 119.65万 ㎡ ,成交总价 212.21亿元,该区域主要为中央商务区土地成交。楼面价方面,市中区以 8,604元 /㎡ 的楼 面价摘得桂冠,其次是历下区,楼面价 4,356.71元 /㎡ 。 2016年济南各区住宅用地成交市场中,成交最多的依然是历城区,可见未来东部依旧是发展的核心区 域。而住宅用地楼面价最高的是市中区,高达 10,654.47元 /㎡ 。 供销解析 2016年 济南土地供销较为平衡 , 土地供应 1,808万 ㎡ , 供应规划建筑面积 2,414.31万 ㎡ ;成交 规划建 筑面积 2,491.34万 ㎡ , 同比减少 2.31;全年 楼面价 2,616.87元 /㎡ , 同比 增长 75。 供销对比,楼面价上涨明显 Wind资讯 Page 7 2016年 济南住宅土地供销亦较为平衡 ; 住宅用地楼面价增长明显 , 楼面价达 3,174.02元 /㎡ , 同比 增 长 91.2。 2016年 济南重点地区地王分布图 地王解析 地块 ;东工商路以西, 标山南路以北 拿地房企海睿 成交价 3.38亿 楼面价 2385元 /㎡ 地块 ;张庄路以南八里 桥廉租房项目西侧 房企龙湖地产 成交价 7.61亿 楼面价 6801元 /㎡ 天桥区地王 地块 ;省道 103线西侧 南北康片区 B-5-2地块 拿地房企绿地 成交价 5.18亿 楼面价 12650元 /㎡ 市中区地王 槐荫区地王 地块 ;工业南路以南,奥 体西路以西 拿地房企绿地 成交价 2.41亿 楼面价 4474元 /㎡ 历下区地王 地块 ;历城区郭店虞山大道 北侧 拿地房企荣盛 成交价 12.05亿 楼面价 6379元 溢价率 718.99 年度溢价率之最 Wind资讯 Page 8 年度楼面价地王 地块历城区彩石片区 5 宗土地 拿地房企中铁联合体 成交价 92.78亿 楼面价 13064元 /㎡ Wind资讯 Page 9 重点区域 城市发展 2016年历城区成交 58块地 , 成交面积 410.59万 ㎡ , 成交总价 342.73亿元 , 其中住宅用 地 37块 , 成交面积 329.16万 ㎡ 。 成交总价 298.35亿元 。 作为济南东拓的主要承载区 , 高溢价土地大 多集中于历城区 , 东部为未来发展核心片区 。 重点地块 2016年 11月 1日 , 中铁置业及中铁十局联合体以 92.78亿元拍的彩石片区 5宗土地 , 土地 溢价率高达 199.48, 楼面价达 13,064元 /㎡ 。 此次出让 5块土地位于彩石片区 , 济南市规划的东部 城区由郭店 、 孙村 、 彩石三个片区组成 , 规划东部城区以发展高新技术产业 、 先进的制造业 、 生活 居住 、 生活服务为主 , 形成现代化新城区 。 2016年济南重点地块 区域 土地位置 土地用途 土地面积 ㎡ 成交总价 亿元 楼面价 元 /㎡ 溢价率 历城区 历城区彩石片区 A-1地块 居住 88,644 13.95 13,566 199.48 历城区 历城区彩石片区 B-1地块 商业商务 34,978 3.91 7,487 历城区 历城区彩石片区 B-3地块 居住 146,946 26.43 12,940 历城区 历城区彩石片区 B-4地块 居住 169,675 25.94 13,776 历城区 历城区彩石片区 B-5地块 居住 147,870 22.55 13,866 中铁联合体 G102-106 楼面价 13064元 /㎡ 荣盛 G082 楼面价 6379元 /㎡ 龙湖 G027 楼面价 5012元 /㎡ 隆昊 G023 楼面价 2179元 /㎡ 万科 G078 楼面价 9613元 /㎡ 龙湖 G024 楼面价 3142元 /㎡ 龙湖 G019 楼面价 4447元 /㎡ 龙湖 G020 楼面价 3760元 /㎡ 世茂 G118-119 楼面价 9083元 /㎡ 隆昊 G022 楼面价 5360元 /㎡ Wind资讯 Page 10 房企拿地 2016年,约有 70多家企业在济南拿地。从房企拿地面积上看,中海地产是 2016年济南土地市场的 最大赢家,土地储备量最多, 138.43万 ㎡ ,济南弘业、绿地等紧随其后,各拿地 67.16万 ㎡ 、 61.99 万 ㎡ 。从拿地金额看,绿地拿地金额高达 138.73亿元,其次是中海地产和中铁联合体,拿地金额分 别 100.07亿元和 92.78亿元。 2016年济南房企拿地面积排行榜 排名 房企 拿地面积 万 ㎡ 规划面积 万 ㎡ 拿地金额 亿元 1 中海地产集团有限公司 138.43 515.68 100.07 2 济南弘业房地产开发有限公司 67.16 99.72 7.26 3 绿地集团 61.99 261.88 138.73 4 中铁联合体 58.81 71.02 92.78 5 济南西城投资开发集团有限公司 53.80 179.83 24.16 6 济南智慧城置业发展有限公司 34.54 117.32 12.54 7 济南综合保税区开发投资集团有限公司 28.73 28.73 1.81 8 济南新城地产有限公司 28.67 136.67 10.95 9 龙湖地产 22.80 57.02 26.10 10 济南隆昊房地产开发有限公司 21.89 71.97 25.46 2016年济南房企拿地金额排行榜 排名 房企 拿地面积 万 ㎡ 规划面积 万 ㎡ 拿地金额 亿元 1 绿地集团 61.99 261.88 138.73 2 中海地产集团有限公司 138.43 515.68 100.07 3 中铁联合体 58.81 71.02 92.78 4 济南泉景文卓置业有限公司 10.16 33.54 31.65 5 龙湖地产 22.80 57.02 26.10 6 济南隆昊房地产开发有限公司 21.89 71.97 25.46 7 济南西城投资开发集团有限公司 53.80 179.83 24.16 8 上海世茂信择实业有限公司 7.07 30.95 18.21 9 济南荣程房地产开发有限公司 9.28 25.33 17.08 10 山东中投建邦置业有限公司 12.57 88.10 15.04 Wind 資訊 Page 11 Wind资讯 2016年济南房地产市场投资增势稳定 。 全年房地产开发投资 1,163.9亿元 , 增长 14.8。 其中 , 住宅 投资下半年增速有所放缓 , 全年投资 805.76亿元 , 增长 11。 市场投资 Page 12 Wind资讯 2013-2016年,济南商品房成交面积、成交金额均稳步提升。 2016年商品房成交 223,528套,成交面积 1,938万 ㎡ ,成交金额 1,720亿元,均创历史新高,同比 2015年,各项指标增幅分别为 48.7、 49.1、 58.2 。 2016年 3月到 9月,济南商品房成交一直处于比较火热的局面,然而到了 10月,在各项楼市调控政策的 干预下,这种火热局面彻底被打破,商品房成交跌入低谷,跌幅近半。楼市在 10月、 11月进入 “ 寒冬 ” , 成交量较 9月出现大幅下降, 12月有所回升,但仍然难与 9月等比肩。 商品房成交 Page 13 Wind资讯 近 7年 , 济南商品住宅成交总体呈现逐年上升态势; 2016年商品住宅量价齐升 , 成交均价 9,650元 /㎡ , 同比增长 13.42, 成交面积达 1,518.5 万 ㎡ , 同比增长 39。 2016年 1-2月受春节影响 , 成交量较少; 3月份首付比例降低 , 成交量开始增加 , 3月分成交面积高达 206.65万 ㎡ , 之后几月成交量一直稳定高位;自 7月起 , 成交价格涨幅明显; 10月份限购政策重启 , 成 交量下降明显 , 但是价格依然上升 。 单位万 ㎡ 单位元 /㎡ 住宅成交 Page 14 Wind资讯 单位元 /㎡ 2016年济南市二手房挂牌均价 “ 节节高升 ” , 12月份挂牌均价达 14,428元 /㎡ , 整年价格涨幅的高点 出现在 10月份 。 10月份出台限购政策 , 致使新房及二手房的成交量下降 , 但二手房挂牌均价却环比涨 9.4, 成为 2016年年度的高峰点 。 相较于挂牌均价 “ 节节高升 ” , 二手房网签量却没有持续上升 , 而是呈波浪形走势 。 纵观 2016年全年情况 , 网签量高峰期出现在 3月和 9月 , 2月和 10月则分别为网签 量的低谷期 。 自 2014年 , 济南二手房成交量增长明显 。 2016年由于多重政策的利好 , 济南二手 房成交量不断攀升 , 虽然下半年重启限 购政策 , 但济南二手房成交量依然创历 史新高 , 成交 71,120套 。 相较于 2015 年 , 同比增长 51。 二手房成交 Page 15 Wind资讯 2016年济南商品住宅 80㎡ 以下的成交和供应均较少 , 80-100㎡ 刚需产品是市场主力 , 成交量较大 , 100-120㎡ 及 120-140㎡ 面积段成交量及供应量均较大 ,140-180㎡ 及 180㎡ 以上面积段成交量远大于供 应量 , 改善性住房需求不断扩大 。 2016年济南商品住宅成交 1,518.5万 ㎡ , 占商品房成交的 78.35, 商业成交 66.5万 ㎡ , 办公用房成交 161万 ㎡ , 其他用房成交 192万 ㎡ 。 成交特征 Page 16 Wind资讯 2016年济南市各区供求不平衡 , 受城市发展方向及地域影响 , 历城区为城市发展的主要区域 , 2016 年供求量较大 , 其次是槐荫区和市中区 , 天桥区和高新区较少 。 成交均价方面 , 历下区区位优势较为明显 , 价格最高 , 达到 14,453元 /㎡ , 同比涨幅 10.74。 济南商品住宅成交分布中 , 历城区成交占比达到 26.47, 远高于其他区域 , 是济南市发展的重点区域 , 其次是高新区 , 而长清区成交最少 , 占比仅 6.04。 区域成交 Page 17 Wind资讯 2016年济南二手房成交创历史新高 , 其中市中区以 15,107套成交量问鼎 桂冠 , 其次是历下区和天桥区 , 成 交分别是 11,849套和 11,657套 , 而 长清区成交量最少 , 仅 1,502套 。 历城 13,189 56 历下 19,648 49 天桥 11,618 30 槐荫 10,754 19 市中 15,272 33 长清 6,173 22 2016年 12月 , 历下区二手房 成交均价达 19,648元 /㎡ , 同 比增长 49;其次市中区成交 均价 15,272元 /㎡ , 同比增 长 33;历城区受关注度 较高 , 二 手 房 成 交 均 价 13,189 元 /㎡ , 同比增长 56;而均价最低的是关 注度较低的长清区 , 成交 均价为 6,173元 /㎡ , 同比 增长 22。 区域成交 Page 18 Wind资讯 2016年济南楼市成交中 , 恒大地产以 110.18亿元的成交总金额登顶 , 占济南总销售额的 6.41, 其次是 鲁能亘富 , 成交总金额分别为 101.79亿元;中海以 75.31亿元的成交金额摘得季军 , 占比 4.38。 济南成交面积排行榜中 , 摘得榜首的依然是恒大地产 , 销售面积达 124.73万 ㎡ , 其次是中海地产和鲁能 亘富 , 销售面积分别为 94.48万 ㎡ 和 91.74万 ㎡ 。 2016年 房企济南销售面积排行榜 110.18亿 恒大 101.79亿 鲁能亘富 75.31亿 73.31亿 万科 66.34亿 高新控股 61.31亿 融创 52.64亿 绿地山东 51.82亿 山东中建 45.62亿 海尔 恒大 中海 鲁能亘富 91.74万 ㎡ 高新控股 79.35万 ㎡ 万科 78.69万 ㎡ 绿地山东 69.14万 ㎡ 山东中建 62.1万 ㎡ 银丰 58.12万 ㎡ 融创 58.01万 ㎡ 44.22亿 银丰 44亿 华润 41.31亿 绿地泉 37.6亿 南益 36.59亿 绿城 124.73万 ㎡ 中海 94.48万 ㎡ 绿地泉 44.8万 ㎡ 海尔 38.13万 ㎡ 华润 37.36万 ㎡ 重汽 33.27万 ㎡ 南益 32.5万 ㎡ 2016年 房企济南销售金额排行榜 房企销售排行 Wind资讯 本报告为报告来源所公示机构独立研究产品, Wind资讯只在授权范围内向本公司客户提供协议下 的研究产品刊载或转发服务。 本报告的最终所有权归报告的来源机构所有, Wind资讯客户在接收到本报告后,应遵循报告来源 机构对报告的版权规定,不得刊载或转发。 任何人在未经 Wind资讯授权下通过本公司产品获取本报告时, Wind资讯将保留随时追究其法律责 任的权利 END NOTES

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