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2013-2018年宝鸡房地产市场需求规模及投资前景战略预测报告 328页-地产文库.doc

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2013-2018年宝鸡房地产市场需求规模及投资前景战略预测报告 328页-地产文库.doc

2013-2018年宝鸡房地产市场需求规模及投资前景战略预测报告 北京中研纵横经济信息中心 二零一三年 2013-2018年宝鸡房地产市场需求规模及投资前景战略预测报告 前 言 本研究分析报告由北京中研纵横经济信息中心领衔撰写,本报告的数据资料和信息资料的来源,采用了第一手资料与第二手资料相结合的方法进行收集。一手资料来源包括对国内宝鸡房地产生产企业和用户的调查,也包括对政府主管机构国家统计局、国家海关总署、国家商务部、国家发改委、国务院发展研究中心、有关行业管理机构(协会、学会)、专家、学者等进行的深度访谈,以及产品的个案调查。二手资料来源主要是通过对国内外宝鸡房地产公开文献资料进行系统的检索、收集,其内容涉及了宝鸡房地产的产品、技术与市场等广泛领域。 对全球60个国家的资本市场研究显示,美国“财政悬崖”引发的增税忧虑和受抑制的需求释放推高了全球第4季度房地产交易额,全年房地产交易额累积达4360亿美元。初步统计数字显示,2012年第4季度全球房地产交易总额达到1410亿美元,远超第3季度的1000亿美元。第4季度全球房地产投资额增长的部分原因是年末美国投资者蜂拥入市,以避开美国政府为解决“财政悬崖”危机采取的提高资本收益税措施。第4季度,美国的房地产投资额也因此环比大涨51。墨西哥、加拿大、法国、德国和北欧国家也都在年末强势收官。受中国经济增长放缓影响,2012全年亚太地区房地产交易额925亿美元,较2011年略有下降。当下资本呈现出低收益率、高流动性的特点。2012年末最后一个季度房地产投资额的激增再次表明,全球房地产市场已经完成了此轮恢复期。预计,2013年将是一个全球房地产投资的增长年,投资总额将达到4500-5000亿美元。北美地区将继续保持增长势头,亚太地区有望改善,欧洲、中东和非洲地区或将实现与2012年同等的表现。 2014年的消费增长可能要下行,内需还需要提振。出口方面可能会好一些,因为世界经济有趋稳态势。推动下一年经济最好的因素,可能是政府一系列政策的推出,尤其是在促进服务业发展、新型城镇化战略等方面。而房地产业的波动是影响未来中国经济增长的最主要因素,现在房地产市场已经到达顶点,泡沫非常严重,房市不调整,我们就看不见经济的底部在哪。未来一二年出现房市的第三轮调整,而且极可能是调下来后就再也不回头了,即房地产长期牛市终结。房市进入长期调整期,中国经济的底部将显现出来,下行压力是必然的。不一定会出现“硬着陆”,相反,房价下来,房地产发展正常化,会促进城市化发展,会促进产业结构调整,有很多的积极效应。2013年以来北京房价上涨20,其实真实的数字至少是50以上。2013年房价上涨的基本是一线城市和部分二线城市,而在其他地方,则有大量房子空置。 宝鸡市是西部工业重镇、陕西省第二大城市。随着宝鸡市城市化进程的不断加快,在国家政策的扶持下,正在迈向百万人口大都市的发展历程。近年来,宝鸡市房地产开发投资规模逐步扩大,房价一直处于稳中有升的发展态势,房产市场潜力巨大。 随着宝鸡市城市化进程的不断加快,也刺激住房需求。一是城市化进程每提高一个百分点,意味着3.7万人进城,有一千人买房,就会产生需求10万㎡;二是市区每年结婚成家青年5000多对,有一半新婚家庭买房,将引发需求25万㎡;三是这几年旧城改造力度不断加大,每年住房拆除面积30万㎡,至少引发被动房屋需求20万㎡;四是随着人居环境的不断改善,周边地市及本市县域群众在宝鸡市市区购房的数量持续上升;五是正常的小房换大房,环境不好的向环境好的小区过渡,大体每年有30万㎡。综合以上因素宝鸡市住房刚性需求是客观存在的。 本报告采用的分析方法,包括对收集的数据资料与信息资料进行定性和定量分析、相关分析和专家论证,在此基础上撰成2013-2018年宝鸡房地产市场需求规模及投资前景战略预测报告。数据库的主要内容包括国内外相关产品的行业及企业动态,产业投资动态,产品的市场供需动态,产品贸易状况动态,产品及技术研究开发动态,企业经营管理与市场营销等。同时对数据库和已经发表的研究报告数据和内容随时进行更新,为宝鸡房地产相关生产企业、经营企业、科研机构等企业在激烈的市场竞争中洞察先机,根据市场需求及时调整经营策略,为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供了准确的市场情报信息及科学的决策依据,同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。 目录 2013-2018年宝鸡房地产市场需求规模及投资前景战略预测报告1 2013-2018年宝鸡房地产市场需求规模及投资前景战略预测报告2 目录4 图表目录13 第一章 全球房地产市场发展分析17 第一节 2013年世界房地产市场分析17 一、2013年世界房地产市场动态分析17 二、新经济形势下世界房地产业发展分析17 三、世界房地产“主心骨”探讨20 四、2013年全球房地产市场交易情况20 五、全球房地产市场分析与预测21 六、全球房地产市场“触底”探讨24 第二节 世界房地产对世界经济复苏的重要意义26 第三节 中美房地产市场发展对世界的影响分析26 一、中美房地产对各资源供应国的影响26 二、中美房地产对世界经济发展的影响26 三、中国房地产对各行业的影响27 四、中国房地产市场对全球经济复苏的影响27 五、美国房地产对全球经济的影响及预测27 第二章 中国房地产市场发展分析28 第一节 中国房地产供需分析28 一、住房潜在需求分析28 二、中国购置未开发土地情况29 三、中国房地产价格情况30 四、中国房地产市场调整分析30 五、中国房地产购买力的外部抽离解析32 第二节 2012年房地产市场运行分析32 一、2012年中国房地产市场整体情况32 二、2012年中国房地产市场热点问题36 三、2012年房地产开发完成情况37 四、2012年商品房销售和空置情况40 五、2012年房地产开发企业资金来源情况40 六、2012年全国房地产开发景气指数41 七、2012年四季度企业景气指数分析44 第三节 2012年中国大中城市房屋市场销售价格指数47 一、2012年1季度全国70个大中城市房屋销售价格指数47 二、2012年12月全国70个大中城市房屋销售价格指数53 第四节 2013年全国房地产市场运行情况60 一、2013年房地产开发完成情况60 二、2013年商品房销售情况61 三、2013年房地产开发企业资金来源情况61 四、2013年全国房地产开发景气指数63 第五节 2013年中国大中城市房屋市场销售价格指数63 一、2013年1季度全国70个大中城市房屋销售价格情况63 二、2013年2季度全国70个大中城市房屋销售价格情况64 三、2013年3季度全国70个大中城市房屋销售价格情况65 第六节 2013年中国房地产市场发展分析66 一、2008-2013年中国房地产行业发展概述66 二、2013年中国房地产全行业发展形势69 三、2013年中国房地产调整空间情况70 四、2013年中国房地产市场调控分析72 五、2013年中国房地产市场发展的关键72 第七节 2013年房地产市场形势分析与影响因素73 一、2013年中国房地产市场形势分析73 二、影响2013年房地产市场走势的因素分析76 三、中国房地产政策建议77 第八节 新经济形势对中国房地产市场影响分析80 一、经济危机对房地产市场的影响80 二、新经济形势对中国楼市外资投资的影响81 第三章 宝鸡房地产行业发展分析85 第一节 宝鸡土地市场分析85 一、土地市场状况85 二、宝鸡房地产价格85 三、城镇居民购买建筑面积86 第二节 宝鸡房地产住宅市场发展现况86 一、社会经济环境86 二、商品房市场88 三、商品住宅市场88 第三节 2013年宝鸡房地产消费者调查91 一、房地产消费者对现时楼价的评价91 二、房地产消费者预期楼价走势分析91 三、房地产消费者购房计划调查92 四、房地产消费者中购买主力群体93 五、房地产消费者购房心理价位区间94 第四章 宝鸡房地产市场分析95 第一节 2012-2013年宝鸡房地产市场分析95 一、2013年1季度宝鸡房地产市场分析95 二、2013年上半年宝鸡房地产市场分析96 三、2013年宝鸡房地产市场分析96 第二节 2012-2013年宝鸡房地产新盘分析98 一、2012年宝鸡市新开盘项目分析98 二、2013年宝鸡房价变化因素分析99 第三节 2012-2013年宝鸡二手房市场分析100 一、2012年宝鸡二手房市场状况100 二、2013年1季度宝鸡二手房市场状况101 三、2013年二手房短期内将迎来交易高峰情况探讨102 第四节 2012-2013年宝鸡写字楼市场分析103 第五章 2012-2013年中国宝鸡房地产行业供需分析105 第一节 2012-2013年供给分析及预测105 第二节 2012-2013年需求分析及预测105 第三节 2012-2013年供需平衡分析及预测105 一、2012-2013年供需平衡分析105 二、供需平衡预测106 第四节 2012-2013年价格分析及预测106 一、2012-2013年价格分析106 二、2013-2018年价格预测106 第六章 宝鸡房地产行业竞争分析107 第一节 2013年中国房地产竞争分析107 一、2013年房地产市场竞争形势分析107 二、2013年房地产竞争性的供给市场分析108 三、2013年中国房地产市场增加竞争的必要性109 第二节 2013年宝鸡房地产竞争分析110 一、2013年宝鸡房地产市场竞争情况分析110 二、2013年宝鸡房地产竞争性的供给市场113 三、2013年宝鸡房地产市场竞争形势分析114 第三节 2012-2013年中国宝鸡房地产行业竞争分析及预测115 一、2012-2013年集中度分析及预测115 二、2012-2013年SWOT分析及预测116 三、2012-2013年替代品分析及预测128 四、2012-2013年生命周期分析及预测129 第七章 宝鸡房地产企业竞争策略分析131 第一节 宝鸡房地产市场竞争策略分析131 一、宝鸡房地产市场增长潜力分析131 二、宝鸡房地产主要潜力品种分析133 三、现有宝鸡房地产竞争策略分析134 四、潜力宝鸡房地产竞争策略选择134 五、典型企业产品竞争策略分析135 第二节 宝鸡房地产企业竞争策略分析136 一、新经济形势对宝鸡房地产行业竞争格局的影响136 二、新经济形势宝鸡房地产行业竞争格局的变化136 三、2013-2018年中国宝鸡房地产市场竞争趋势137 四、2013-2018年宝鸡房地产行业竞争格局展望137 五、2013-2018年宝鸡房地产行业竞争策略分析137 六、2013-2018年宝鸡房地产企业竞争策略分析138 第八章 宝鸡房地产重点企业竞争分析143 第一节 宝鸡华星房地产有限公司143 一、企业概况143 二、竞争优势分析143 三、2008-2013年经营状况143 四、发展战略144 第二节 宝鸡华厦集团房地产发展有限责任公司144 一、企业概况144 二、竞争优势分析145 三、2008-2013年经营状况145 四、发展战略145 第三节 陕西金桥房地产开发公司145 一、企业概况145 二、竞争优势分析146 三、2008-2013年经营状况146 四、发展战略146 第四节 宝鸡市宇宏房地产开发有限责任公司147 一、企业概况147 二、竞争优势分析147 三、2008-2013年经营状况147 四、发展战略148 第五节 宝鸡三迪房地产开发有限公司148 一、企业概况148 二、竞争优势分析148 三、2008-2013年经营状况149 四、发展战略149 第六节 宝鸡市陈仓房地产开发公司149 一、企业概况149 二、竞争优势分析150 三、2008-2013年经营状况150 第七节 宝鸡永嘉房地产开发有限公司150 一、企业概况150 二、竞争优势分析151 三、2008-2013年经营状况152 四、发展战略152 第八节 宝鸡市同辉房地产开发有限公司152 一、企业概况152 二、竞争优势分析153 三、2008-2013年经营状况153 第九节 宝鸡盛园房地产开发有限责任公司154 一、企业概况154 二、2008-2013年经营状况154 第十节 宝鸡市宝大房地产开发有限公司155 一、企业概况155 二、2008-2013年经营状况155 第九章 宝鸡房地产行业发展趋势分析156 第一节 中国房地产市场走势分析156 一、全国房地产市场总体形势156 二、全国一二三线城市房地产市场形势158 三、中国房地产主要区域市场形势159 四、2009-2013年中国房地产市场走势162 第二节 房地产业发展趋势与预测163 一、中国房地产发展前景163 二、中国房地产市场未来趋势的判断167 三、中国房地产市场预测170 四、2013-2018中国房地产市场预测171 第三节 2013-2018年宝鸡房地产市场趋势分析172 一、2013-2018年宝鸡房地产市场趋势总结172 二、2013-2018年宝鸡房地产发展趋势分析172 三、2013-2018年宝鸡房地产市场发展空间173 四、2013-2018年宝鸡房地产产业政策趋向175 五、2013-2018年宝鸡房地产价格走势分析176 第十章 未来宝鸡房地产行业发展预测176 第一节 2013-2018年全国房地产市场预测176 一、2013-2018年全国房地产市场结构预测176 二、2013-2018年全国房地产市场需求前景178 三、2013-2018年全国房地产市场价格预测182 第二节 2013-2018年宝鸡房地产市场预测183 一、2013-2018年宝鸡房地产市场需求前景183 二、2013-2018年宝鸡房地产市场价格预测184 三、2013-2018年宝鸡房地产行业集中度预测187 第十一章 中国房地产行业投融资与并购分析187 第一节 中国房地产行业投融资与并购背景分析187 一、房地产市场进入退出门槛分析187 二、宏观政策规范完善房地产市场188 三、一线城市房地产市场情况分析191 四、二三线城市房地产的需求分析192 第二节 中国房地产行业投融资与并购现状分析193 一、金融与房地产结合发展模式193 二、房地产投资情况分析193 三、外资进入房地产市场的特征196 四、外资关注重点197 第三节 中国房地产行业投融资与并购趋势分析198 一、宏观调控对房地产市场影响趋势198 二、海外房地产投资基金市场影响力趋势201 第十二章 宝鸡房地产行业投资现状分析203 第一节 2012年宝鸡房地产行业投资情况分析203 一、房地产市场基本情况203 1.房地产开发投资缓慢增长203 2.新开工项目提升房地产开发力度204 3.商品房销售增长缓慢,总体依然低迷204 4.调控成效逐步显现,商品房平均价格稳中略降205 5.企业队伍不断壮大,开发实力明显增强206 二、影响房地产市场发展的几个因素207 1.房地产开发投资比重、贡献率持续走低207 2.企业资金来源“一升两降”,总体仍然趋紧207 3.待售面积持续增长、开发商拿地趋缓208 三、促进房地产市场健康发展的建议208 1.在落实政策的基础上合理调控房地产开发力度208 2.拓宽房地产开发融资渠道208 3. 继续大力推进保障性安居工程建设209 第二节 2013年国五条细则出台宝鸡楼市影响分析209 一、二手房成交量是平日6倍209 二、部分二手房交易成本将增加210 三、消费者应理性看待新政210 第十三章 宝鸡房地产行业投资环境分析212 第一节 经济发展环境分析212 一、中国宏观经济运行情况212 1、国民经济运行情况GDP212 2、消费价格指数CPI、PPI217 3、全国居民收入情况219 4、恩格尔系数219 5、工业发展形势220 6、固定资产投资情况222 7、财政收支状况(年度更新)225 8、中国汇率调整(人民币升值)229 9、社会消费品零售总额230 10、对外贸易进出口分析231 二、中国宏观经济形势分析232 三、2013-2018年投资趋势及其影响预测236 四、2013年上半年宝鸡市经济运行情况238 1、农业生产基本稳定238 2、工业生产保持平稳增长238 3、投资保持较快增长239 4、消费保持良好增势240 5、消费价格温和上涨240 6、对外贸易由降转升240 7、居民收入增加240 8、财政收入增长平稳241 9、金融机构存贷增长较快241 第二节 政策法规环境分析241 一、2013年宝鸡房地产行业政策环境241 1、住房城乡建设2013年限购不动摇241 2、实施土地倾斜 陕西出台政策利好文化产业242 二、2013年国内宏观政策对其影响243 第三节 社会发展环境分析244 一、国内社会环境发展现状244 1人口环境分析244 2教育环境分析245 3文化环境分析246 4生态环境分析248 5中国城镇化率250 6居民的各种消费观念和习惯251 二、2011-2013年社会环境发展分析252 三、2013-2018年社会环境对行业的影响分析252 第十四章 宝鸡房地产行业投资机会与风险252 第一节 宝鸡房地产行业投资效益分析252 一、宝鸡房地产行业投资状况分析252 二、2013-2018年宝鸡房地产行业投资效益分析253 三、2013-2018年宝鸡房地产行业投资趋势预测255 四、2013-2018年宝鸡房地产行业的投资方向256 五、2013-2018年宝鸡房地产行业投资的建议258 六、新进入者应注意的障碍因素分析262 第二节 影响宝鸡房地产行业发展的主要因素262 一、2013-2018年影响宝鸡房地产行业运行的有利因素分析262 二、2013-2018年影响宝鸡房地产行业运行的稳定因素分析263 三、2013-2018年影响宝鸡房地产行业运行的不利因素分析263 四、2013-2018年中国宝鸡房地产行业发展面临的挑战分析264 五、2013-2018年中国宝鸡房地产行业发展面临的机遇分析266 第三节 宝鸡房地产行业投资风险及控制策略分析267 一、2013-2018年宝鸡房地产行业市场风险及控制策略267 二、2013-2018年宝鸡房地产行业政策风险及控制策略272 三、2013-2018年宝鸡房地产行业经营风险及控制策略273 四、2013-2018年宝鸡房地产同业竞争风险及控制策略273 五、2013-2018年宝鸡房地产行业其他风险及控制策略274 第十五章 宝鸡房地产行业投资战略研究276 第一节 宝鸡房地产行业发展战略研究276 一、技术开发战略276 二、产业战略规划279 三、业务组合战略280 四、营销战略规划282 五、区域战略规划283 六、企业信息化战略规划289 第二节 对我国宝鸡房地产品牌的战略思考290 一、企业品牌的重要性290 二、宝鸡房地产实施品牌战略的意义291 三、宝鸡房地产企业品牌的现状分析291 四、我国宝鸡房地产企业的品牌战略292 五、宝鸡房地产品牌战略管理的策略296 第三节 宝鸡房地产企业经营管理策略297 一、成本控制策略297 二、定价策略300 三、竞争策略305 四、并购重组策略310 五、营销策略310 六、人力资源311 七、财务管理316 八、国际化策略321 第四节 宝鸡房地产行业投资战略研究327 一、2011-2013年宝鸡房地产行业投资战略327 二、2013-2018年宝鸡房地产行业投资战略327 图表目录 图表20132013年2月中国购置未开发土地情况29 图表2013年10月中国主要城市房地产价格指数30 图表2012年全国房地产开发投资增速37 图表2012年全国房地产开发企业土地购置面积增速38 图表2012年全国商品房销售面积及销售额增速39 图表2012年全国房地产开发企业本年到位资金增速40 图表2012年全国房地产开发和销售情况41 图表2012年东中西部地区房地产开发投资情况42 图表2012年东中西部地区房地产销售情况42 图表企业景气指数与企业家信心指数44 图表分行业企业景气指数45 图表分规模企业景气指数46 图表2012年1-4月份新建住宅全国70个大中城市房屋销售价格指数48 图表2012年1-4月份全国二手住宅70个大中城市房屋销售价格指数51 图表2012年2月-2013年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成情62 图表2010年4月-2013年3月累计全国房地产开发企业资金来源构成增长率变动趋势62 图表2013年1-9月全宝鸡市主要经济指标完成情况86 图表房地产消费者对宝鸡现时楼价的评价91 图表房地产消费者预期楼价走势92 图表未来一年内是否有购房计划92 图表未有购房原因调查分布图92 图表购房目的分布图93 图表宝鸡主力购房群体分布图93 图表宝鸡购房心理价位分布图94 图表宝鸡房价趋势预期分布图94 图表宝鸡华星房地产有限公司经营收入143 图表陕西金桥房地产开发公司经营收入146 图表宝鸡市宇宏房地产开发有限责任公司经营收入147 图表宝鸡三迪房地产开发有限公司经营收入149 图表宝鸡市陈仓房地产开发公司经营收入150 图表宝鸡永嘉房地产开发有限公司经营收入152 图表宝鸡市同辉房地产开发有限公司经营收入153 图表宝鸡盛园房地产开发有限责任公司经营收入154 图表宝鸡市宝大房地产开发有限责任公司经营收入155 图表城市房地产发展风险TOP20城市分布178 图表中国房地产投资风险前50名城市179 图表2012年3月-2013年4月累计全国房地产开发投资及同比增长率变动趋势194 图表2012年3月-2013年4月累计不同用途房地产开发投资完成额构成情况194 图表2010年9月-2013年4月累计不同用途房地产开发投资增长率变动趋势195 图表2012年3月-2013年4月累计不同地区房地产投资额完成情况196 图表2010年5月-2013年4月累计东、中、西部地区房地产投资增长率变动趋势196 图表2012年宝鸡市各类商品房投资比重203 图表2012年宝鸡市商品房与商品住宅销售面积及增速走势204 图表2012年宝鸡市商品房与商品住宅销售额及增速走势205 图表2012年宝鸡市商品房平均价格增速与商品住宅平均价格增速走势206 图表宝鸡市房地产开发企业与项目个数206 图表2012年宝鸡市房地产企业本年资金来源与房地产开发投资增速走势207 图表2012年宝鸡市本年资金来源情况207 图表2006到2013年9月我国GDP增长走势情况215 图表2009到2013年9月我国GDP运行情况215 图表2012年6月到2013年6月我国经济部分指标环比增长数据216 图表2012年到2013年9月份我国消费价格指数CPI情况217 图表2008到2013年9月我国消费价格指数CPI走势217 图表2012年到2013年9月份我国工业品出产价格指数PPI情况218 图表2006到2013年9月我国我国工业品出产价格指数PPI走势218 图表20122013年9月我国城镇固定资产投资及其增长率222 图表20122013年9月我国城镇固定资产投资及其增长率直观走势图223 图表2008到2012年全国固定资产投资及其增长率223 图表2012年分行业固定资产投资(不含农户)及其增长速度224 图表2012年到2013年9月份国家财政收入情况表225 图表2008年7月到2013年9月份国家财政收入情况走势图225 图表2012年到2013年中央公共财政支出预算表226 图表2012年到2013年9月份中国社会消费品零售总额表230 图表2008到2013年9月份中国社会消费品零售总额走势图231 图表2012年3月到2013年10月份国家进出口贸易情况表231 图表2008年到2013年10月份国家进出口贸易情况走势图232 图表2010-2013年上半年中国宝鸡房地产行业投资情况252 图表2013-2018年宝鸡房地产经营效率预测分析253 图表2013-2018年宝鸡房地产经营效率图例分析253 图表2013-2018年宝鸡房地产成长能力预测分析254 图表2013-2018年宝鸡房地产成长能力图例分析254 图表2013-2018年宝鸡房地产财务结构预测分析255 图表2013-2018年宝鸡房地产财务结构图例分析255 图表2013-2018年宝鸡房地产行业投资情况预测255 图表2013-2018年宝鸡房地产行业经营风险及控制策略273 图表区域发展战略咨询流程图287 图表区域SWOT战略分析图288 第一部分 行业发展现状 第一章 全球房地产市场发展分析 第一节 2013年世界房地产市场分析 一、2013年世界房地产市场动态分析 对全球60个国家的资本市场研究显示,美国“财政悬崖”引发的增税忧虑和受抑制的需求释放推高了全球第4季度房地产交易额,全年房地产交易额累积达4360亿美元。 初步统计数字显示,2012年第4季度全球房地产交易总额达到1410亿美元,远超第3季度的1000亿美元。第4季度全球房地产投资额增长的部分原因是年末美国投资者蜂拥入市,以避开美国政府为解决“财政悬崖”危机采取的提高资本收益税措施。第4季度,美国的房地产投资额也因此环比大涨51。墨西哥、加拿大、法国、德国和北欧国家也都在年末强势收官。 受中国经济增长放缓影响,2012全年亚太地区房地产交易额925亿美元,较2011年略有下降。 当下资本呈现出低收益率、高流动性的特点。2012年末最后一个季度房地产投资额的激增再次表明,全球房地产市场已经完成了此轮恢复期。 预计,2013年将是一个全球房地产投资的增长年,投资总额将达到4500-5000亿美元。北美地区将继续保持增长势头,亚太地区有望改善,欧洲、中东和非洲地区或将实现与2012年同等的表现。 二、新经济形势下世界房地产业发展分析 总体形势及发展趋势 当前世界经济呈现“三速复苏”态势,美国、日本经济稳定增长,欧元区持续萎缩,主要新兴经济体增速继续放缓。总体看,世界经济复苏势头较2012年略显疲弱。美国经济温和增长,房地产市场稳定复苏,就业形势持续好转,经济内生动力有所增强。欧元区经济持续萎缩,失业率处历史高位,核心国家增长疲弱,重债国工业产值持续下滑,经济增长仍缺乏动能。日本经济缓慢回升,出口逐渐好转,消费者信心持续改善,安倍经济学短期内为经济复苏预期提供了支撑。主要新兴经济体增速继续下滑,俄罗斯、印度均处3年低位,巴西仅小幅增长。 目前看,世界经济仍将呈现疲弱、不均衡的发展趋势,预计全年增速将略低于2012年。美国增税和财政减支仍将拖累经济增长,欧元区衰退情况较预期严重,日本经济仍深陷通缩,主要新兴经济体增长前景变弱。世界银行最新预测,2013年全球经济将增长2.2,略低于2012年的2.3。其中,美国增长1.4,欧元区萎缩0.6,日本增长2.0,新兴市场和发展中国家增长5.1。 与此同时,世界经济仍面临一些风险因素意大利、西班牙、葡萄牙等重债国银行业不良贷款仍在增加,欧元区债券市场稳定性仍较脆弱,欧债危机的尾部风险依然存在。安倍大规模扩张财政支出加大了日本政府债务负担,国际货币基金组织预计2013年日本公共债务与GDP之比将高达245,财政赤字占GDP比重亦接近10,远高于所有深陷主权债务危机的欧元区国家,公共财政已难以持续;日本央行推行通胀目标的激进宽松货币政策,将影响到长期以来通缩与巨额国债市场之间的平衡,国债市场剧烈动荡将加大引发政府债务危机的可能性。美国退出量化宽松货币预期正在导致资本大量流出新兴市场,引发这些国家货币对美元大幅贬值。印度卢比贬值至记录低位,巴西雷亚尔贬值至4年最低水平,俄罗斯卢布亦接近汇率走廊浮动区间下限。未来看,美国量化宽松货币政策退出的外溢效应将是影响新兴市场金融稳定的重大风险因素。此外,地缘政治冲突亦将使对中东石油依赖程度不断加大的亚洲新兴市场国家受到供给冲击。一旦上述风险演变为现实冲击,将给世界经济复苏带来巨大冲击。 主要经济体形势特点及展望 (一)美国经济基本面逐步改善,全年将实现温和增长 2013年以来,诸多迹象表明美国经济基本面正在逐步改善。一季度美国GDP增长折年率2.4,高于2012年同期的2。就业形势继续好转,1-5月平均月新增非农就业岗位16.42万个,高于2012年同期的15.48万个,失业率由1月的7.9降至5月的7.6。房地产市场持续复苏,4月新屋销售平均价格同比增长17,5月新屋销售518万户,达2010年以来最高。居民消费进一步回暖,5月零售额同比增长4.3。私人投资大幅增长,一季度私人投资增长折年率达9,高于2012年同期的6.1。 然而,财政紧缩政策对经济的负面影响逐渐显现。受薪资税税率上调等因素影响,4月个人可支配收入环比下降0.1个百分点;自动减支导致政府财政支出明显下降,一季度政府消费与投资支出折年率下降4.9,拖累经济0.97个百分点。其中,联邦政府支出下降8.7,国防部门投资下降12.1。 目前看,下半年美国经济基本面仍将延续持续改善的势头。消费者信心指数由3月的59.7升至5月的76.2,年初以来私人住宅营建许可同比持续大幅增长,5月增长20.8。然而,财政紧缩政策仍将拖累经济增长,美联储下半年退出量化宽松政策的可能性上升,将在一定程度上影响消费者和投资者信心。综上,2013年美国经济仍难以实现快速复苏。美联储最新预测,2013年实际GDP增长率为2.3-2.6,失业率将降至7.2-7.3。 (二)欧元区衰退幅度稍有放缓,全年经济仍将负增长 2013年一季度,欧元区经济环比负增长0.2,与2012年四季度负增长0.6相比,衰退幅度有所放缓。其中,德国由2012年四季度0.2负增长转为0.1正增长;法国负增长0.2,与2012年四季度持平;西班牙、意大利、葡萄牙等重债国分别负增长0.5、0.5和0.4,衰退幅度较2012年四季度明显放缓;受银行业危机影响,塞浦路斯环比负增长1.3,是欧元区唯一衰退程度加剧的国家。 经济持续低迷导致欧元区就业形势进一步恶化,4月欧元区失业率升至12.3,青年人失业率升至24.4,均为历史最高水平。其中,南欧国家的失业状况最为严重,西班牙、葡萄牙、希腊3国的失业率分别升至26.8、17.8和27;法国和意大利的失业率也升至11和12。受经济持续衰退和国际大宗商品价格震荡回落等因素影响,欧元区通胀率整体呈现回落态势,5月仅为1.4,明显低于欧央行2的警戒线。 下半年欧元区经济增长仍将受到多方面因素制约。一是企业生产意愿不足。5月欧元区综合PMI指数升至47.7,其中制造业PMI指数和服务业PMI指数分别升至48.3和47.2,均显著低于景气线。二是私人消费仍可能进一步萎缩。2013年以来,欧元区消费者信心指数一直显著低于景气线,6月仅为-18.8。三是意大利、西班牙等重债国企业融资仍面临较大困难,一季度意大利企业从银行获取的贷款规模同比下降了6。 然而,随着欧央行无限量购债计划等一系列非常规货币政策的实施,欧债危机再次发酵的风险已明显降低,金融市场对实体经济的拉动作用将逐渐增强;美日经济温和复苏、新兴市场国家经济继续增长有利于欧元区扩大出口;欧央行货币政策仍将保持宽松,并可能出台负存款利率、购买抵押贷款证券等非常规货币政策刺激经济增长;欧盟放宽法国、西班牙等成员国的财政赤字达标期限,相关国家财政紧缩压力短期内有所缓解,财政政策的操作空间加大。在上述因素作用下,欧元区经济基本面有望逐渐改善,但全年经济仍将呈现负增长。欧央行最新预测2013年欧元区经济将负增长0.6,但4季度有望企稳,2014年将增长1.1。 (三)日本经济延续复苏势头,但安倍政策长期效果尚待检验 得益于外部需求好转和安培经济学的刺激,日本1季度实际GDP环比增长率为1,私人消费、住宅投资、公共投资以及出口较2012年4季度均不同程度提高。其中,私人消费和出口环比增长率分别为0.9和3.8,是拉动经济增长的主要力量;住宅投资和公共投资环比增长率分别为1.9和0.4。企业设备投资环比负增长0.3,萎缩程度较2012年4季度有所缓解。2季度以来,日本消费者信心指数继续上升,5月为45.7,是2007年5月以来最高水平。 目前看,日本经济增长有利因素与不利条件并存。从有利因素来看,一是世界经济继续复苏和日元贬值有利于扩大出口;二是日本央行继续实施宽松货币政策,有利于支撑经济复苏;三是年初制定的“紧急经济措施”逐步实施,短期内有利于扩大国内需求,拉动经济增长和增加就业;四是最新出台的“日本再兴战略”有利于振兴产业,刺激投资,激发民间活力。然而,以政策拉动为主的日本经济复苏仍面临诸多制约因素。长期看,安倍经济学缺少中长期目标的具体对策,经济刺激效应难以持续;扩张性财政政策和2通胀目标货币政策的组合加大了爆发政府债务危机的风险。短期看,日本通货紧缩状况尚未明显改善;国内经济仍无有效增长点。综合来看,日本经济难以实现强劲复苏,下半年经济增速可能不及上半年,预计全年经济增长为1.6左右,略低于2012年的2.0。 (四)主要新兴经济体增长动力不足,难以实现强劲增长 1. 巴西。一季度GDP环比增

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