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2016年第四季度青岛房地产市场回顾-地产文库.pdf

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2016年第四季度青岛房地产市场回顾-地产文库.pdf

2016年青岛房地产市场回顾及 2017年展望 Jan 16, 20172017年 1月 16日 2016 Year-end Qingdao Property Market Review 2016青岛房地产 市场回顾 Office 办公 楼市场 Retail 零售 物业市场 High-end Residential 高端住宅 市场 2016年办公 楼 市 场 回顾 4 2016年是青岛办公楼市场的供应高峰年 2007 - 2009 2010 - 2012 2013 - 2015 2016 50.5万平米 49.3万平米 58.6万平米 57.1万平米 主要指标 环比 同比 总体量(平方米) 3,728,100 ↑ 168,000 ↑ 571,200 空置率 27.6 ↑ 1.6 pts ↑ 4.1 pts 平均租金(元 /平方米 /月) 89 ↑ 0.6 ↓ 2.0 17个新竣工项目引领新一轮供给高峰 5 崂山商务区 市北中央商务区 非核心商务区 金岭广场啤酒城二期 - T3, T6, T7, T10 保利中心 永业大厦 鹏利南华商业中心 福州路万科中心和达中心 卓越世纪中心 时代国际广场 新凯达大厦 山东路万科中心 宇恒大厦 金融服务类企业助力净吸纳量在 2016年保持高位 6 专业服务 16 金融服务 37 高科技 7 物流 运输 7 制造业 6 贸易零售 14 其他 6 房地产 7 小于 500 平米 63 500-1,000 平米 28 1,000-2,000 平米 8  内资中小型企业推动需求增长  金融服务类企业占比仍居首位  互联网金融企业需求减弱,保 险和财富管理类企业增长明显 2,000平米 0.4 崂山商务区领跑大面积租赁交易 7 市南商务区 崂山商务区 上实中心 金王集团 3,400平米 维迦商务中心 1,700平米 宜信 860平米 杰正财富中心 诺远资产 840平米 金恪财富 814平米 远洋大厦 A座 北大方正人寿 1,600平米 信立伟业房地产 740平米 香格里拉中心 前海人寿 1,328平米 益海嘉里 744平米 海航万邦中心 西海岸商品交易 中心 813平米 2016年甲级租赁成交面积 Top10 崂山商务区成为快速发展的热门板块 8 -6.0 -4.0 -2.0 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 4Q14 4Q15 4Q16 各细分市场租金 同比 增幅比较 市北中央商务区 崂山商务区 市南乙级办公楼市场 市南甲级办公楼市场 区域发展推动力 优质项 目入市 银行总 部迁入 区域配 套提升 政策 驱动 2016年零售地产市场回顾 2016年青岛零售地产市场迎来供应高峰 10 - 50 100 150 200 250 -20 -10 - 10 20 30 40 50 60 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1Q 05 100 供应量(万平方米) 停业 /重新装修的存量 新增供应 首层租金指数 2016年青岛零售地产市场迎来供应高峰 11 74 26 279 2008年 2016年 76 24 331 2020年 29 71 53 购物中心 百货商场 单位万平方米 快速发展 独特创新 指标 整体市场 总存量 (平方米) 2,787,200 同比 ↑ 508,500 环比 ↑ 86,000 空置率 10.1 同比 ↑ 0.7pts 环比 ↓ 1.6pts 租金 (元 /平米 /月) 310 同比 ↑ 0.7 环比 ↑ 0.6 创新体验和独有品牌形成的标识度逐渐显现 12 购物中心吸引消费者的驱动因素 N次方公园 天空之城 Apple Store 小米之家 Moussy Sly Izzue 海马体照相馆 西西弗书店 许留山 标志性的空间环境和体验 独有的稀缺品牌 品牌旗舰店 /主题店 /概念店 Moncler Furla Weekend Max Mara 方所 南京大排档 以地铁为纽带多商圈共同发展的全新商业格局 13 现有项目 未来项目 热门站点五四广场站 热门站点李村站 青岛优质零售地产总存量为 279万平方米,其中 沿地铁 2号线和 3号线分布的项目占 60。 香港中路商圈 80.2 , 28 崂山商圈 38.0 , 13 市北 CBD商圈 16.6 , 6台东商圈 7.6 , 3 新都心商圈 25.7 , 9 李村商圈 69.6 , 25 中山路商圈 10.0 , 3 其他 35.7 , 13 *区域 /总存量(万平方米) /占比 2016年住宅地产市场回顾 全年政策环境整体宽松,年末趋紧 15 契税及增值税优惠 2016年政策一览 日期 级别 趋势 政策 2月 4日 青岛 宽松 黄岛区和高新区降低 落户购置新房 面积标准 2月 19日 国家 宽松 房地产 交易环节契税营业税下调 新政 2月 22日 青岛 宽松 首 套房的认定由“市”变“县”(市、区 ) 2月 29日 国家 宽松 普遍 下调金融机构人民币存款准备金率 0.5个 百分点 4月 15日 青岛 宽松 即墨发放购房补贴,最高 200元 /㎡ 9月 -10月 其他城市 紧缩 20个城市出台楼市调控 政策 10月 11日 青岛 紧缩 青岛市启动房地产市场秩序联合执法 检查 10月 21日 国家 紧缩 严控房地产金融业务 风险 12月 29日 国家 紧缩 狠抓 热点城市控房价,三四线城市和县城去 库存 强劲的市场需求推动平均售价和成交量大幅上涨 16 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 价格指数 2005Q1100 新增供应 去化套数 价格指数 限购 取消限购 政策宽松 供需两旺 价格飙升 4Q16 同比 总存量(套数) 3,934 ↓ 9.6 平均售价(元 /平米) 23,900 ↑ 10.7 2016 成交量(套数) 6,769 ↑ 66.7 新增供应 套数 6,351 ↑ 138.3 2017年青岛房地产市场展望 2017年办公楼市场展望 18 80万平方米 新增供应 竞争加剧 租金分化 新兴区域的机遇 2017年零售地产市场展望 19 2017年高端住宅市场展望 未来供应回落,市场 进入培 育调整期 地铁带来新的发展机遇 政策环境趋紧 价格小幅上涨 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 2014 Thank you 谢谢 Celia Chen Assistant Manager Qingdao, Research 86 532 6600 9595 JLL in 2016 Upcoming 2016年仲 量联 行 未来 22 JLL in 2016 2016年仲量联行发生了什么 Upcoming Reports Events 23 未来研究报告和市场活动 Time Item Jan 17 媒体见面会 天津 2016年房地产市场回顾及 2017年展望 Feb 7 白皮书 外国餐饮品牌在中国 Feb 14 JLL品牌升级 End of Feb 全国性系列活动 解读 2017地产走向 Mar 30 白皮书 揭密北京办公楼市场的未来 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 2014 Thank you 谢谢 Didi Liu Head of Marketing Beijing 86 10 5922 1387 D

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